購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART84】

都心とはいえ専有100㎡のマンションと、100坪の土地の価格が一緒というのは、
いくら100坪が郊外とはいえ3.3倍の差があるんだから無理だよね。
過去レス見てみても、1種単価の件もそうだったけど、豊洲が坪1000万とか、
各地の値付けにしても嘘ばっかりで信憑性のないデータばかり。
郊外民ってそういう姑息というか、改ざんとか卑怯な手を使ってでも都心を負かしたいみたいね。
全く民度が低すぎて話になりません。さて、そろそろ寝ますかね。

電柱あると街並みやっぱり駄目だね。

>>22
この戸建ては道路がイマイチだから、ちょっとお買い得感ある感じだけど、戸建ては前面道路大事だからなー。

>>20
情報サンクス！約100坪の邸宅と言っていい物件ですね。坪単価＠302万ですか。
その辺りならそんなものでしょうね。ただ結構な坂道のよう。
建物は築24年ですけど、なかなかセンスいいと思います。

ほぼ同じ価格の広尾駅から徒歩5分のマンションと田園調布駅から徒歩9分の戸建て。
どちらに住みたいですか？戸建て派は田園調布なんでしょうね。
都心派からすると、まず郊外代表とはいえ田園調布は田舎すぎてパス。
更に、ああいう勾配のきつい物件は個人的には避けたいです。

住んでみて楽しいか便利か、美味しいお店やお洒落なブティックなど、
やはり広尾のほうが数段上手ですしね。将来的な価値も広尾でしょう。

同じ位の価格帯なら需要と供給のバランスで価値は同じ位だよね。後は好みの問題。

その通り。
ただし、人口減で郊外の資産価値は、今後厳しい。
資産価値あるうちに、売り逃げが良いと思うけどね。

>26
土地の価値は、明らかに広尾のほうが高いでしょうね。地価が3倍程度も違うんですから。
専有147㎡のマンションと、延床302㎡の戸建てを比べた場合は価格がほぼ同じということですね。

おや、今日は郊外民が静かですね。
件の都心房は一人だ！って連呼してる人、今都心オシが少なくとも3人以上はいるようですが、
それでも一人だと言い張るのでしょうかね。
投稿時間を見てみたらすぐ分かると思うのですがね。同時レスは不可能ですからね。笑

>29
これだけ郊外の方からのレスが一斉に無いとすると、郊外のネガレスってその「郊外民」という、
ただ一人ってことなのでは？わぁ気持ち悪いですね・・・
粘着質ですもんねあの人。言葉遣いも荒いし厨房？とか訳の分からない造語まで使って。
もう来ないといいのですが・・・

>>27
郊外の資産価値は厳しいかもしれないけど、広尾ガーデンヒルズも築32年。さすがに今後建て替えの問題で揉めたり資産価値は厳しいでしょ。

ここで、おさらいしておきましょう。

1種単価=容積率あたりの坪単価の高い順に並べ変えると：

麻布、広尾=坪630万（容積率160%、容積率当たり地価394万円）
松濤=坪550万（容積率150%、容積率当たり土地価格367万円）
城南五山、目白=坪420万（容積率150%、容積率当たり地価280万円）
田園調布1〜4・吉祥寺、成城=坪200万（容積率80%、容積率当たり地価250万円）
自由ヶ丘、下北沢（容積率100%、容積率当たり地価220万円）
田園調布3=坪300万（容積率150%、容積率当たり地価200万円）
国立、たまプラーザ=坪160万（容積率80%、容積率当たり地価200万円）

以上です。

>31
27ではないのですが。。都心部は価値が高いので、古くなったマンションを取り壊して建て直せば利益幅も大きいです。ほぼ土地の値段程度まで下がったマンションを購入し、スクラップ・アンド・ビルドで新築価格は倍以上に。最新の都心マンションに住み続けてもいいですし、転売でもいいでしょう。都心ならそういうことが十分可能です。ただし建て直しの意見集約など、なるべく小規模で戸数の少ない低層マンションが狙い目です。

>>33
建て替えの成功例が少な過ぎるから、当てにならない。確かにこのレベルのマンションなら建て替えもあるかもしれないけど、その確定がないわけだし、確定したら幾らかかるのだろう？

具体例を挙げましょう。西麻布の築30年の25戸程度の高級マンションがあるとします。
専有面積は215㎡=約65坪で売値は2億円。土地持ち分は30坪程度なので＠670万ほど。
それを、65坪+共有部などですからかなり多めに見積もって1億円出して建て替えたとしましょう。
すると、今現在の価格でも西麻布の新築マンションは坪800万円程度ですので、
65坪の部屋は5億円程度の価値が有ることになります。
元の購入価格2億円、そこから建替費用1億円を引いても約2億円のプラスが出る計算です。
管理組合の意見集約や、1億円をどう用立てるか、一等地の建て替え案件ですから、
担保価値も高いですし銀行に行けば融資は下りやすいと思います。
立地が良ければ、そのようなことも十分可能なのです。

上記の例は、もちろん一戸あたりの負担金が1億円で、25戸ですから、
建て替えの総費用は25億円という前提です。建設費用は全くの勘です。
25戸の入る小規模マンションが25億円は掛からないと思いますが、
あくまで目安で多めに計算しています。

パリだと築４０年新しいよ。
地震国の日本でも、今の建築技術なら１００年でも十分持つでしょ。
建替えても良いけど。
いずれにせよ、立地が大事だと思います。
需要のある立地なら、長く使っても、建て替えてもどちらもOKだと思います。

ロンドンだと築150年は築浅だと言われますよね。
もちろん地震がないし、ブリック（レンガ）や石造りですから土台が違いますが。

もちろん大事なのは立地です。ご存知かもしれませんが、ロンドン中心部の超高級デパートハロッズから徒歩数分、ハイドパークの東端に、1Hyde Parkというマンションが分譲されましたね。平均価格20億円で最上階は250億円という世界で最も高価なマンションだそうです。ロンドンの不動産会社曰く、ロンドンは世界の中心なんだからこれぐらいの価格は当たり前だそうですが、いくら立地が大事とは言っても、もはや土地の値段では説明の付かない天文学的な価格になっていますが、需要と供給のバランスでそういう価格も成り立つのでしょう。それを考えると東京都心部のマンションもまだまだ割安なのかもしれません。

>>36
建て替えコストについて少し調べてみました。
実はうちも築古マンション住みなもので気になるトピックなのです。

http://knowledge-bank.org/article/?main=93

ということですので、上記にある西麻布６５坪の部屋の場合、取り壊し費用に約３５０万。
新設工事費用が約６０００万円で合計６３５０万円程度のようです。
立地柄高級グレードマンションになるでしょうから、資材や内装などにこだわれば青天井でしょうが。
ご参考まで。