当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。
前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか？
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。
簡単な状況
・滞納している方は３件あり、滞納は１～３年分、２０万～６０万円
・３名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
約束不履行されている。（その後電話で後追いしているが約束が守られない。）
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で５０戸・築１５年目のマンションです。３年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
徐々に増えている状況である。
[スレ作成日時]2015-04-23 18:54:38
＞なぜ、未収金の請求訴訟が保存行為とみなされるのでしょうか？
未収金は組合の債権（資産）で、請求努力しなければ、組合資産が毀損されるからだそうです。
法的措置以外に、債権確定の方法がなければ、当然保存行為となります。
資金が逼迫している管理組合でないなら、早い段階での少額訴訟、支払い督促などを弁護士に依頼するのは費用対効果の面で、お勧めできません。
組合員から、必要性に疑問を出され、保存行為とみなされないかもしれません。
ただ、承継されない債権（使用料など）については、早く回収するよう注意してください。
＞管理会社は、具体的にはどのような手続きを行うのでしょうか？
1. 理事会で弁護士を紹介し、概算費用を示し、依頼の承認を取る。
通常、弁護士費用は着手金10万＋成功報酬※＋消費税。
※確定債権額（通常、未収金＋遅延損害金の全額）✖16％
2. 請求明細の作成。（何年何月の未収は、管理費が、〇円、積立金が〇円、駐車場使用料が〇円などと、
遅延損害金の計算）
3. 弁護士に提出する書類に理事長の押印もらう。
4. 弁護士に渡す
などです。弁護士と理事長の間で小間使いをするだけです。
通常、裁判には理事長も、管理会社も出席することはありません。
＞但し管理委託料金の枠外の別料金となる
一般的には、これに対する費用を管理会社が請求することはないでしょう。
これを請求するような管理会社は要注意。（金もうけ主義が歴然）
普通は、担当が自主的に動きます。（管理会社に対し、管理委託料金の枠外の費用が発生するか確認してくださいね）
費用は弁護士費用です。
5年近い滞納の場合、遅延損害金を標準管理規約に合わせて14.6％に設定している組合なら、遅延損害金で弁護士費用は賄えます。
計算や請求根拠（請求明細）が確かであれば、問題なく全額認められます。
弁護士費用（訴訟費用）も請求する場合は弁護士と相談してください。
規約で訴訟費用も請求できると規定していれば、大丈夫でしょう。
蛇足
請求明細は管理ソフトで出せます。（ボタン押して、印刷するだけで金取るんですか？）
督促状作るときに作っているでしょ？
遅延損害金の計算も大抵ソフトか、最低でも関数入りのエクセルファイルくらいあるでしょう（同上）
「結構手間がかかります。」と言うような管理会社なら、会計処理全般に不安があります。
管理会社変更した方が無難でしょう。
費用は、郵便料金と、封筒代くらいです。そのくらいの請求なら払ってやりましょう。
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
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4598万円～5198万円 |
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1LDK+2S（納戸）・3LDK |
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63.54m2～64.08m2 |
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総戸数 50戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
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8,100万円～8,760万円 |
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2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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75.18m2～81.53m2 |
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総戸数 8戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
