長谷工はどうでしょう？その２

近隣対策の話ですが法律を守らなければ行政は許可を出さないわけだし
それさえ守っていればいいというものではないけど許可がおりたら建物は建つわけだから
人相が悪いとか、対応がどうとか、町会がどうとかいってるより
はっきりと要求するものを要求して解決すればいいのじゃないのかな？
きれいごと言ってても仕方ないでしょ
国立の件だって結局住民の敗訴だよね
こんなことなったらもう要求すらできないでしょ

>200
工期が遅れることは事業主にとって予想外の金利負担となり
事業収支が成り立たなくなります
売値に反映すれば当然売れにくくなりますし
ますます悪循環ですよね

>>196
「直近の方々や町会との工事についての協定などなしに着工することは難しいと思います。」というのは
常識なのかもしれませんが、私の家の近くの長谷工マンションは工事協定の締結前に工事を始めましたよ。
工事をはじめてしまえば、近隣住民は焦って多少不利でも工事協定を結んでしまうこともあります
からね。

いろいろと参考になるお話しをありがとうございました。
具体的な数字は出ませんでしたが、検索をしてみると12〜14ヶ月というのがありました。
その情報も具体的な基準がなかったので信頼できる数字かどうか良く分かりませんが、
やはり194さんの言われるように階数（ということは棟数？）によって違うんでしょうね。

>202
利益追求のため、各地域で問題を起こしてでも強引に建てて
売り急ぐ。建ててからも紛争が続く。悪評が増える。
企業価値が下がる。
こっちのほうが余程悪循環だと思うが。

長谷工さん、このままの利益追求の姿勢を崩さずいると
３度目の会社危機が訪れるでしょうね。
悪いイメージが付いた会社ほど脆いですからね。
後で、「あの時潰れとけばよかったのに・・・。」と後ろ指を指されないような
企業努力をするべきなんだろうが、一度の債務免除で理解できず、恥ずかしげもなく二度も免除
してもらうくらいだからわかんないのかもね。

>>206
2度も債権免除受けていたんですか。知りませんでした。
総額いくらですか？　たしかリソナ銀行が最大の債権者でしたよね？　結局リソナ経由で税金が長谷工に
流れたと思うと、長谷工にはもう少しモラルの高い会社になってほしいですけどね。

そのまえに銀行自体にもっとモラル高めてもらわないと
バブル時代の諸悪の根源は、銀行と言ってしまっても過言ではないでしょ？
バブル破綻で負の遺産多く作った企業って、結局銀行に踊らされていただけでしょ

>208
確かに銀行の責任も大きいですが、日本の経済をこれだけ
大混乱させた当時の金融政策決定者の責任も大ですね。

長谷工を含め、破綻、破綻寸前になった事業体は、
バブルが崩壊し始めた事を認識しても、先のことはどうにでもなれで、
無茶なレバレッジ経営を「確信犯的に」続けたんですよ。
典型的なモラルハザード企業ですからね。
それが証拠にちゃんと手仕舞いして、
債権放棄など要請せずにやってる会社はいくらでもあるんですから。

まあ、長谷工がどんなやりかたであれ、
とにかく顧客から利益を吸い上げて銀行に返済し、
銀行は政府に公的資金を返済する流れになれば（事実そうなってる）、
投入された国税は回収できるわけですから、
その点に限ってはきわめて妥当なんですけどね。
顧客は買う買わないの決定権限があって、自分で決断して購入してるんですから、
その結果はどんなものであれあくまで自己責任なんですし。

ただ客以外の地元等にも迷惑をかけたり、
粗製濫造で業界自体の市場を荒らしたり、
その辺は考えないと手痛いしっぺ返しを喰うことになるかもしれません。
いろいろ訴訟も抱えているようですが、
そういう先送りにしたものが今後火を噴く可能性がありますね。

>210
バブル時代の経営陣が経営に失敗したのは事実だろう。
しかし今では銀行出身の経営者に替わり、だいぶ負債を圧縮して
いると聞く。
いつまでも昔のやり方をあげつらうこともないのでは？

>粗製乱造で業界自体の市場を荒らしたり、
これは一体どういう意味でしょう？
ご説明願います。

>>207
債権免除とはどういうことですか？

2度の債務免除の間違いでしょ
不動産を扱ってた企業とそれを担保に融資していた銀行は
ほとんどがひどい目にあってます
それまでの土地政策と全く違うことを
突然やりだしたんだから当然でしょ
政府の政策の間違いです
ある部分救済しなかったら
金融危機が本当に起き
失業者や自殺者でパニックになっていたのではないかと思う

建築物は他の工業製品とは違ってそう簡単に粗製濫造なんて芸当はとてもできないし
マンションの場合購入者が何十年と住むわけだから
欠陥があればその後にしっぺ返しとしてクレームの山が待っています
故意にそういったことをすることはまずありえないでしょう
長谷工は既に40万戸のマンションを造り、毎年今も2万戸以上のマンションを
造り続けています
一戸当たり一件/年のクレームでも４０万件その解決に１万円かかるとすれば
40億円/年という費用がかかるわけですから
クレームのない仕事をすることがどれだけ大切かは
この会社の経営陣が一番良くわかってることだと思います

>213
同意です。
あのバブルの終らせ方は異常でした。
債権放棄を受ける企業のことばかりをあげつらうのではなく、
当時の金融政策の責任者の責任を追及すべきですね。

だから、原則クレームは受け付けない方針なんですよ。

>216
クレームを受け付けないことはないでしょう
デベにはアフターサービス基準というものがあります
そこにはどんな瑕疵を何年間補償すると書いてあるはずです
それに基づいてデベに訴えればよいでしょう

>だから、原則クレームは受け付けない方針なんですよ。
そんなことどこのデベの方針にもないでしょ
まあクレーマーのクレームや
金銭を目的としたクレームは原則として受け付けないかもね
それはどこの企業も同じです

ゼネコンはデベから依頼されて購入者の内覧会でも
かなりの数のクレームを受け付け、処理しています
その後もデベのアフターサービス基準に基づき
いろんなクレームを処理してる現状があります
だから普通のゼネコンはそのクレーム処理に
嫌気がさしてマンションの施工をあまり請けたがらないのです
一般のオフィスビルなどでしたら相手がオーナーだけですから
ほとんどクレームなどありません
仕事が減ったからいやいやでもマンションを請け負いしてるだけで
他の仕事があればそちらに移っていくでしょう
長谷工はマンションに特化したためにそういったことはできません
購入者のクレームに対応するのは使命だといえると思います

一口にクレームと言っても、その程度には差があるわけでして
１００人の人が見て８０人までがクレームと訴えるような事象もあれば
１００人の人が見て１０人ほどしかクレームとして訴えないような事象もあるわけで

前者の場合、当然売主や施工者としては対応をしっかり取るべきだし
その対処についても、手段とか方法が明確にしやすい事象と言えるでしょう
問題は後者ですが、それをクレームとして受けるか受けないか、この辺の判断が難しいんでしょね
個々の感性の違いを全て受け入れていては、売る側としても非常に面倒な話しですし
そこら辺の線引きがきっちり出来ていないという現実も問題なのかもしれませんね

マンションの場合ほとんど人気の物件はパンフレットを見て買うと言うことになりますし
試用期間といったものもありえないので実際住んでみると思っていたような快適な
ものではなかったと言うのはあるかもしれません
戸建でもそういったことはあるでしょうが特にマンションの場合ほとんど隣近所が
全く知らない人が住んでいるわけですし、その人が大きな物音をたてたりしても
なかなか注意したりできないということはあると思います
結局感性が細かすぎる人はそういった意味でもマンションに住むのは
むいていないと言えます
そのような人がクレーマーと見られてしまうのも不幸なことですね

>>221
同意。
それに、買う方もどこまで努力したかによって差がでてくる。
パンフレットや図面みるだけで買ってしまうような人は、
調べてないのだからクレームのつけようが無く、そのまんま購入。
かたやデベや施工会社からの情報だけでなく、独自に調べて買った人は
あれこれ質問し、回答を求めるでしょう。
それをクレーマー扱いされてはたまりません。

日本の企業はクレームというとすぐに否定的に捉えがちで、
すぐにクレーマーだなんだと騒ぎ立てるが、本来クレームとは
消費者における要求及び請求という意味なのだが。

>建築物は他の工業製品とは違ってそう簡単に粗製濫造なんて芸当はとてもできないし
>マンションの場合購入者が何十年と住むわけだから
>欠陥があればその後にしっぺ返しとしてクレームの山が待っています
>故意にそういったことをすることはまずありえないでしょう
多くのマンションは一般的に言われているマンションの寿命よりも早く
建て替えられます。なぜかと言うと実際には粗製濫造のため寿命まで耐えられないので
それを承知しているデベやゼネコンは建て替え時期を急ぎ、
ボロが出る前に建て替えてしまうのです。
日本のマンションの立替周期が早まっているのはこのためです。

>211

>バブル時代の経営陣が経営に失敗したのは事実だろう。
>しかし今では銀行出身の経営者に替わり、だいぶ負債を圧縮して
>いると聞く。
>いつまでも昔のやり方をあげつらうこともないのでは？

上記の書き込みが気になったのですが、銀行出身者が建築の何たるかを知っているとは思えないのですが。。。

銀行出身の経営者が考えることは、
・なるべく早く立ち直ってもらって健全な財務内容になってほしい。
・そのためには、出る金を減らして入る金を増やす（キャッシュフローの改善）
それを実現するためには何をすべきか？当然ながらキャッシュアウトの削減。
①工賃を抑える（下請けを叩く？）
②材料になるべく安いものを使う
③売れ行きに影響のない範囲で仕様を落とす
すなわち、出来る限りのコストダウンを実施し、自分の出身である銀行の負担を減らす、と。
（上記はあくまでも私の妄想ですので・・・）

マンションの耐久性や性能に影響が出なければいいのですが。

マンションの建て替え周期が早くなっていると言うことですが
実際建物の構造体が持っても、仕様や設備が大きく変ってきています
例えば床仕上げにしても１５年ぐらい前まではほとんどがカーペット
でしたし、遮音フローリングにも性能の良いものは少なかった
また今は床暖房やオール電化など新しい設備がどんどん導入されて
います　インターネットなんてのもそうですよね
古い設備は１０年程度でメンテできなくなるってこともあります
結局古い設備が生活の変化についていけなくなるのが
建て替え周期が早まっている原因だと思います

銀行出身の経営者ということですが
まさにその出身銀行を中心とする銀行団に
私的債務免除を２度も認めてもらったわけですから
長谷工にとってはまず最大の貢献者と言えると思います
実際財務状況は格段に良くなっています
後は復配をすることで普通の会社になると言われてます

ただ利益を上げるために質を落とすことが
どんな結果になるかは
先ほど４０万戸のクレーム処理は４０億ということを
書かせてもらったように
財務に厳しい経営者が最もよく理解してることだと思います

つまり、”金をふんだんにかけて良い物を作れ”と銀行出身経営者が言っていると？

自分が買った物件が良いと思いたい気持ちも分からなくもないけどねえ〜。

>金をふんだんにかけて良い物を作れ
そんなことは言ってないと思うけど
どうも仕様が良いことと品質が良いことを
混同してる方がいらっしゃるようです
仕様が良くなくても品質の良いものは存在します
また逆に仕様が良くても品質が良くないものもあります
仕様が良いものはコストアップになりますが
品質の良いのは必ずしもコストアップとはいえません
要するに
より品質の良いものをより早くより安くつくること
企業が目標としているものはそこにあると思います

>品質の良いのは必ずしもコストアップとはいえません
どのような手法でコストをかけずに品質を上げるんですか？

>229
いろいろあるとは思いますが
まずは設計・仕様を標準化することだと思います
これによってどのマンションも同様の建材が使えるため
同じ仕様のものでもたくさん安く購入できます
また納まりも同様となるため職人さんも繰り返し効果で
習熟してきます　品質も上がり仕事も伸びます
これによって現場管理も簡略化できます
簡単に言うとこのような手法です
関西の建築屋さんがおっしゃっていたこととも
符合すると思います

>設計・仕様を標準化
これはどこのデベでもやっています。銀行からの経営者を迎えて新たに行われた施策ではないですね
>また納まりも同様となるため職人さんも繰り返し効果で習熟してきます
つまり毎回同じ下請けに発注するという事ですか？コストアップとなりますね。
>現場管理も簡略化
品質向上を目的とするなら逆効果ですね。

長谷工はほとんど特命受注で設計施工の工事が多いため設計・仕様の標準化が徹底できます
また施工量も20000戸/年と20％近いシェアをもつためその効果は他のデベとは比較になりません
同じ協力業者に発注することは必ずしもコストアップにはなりません
同じ仕様であれば1回目より2回目、2回目よりは3回目のほうが早く品質良く仕上げることができます
当然コストが安くてもできるということになってきます
現場管理も職方さんが習熟効果で仕事が良くわかってくるので
検査を簡略化しても品質が向上します
また手直しがあっても同じ職方さんにフィードバックされ
同じ間違いを犯さないと言う効果もあります
銀行出身の経営者と言うことに拘ってられるようですが
長谷工が復配をし普通の会社になった時点で
おそらく生え抜きの社長が誕生しバトンタッチされるものと
思われます
時間の問題だと思います

仕様と品質の関係がよくわからないのですが。

いくら丁寧に仕上げても、仕様自体が低レベルなら、
意味が無いようにも思いますが。直床、二重床、二重天井など。

購入者は、とにかく音の漏れたりしないようなマンションが欲しいのです。
その場合、仕様の良いものを買うべきですか、品質の高いものを買うべきですか？

消費者は、復配なんて興味ありません。株式関係の方でしょうか?
お金が余るのなら、より良いマンションを作って消費者に還元してください。
また、今後マンションブームが終わったときにまた借金帳消しとかにならないように、
ちゃんと蓄えておいてください。

>233
お金があれば仕様の良いものを買えばいいと思います
ただ何にお金をかけるかってことはありますが
同じ仕様であれば当然品質の良いほうがいいと思います
仕様の良さはモデルルームなどの図面とサンプルでわかります
（オプションなども多いので良く確認する必要はありますが）
不明確なところは質疑すればいいと思います

品質の良さは竣工したものを確認するしか方法がありません
まあしいて言えば実績から判断するしかないので
そのゼネコンが施工した物件を見せてもらうなり
直接入居者に話を聞くのがベターだと思います
こういったスレではいろんな方が書き込みをするので
鵜呑みにしないほうがいいと思います

>234
ごもっともな意見だと思います
ただ株式会社である以上配当をするのは株主へ最低の義務です
これができない経営者は株主から無能の烙印を押され
株主総会で承認されないでしょう
このような義務を果たしてはじめて普通の会社といえるわけで
それ以上稼いだものはそれこそ購入者に還元すべきと考えます
より快適なマンションを造るために投資するのも良いでしょうし
より品質の良いものをより早くより安く提供してもらえばいいと思います

>>232
かつての公団住宅のような感じですね。

>>232
同じものを何度も造るから習熟度が上がって品質が良くなると言いたいのでしょうが、
皆さん、内容を今一度確認してみましょう。
>1回目より2回目、2回目よりは3回目のほうが早く品質良く仕上げることができます
確かに３回目に造られたマンションはそれなりの品質なのでしょうが、
では１，２回目に造られてるマンションはどうなのでしょうか？
また、だったら初めから腕の良い職人を使えば３回造ったマンション全ての品質が
良いし、安定していて安心感があると思います。
また、
>現場管理も職方さんが習熟効果で仕事が良くわかってくるので
>検査を簡略化しても品質が向上します
これが一番いけませんね。
習熟度が上がったからといって検査を簡略化することが
品質に影響を及ぼさないとの考えが品質の悪さに繋がります。
人はある程度慣れれば手を抜いたり、気が抜けたりしてきます。
よって習熟度があがったからといって、手抜きの検査をしていれば
品質が下がる可能性が高くなります。

>238
誰も手抜きの検査をするとは言っていないのでは？

　ということは、長谷工マンションは、大衆マンションってことですよね。
車だとカローラ、服だとユニクロって感じ？

ここの実質支配者は銀行。
株式会社としては、オーナーである銀行に利益のある経営をするのが義務。
一般株主、消費者へのサービスは、その義務を果たしたあとのこと。

>239
検査を簡略化するってことは手抜きですよ。
手抜きの意味わかってます？
するべき手続きや手数を省くことですよ。
簡略化＝続きや手数を省く＝手抜き
常識的に考えて検査は簡略化して良いものではないし、
検査を簡略化して良い物なんて造れません。

>簡略化＝続きや手数を省く＝手抜き
→簡略化＝手続きや手数を省く＝手抜き
手が抜けてました。

自分に都合の良い勝手な解釈はやめようねｗ

ひとつひとつが全く違う設計全く違う仕様なら
どんな良い職人を使っても習熟効果ってものが
ないですから試行錯誤ってことになります
納まりもすべて詳細を書いて考えねばなりません
検査云々よりそういった手続きに手間がかかり
なおかつそれを工期内で片付けることになるため
現場管理も大変だと言うことを言いたいわけで
設計・仕様を標準化すればそういった手間が
省け品質が良くコストダウンができると言いたかった
だけですが、手抜きとか違う方向に解釈されたみたいですね
私の表現の至らなさだと思います
誠に申し訳ありません

建築の良さというのは必ずしも仕様が良いことではありません
作られた空間の心地よさというものは仕様の良さをはるかに超えるものがあります
例えば安藤忠雄氏の設計はコンクリート打ち放し仕上げを特徴としており
仕様は簡素ではありますがその空間の美しさは感動を覚えるものです

習熟効果の意味がわからん人がいるみたいだね
簡略化＝手続き手数を減らす＝手抜きなら
労務をコストダウンする手法をすべて否定することになる
ムリムラムダをなくすって言うことがわからないようだね
トヨタも日産も競争力のある企業はみんなそういうことを
常に考えているわけでそういったこと抜きに
コストダウンする手法なんてないよ

ひとつひとつに手の込んだ良い職人を必要とするような仕事が
お望みなら宮大工にでも頼んで桂離宮なみの別荘でも造ってもらったら？

検査を厳しくすることは必ずしも良い結果につながりません
最初から検査を必要としないような仕事が理想的です
また良い職人を必要とする仕事というのも問題です
常に良い職人が待機してるわけではありません
良い職人を必要としない仕事が理想的です

>245、247
習熟効果で簡略化？
どこでそんなこと言ってるの？
検査を簡略化することについて言ってるんだけど。
話題をはぐらかすのはやめましょうね。
後、
>確かに３回目に造られたマンションはそれなりの品質なのでしょうが、
>では１，２回目に造られてるマンションはどうなのでしょうか？
これについては答えてもらえないのですか？

>トヨタも日産も競争力のある企業はみんなそういうことを
>常に考えているわけ
常に検査は簡略化などせずに厳正な検査がされてますよ。
だからこそ品質が保たれるのです。
業界のトップに立つ企業は検査というものを甘く考えてはいません。
時間がかかるとか、手続きの手間がなどと言ってる会社は
所詮はそのレベルには届きませんね。