デュオヒルズつくばエンブレム

長谷工に限らずですが、大型マンションの室内プランまでそのような建築家がやる例は殆どないですよ。
この物件も外観とか一部分のみで関わっているんでしょう。
室内プランは、基本的にはゼネコンだったり、それ専門の方がやります。
モデルハウスのプランなんかでそういう人が入ることはありますけどね。

売れる価格を優先させたということですよね。ハイグレードを目指しても良かったと思っちゃうけどね。

つくばで5000万〜のマンションを売れる需要はそんなにないかと。だから低価格路線。

なるほど。
低価格で大量にさばくための戦略なわけですね。
販売時期をあえてずらしてレーベンとの直接対決を避けた理由も理解できます。

間取り云々になると春日のリノベーションマンションが最強ですな
駅からは遠いけどね

ハイグレードではない、レーベン並みと考えましょう。利に叶った間取りかどうかです。

「エムブレム（英: emblem）とは、道徳的真理や寓意といった概念を要約する、あるいは王・聖人といった人物を表す、抽象的あるいは具象的な画像のこと。」

らしい。クルマのボンネットについているアレかと思ってたが。

よくわからんが、ハイグレードとは直接関係がないってことだね。

コンフィールひたちのうしく、駅徒歩２分なのに安いね～。
これも長谷工。
つくばの中心部の地価が適正に下がった場合の目安として参考になるね。
http://www.haseko-sumai.com/asp/syuto/sinki/chu118/gaiyou.asp

つくばは中心部も研究学園も高いよね。高値掴み

ひたち野うしくとつくばじゃ利便性が違うんだから、地価が違って当たり前

どちらでも変わらないと思う人にはお買い得な物件だね

同意。地価の違いがあるのは当たり前だね。

ただ、ひたち野うしくもつくばも、所詮、東京郊外の地方都市。
地価の違いがあるとしても、ひたち野うしくと比較して差がありすぎる現状は異常だと思う。今のつくばの地価が高すぎるかな。

考え方によってですけど、鉄道の利便性から考えると東京方面水戸方面両方行けるひたち野うしくの方が上です。

上り方面しかないつくば駅ですが、
乗車人員的にはひたち野うしく駅はつくば駅の３分の１ぐらいですね。
研究学園にももうすぐ抜かれます。

ところでこのマンションの目の前にある警察署がどうやら移転するようですね。
まあ跡地に何が建っても日照には問題ないと思いますけど。

うわ、、
ソースを教えてもらえますか？

新聞に載ってますよ。
葛城地区に新設移転するんですよね。
県が新年度予算に計上してます

ＪＲにはさすがに勝てませんよ。運賃も安いし。

つくばに住みたい方々には、響きません。

>>272
遅い＆特急待ちばかり＆遅延運休多いので、利便性はよくありませんよ。水戸に行けるといっても実際行く人なんてほとんどいないし。普通は車で行く。

水戸は茨城県の中心です。東京駅乗り入れもするので、常磐線が有利です。

つくば市民だけど、水戸って行ったことが無い。
免許センターは確か水戸じゃないかったよね。
位置的には県内の中央にあるかもしれないけど、県南の人間には用が無い…。

TXができてから常磐線にもほとんど乗らない。
つくばと水戸は別の県だと思ってもらった方がいいと思う。

イメージとしては、ベンツ・ポルシェは嫌だけど、アウディ・ＶＷ・レクサスくらいが駐車場に並んでいるマンションがいいな。経験から、住んでいる人の質は、重要なポイント。価格帯によるところも多い。値段だけじゃ選べない。

ひたち野うしくエリアなら、駅近の戸建を優先すべきですね。なぜ、あえてマンションを選ぶのかわからない。

県南主要駅の駅前商業地価のＴＯＰはこんな感じ

つくば駅　　　　　24万3000 円/m2　+1.25 ％
守谷駅　　　　　　17万3000 円/m2　+0.00 ％
研究学園駅　　　　14万2000 円/m2　ＮＥＷ
土浦駅　　　　　　13万2000 円/m2　-0.75 ％
取手駅 　　　　13万1000 円/m2　-4.38 ％
牛久駅　　　　　　10万5000 円/m2　-2.78 ％
佐貫駅　　　　　　10万2000 円/m2　-2.86 ％
みらい平駅　　　　10万1000 円/m2　+0.00 ％
ひたち野うしく駅　9万1000 円/m2　　-0.55 ％

「電車で水戸方面に行ける」というところにどれだけのニーズがあるのか？
ニーズが高ければＴＸに対する優位性になり、駅前地価にも反映されているはずですが、
やはりこれを見ると水戸方面というのは車で行くところのようですね。

常磐線沿線なら「水戸方面には、電車でも行ける。」でいいですか？
つくば駅では、「水戸方面には車でしか行けない」でいいですか？
地価と、何か関係ありましたか？

駅の利用幅は駅の価値に繋がるので
周辺の地価に大いに影響を及ぼします。
電車で水戸方面に行けることが駅の価値を決定づけるにあたり重要なファクターとなりうるのかどうかの答えが
駅周辺の地価に表れるということです。

常磐線とか水戸方面とか言われてもねえ。どこの「国」の話ですかみたいな感じ。

水戸へは殆どは車で行くにしても、鉄道だって繋がってないよりは繋がってる方が良いはずだと思い込んでる方がいるようですが、つくば駅はそれを犠牲にして全便始発の恩恵を得ています。
逆に県南の常磐線各駅は全便始発の恩恵を犠牲にして長距離路線の恩恵を受けましたが、
東京水戸間の速達性を実現するため特急を大量に走らせ、普通の本数が減ったり、
特急通過待ち等のロスが発生したり犠牲の部分が少なくないように思えますがいかがでしょうか？

ＴＸ延長されると便利になるね。

つくば駅は、始発駅の恩恵で地価が高いということが理由だそうです。
「つくば愛」だからしょうがないですね。

この物件に関係の薄い話はこれくらいでいいと思いますが・・・

・・・　キッズルーム、ゲストルーム、フィットネスルーム　・・・
近くにはロイネットつくばがあり、JOYFIT もある。そのうちにBiViつくばにもフィットネス(ジム）ができるというのに、こんな施設がマンション内に必要なのかなあ。子供達は中央公園で遊ばせたほうが健康的だと思うよ。

今住んでいるマンションにもジムがあるけど閑古鳥が啼いている。住民の多くはマンション内のジムより、会費を払っも別のジムに通ったりしている。多分、皆さんもそうなるんじゃないかな？同じマンションの住民と一緒になるのはエレベーター内のみで結構ということで。

にしても、ジムは使わなくても維持費（冷暖房費は勿論）はかかるし、機器が故障すれば取換える必要も出てくるしで、実に金食い虫なんだよ。それらはすべて管理費で賄われることになるんだ。

常磐線沿線のマンションなんていらない。
東京駅乗り入れ本数もごく僅かだから魅力感じないし。

＞＞NO,291さん、そう思います。
大規模な物件は、支える人が多いので個々の管理費負担も少なくなるメリットを享受するべきです。
不要な共有施設は売るための人寄せ道具で、管理費負担が増えるだけです。
また、それはデベの関係会社の収入を継続的に増やすデベグループの戦略の一つです。
それよりも、30年間均等となるような修繕積立金計画を提示すべきです。

>不要な共有施設は売るための人寄せ道具で、

一般論としてはそうかもしれませんが，イマどき維持費がかさむ豪華な共有設備に魅かれて購入する人はどれくらいいるのでしょうか．いつの時代にも一定数いるのかもしれませんね．

でも、ここのデベは準備した。何故でしょうね。
デベは、周りがやっているからウチもやらない売れない」と、他見て決めたのではないですか。

無駄な共有設備を持つこと自体、迷惑だと思いませんか？
無駄かどうか問いています。

無駄です。ひいては管理費の無駄になります。

294ですが，個人的には無駄だと思いますね．共有設備にせずに居室にして，余計な管理費のかからない物件である方が魅力的です．また，戸数が増えれば建設コストの負担者が増え，１戸あたりの販売価格の引き下げにもなるのではないでしょうか．さらに，戸数が増えればデベの売り上げも立って，メリットが大ききもします．しかし，それでもなお共有設備を用意するデベにもそれなりの理由や事情があるのかもしれません．いったいなぜなのでしょうか．

居室がしょぼいから設備でごまかそうとしたのかも。
ホームページ見ても、物件購入者があまり利用しない施設の紹介も多いし、とりあえず、とおりいっぺんの設備を揃えたりした感じ。
細かくニーズを把握して痒い所に手の届くサービスをしていこうという意志が感じられない。

警察署移転が気になります。
隣りのＵＲ事務所とセットで開発すれば、かなり大きなマンションが立つ可能性があるので。

マンション全戸を心配していたら胃が持ちません。
まず、最大限良い住戸を選ぶことが重要だと思います。

警察署＆UR移転からのマンション開発

北はエンブレム、南はレーベン、西はエスペリア。。。
三方を壁に囲まれてあまり嬉しくない立地かもしれません笑

マンション開発はなさそうですね。

先週、ヨークタウン側からＵＲ事務所を見ました。
ヨークタウンやレーベンで日陰になることはなく、日当たり良好でした。
日陰ができるとすれば、西のエスペリアによる日陰だけですが、大清水公園があって建物間に距離があるので、日没前に少し陰るだけで、陰る場所も低層階のみだと思います。
ですので、かりに、ＵＲ事務所がマンションになれば、かなりの好物件になると思います。
警察署跡地と一体開発になるかは分かりませんが、一体開発の場合は、駐車場用地の確保も十分なマンションが立つと思います。
ヨークタウン側から見てみてください。
マンション開発の可能性はあると思います。

確かに日照の都合は悪くなさそうな場所ですね。

その土地はマンションができる可能性は相当先では？
二年や3年ではできませんよ！
そんな先を睨んでも仕方ありませんぜ！

かりに、そのマンションができると、そのマンションのせいでエンブレムの日当たりが大幅に損なわれるという危惧です。
エンブレムの高層階だけは影響を受けないと思うので、エンブレム買うなら高層階にしないと。

仮にマンションが建っても北側に駐車場を設けるためにマンション本体は南側に寄せて配置させると思われますので
この建物にはほぼ影響無いと思います

エスペリアは北側に寄っていますね。
具体的な計画が出るまで予断は禁物ですよ？

計画どころか警察署用地が売却されるかどうかもわからないのに、具体的な計画が出るまで待ってたら一生買えないわwww

前にスペースがあるのであれば覚悟が必要でしょう。
建物があっても、「老朽化している」「高度利用したほうがいい」など、つくばセンターエリアでは、どの物件にも影響を及ぼす建物が建つ可能性があるでしょう。

公共の持ち物なら資金捻出のための売却移転もあるし、決まれば容赦ないです。
ＵＲは今後の役割・必要性次第でしょうか。
防災計画で必要か？利用状況は？　公園だって大丈夫と言えません。つくばは公園が多すぎるくらいですから。

物件全部を買うわけではないので、「同じ物件ないでも、冬至でも陽が当たる住戸を選ぶ」ことに尽きます。
どの物件にも「売りにくい、売れない住戸」はあるものです。

個人的には、建蔽率容積率など建築条件の厳しい住宅地区に、低層マンションがいいと思います。