その２スレッドが１０００件を超えましたので、
その３を作成しました。
物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。
[スレ作成日時]2009-09-10 23:46:28
あと、日本語の勉強不足だな。
読み難いよ。
千円（単位）とか書かないとな。
節税メリットは俺が体感している。ここ数年所得税はゼロだ。
悔しいのは他の節税策が効いて所得の割りに納税額が少ないことだが。
よく読んでほしいのは、節税の話からこの話始まってないということだ。
俺は３７３だ。
年金対策どうしてる？マンションとか買ってないか？って話したらてめえが
勝手に赤字で賃貸するなんて＊＊沙汰だとかからんできたんだぞ。
だいたいなぁ。いくら金持っていようがいきなり買いたい時に好立地の
賃貸物件優良中古なんかてにはいりゃしないんだよ。
自分買って貸しながら持ち続けて残債払うだけで高利回り物件に化けるのを
待つ。そもそも年金の話をしているんだぞ。
出口？そんなの考えない保有ってものあるんだよ。なにしろ団信ついてるから
妻子にも喜ばれるし。
だが、借入金の３割のキャッシュというのは、黙っていたら残債自体が減るし
流動資産は普通に運用すれば増えるわけだから。
節税節税ってねぇ。。
税金くらい払おうよ。金持ってんでしょ？
＞だけど、これだけじゃ、節税メリットがさっぱりわからん。
お前も年収１０００万以上なら一回ぐらい確定申告してみろよ。マンション買ったなら
ローン控除で白色申告の用紙ぐらい書いただろうに
忘れたか？
所得金額の③だ。
減価償却費ってのは帳簿上の損金。つまりだな。マンション投資した５０００万だの３０００万だのの物件コストを４７年間とか１５年間とかで随時費用計上するのさ。
実際は、もうはらっちまってない金だ。本当は初年度ききなり５０００万費用にたてたいところだが
それでは初年度が多すぎる。経年で費用にたてて損金計上する。実際はどこにも出て行かない金。
名目上の支出。
こんなもん会社員なら誰でも知ってるぞ。君、中学生だろう？
＞税金くらい払おうよ。金持ってんでしょ？
金はないって、借金のほうがずっと多いってば。
借金してまで住宅賃貸して世の中のために役立っているから
税金が安くなるんだよ。
新築ワンルームマンション投資は割の合わない高リスク投資だというのが結論。
サラリーマンや素人が手を出してどうにかなるものではない。
http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/42433
http://money.goo.ne.jp/column/failure_story/08/0530.html
おつかれ
誰がワンルーム持っているって書いた？
別にあんたと話してないから。
一般論だよ。
俺と君しかおらんだろ。
記事には、なぜワンルームが転売しずらいのか理由が書いてない。
理由は簡単。銀行ローンがつかないからだ。
銀行はワンルームの担保価値をゼロとみなしている。だから何所も融資しない。
ノンバンクの高い金利でしか融資はつかない。
いまどき３．４％の変動金利払う馬 鹿はおらん。
にもかかわらず、いまだにワンルームデべは生きながらえている。
それは、一回カモになったやつが手放した物件を買いたたいてキャッシュの
ある客に転売したり、管理と称して何もせずに毎月客から１万なにがしかの
金をせしめていたり、さらにはサブリースで新築のおいしい時期だけ１５％
ぶっこ抜いていたりする。
引用コラムは逆を書いているが、新築ワンルームの想定家賃は実は相場
より安い。安いから平気でサブリースを受けられる。
だから、銀行が融資してくれる１ＬＤＫ以上の物件にしなくちゃダメなんだよ。
そんなの土地のないサラリーマン大家なら誰でも知ってるよ。
しかし節税即新築ワンルームという連想がすでに時代遅れだな。
ということはワンルームでも返済がすすめばアパマンローンで借り替え出来るということか？そんな銀行あるか？鼻から相手にしないと思っていたよ。
ワンルームマンションの供給数を後押しする、投資家・REIT・デベ・施工会社（設計事務所）は軒並み廃業すべし。
日本の都市環境を破壊する、アクシスオブエービル（悪の枢軸）。
せめて、イーブルと書いて欲しかった。
イービルが正しいのでは？
年金生活者にはデフレは歓迎すべきもの。年金額は一定でも価値が毎年増していく。
インフレと消費税率引き上げが一番まずい。
リスクヘッジには、ローンを組んで繰り上げ返済しないままキャッシュフローがプラスになるように持っていればインフレで借金の実質価値が目減り。株が上がればそれで残債返済もよし、不動産が上がれば売って年金に補てんもよし。
己のことしか考えてないのか？
はやくこの世を去りなさい。。。
と言うより経済の仕組みわからないだけでしょ。
子供が巣立った今はどうやって夫婦が他人の経済的負担にならずに
今後生きていくかまじめに考えているだけじゃよ。
どこかで頓死しても団信が効いて遺族に結構な資産が残る。これも
また面白い。ほんに不動産は面白いもんじゃて。
今年初めて年収1000万越えました。世帯年収は2000万ぎりぎり越えません。私は子供手当てもらえますか？住宅ローンはあと850万です。
まんが日本昔話ですか、懐かしいです。
呼ばれたようじやの。
ワシが退職金もろうた会社つぶれたら、ワシにも責任あるみたいな気がしてくるじゃろ。かい煽り？
違う違う。ノウハウの無償提供じゃよ。
え？共同担保でノンバンクくそ金利、2％台にできるんだ。まさに驚嘆だ。明日銀行いこうっと。
え？別にいいんだよ。俺はね。ただ返済表みて、いまだに元金返済より利払いが多いのが腹立つ。ていうか、残債が一向に減らんのだよ。
ホント、ノンバンクくそ金利だよねぇ。
元金の２倍くらい金利と保証料で取られてる。
いつの間にかどんどん進んでるが、結局節税メリットを語れる奴はいないってこと？
減価償却費云々とか書いてる奴がいたが、はっきり言ってアホだな。
減価償却の意味わかってる？
価値が年々無くなって、最終的には無価値になるってことだよ。
そこが現生と違うとこなんだよ。
だから、減価償却って実際出て行かないのに経費に計上できるおいしい部分じゃないんだよ。
インフレならお金の価値が下がるんでモノで持ってる意味もあるが、デフレじゃ真逆なんだよ、モノの価値が下がるんだよ。
その辺全く理解してない奴がアホなこと書いてたけど。
結局節税目的で赤字不動産を所有するのは大ば か者のすることだよ。
431は、中学生だったな。
キャッシュフローは黒字。税引き後利益が赤字 。ここで言う税引き後とは通算後の所得税でなく賃貸事業の部分な。
まあ、想定賃料で借りてくれる人がいなければ
キャッシュフローでさえ赤字になりかねないが・・・
銀行からローン借りる時に、空室率１０％、相場家賃よりかなり安い賃料の事業計画書かせられるんよ。
それと、自己資金は2割は突っ込んでるから投下資本の回収も考えないとな。
賃料下落より心配すべきは長期の空室。いやなのは、端境期で退室する店子だな。
かれこれ15年やってるけど物件選びと入居審査さえしっかりやれば通常は気楽な投資だと
思うよ。・・・ていうか年金原資だからね。
出口は考えない。というか相続だな。
＞賃料下落より心配すべきは長期の空室。
知人の持ってる部屋で、賃借人に不幸な事故があって１年以上空室になったことがある。
詳しくは言えないが、当時はニュースでも取り上げられ、現場は騒然となったらしい。
１年以上経ってリフォームして借り手がついたらしいが、重説で賃借人にきちんと説明しているかは不明…。
重説で事故物件の説明は１回目までは義務。
火事には保険あるが、自殺には保険ないよね。自分の貸室でなくて建物他の部屋って
こともありうる。
最近じゃ大島てるとかあるあし、みんなうるさい。
ワシは経験ないがもし出たら、全面改装の費用は遺族からもらうよ。迷惑かけてんだから。
あとは業者に委託してものすごい低家賃で定期借家で貸す。店子一代すぎたら普通に
募集だ。
出現率はきわめて稀だがリスクには違いないな。
他に事故物件のことで聞きたいことあるかな？
そもそも誰も聞いてないんだけど・・・
ナイスツッコミじゃな。あんた関西人じゃろう？
子供手当て、所得制限なし！！
やったーと思ってる小市民て俺だけ？
2000万で切られたら、ギリギリアウトだから嫌だなーと思ってたんだけど。
ワシも共働きだったけど節税しないと損じゃよ。
>>433
驚くべき頭の悪さだな。
君本当に成人してるの？
幼稚園からやり直した方がいいよ。
まず人の言う事をきちんと聞く。
その話を理解したうえで、自分の意見を言う。
ってか、自分がアホだということをまずは自覚すること。
これが一番大事だ。
君こそ確定申告したことないじゃろ。デフレがあと何十年続こうがわしゃこまらんが、そんなことは有り得んじゃろ。
不動産投資はインフレヘッジでやっちょる。老後のカネを貯蓄で20年もとうが、住宅ローンの繰り上げ返済しようがてめえの勝手じゃがﾞ、年収1500万なら流動資産とマイホームだけじゃ老後の資産は貯まらんじゃろ。
カネ借りてまで博打うてとは言わんよ。知らないものは博打にみえるだけ。たた、どんな資産も運用せな増えん。
デフレだから現金ためこむのが強いというのは所得の低い人間にのみあてはまる。年収増えたら5000万のカネはすぐ貯まる。それを自宅の購入にぜんぶあてても何のメリットもない。そもそもローンが借りられる属性があるうちにカネがカネを生む仕組みをまなんでおくのもよかろう。そうおもったまでじゃが、ひとの懐具合を見て法を説けということらしい。
見栄を張って豪邸に住む必要もなし。
老後のために投資用不動産は必要だよね。
不動産投資を否定してませんよ。
節税と称して赤字出して、所得還付されることに意義があるようなレスするアホにアホと言っただけ。
しっかり利益をとれる投資にしないと意味ないってことを言いたいだけ。
あと、不動産は事業だよ、株とかFXとかのペーパーの投資とは少し違う。
生臭い人間関係が背後にあるからね。
だから、管理会社があるって考えも甘い。
最後は賃貸人と賃借の間でのみ解決可能なんだよ。
>>445
所得還付だろうが赤字になろうがキャッシュフローがプラスになればべつにアホじゃ
ないだろ？もちろん出口戦略は必要だし投資とは１００％思うとおりになるわけじゃない。
キャッシュフローがマイナスになったら勝負に負けたという話。
税制は毎年変わるから、過去のセオリーが通用しないのだけは確かだけどね。
ところで>>445は確定申告したことある？ローン減税だろうが医療費控除だろうがなんでも
いいけどね。年収１５００万くらいあれば紙一枚書くだけで数万違ってくるよ。
別に税務署に行く必要すらない。いちどやって還付受けたら節税に励もうと思うはずらよ。
いくら税金はらっているか年に一度把握するのは金融リテラシーを向上させるためにも
基本中の基本だと思うけどね。
あと付け加えるだけに投資というのはいろいろあるし、不動産投資だって現物だけじゃない。
ワンルームもアパートもあるしビルだってある。どれがいいかというよりは人により向き不向き
があるだけ。
現物は生々しいよ。だから面白い。株やＦＸは決まった価格でしか購入できないけど
不動産はすべて相対。割高をつかむ可能性もあるし、割安ゲットもできる。
情報格差が多い分裁定取引の機会も多いよ。
まあ好き好き、本業が忙しすぎたり頭でっかちのネット番長には向かないかもねｗ
やっとまともな年収1500万が現れたようじゃな。
あくまで実務筋による法的根拠のない情報だが、
個人事業者で同じ年収なら副業がある方が税務署の調査が入る可能性が高いらしいよ。
某地方都市
夫 1938万円（勤務医師）39歳
妻 0万円 専業主婦 39歳
子 二人 ５歳、３歳
物件 土地 １８５０万～親から無利子で借りて年２００万づつ返済予定（融通効く）
戸建注文住宅 ５０００万（諸費用も込みで）
ローン ５０００万（２０年、１０年固定）頭金０円～仮審査済
資産 キャッシュ ７００万 現物株８０万
分譲マンション（２００４年新築購入現在入居中、３７５０万、ローン完済）
皆さんにうかがいたいのは、今住んでいる分譲マンションですが、みなさんなら売却するか、賃貸に出すかということなんですが。
売却メリット：売却するとしたら予想価格２５００～２８００程度とかんがえていますが、そのぶん繰上げ返済にまわし、初期の金利が高い部分を圧縮できます。又、居住用住居売却税制の変更が今回なかったようですので、売却損の部分の税金が還付されます。
賃貸メリット：予想賃料１５～１７程度と考えていますが、いままで書かれてきたように、ある程度のインフレと退職後のリスクヘッジになると考えています。ただし、これは事業ですので不確定要素が多く、リスクもある程度理解しております。
みなさんならどうしますか？
>>446
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
キャッシュフローが黒で利益が赤ってことは減価償却費分だけが＋ってことだね。
減価償却は前ににも書いた通り価値の目減りの事なので、減価償却費が丸丸残れば＋－は０になるので、所得税還付分得になる、と理論的には言える。
しかし、こうなるには減価償却の期間中空室もなく、家賃値下げもなくという厳しい前提が必要。
現実的には難しいこと、ってより絶対ムリ。
家賃値下げ、空室はキャッシュフロー自体の赤字に直結するよ。
だから、そもそも節税目的の不動産投資はアホだって言ってるの。
今、いい利益出してる物件ですら、将来どうなるか定かでないってのに、今利益出せない物件背負ってどうすんの！ってことだ、わかった？
脳内君の欠点は現実的に考えられないことだね。
＞450
旧マンションが駅近物件や人気地域物件であれば、
今後の値崩れリスクや空室リスクが低いため、
賃貸を優先して考えた方がよいのではないでしょうか。
また、新マンションのローンの繰り上げ返済については、
住宅ローン減税の恩恵を考慮し、慎重に検討すべきでしょう。
ただし、この先行き不透明な時代に固定資産を持つこと自体がリスクだと
考える人もいますので、最後は個人の価値観の問題だと思います。
>>450
451さんの言う通り住宅ローン減税の恩恵は受けるべきだと思う
自分も似たような状況だが地元地銀と相談し、35年変動を金利優遇
0.8%で借りてその間資金運用を3%位で考えてます。
10年経って未だ低金利ならあと数年運用を続けて繰上げ返済の予定で居ます。
地方都市ならマンション下落間違いなし。即売却が吉。
>>451
>キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
>キャッシュフローが黒で利益が赤ってことは減価償却費分だけが＋ってことだね。
恐るべきガス頭め。
そうじゃないよ。実際の収支では毎年１８７万程度の黒字が出ている。
減価償却というのは、帳簿上の手法だが、先般話したとおりに４８６万出ている。
税引き後利益＝キャッシュフロー－減価償却費
だから、キャッシュフローが１８７万の黒字でも確定申告では２９９万のマイナス所得に
なる。
なにしろ、自己資金は２０００万円程度で残りの借り入れ分は店子が払ってくれる。
だからいくいら家賃がさがろうが、空室が出ようが投下資本は１０年以内に回収。
あとは各物件の空きごとに内装改修とかするだけでいいわけ。
＞減価償却は前ににも書いた通り価値の目減りの事なので、減価償却費が丸丸残れば＋－は０に＞なるので、所得税還付分得になる、と理論的には言える。
あーあ、全く意味不明なことほざいていやがる。
誰が還付の４０万など目的でやっておるか。還付あわせたら年 ２２０万のインカムになって
いるぞ。これは空室リスクのための準備金としてとっておくのじゃよ。
それと君、皆が「君は確定申告したことあるか？」という質問しているのだから
正直にしてませんと答えることだ。
わかっているとは思うが借りれ金返済は、事業収支とは直接関係ない。
借入金金利だけが「費用」であって元金返済は「資産の取得」のようなもの
だからインカムが元金返済にまわるのはＢ／Ｓ上の話。
>>455
まず、日本語から学び直しだな。
何がいいたいかさっぱりわからん。
反論してるつもりなのかな？
でも、いってることは同じ。
要は減価償却費が増えればキャッシュフローが増えるってこと。
なにしろ以降は意味不明だが。
前にも書いたがアホなんだから、アホなことを自覚して彼我の違いをまず明確にして、彼の主張のどこが我の主張と違い、我の主張の優位性を論理的に明確に主張しなけりゃ意味ないんだよ。
今のままではダメダメ君だな。
↑もう相手しない。確定申告はしたことあるのか？
話を根底から覆すようだが、おまえら全員年収1000〜2000万円もないだろwww
そんな奴は、こんなとこに来ない・・・
世帯年収がギリギリ1000万越えな人達が集まってるのでは？
そういう私も単独では800
あわせ技で1300ちょろ(笑)
ワシは給与１３００万円、不動産収入５４０万円だが。
>>460
>そんな奴は、こんなとこに来ない
自分がスレチガイだということを露見しちゃって（笑）
うちは1900万だけどふつーにのぞいてますよ。
最近は、ごく少人数による投資関係の知識ひけらかし＆ののしりあいばかりでつまらない。
スレタイトル以外の話が長引く場合は別板へ！
>>463
うちも同じようなものです。給与が約1500万、不動産のグロスの収入が700万くらい（所得は400万くらいだったかな）。不動産収入なんて税金払うためにやっているようなものです。
いくらの家を買うか？なんて愚問だよね。
その人の考えによって違うとしか言えないし。
自分はフツーの家でいいよ。
老後が心配だから家にお金かけようとか目一杯ローン組もうとか全く思わないし。
>>466
>自分はフツーの家でいいよ。
「フツーの家」とは、いくらの家？世帯収入は？年齢と家族構成は？頭金にまわせる貯蓄の額は？
「フツー」の感覚が人によって違うから、いろいろな考えを読んで参考にする。
それがここの目的なのでは。
本気で「愚問」と思ってるなら、こんなページにこないはず。興味があるから見てるんでしょ。
年収が1500万位、手取りが1500万やったらもっと立地のいいとこ買えるのになあ。
400万です。
>>470
年収200万の人間から見たら「自分の倍」だ。
それで満足できるならそれで。
満足できないなら年収増やす努力するのみ。
ただし、買いたい家については該当年収のスレッドで語ってくれ。
年収5000万ですが、ほぼ毎日のぞいてますよ
暇ですから
インフレの未来からお客さんがいらしたようでｗ
務めでございます。472
50歳の年収2000円より30歳の年収1000万円の方がはるかに希少。
年収自慢するならせめて自分の年齢も公表しなよ。
↑実家はお金持ちっぽいけど、年収は普通だね。
お金持ちというほどでもないですが、実家は事業用・非事業用を含め不動産を評価額25億円ほど所有しています。
地味じゃん。
みな自慢げだけど？不思議？１９歳にも程遠いのに。
マンションをもう一軒買って引っ越そうかと考えていますが、
今持ってるマンションを売るか、貸すか迷ってます。
今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
少し手元に残る計算になります。
売って新しくマンションを買った場合は、頭金とあわせて、新規に組む
ローンはごく僅かです。
どっちがいいのでしょうか？
関西人は見栄っ張りの法螺吹きが多いんですかw？
別に２０代でも３０代でも年収５０００万や１億の知り合い結構いるよ。
その反面、年収２００万や３００万の人も知ってる。
類は友を呼ぶで、同レベルの人間は集まるよ。
だから、知ってる者は理解出来るが、知らない者は理解出来ないから、すぐ嘘とか想像とか理想を書いているとか言うが滑稽だね。
マンションをもう一軒買って引っ越そうかと考えていますが、
今持ってるマンションを売るか、貸すか迷ってます。
今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
少し手元に残る計算になります。
売って新しくマンションを買った場合は、頭金とあわせて、新規に組む
ローンはごく僅かです。
＞どっちがいいのでしょうか？
まず、買ってみたら？
持ったまま買えるのなら買えばいい。売らないと買えないなら売るしかない。
＞今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
＞少し手元に残る計算になります。
貸してから考える。
狙う価格で借り手がいるのか。思い通りの値段で売れるのか。
高く借りてくれるなら貸しておけばよし。空いたときに売ってもよし。
どうせ譲渡益などでないだろうから、いつ売っても税金は同じ。
ところで今のマンション、ローンは完済してますよね。
おお、そうが「譲渡損」があるわけね。こりゃ面白い。
でも適用は今年１２月末譲渡までだったような気が・・・
483です。
売却した場合、譲渡損が少し出るかもしれません。
でも、税金の還付は微々たるものでしょう。
逆に売却で利益が出ても、3000万まで控除されますよね？
今のマンションのローンは完済してます。
また、売らなくてもローンで次のマンションは買えます。
売らずに賃貸に出した場合、結構儲かる（次のマンションのローン代くらいは賄える）
気がするのですが幻想ですかね？
これを繰り返すと所有物件が少しずつ増えていくことになりますが？
>>489
自宅が、賃貸の好立地でかつ中古価値が今後も目減りしないなら、売らずに貸すべき。
新規物件は、自己資金多めに、借りれ金４０００万以下で選ぶ。
なにしろ賃借人がいないときは、管理費と修繕積立金、固定資産税で月々５万は出て行く。
２０万円のローンを固定金利２．８％で借りて２０万円毎月支払うくらいが安全だろう。
問題は、課税がきついこと。ただでさえ年収が多いのだから、このうえ家賃収入（不動産所得）
が加わると大半が税金で持っていかれる結果に。
今１２００万の年収で２５万の月額賃貸収入があれば１５００万の収入で、控除は基本的に
変わらない。
もちろん費用は不動産収入から控除できるし減価償却費も計上できるが、購入不動産と違って
借入金金利などないから経費が少なすぎる。大黒字。キャッシュの実入りが少ないのは
実際やってみればわかる。それと流動資産じゃないから生活で資金ショートしそうなときに
そなえて、賃貸物件を担保に７００万くらいの極度額でフリーローンを作っておくべき。
売った金の半分で１Ｌを２室とか３室買うほうが税金上は有利だろう。でも住んだ家をいつまでも持って貸してる人はお金持ちには多いね。
会社持っていたら古いマンションを会社に安く貸して会社が転貸する方式もいいと思う。
おそらくは、ローン枠がありあまってるだろうから、あと中古の１Ｌのひとつくらいはいい場所に
見つけて買える。少しでも節税の足しになればいい。
長期的にみて負債のない賃貸物件を持つことはキャッシュフローは常に健全。半年程度の空室は
トータルでみて痛くも痒くもない。税金だけがもったいない。
老後のストックにと考えるなら、税金分も「借入金返済」という形でストックして税金で
垂れ流さないようにすべきだ。
３８００万円で売った場合 貸した場合
支出 仲介手数料１３２万円 空室時の管理費＋修繕積み立金 固・都税ほか
収入 ０ ローン２０万円／月
税額の増 －ローン控除 総合課税の所得増分の課税
資産の増 キャッシュ差分の貯蓄 旧自宅の時価評価分
結局あまりメリットないでしょ？
自己所有のマンションなんか人に貸してもさ。
税金が増えるだけ。
>>486
不動産管理会社を自己設立して会社が貴殿の物件を買い取りする。
その後、会社から収入の少ない配偶者等へ役員報酬という形で賃料収入を移転する。
賃貸貸しを希望のうえ課税所得1800万円/年を超えているなら、上記の方法が税金上は有利に働く。
あるいは、自己所有は変更せず設立した不動産管理会社に管理を委任する形をとり、管理料（賃料収入の数％）を支払う。
ただし、不動産収入が年間300万円程度ではこの方法は使えない。
居住用財産の譲渡損の特例はもともと今年の１２月までの予定でしたので
、自分も適応になる可能性があり、どうなるか（継続するか）注目していました。
財務省のホームページに国土交通省からの要望一覧および税調の議論が掲載されています。
その後の税調の議論でもこの特例の廃止に関しては話題にも上っていなかったので
どうも来年度も継続のようです。
仮に減価償却後、１０００万の譲渡損がでるとして１０００万×その人の税率が戻ってくるので
５年以上住んでいる人はもし売却するとしたらこの特例を使うと１００万単位で戻って来ます。
居住用マンションを売却する方は是非覚えておいてください。
減価償却費分が譲渡損から引かれることも忘れないで。
税金のところでやってくれ。
売却益が出た場合も自己所有不動産は有利ですね。
ブルジョワが節税対策に身をやつす。
醜いね。
ま、せいぜい悦にいってろ。
あんたたちの優秀な頭脳の使い道はどこか間違ってる。
税金のところでやってくれ。
誰でも節税ってするものじゃないの？
年収2000万超の経営者なら考えるかも知れないけど、私は年収1000万のサラリーマンなんで節税なんて考えたことないですね。
どこで調べたのか、こないだマンション投資の勧誘電話も掛かってきたけど、話も聞かずに断りました。
1000万円で扶養家族いたらそうかもな。所得1000万が境界
年収１千万クラスのサラリーマンは節税考えてもしょうがないだろうな。
>>511
いや考えるでしょ。年収１０００万はサラリーマンとしては恵まれたほうだけど
一生１０００万もらえるわけではない。節税というかいろいろ考えないとラット
レースから永遠に抜け出せないＹＯ。
どうやるの？もどきでない節税。
考えないとでてこない作り話は要らんぞw
世の中にはサラリーマン向けの節税本なども出ているけど、どうなんだろう。
買ったことがないから分からん。
39歳、年収1800万円、外資系の会社の管理職。ほとんど固定給で一部会社業績連動ボーナス。
定年は60歳で延長も可能（ただし60歳以降は年収が下がる）。退職金は日本の大手の会社並み。
子供は小学生1人と幼稚園児1人（3人目の予定は無し）。妻は専業主婦。
このたび、13000万円の戸建てを計画しています。
頭金が約4000万円で、住宅ローンが9000万円（年収の5倍）。某信託銀行の借審査でOKが出ています。
現在、家賃と駐車場代で30万近く払っているので、ローン返済額（金利優遇後）はこれより低くなります。
エクセルで簡単な試算をしてみると、教育費として子供それぞれに2000万以上使って、さらに金利が
多少上昇しても何とかなりそうな結果になりましたが、何か抜けているのではないかと不安です。
有識者の方のアドバイスをお願い致します。
うちとちょっと似てるかな。
夫は40代半ばですが、年収は同じくらい。
最近買ったマンション1.4億の物件で、借入1億です。
うちは子供なし（逆に言うと老後資金は自分たちで何とかせねばなりません）ですが。
家賃が50万でしたので、月々の返済額はだいぶ下がりました。
家を買うのは2度目ですが、一度目もギリギリで買いました。
あまり計画も無く直感で買っちゃいましたが意外と何とかなるものです。
家賃はいくら払い続けても自分のものにはならないけれど
購入は、景気その他で多少価値が目減りすることはあっても完全ゼロにはなりません。
年をとると、どんどん購入に二の足踏むようになります。
思い立ったが吉日！なるようになりますよ！
>>517
うちも年齢、収入、家族構成、ほぼ同じですが、ローンの額がすごいですね。
うちは5000のローンですが、全く余裕はありません。
その顎で教育費もそれだけかかったら、老後の資金不安じゃないですか？
〉517
うちは夫婦子供一人4才妻専業
同年代の年収2000万13000万の物件検討中ですが
夫婦ともに心配症なため手元にいくら残しておくかがまず問題になりました
現在の貯蓄は12000万
5000万ローンは通しておいて頭金8000万にして
手元に4000万は残しておくことにしました
うちは一馬力なので自分の健康が第一なことと、ローンのストレスが軽いのがいいと考えました
本当は9000万位借りて2億台の物件に行けたらいいんだけど度胸がない（笑
このご時世ですもの。
慎重になるに越したことはない。
今の収入がずっと続くとも限らないし病気にならないとも限らないし。
>>521
40代前半独身年収2000万をちょっと超すくらい。
物件1.4億（都心マンション）自己資金4000万借り入れ1億
以前持っていたマンションが売却できてローン返済、不動産手数料差し引いても3000万キャッシュが残る。
デフレ超低金利の時代、安易に繰り上げ返済はせず手元に流動性資金は残しておく予定。
>>517
夫32歳、妻29歳、年収1800万、子なし
物件1.2億
借入れ9500万
金利2.75％（35年固定）で35年ローン（SMBC)
月返済額37万
年間繰上げ額500～600万
↓
購入から4年経過した現在、ローン残額6500万
子どもが生まれて1歳になりましたが、まだたいしてお金がかからないので
可能な額を繰上げ返済にまわし、この進行度です。
うちは大きな病気や雇用問題もなくやれていますが、やはり借入れ9000万は
リスクも精神的プレッシャーも大きいと思います。（特に最初の数年は）
517さんの場合、お子さんの教育費に加えて、親御さんの介護が生じた場合
（または同居など）の資金、車の買い替え、家のメンテナンス、老後資金は
いくら用意したいかなど、想定できる出費を数字で出して、精神的にゆとりを
もてる額におさえるほうが無難かと思います。
「10年で完済できる額」がおすすめですよ。
建物はリホーム・建替が必要で一生ものではありませんからね。
私は定年前の建替もしくは買い替えを念頭に入れて今の物件を
購入しました。
皆、チャレンジャーだね。俺は年収１８００万で４０００万のローンで精一杯。手元にもキャッシュが欲しいし車、家にもそんなにこだわりなし。
>>524
＞月返済額37万
＞年間繰上げ額500～600万
あわせて年間１千万円ほどを返済している勘定ですね。
１億近く借りても、そのくらいの返済をするのであれば堅実だと思います。
しかし、１０年で完済するつもりで借りたのでしたら
＞金利2.75％（35年固定）で35年ローン（SMBC)
というのは、４年前の情勢を考慮しても失敗だったかと。残念。
ですが、今から借り換えても遅くはないですよ。残債（６５００万円）と繰上ペースを考慮すれば、金利が１％くらいのローンに借り換えることで、完済（７年後？）までの支払利息は少なくとも３００万円、低金利が続けば４００万円近く減らすことが可能でしょう。
>>527をちょっと訂正
手元のシミュレータでざくっと試算してみたら、金利２．７５％→１．００％（完済まで７年間）の場合には、完済までの支払利息は４４５万円減ります。
金利が１年間は１．０％、その後毎年０．２％ずつ上昇し６年後に２．２％まで上がると想定しても３６０万円減ります。
>>529
変動です。どの銀行でも優遇後で１％くらい（店頭２．４７５％－優遇１．５％）です。売主提携や勤務先提携によっては０．８７５％（優遇１．６％）という人もいるようです。
返済が長期になる方には安易に変動はお勧めできませんが、７年程度で完済できるなら変動が最も有利でしょう。仮に数年後に金利が急上昇するとしても、そのときには残債がかなり減っているはずですのでまったく問題ありません。
なお、試算に使ったシミュレータはこちら↓
http://om2.at.infoseek.co.jp/
1億以上の物件とか買って頑張って返済していっても10数年後とかのその物件の資産価値って何割か減っているんではないの？
>>531
値崩れ知らずの都心希少マンションなどは値上がりする物件もありますが、
それ以外は普通に減価償却していくのが当然ですね。
一戸建ては土地については減価償却しないので、その時期の地価相応の価値は残りますが。
償却って意味わかる？
簿価と時価の差を含み損、含み益という。簿価とは取得費から減価償却費の累計を除いたもの。
建物は新築してから１年毎に減価償却が始まり２０年で０になる。つまり古家扱い。
土地値の家を買って住めば手を入れると費用がかかる。
新築マンションは初期費用の修繕積立の一括払いで済むし戸数が多ければ管理費も安い。
古いマンションは安くても瑕疵の危険を知らずに買うと後でツケがくる。
新築でも中古でもどれもこれもで後か先かで高いモノにつく。
517です。
皆様、アドバイスありがとうございました。
9000万のローンはたしかにちょっと勇気がいります。
でも何とかなるような気がしています。銀行からは1億までOKで、1億を超えると無理とのことでした。
子供の教育費も一度にまとまったお金が必要になるのは大学入学時くらいで、その準備だけはしっかり
今のうちにしておこうと思っています。
年収１８００万だと所得税、住民税、社会保険料など引けば残り１２００万ぐらいでしょ。
それで１億近くの借金を背負うなんて勇気がある人たちですね。
私は５０００万ぐらいが限度です。
新築物件は業者の利益が乗っているから買った瞬間に２～３割は値下がりするものね。
1億の物件を買った瞬間に２、３千万は目減りするということ。
でも新築を買う人もいなけりゃ業者は儲からないしね。
４０才、子供２人、１０００万の収入では、３０００万の借り入れまでなら、ゆとりを持って生活が可能。
これから、利上げ方向となれば、苦しくなる。
現在都内に戸建購入検討中の者です。
良い土地は高く、どうしても予算を増やしたい誘惑に駆られます。
下記の計画でギリギリと考えていますが、ご助言頂ければ幸いです。
世帯構成 夫３３才、妻３３歳、子供４歳、０歳
収入 年収１４００万円（東証一部上場で６５歳定年で、比較的安定しています。）
妻は専業主婦で今後も働く予定なし、子供は中学から私立に通わせたいと考えています。
物件 ９０００万円（土坪約４０坪／６５００万円 上物約３０坪／２５００万円）
頭金 ３５００万円（手元１５００万円に双方両親からの贈与２０００万円）
残資金 ５００万円
ローン ５５００万円（変動・固定の半々にする予定）
ローン金額が大きすぎでしょうか・・。
>>542
年収1400万は10年後2000万オーバーと見ていいのかな？
なら大丈夫でしょう。しかし、このまま年収が変わらないなら厳しい。
年収そのままでお子さん二人を私立中学～は不可能かと思われます。
中学入学までに住宅ローンの殆どを終わらせる覚悟が必要でしょう。
>543さん
542です、ご意見ありがとうございます。
10年後の年収は頑張り次第でしょうが、１６００～１８００万円というところが妥当とおもいます。
自前のキャッシュフロー計算では、中学入学前までには、無理に繰り上げ返済するより、
むしろ教育費出費に備えて貯蓄をしたほうが流動性があり安全なのでは、と考えていますが、
見当違いなのでしょうか。
>>542
まだ３３歳ですし、子供の教育費を考慮しても年間５００万くらい（繰上返済を含む）は返せるでしょうから、５５００万なら余裕がある方でしょう。浪費せず堅実に繰り上げることが条件ですが。
変動固定半々というのが気になります。どういう戦略でしょうか。どちらから繰り上げますか？ 繰上も半々ですか？ 中途半端なことをするとリスクヘッジにならずロスが大きくなるだけです。
年間５００万返済できるようなら１１年ほどで完済できますし、誰もが予想していないような金利の急上昇を想定しても１３年ほどでしょうから、全額変動でも良いと思います。
なお、繰上は元本があまり減っていない返済当初にしないと効果はありません。金利が高い固定ならなおさらです。もちろん必要な資金は手元に置いておくべきですが、普通は、無理のない範囲で元本を減らして支払利息を削減するものです。年収１４００万で教育費が厳しいということはないと思いますが。
>>545さん
542です。
ご意見ありがとうございます。
浪費せずに堅実に、というのがポイントとおもいます。
おっしゃる通り、現在は子供の教育費、養育費も限定的で、
普段贅沢をしなければ、年間500万円程度の返済は十分可能です。
ローンに関しては今まで組んだこともなく勉強不足なので、
変動固定半々というのも特に理由なく漠然と考えていただけなので、
ご意見大変参考になります。
現行の金利水準では、変動であれば1.0％以下の金利で借入可能と聞きますので、
返済期間が短ければたとえ金利が上昇したとしても、金利負担はかなり軽くなりますね。
30年程度の長期で借入して月々の返済額を少なくしたほうが負担感が少ないと考えていましたが、
たしかに当初10数年で早めに返すほうが、結果的に子供が高校、大学に行く時期に楽になります。
全額変動できっちり倹約し、手元資金をある程度もちつつ、早期の繰り上げ返済をする方策に切り替えます。
大変勉強になりました、重ねて御礼申し上げます。
>>547
＞普段贅沢をしなければ、年間500万円程度の返済は十分可能です。
とのことですので十分に安全圏です。所得が急減でもしない限り心配ありません。
>>545で「年間５００万返済できるようなら１１年ほどで完済できますし」と書きましたが、これは間違いでした。利息を乗せると金利１％が続いても１２年弱ですね。しかし「誰もが予想していないような金利の急上昇を想定しても１３年ほど」は間違いではありません。
＞現行の金利水準では、変動であれば1.0％以下の金利で借入可能と聞きますので、
＞返済期間が短ければたとえ金利が上昇したとしても、金利負担はかなり軽くなりますね。
そうです。金利が低いうちに元本をかなり減らせるでしょうから、その後に金利が上がっても影響は限定的です。
＞30年程度の長期で借入して月々の返済額を少なくしたほうが負担感が少ないと考えていましたが、
＞たしかに当初10数年で早めに返すほうが、結果的に子供が高校、大学に行く時期に楽になります。
＞全額変動できっちり倹約し、手元資金をある程度もちつつ、早期の繰り上げ返済をする方策に切り替えます。
変動でしたら返済期間にかかわらず金利も支払利息も同じですから、リスクヘッジの観点から返済期間は長期（３０年など）にしておき、繰上で実際には１２～１３年程度で完済することを目指すのが良いでしょう。
約定返済額は低く抑えておき、繰上返済での調整幅を大きくとっておくことで、急に大金が必要になったりしたときでも柔軟な対応が可能となります。
よろしければ、こちらのシミュレータで様々な条件を想定して試算してみてください。
http://om2.at.infoseek.co.jp/
〉〉548さん
ご丁寧に大変解りやすいご説明有り難うございました。
いろいろシュミレーションしてみます。
子供が５人になり現在戸建購入検討中の者です。
下記の計画でギリギリと考えていますが、ご助言頂ければ幸いです。
世帯構成 夫４３才、妻４１歳、子供１５歳、１３歳 １１歳、７歳、１歳
収入 年収１７００万円（単身赴任手当込、６０歳定年で比較的安定しています）
妻は専業主婦で今後も働く予定なし。
子供は公立ですが現在塾代がかかっています。公立国立で考えています。
物件 ６２００万円（土坪約７５坪／２０００万円 上物外構(諸経費込)約４５坪／４２００万円）
頭金 １２００万円
残資金 １４００万円（株７００万、預金２００万、国債５００万）
ローン ５０００万円（変動にする予定）
４年後からは家賃収益が年１００万あります。（４年後に投資用マンションローン完済）
ローン金額が大きすぎでしょうか・・。
建物坪単価が高いよ。
土地と建物のコストバランスが悪すぎ。
坪22万は無理でもせめて70万円以下にできないのかな？
>>550
たしかに建物の坪単価が少々高いですね。このご時世ですから、合い見積もりを取って、ハウスメーカー間で競争させるといいと思いますよ。ひょっとして木造や鉄骨じゃなくて、鉄筋コンクリートでしょうか。
我が家の場合、土地と建物のバランスは、だいたい４対１でした。都内で土地の値段が比較的高いのでこうなってしまいました。土地と建物のバランス１対２なんてうらやましいですな・・・。
というか、2000万円の土地とぼったくり◇◇◇ハウスでも5000万円も抵当権うてるの？
その値段の家ならせめて土地は100坪だな。
>上物外構(諸経費込)約４５坪／４２００万円
本体工事以外の費用も含んでその価格ならば別にアリだと思うけどな。
実際どんな仕様・装備をしているのか分からないし。
当然高いなりのもの付けてるでしょう。
我が家の場合は、上物外構(諸経費込)約３５坪／３１５０万円
・省令準耐火構造（２ｘ４）
・外壁全面タイル貼り
・全館空調
・ＡＬＬ電化（エコキュート・ＩＨ）
・全てLow-Eペアガラスサッシ
だから、別に建物と土地のグレードがあっていたらいいんだよ。
558さん
そこまで聞くと
屋根は？と聞きたい。
５５８さん
HMは？
太陽光発電は？
床暖は？
外構の値段は？
基礎は？
解体の有無？
無垢？
水廻り系の設備費は？
等お聞きしたい。
レスに挙がってるぐらいじゃその坪単価高過ぎだ。
あと、登記費用とか借入金に伴う諸費用とか火災保険とかは勿論入ってないよね。
外構、諸経費、税、その他全部入りなら坪80～90万
HMの注文住宅ならそんなもんでしょう。
確かに高いけど、その分働けばイイやと。
この辺の所得帯の人は、そう割り切れるのではないか。
おいおい、お金持ちなら余計価値とお値段の差にシビアだろ。
年収のみを考えれば無理なローンとは思えないのですが、やはり教育費でしょうか。。
今の５人のお子さんが公立ですべて大学まで進学した場合、少なく見積もっても4000万程度かかると思います。
定年までほぼ１５年とみて、月当たりの教育費が２２万程度。
ローンについても、仮に元利均等、１％ちょいの変動金利、１５年ローンを組んだとしても、月支払いが３０万程度。
手持ち資金、投資マンション資産を考えても、気になさるほどのリスクはない気がしますが。。
ただ年収１７００万の高性能・一馬力ですと、病気等での収入減がリスクといえばリスクでしょうか。
ご存じかもしれませんが、投資用マンションとはいえローンが残っている場合、新規に購入する物件に対してセカンドハウスとみなされる場合があり、有利なローンが組めない場合があります。
株式等に含み損があれば、それを頭金に組み込み金利圧縮することで、損失を金利圧縮分と相殺する効果があります。一考の価値はあるかと。
子供5人全員国公立で大学までって・・・無理。必ず、ば かはいるから。千葉の田舎から通うなら通学定期もばかにならん。卒業まで一人1300万円はかかるから。
それは間違いない。
テレビの大家族を見ているようだね・・・
国公立にも入れないなら高卒で働いてもらうしかないね。
＞561
558じゃないけど 建物50坪/5200万（諸経費200万、設計料400万、外構200万込み）
重量鉄骨造で外壁全面タイル張り。
オール電化で3ｋｗの太陽光発電設置。
エコキュート、温水式床暖（リビング15畳、ダイニング15畳）
サッシはLow-Eペアガラスで1階はすべて防犯ガラス（ハイサッシばかりなので防犯ガラスに変更するのに100万余計に掛かった）。
水回り（キッチン、風呂、トイレ）もTOTOのそこそこのクラスを使用。
施工は地元のまあまあ大手の工務店、更地なので解体費用は無かったが見積もりで地盤改良と擁壁に400万程度掛かっている。
＞562
地元工務店でこれくらいだからHMで坪80〜90万では無理。
実際、同じような使用でパ○ホームで見積もりすると坪120万くらいになった。
まあ、変な湾岸の埋め立てマンションに坪300万円出すよりはいいでしょ。
みなさん、ぼられるのがお好きですね。
ぼられないと、国民にお金がまわらないのでは？
そんなに値切るのがお好きですか？
フェアバリューという言葉を辞書で引いてみたら？
このスレの年収の上限２０００万くらいの年収の方なら注文住宅建てるに
しても３０００万以上は普通に掛けるんじゃないのかなぁ。
４０００万以上の人だって珍しくないでしょう。
それだけのカネを出せる余裕があるんだからわざわざチープな作りにする
理由がないと思う。
そんなに安くしたいんだったらそこらの建売買っても同じだから注文住宅
にする意味がない。
↑ ＞４０００万だと大手ＨＭでサラリーマンの建てるようなチープなグレードの物しか
建たんよ。
大きさによるんじゃないの？
建坪30坪程度で4000万かければまあまあの物が建つんじゃないの。
・ ・ないの？って他人事みたいに言うなよm
２００９年３月
夫３２歳 １７００万 妻３０歳８００万
１００００万のマンションを頭金なしで購入。
↓
現在
夫３３歳 ８００万（涙） 妻３１歳８００万
１７００万円から８００万円とは、どういうことなのでしょうか。
まだ若いし、豪勢な結婚式でもしたんでないの？
なるほど。
たぶん不動産仲介
つーか無謀なローン」スレでやってくれ
子供が3人います。このたび住宅ローン8500万を組みました。教育費が心配でたまりません。
頭金なしなのは、低金利でローンを借りれたので、頭金分は運用にまわしました。
年収が減ったのは、転職し、ボーナスが減ったためです。
子無しなので、まだ何とかなっているのだと思います。
夫 １２００万円（税引後 １０００万円） 購入後はこの水準を維持。
妻 ０円
頭金 ３０００万円
５５００万円の高層マンションの中層階を購入。
妻がローンと子供の教育費を懸念して、ローンを５年で完済。
子供２人（当時 小１・小４）が小さかったので、家計費をうまくやりくりしました。旅行も行きました（主にキャンプ場めぐり、但し返済後は海外旅行１回 ご褒美で）。
子供は２人共公立へ進学希望。
子供がいると何かにつけてお金がかかります。
あまり無理なローンを組むと、金利だけでも相当な額の返済になり、総返済額が膨らみます。
ローンを完済してしまうと、ものすごく精神的に楽です。
返済は計画的に!
私は35年でローンを組んで、期間短縮型の繰り上げ返済をしています。まだまだ完済までの道のりは遠いです。
って、どこよ？
某地方都市でしょ。
２００４年入居、高層の中層階５５００万といえば・・・うちしかないよ。
>年収2500万円ですけど
スレ違いですのでお引き取りください。
年収１１００万円
妻は専業主婦 子供は（１歳・３歳）
頭金は５００万円
７０００万円の物件を購入しようと思います。
ちょっと高いとは思いましたが、この物件が気に入ってしまいました。
フラット３５から借り入れを検討しています。
>>589
ちょっときつめですが、贅沢しなければ大丈夫でしょう。
今ならフラットではなく銀行の金利変動型の方が有利です。残債の大きい返済初期のうちに、低金利のメリットを享受して返済額を抑え、その分貯蓄に回した方がよいと思いますよ。
手元にまとまった現金ができれば、将来金利が上がった時にも対処のしようがあります。
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
|
4598万円～5098万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
