つくばのマンション2

つくばで駐車場率１００％以下は痛いなぁ。
だいぶ客が逃げそう。

竹園１丁目官舎跡にできるフージャースマンションは、おそらく駐車場率１００％以上でしょうね。
フージャースマンションが駐車場率１５０～２００％であれば、立地で勝るＵＲレーベンよりも人気が出るかもしれません。

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この流れ、何か変ではありませんか？
＞おそらく立体駐車場の変更のような気がします。
という想像の話しから始まったのに、なぜか決定したかのような流れになってしまっています。

ここ数年、つくば駅近辺で新築されたマンション（レーベンザツクバ、ウエリス竹園、エンブレム）は全て、駐車場100％超えています。
パンフを見るとザツクバは108％だったので、同じレーベンで100％以下の駐車場は考えにくいと思うのですが。
１戸何千万円もの商品を売るのですから、レーベンだってマーケティングリサーチ位はしていると考えるのが妥当ではないでしょうか。

＞竹園１丁目官舎跡にできるフージャースマンション
1801さん、初耳ですが本当ですか？
ニュースソースを教えてください。お願いします。

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>>1802

このスレには、事実と推測の区別がつかない人が何人かいるようですね。

建築確認の看板が1度外されたという事実だけで、市は違法だとか、不当だとか騒いだ人がいますから。

おそらく立体駐車場の面積が削られたという想像が、勝手に100%以下になるという事実に化けてしまうわけですよ。


竹園1丁目の土地はフージャースが落札したという話はどこかで出ていたと思います。
続報は聞いていませんが。

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>>1802

ここの初出は
>>1277　かな。

>>1299　では、建設通信新聞の記事を拾ってこられていますね。

同日付同紙で報じられているトヨタウッドユーは並木3丁目かな。
同時に入札のあった国有財産の落札結果一覧を見ると、並木4丁目は竹園1丁目と同日契約なので、ここももしやフージャースなのか？と邪推してみたりします。
竹園3丁目と松代5丁目の官舎跡地もフージャースが戸建てに着手しているので、ずいぶん積極的にきているなあという印象です。

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建設通信新聞⁉️ 普通に手に入るの❔ やっぱり業界筋の人でしたね。それも、行儀の悪いフージャース関係ですか。私は個人的にフーが嫌い。

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例えばグーグルで「つくば」と入れてニュース検索するとマニアックな
記事などもヒットするのでそういったものかと思いますよ？
すぐ業者と騒ぐ人がいるけど、現状そうとも限らないかと。

駐車場はそもそもが何パーセントか開示されていないのですべて憶測でしょう？
100％切ってるかどうかなんて今はわからない話。

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立体平置きなら階数を増やせば、駐車台数増やせるから100%以下はないのでは？

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>1805

建設通信新聞なんて、検索すれば記事が出てくると思うけど。
○○丸出しなことは書かない方がいいと思う。

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レーベンザファーストとレーベンリヴァーレは、駐車場率100％未満だった記憶なんですが、どうでしょう。
これまで大規模物件で100％未満はないだろうと思いますが、さて。

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竹園一丁目官舎跡の計画は
12月の建設通信新聞に出てましたよ
14階建て230戸のマンションが建ちます。

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建設通信新聞の話題に、凄く慌てている様に感じます。
何回も名を変え書き込んで、ページ飛ばして隠そうとしている様です。

銀行の借入金で土地を仕入れて、口八丁手八丁、上前跳ねて儲ける、デベさんなんてそんなところです。
日本を支えてきた製造業とは違います。

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別に不動産業界の人でなければ怒る必要もないと思いますよ。

マンション買う前に土地の不動産の登記簿謄本を取ってみるとデベの借金の金額が分かります。それが土地や建物の原価なんだろうと思いました。固定資産税評価額を見て「えっ！」支払った金額の半分くらいです。

URやその後の建設されるマンションが竣工される2~3年後は、オリンピックが終了する2020年となります。
ここ数年で十年分以上の建築を行ってしまった建築業界。今の実感のない好景気が引き続き続いていくのかも疑問。
受難が待っています。

マンション価格は下がっていくと思う。それ以上に高値で仕入れてしまったデベさんが乗り切れるか心配です。

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この板で業者認定するヤツは、ネットですぐ反日認定するヤツと同じようにウザイ。

単に自分の意見が正しくて、相手が異常だって言いたいだけ。

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この板は業者の板だと言いたげな人がいるのも困ったもの。

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私は、匿名さんでしか書き込んでいないけど、色々な名前の人が増えましたね。
分身の術ですかな（笑）

レーとフーの戦い、どうなることやら。
フー、水戸駅前、たぶん失敗すると思うよ。

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>1808，1814
建設通信新聞、検索しましたが、12月26日の記事は会員限定でしか読めません。
https://www.kensetsunews.com/archives/141841
会員登録していないと、「14階建て」であることは分かりませんよ。

建設通信新聞の会員登録しているなんて、マニアックな素人さんですね。業者さんかと思いました。

フージャースは、デュオアベニューとして、吾妻２丁目、竹園３丁目だけでなく、松代、並木と売り出すようですね？。また、竹園1丁目はデュオヒルズの開発ですか。
これだけ多額の投資をするのなら、失敗は許されませんね。
販促活動も活発になるのでしょう。
つくば市の都市計画を荒らしている、変な改行氏（ノアの箱舟氏）も、どこから沸いてきたのでしょうか。

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エンブレムの時も業界新聞からの情報を提供して販促していた人がいましたね。
業界の人ですか？と問うたら、今回と同じ様に色々言い訳を分身の術で書いていました。
営業担当者はこうも良い事ばかり並べて説明するのでしょうかね。
良い事は声で説明、不都合は細かい文字で説明ですね。

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エンブレムの過去レス見てたら、ＵＲ事務所にマンションが建つかもしてない旨を指摘している書き込みがありました。
それに対して、すぐにレスが付いて、有名建築家が立てたあの建物を取り壊すわけないだろとか、あの建物がチープな建物に見えるなんてセンスがないとか、反論されて、貴重な指摘がすぐに埋め立てられてました。
凄いパワーです。

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>>1824 匿名さん
エンブレムの関係者だったのでしょう。
明らかに業者筋の方とわかる書き込みだらけでした。
つくばセンター、周りに同じような高さの建物が建つことはわかるだろうに。否定するのは、利害が合わない人だけ。
フーの戸建ても窓からは建ち並ぶビルが見えるでしょう。

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はいはい、関係者にしておけばいいだろ。
自分の意見と違う人を業者や関係者と言っておけば、自分の意見が正しいと思えるなら、そうすれば。

あと、俺以外の複数人を１人だと勘違いしているからな、うましか丸出しさん。

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>>1828の書いたことは、＞＞1824さんの書いた中で意図する人に対してで、むしろ1824さんの書き込みに同調している。

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業界筋に仕立てあげたがる方って、自身が起因の何かしらの理由で目的のマンションを購入出来ないけれども、それを外部のせいにして購入しないのは正解なのだと自身を納得させるために必死になっているように見えます。
必死だから自身と違う意見（業界寄りの意見）に対して過剰に反応し、断定しないと気が済まないんでしょう。
それなりの余裕のある方はもうちょっと懐が深くて違う対応をすると思います。

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UR跡が出来上がるのは、2年後位でしょうか。随分と空きますね。
空けたのでしょうか？土地の仕入れが遅れ空いてしまったのでしょうか？

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>>1833
土地取得から工事開始まで1年もたってません。
19階建てなので、完成まで2年は普通だと思います。

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エンブレムやレーベン ザ ツクバなど一気に5,6棟分譲され、つくばの購入力は凄いと感じました。それでも竹園というつくばでもブランドのエリアのマンションが売れ残っています。つくばの購入力でも大量の分譲では捌ききれないんだと感じました。その調整もあってUR跡は少し間をおいたのかと思いました。需要が落ちてきていると感じています。

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フージャースの戸建は捌けているのでしょうか。将来背の高いマンションに囲まれてしまうのではと心配になります。高価格帯を買える人は注文住宅ともう少し広い土地が欲しかったでしょうね。高級住宅街は、喧騒を嫌がり、広さも欲しいので、駅か徒歩圏で無くても良いと思います。あしやしの隣、神戸市東灘区に住んでいた時にそう感じました。
センター周辺は、戸建向きではなく、マンションだけでいいのでは？

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私はそうは思いません。
つくばは車社会なので、夫婦が茨城県内移動の場合、車は２台必要です。
他方、子が東京の学校に在学している場合、通学のため駅近に住む必要があります。
また、駅近居住の方が、東京に遊びに行く際も、新幹線・羽田を利用する際も便利です（バスは遅延の恐れがあるので。）。

このような想定世帯が、つくばに住む場合、利便性のある生活をするためには、駅近で、駐車場２台確保できる戸建てが良いです（マンションでも駐車場２台確保できるなら良いですが。）。

その意味で、吾妻のフージャース戸建ては悪くないです。
ただ、内覧して分かるのですが、とても造りが安い感じです。
造作、キッチンの仕様等は、選択制で、グレードアップできれば良いのにと思います。
無駄に吹き抜けがあるものが多かったりするので、床面積をもっと増やしたものがあっても良いのにと思います。
それらが残念です。

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貧乏人には全く手が届かないフージャース戸建ての話はここまで。マンションの話をしましょう。

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ＵＲ跡地レーベン
もうしばらくすれば、変更された概要が明らかになるでしょうが

・１９階建（６０ｍ以下）の耐震構造
・敷地面積：７０１０．２１平米（商業地容積率２００％）
・住戸数：３３１戸

となかなかタイトな計画。
プランは下記物件同等、小規模プランが多くなるかもしれません。

さて、都内勤務者が検討対象とするような価格帯となるか。
ダメならかなり苦戦するかもしれない。

パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント
https://www.31sumai.com/mfr/G1306/floor_plan.html

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商業地　指定容積率は４００％

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従前の計画と比較してみました。

建築面積３９６１．８２平米→３８６８．１７平米
延床面積４１９０３．５１平米→４１２５４．６０平米。
建物高５８．６８平米→５７．５０平米。
戸数３３２戸→？（ご存知の方お教えください。）

建築面積が１００平米減少して、延床が６５０平米減少している。
マンション棟は１９階建てなので、マンション棟の敷地が減少したのであれば、延床はもっと大幅に減少するはず。
立体駐車場の建築面積が減少して、６層のため、延床がその６倍程度減少したと予想。

戸数が変化したかは私には分かりませんでした。

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住戸３３１戸＋店舗１戸
近隣住民に配布された資料に書いてありました。

売れるものなら店舗も売ってしまいたいでしょうが。
あなたが確認されたことが、現時点での最新情報でしょう。

同資料の詳細にこだわる必要はないと思っています。
なにせ、玄関前のアルコーブエリアがあったり、なかったりで。

ただ、構造適合性判定後の変更は各部調整くらい。
それで、周辺住民の迷惑にはならないでしょう。

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>>1481 匿名さん
大清水公園側の囲いを後退させて私道として提供し、
公道と合わせて歩道を広くしたように見えます。
主マンション棟を東北東へオフセットするのでしょう。

その分、立体駐車場の建築面積を減少させた可能性が高いです。
650平米減少により、350台予定から30～35台減ります。
331戸に対して駐車場充足率は100％以下となります。

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>>1842: 匿名さん
近隣住民です。配布された資料は昨年11月21日作成のもので、書いてある戸数は、住戸３３１戸＋店舗１戸です。
1841さんのいう、今年に入ってからの計画変更で、戸数が変更になったかどうかを知りたいです。

>>1843 匿名さん
建物の図面を引き直すのは大変であることと、建築面積と床面積の減少具合から、私も駐車場の変更と予想します。
駐車場率が100％切る場合、毎年抽選をして落選するリスクもあるので、躊躇します。

立地では劣りますが、フージャースの竹園1丁目の方が気になってきました。
広い間取り希望です。

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本日の動向です。
フージャースはボーリングを行なっていました。
取り壊しはまだみたい。

レーベンは鉄筋が大量に搬入されていました。
基礎杭用と思われます。

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>>1845 匿名さん
殆どストーカーです。

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良い情報です

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オリンピック景気が終わる前にフージャースも販売に出るつもりですね。
ほぼ同時期に販売することになるので、ガチンコ対決。
フージャースの方が仕入れ値が安いうえ後出しできるので有利か？

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>>1848 匿名さん

道路を渡らずに直通でベニマルに買い物に行かれる環境は魅力的では？

フージャースの土地は、道路に囲まれていて、いちいち渡るのに時間がかかりそう。

毎日のことなので、結構なストレスになると予想します。

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>>1849 匿名さん
レーベンザツクバの住人ですが、竹１宿舎の周りの道は、東大通以外は交通量が少ないので、道路を渡るのに特にストレスはないと思います。
ただ、ＵＲレーベンと竹１フーとでは、駅からの距離感が少し違います。都内通勤者の場合、その少しのストレスは毎日のストレスなので、大きいかと思います。レーベンでも少し面倒に感じます。
まあ、価格差、間取り、広さ、駐車場の台数、仕様の比較も大事です。

土地の広さと戸数からして、レーベンよりフーの方がゆったりとしているはずですが、フーはプレミア感のある間取り（100平米以上とか）をほとんど作らないので、あまり期待していません。
配られた図面を見る限り、レーベンには100平米以上の部屋がありそうですよ。

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>>1849 匿名さん
私も毎日はストレスかなと思います。子どもを連れていたり荷物があったりしたら、尚のことかなと。

それに、ここ1〜2年で鮨処 修の前の交差点の交通量は増加していると感じる事が多いです。（正確なデータはありません。個人の感想です。）
また、子どもだけで外出させる時はなるべく横断が少ない方が安心だと思います。つくばに限らず、茨城県内はスピード超過の車が多いので。

ベニマルへの買い物にしても、すぐお隣りなのは超魅力的。
（これは、男女で感覚が違うかもしれませんが。）
ザツクバみたいにマンションカートのベニマル乗り入れもあれば、さらに魅力的。
土日や夕方のベニマル駐車場の混雑時は結構駐車場渋滞もありますけど、徒歩でお隣なら関係ないし。
駅にも近いので、URレーベンに魅力を感じます。
ただ、問題はお値段ですね。

>>1850 周辺住民さん
URレーベンの南角がプレミアム住戸みたいですね。他とはエレベーターも別のようです。

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UR跡レーベン、駐車場350台（/331戸）だってね。
駐輪場は562台。自転車ってそんなに使わない物なのかぁ？
子どものいる家庭だと3台とか必要だったりしないもの？

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子供用は家の中に置けば良いのでは。

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ポーチ内ならともかく、専有住戸の前は共用廊下なので、子供用自転車も置くのは不可ですよ。
（玄関から居室内に置くならともかく。）

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当たり前です。家の中と書いているのであって、共用の廊下とは書いておりません。

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自転車を家の中に置くのがどれだけ面倒なことか。

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玄関を通すのがまず大変。
ストライダーくらいなら玄関を通すのは難しくはないが、車輪の土を拭いたりして部屋に置くのはとても面倒。
家の中に置けばよいという意見は、生活者のものとは思えない。

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やっぱり大変ですよねぇ。
シニア層なら自転車いらないって世帯も出るかもしれないけれど、ちびっこはともかく
中高生の2子の4人家族などはさすがに家の中ってわけにはいかないですよね。

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つくばは、道路が広いので渡るのが大変です。中央分離帯に取り残されることもあります^^;
大きな道路を渡らずに買い物ができるほうが圧倒的に便利かつ安全ですね。

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広い道路がうらやましいとしか読み取れない。

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つくば中心地は歩道橋が豊かで問題ないですけどね。
特にペデの歩道橋はありがたい。

道路が狭いと、土浦市のように再開発が苦しくなります。
広い道路は貴重なレガシーです。

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ペデの歩道橋はいいですね。学校の近くによくある階段を登るタイプの歩道橋は遠回りな感じがして渡る気がしませんが、ペデの橋は使い勝手がいいです。歩いていて楽しいです。

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コストコ前の信号が廃止されましたが、歩道橋ができるんでしょうか。
信号も歩道橋もないとなれば、コストコ学園の通学が大変。
開学まで、あと1ヶ月・・・

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>>1862
あの昔からあるタイプの歩道橋はバリアフリーの配慮を欠くものとして、全国的に撤去か
エレベーター設置のどちらかになっていますよね。
今はいいけど足腰弱ったらきっと避けたくなる。

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>>1863 匿名さん
新設では？

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信号 or 歩道橋、どっちの？

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フージャース竹園、解体開始。

一方、東新井の賃貸MSエイブルが建替えのようですね。
築30年以上経過していました。

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マジで、フージャース対レーベンのガチンコやね。
選ぶバリエーション多くなれば、楽しみ。

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ウエリスつくば竹園が売れ残っていて苦戦しているようだけど、いつまでも販売会社が管理費や修繕積立金を負担するわけではないですよね。投げ売りはしていないようですが、最後はどうなるのでしょうか？

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知り合いのマンデベ関係者から聞いた情報。
１　竹１フージャースは、駐車場率１５０％前後で調整中も、まだ未定（もうすこし駐車場率が欲しかった。）。
２　竹１フージャースは、坪１３０万円程度の見通し
３　ＵＲレーベンは、坪２００万円くらいの見通し（レーベンザツクバが坪１６０万円だったので、かなり割高）
４　ＵＲレーベンは、５月下旬から販売開始。
５　竹１フージャースはＵＲレーベンと販売時期が被る見通し。
６　竹３フージャースアベニューも竹１フージャースと販売時期が被る見通し。

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>>1870
おっしゃるとおりです。
所有者が売却したと聞いているので、賃貸の建て替えではないと思います。
敷地面積がかなり広いので、分譲マンションの可能性も高いですね。
登記情報見れば、推測できるかも。

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>>1870
あの建物は10年以上も前からひとがあまり住んでいなかった。
吾妻西交差点も昔パチンコ屋だったところが２０年近く空き地のまんまだ。
東新井の地主って一体なんで食っているんだろうか

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>>ＵＲレーベンは、坪２００万円くらいの見通し

いくらなんでも、壺２００万はちいと高杉晋作

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エンブレムと同じくらい？
駅があんな状態の今となっては高杉
フーは坪単価だけ聞くと高くはないけどやっぱり中はいつもの仕様かな？
駐車場代もいくらになるんでしょうね。

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>1877さん
住むとなれば１０年単位の先々のことを考えたほうが良いと思いますが、今の駅前の状態をだけをトリミングして考えて高過ぎというのは少々思慮が浅いのではないかと。
そもそも購入するつもりは無いようにお見受けしますが。
ただ、窓側三方向はマンションに遮られ眺望が期待できないのが明らかですから坪単価以前に売り切るのは相当苦戦するでしょうね。

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心最初からマンションに囲まれたマンションを買うのと、後から目の前にマンションが建つのは、心理的な影響が大きく違います。

納得して買う人が集まるでしょうから、問題ないです。

後から南側に建てられるのが一番嫌です。

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>>1877 匿名さん
＞駐車場代もいくらになるんでしょうね。

駐車場利用料は、新築売り出し時はどこでも安く設定してますね。
安い方がマンションを売りやすくなるし、しかもデベの自分たちの儲けには関係ないから。

問題はそのマンションに住み始めた住民達が、「この利用料では後々マズイことになる」と、いかに早く気付いて料金改定するか。
それが遅くなる程、後になっての値上げ率が違ってくる。

ウエリス竹園の様な平置き駐車場は、修繕費なんか左程かからなそうだからあまり問題にはならないかもしれないけど。
（ただ１戸当たりの土地所有面積は広いから、その分固定資産税が高くなるかもしれない。正確な情報はないので、想像ですが。）

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>1880さん
そもそもその「納得して買う人」自体が集いにくい状況だと言いたいのですよ。
ＵＲ解体費用があるから安売り出来ないでしょうし。
眺望と価格のハンデは軽くはないと思います。

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眺望は遮られているが、ある程度距離があるので日当たりは期待できる。パークハウスけやきレジデンス弐番館、参番館のような日当たり悪いのよりは、ずいぶん開放感ある。

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>>1876
>>いくらなんでも、壺２００万はちいと高杉晋作

URレーベンは土地取得が「高値掴み」（エンブレムの1.5倍）。
これだけで坪単価は20万高くなる。
建設費は更に高騰しており、レーベンご自慢の装備を
維持するとなると、更に20万プラス。

坪単価200は妥当では？　最高価格は8000万超と予想。
それでもガーデンコート、ヴィバーズつくばより安いかも。

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ＵＲ跡地取得価格のエンブレム比差分だけで￥２００万／坪程度になるかもしれない。
いったいどういった購買層を見込んでいるのか聞いてみたい。

ＵＲレーベンと竹園フージャースの今後の販売動向は
官舎跡地売却計画と駅前再開発の方向性に影響しそうで困る。

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>>1881

レーベンはこれまでの例だと、駐車場０円～
といううたい文句で宣伝するでしょうね。
機械式駐車場の更新費用が捻出できずに後で苦労するわけですが。

ウエリスの建っている土地は容積率が商業地域より小さいので、地価にもそれは織り込み済みで固定資産税はそれほど高くはならないと思います。
機械式駐車場にしなかったのは正解だと思います。

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なんか、331は苦戦しそうだなぁ。
南向きで日当たりの大丈夫そうな位置の低中層階から売れて、西向きは売れ残ると予想。だから西向きにはプライベートエレベータ付けたりしたんでしょ。

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ヨークタウンの殺風景な壁が間近にあり、同建物屋上は駐車場になっているので、ニーズは実質４階以上になるんじゃないでしょうか。

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なぜこんなにUR跡地のマンションが建つ前から叩かれているのですか？

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>>1989
向かいにレーベン系MSを建てられたミオカステーロつくば竹園住民、
向かいに建てられるエンブレム南東棟住民の怨嗟があるから。
また、ウエリス竹園販売主や、近くにMS建設予定のフージャースなど、
商売敵が多いから。
市長の要望を殆ど無視したとこともあり、ネガキャンは多いと予想。

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ＵＲレーベンが坪２００万円で販売だとすると、すぐ近隣のレーベンザツクバが坪１５０万円だったので、それと比べて高すぎるため、暴利と感じている人が多いから。

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>>1884 匿名さん
ガーデンコートはいくらだったのですか。

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>>1982 匿名さん
>>ガーデンコートはいくらだったのですか

このスレの343を参考にして下さい。
>>343 です。

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>1889さん
実際に現地で確認されたら分かると思いますよ。
夜でもJOYFITに車で来る人が多いのでヘッドライトがマンションに照らされます。
それも夜０時まで。
ちなみにヨークマートの裏手が喫煙エリアになってますので、風が穏やかな日は周辺がタバコ臭いです。
気になさらないなら良いですが、敏感な方は考慮された方が良いでしょう。

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ベランダもヨークタウンから丸見えだしね。
よいところが思いつかん。

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一番怖いのは、ヨークベニマルが潰れて、
跡地がマンションになることだよな？
可能性としては、無くはないよ
あそこは、商業地だし、容積率も使い切ってないし、税金だってバカにならないんだろうし、
買収されても不思議ではないよね。
いままで散々やってきた、日照妨害ギリギリの開発をどこかにやり返されるかもよ？
あの土地なら1000戸ぐらいは詰め込める。

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なるほど。
ヨークベニマルが潰れなくても、駅近の立地に2階建ての商業施設はもったいないから、高層マンションに立て替えて、下層階に今の店舗が入れば十分採算合うはず。土地の所有者次第。
道路も何もなく目の前にいきなりマンションはつらい。
もしかして最終章はそういう計画だったりして。こわいね。

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>1897さん
そしたら名前もヨークタウンからレーベンタウンに改名ですかね。
あとあの作りだと駐車場から出るのはかなり危ないです。
自分自身のマンションで視界が遮られていて道路はすぐですから、歩行者や自転車を轢いてしまうリスクは高いでしょう。
そもそも前の道は比較的車通りが多いので事故が頻発しそうです。

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向かいに建てられるエンブレム南東棟住民の怨嗟・・・？
２０２０年つくば中央警察移転予定・・・

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URの建物も容積率を余した建物でしたし、
それで再開発しやすかったんだろうし、
それと同じことがヨークタウンで起きないという
保証はどこにもない。むしろ、あの建物が、あの建物のままで、未来永劫あそこに立ち続けてると考える方が無理がある。

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