シティハウスシリーズの購入を検討していますが、住友不動産のマ
ンションの評判はどうでしょうか？
私の感想として、高級マンションではない（庶民的）ですが、造り
・設備・デザインとも良くまとまってツボは押さえられているよう
に思います。
ダイレクトメールや電話など過度な営業もまったくありませんし、
価格も値引き販売をしない為、販売のギリギリまで市場調査をかけ、
適正価格で販売出来るよう努めているとのことで、好感を持ってい
ます。
現在、住友不動産のマンションにお住まいの方、いろいろ情報をお
持ちの方、管理会社（住友不動産建物サービス）などの評判も含め
て教えて下さい。
【以下のリンクは管理人により追加されました】
住友不動産の企業情報＠株情報コム
http://kabujoho.com/list/8830.html
[スレ作成日時]2005-03-12 16:23:00
住友ＤＭうざいほど来ますよ。売れてないからしょうがない？
65さん、まったくそのとおり。
おまけに売れ残りなのに、見え張りすぎ。
都内某物件、売れ残り期間、そろそろ２年、なのに、
「こことここの部屋は３月までモデルルームとして使うという条件で
ＸＸで売ってあげる（値引きの値段提示）」というＤＭがきました。
何を勘違いしてるのか・・・
そういわれてありがたく飛びつく客がいるんでしょうか。
スミフの中規模マンションで、モデルルームさえ作らないところがあると聞きました。
図面とパンフレットだけで、買うのは不安はないのでしょうか。
まあ、モデルルームは良く見えるので、竣工後の棟内モデルルームでも良いのですが、
高層階の条件の良い部屋は、売れてしまいますよね。
スミフの物件はモノは悪くないと思います。
躯体はしっかり作っていると思います。ただ、最近は
目に見える仕様を露骨におとしている気がしますが・・・
やはり高買いさせて、売れ残りの分はそれで補ってる気がしますね。
あとは営業方法。内心あせっているのに、あくまでおっとりを装っているのが悲しい。
もう少し売り方を考えたほうがいいですね。
熱心に売ろうとすることでブランドイメージがきずつくとでも勘違いしてるのか・・・
どうも覇気のないセールスマンが多いですね。
あれでは売れるものも売れません。
営業は強くは無い。むしろ弱い。しかし弱い営業でも売れるくらいの物件だと思う。
でも売れぬ。なぜ？どうして？何が悪い？売れなさすぎだ。がんばれ住友。
鍛えられていないんだね、要は。
住友は品質はあまりよくない。やはりブランド力で売っている。
>やせ我慢して、他で儲けて、ブランドを守ってくれるのは、住民にとっては大歓迎。
いえいえ、実際には売れ残りが長引けば値引きをしていますよ。
物件と時期によりますが
最初は家具付モデルルーム販売で客を引っ掛けます。
その次に家具プラス値引きで勝負します。
値段は3段階位に分けてくるので
焦ってはいけません。
私は最初の段階で買いましたので後悔しています。
まだまだ同じ間取りがあるのに・・・
去年、住友のマンションを買いましたが、系列の管理会社がダメダメです。
基本的に言い訳ばかりで、同じ担当者でも、日によって言うことがバラバラ。
まともに対応してくれない。
こんな会社を管理会社に指定するなんて、いくら系列だからって、見識を疑います。
売れ残り部屋は、頑張れば５％OFFまで値切れましたよ。
外部の人間ですが・・・
>住友の評判が気になります。
あきからに高すぎるからなかなか売れないのは事実ですが、
入居した方からの不満は圧倒的に少ないデベだと思いますよ。
野村や三井のような大きく問題になる施工の不具合は出ていないのでは？
等価交換ならよい部屋、有利な条件（駐車場など）を提示されますし、
それについてはご心配にならなくてもよいのではないでしょうか。
もちろんしっかりチェックしなければいけませんが、他のデベよりは
ずっと安心感があると思います。
でも、繰り返し皆に揶揄されてる「売れ残りの多さ」はのちのちいろいろな面で
入居者にかかってくるので、しっかり確認されるといいですよ。
事業協力者が8人とかって、かなりの数ですから、ハッキリ言って、一般の購買者から
は嫌われるパターンです。
売れ残りはデベ所有ですから、管理費や修繕積立金は住友が払ってくれます。
でも、たとえば入居者が少なく（つまり売れ残りが多く）、駐車場収入が
見込みより減ってしまった場合、見込み不足をデベが負担してくれるのは
せいぜい1年ぐらいです。駐車場というのは意外と難しいのです。
駐車場が多く、かつ利用者が多ければ、収入も増えて、住民にメリットがあります。
少ないと入居者同士でもめますし、最初の売れ行きも悪くなります。
でも長い目で見ると、一番入居者が困るのは、
駐車場があるのに余ってしまった場合。機械式ですとメンテナンスもかかります。
都心だと、だんだんクルマを手放す人が増えて、駐車場が余ってしまい
管理組合でもめてるところが多いです。
（駐車料金を上げるとか、他に貸し出すとか）。
またそうした場合、事業協力者が多いマンションは、入居者同士の輪がとりにくい傾向があります。
事業協力者はいろいろな面で優遇されているので、やはり普通の入居者にはおもしろくないわけです。
以上、結論からいえば、住友のマンションは悪くはない。
欠陥などで問題になることはほとんどない。
ただ、マンションの計画をしっかり見極めてからのがよい。
特に住友の場合は売れ残りが多いですから、そのあたり
デベがどう考えているのか質したほうがいいかもしれませんね。
>売れ残り部屋は、頑張れば５％OFF
それはうまく交渉しましたね。
近所で、1年半売れ残った物件、住友の提示はやっと10％ＯＦＦでした。
79さん
色々教えていただいてありがとうございます。
住友不動産は、特に問題ない比較的良いデベなのですね。
担当者も、あんまり売れ残りを気にしないと言っていました。
といいながら、当初の予想販売価格より少々安価になりそうだと言っていました。
やっぱり企業として色々考えているのでしょう・・。
都心なので十数坪と小さ面積で地権者が8軒プラス大きな月極駐車場という状況なので
他の地権者は単純売却で、全部売却に応じれば多分等価交換で入居するのは2軒だけのようですが、
住民の間で嫌われるかもしれませんね。まあ中古マンションでも
購入した次期によって購入価格に数倍の差があるので
同じようなものでしょうが。
私も別に以前住んでいた中古マンションのローンを払っているので
気持ちは、ある程度わかります。
ただ地権者の立場で言えば、地権者が永年の住居を手放すからある程度の規模のマンションが
建てられる、容積率が確保できるという気持ちもありますが・・。
自宅のの面積が他より大きかったので、棟内で最大の上層階の部屋と、
小さめの部屋2戸室交換することになりそうです。おばあちゃんに住んでもらおうかと思っています。
もちろん不足分は中古マンションを売却して自分で払うつもりです。
ローンの痛みはわかるので、駐車場優先使用権等は辞退するつもりです。
マンションはコミュニティーが大切なのは理解しています。
でも、マンションでどこが地権者住居かわかるものなのですかね？
>住友不動産は、特に問題ない比較的良いデベなのですね。
そう思います。周囲の住民との軋轢はときどきありますが・・
「文京音羽」などもその例。結局は日照権・景観破壊などですね。
それはまあ、だいたいどこのデベでもあることです。
札幌では、ちょっとひどく、景観を売り物に高く売りながら、
その後そこの眺めを阻害するマンションを建てたとかで、裁判で
負けました（当然ですね）。
そういうこともありますが、だんだんに気をつけるようになってきてると思います。
＞担当者も、あんまり売れ残りを気にしないと言っていました。
それはおかしな話だと思いませんか？ 売れ残っても平気というのは
もともと高く売りつけて売れ残り分もカバーしてるとしか思えません。
それに「気にしてない」わけはないですよ。
売れ残りが長引いてる物件からはやたらと値引きをにおわせるＤＭがきますから。
続きです。
＞マンションでどこが地権者住居かわかるものなのですかね？
新築販売のときは当然わかります。
「事業協力者住居」といって、明記されます。
2軒だけなら、それほど問題にならないでしょうね。
「住まいサーフィン」をご存知ですか？ ここの
「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、
検討者が「事業協力者4割は不安だ」というような話で
盛り上がっています。検討者サイドからみた事業協力者のある
マンションの印象がわかりますから、ご覧になってみては？
それと住友は修繕積立金が高いです。10年、20年ごとにドカッと取りながら
月々の支払いも高く予定されています。これについては賛否両論で、
高めに設定しているから逆に良心的ともいえますが、例によって
高めに設定して、不要な修繕までやりそうで怖い、という話もあります。
管理なども系列会社でやりますからね。
私は、住友のマンションに関しては契約寸前まで行ったのですが、
結局維持費が高すぎるので見送り、戸建にしました。
自動車２台もっているというのもマンションにしにくかった理由ではありますから、
これは自動車のない方とは条件が違いますよね。
修繕にお金がかかる、しかも10年、20年先に、
というのは住友に限ったことではなく、どこのマンションも
長年経てばやたらとお金がかかるのかもしれません。
新築で買うときは、それが見えてないだけで・・・
いろいろ見た中では、住友は非常に躯体のシッカリしたマンションを作ってました。
しかし、最近は目に見えるグレードを露骨に落としてます。
いまどき、ペアガラスではないとか、フローリングも質が悪いとか。
これなんかも「住まいサーフィン」の住友物件、「シティハウス本郷弓町」
「目白ガーデンヒルズ」でかなり批判されてますから、現状がわかると思います。
ただ、逆に目に見えるところ（たとえばトイレがタンクレスじゃないとか）は
自分で直そうと思えば直せます。躯体部分は直せません。ですから躯体がしっかりしてる
住友マンションは個人的にはモノとしては好印象です。売り方は下手だと思いますが。
外壁・スラブ圧・天井が自床か二重か、など、躯体にかかわるところは事前に確認できたら
したほうがいいですね。ここに投稿していただければ、他と比べてどのくらいのグレードか
また情報を流しますよ。
83さん
＞「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、
色々教えていただいてありがとうございます。
パークハウス、この物件は、地図で見ると元々 丸山町住宅の建て替え工事ですからしょうがないですね。
むしろ、地権者が建て替えによる、容積率の余剰分を売却という意識でしょうか？
地権者も団結しているので、もめそうですね？
以前電話したら、担当者はけっこう不便なのに、文京区特有の強気の発言で、
割安ですよ（？）もうすぐ完売間近みたいなことを言っていました。
私も同意見ですが、区体等の後から手直しできない部分が重要ですよね。
私も経験がありますが、マンションはジャングルジムに、内装を貼っているようなもので
共有部分以外はスケルトンリフォームすると、別物になります。
タンクレストイレなんてせいぜい直しても10万程度でしょう、ガラスは基本的に
共有部分なので、直せませんね。
住友のマンション、維持費はマンションのグレードによって違うみたいです。
ガーデンヒルズ、グランドヒルズシリーズは、シティハウスシリーズに比べると
2倍近いです。
問題は管理費の高さですね、これはあんまり下がる要素は少ないですから。
修繕積立金は、物価の件もあって将来のことは誰にもわかりませんから。
以前のマンションで管理組合の理事を何年かしていましたが、
分譲でデベの手を離れてしまえば、管理組合の運営さえしっかりしていれば
いくらでも見直せますから。
修繕積立金を1000円でも値上げするのに、労力がいるので当初から高めの方が、安心だと思います。
積立金の余剰は、いくらでも使い道があるし、融資を受けて修繕するマンションもあるくらいですから。
以前のマンションでも、管理会社を管理組合で途中で変えました。
ずいぶん対応が良くなりました。
83さん、
すでにマンション住まいの経験がおありなんですね。
それなら管理組合の運営や、管理会社との折衝もなれていらっしゃいますね。
管理費は、考えようのところもあると思います。
管理人は掃除とゴミ捨てだけと割り切って、通いにすれば人件費はずいぶん安くあがるはず・・・
とはいえ、戸数の少ないマンションだとやっぱり割高でしょうか。
躯体の部分に口出しができるなら、やはりチェックして、
あとは、ガラスはせめてペアにしてもらうとか提案してみるなどいいかもしれません。
最近の住友はペアガラスをやめてしまったみたいです。コストコンシャスだと思いますけど。
良いマンションになるといいですね。
>>83
>「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、検討者が「事業協力者4割は不安だ」というような話で盛り上がっています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38208/res/50-60
８７さんへ
＞>「パークハウス千石丸山」の掲示板をご覧になると、検討者が「事業協力者4割は不安だ」
この掲示板は、誤解してますね。
事業協力者は、4割の旧住民ではなくてデベと分譲購入者でしょう。
都内では、1970年前後のマンションは5割ぐらいが容積率オーバーの違法建築だそうです。
当時の建築費の関係か、公立の分譲住宅（＝団地）は、容積率が緩和された地域では、
その余剰分を、新規分譲者に売却して自分達の建て替え費用を軽減もしくは、無料ににしているのでしょう。
当初分譲時の住民全員に大きな経済力があるとは考えにくいです。
都内のマンションでは数年前に調べた時点で、建て替えられたのは、
わずか５０カ所程度、その中で建て替え費用を全て住民の持ち出して建て替えられたのは
数カ所だったと記憶しています。
都内にいくつかあった、同潤会アパート（飯田橋とか原宿、渋谷）と同じ方式でしょう。
つまり、購入者側から見れば旧住民が「事業協力者」ですが、本質はデベと新規住民が
「建て替えの事業協力者」になります。
今回のように、容積率の余剰分を分譲する場合もあるし、余剰住戸を管理組合の所有にして賃貸にして
建て替え費用をまかなうのでしょう。
現在築30年以上のマンションは全国で100万戸以上、その大半は大都市、特に都内都心部に
集中しているようです。年を追うごとに増加するのは当たり前です。
現在の新築分譲マンションの遠い将来の姿です。
区体は100年持つかもつかもしれませんが、生活様式も変わる可能性は否定できません。
（同潤会原宿アパートはお風呂がなかったみたいです、当時としては最新設備だったのですが）
ただ、考えられるのは40年前の竣工なので、旧住民は現在では年金生活者か相続後の2世だと予測されます。
５〜8000万円の物件を購入できる、経済力（ローン余力？）のある住民とは多少しっくりいかないでしょうね。
オイルショック以前のマンションは、当時の分譲価格も1000万円未満だったので
同じような状況が、外部からは予測されるでしょうが。平成を除くと、インフレが通常でしたから。
ただ体験的に言うと、新規購入者の心配事は全く問題ないと思います。
戸建てだって、古くからのおじいちゃん、おばちゃんの町内に、新婚さんが家を購入することが
ありますが。おばあちゃん達が子供を可愛がり、若い人が年寄りをいたわり、
良いコミュニティーが形成されます。
むしろ、昔の団地、現在の分譲マンションの方が、同程度の経済力で、同年代が集まるので
住民間の競争心等で、若干のハレーションが生まれるのではないでしょうか？？
８８です。
訂正
この掲示板は、誤解してますね。→「パークハウス千石丸山」のことです。
>事業協力者は、4割の旧住民ではなくてデベと分譲購入者でしょう。
丸山町住宅の跡地のようですが、旧丸山町住宅住人が事業協力者ではない、
という意味でしょうか？
「デベと分譲購入者が事業協力者」というのは意味がわかりませんが？
旧丸山町住宅の土地所有者が事業協力者、というのならわかりますが。
いえいえ、そう言う意味ではありません。
デベが、マンション分譲をするので土地を提供するのが事業力者ですね。
旧丸山町住宅では、まず建て替えを住民が決議し、デベを探し、
建築費用の全額、もしくは一部を捻出するために、容積率の余剰分に建設した、戸室を
分譲に回すということです。
結果的には、共有財産になりますが、主体がデベではなく、旧住民という意味です。
都内で建て替えられたマンションは、ほとんどこの方式らしいです。
容積率に余裕のないマンションは、住民の自己負担のみですので建て替えが困難のようです。
住友不動産のマンションは価格が高めとよく言われますが、価格の安いマンションや値引きを平気でするマンションってどこか建築過程などでコスト削減が他の場合より行われてるという面はないのでしょうか？コスト削減で経済効果を追求することは営利企業なのだから直ちにいけないとは言えないでしょうけど・・・。住友のマンションが他のマンションより高いのは、しっかり作っているから（コスト削減をしていないとは思いませんが）それだけの価格になってるという面はないのでしょうか？これって現実を知らない理想論？
うーん。
確かに、しっかり作っているかた割高だと言えなくもない。
ただ、明らかに根付けは他より高く設定する。
値引きはせずに、１年かけてゆっくり販売。
竣工２年近くなったら、徐々に値引き対応…。
実際、住友の営業の何人かに聞いたのだけど
会社の方針として、即日完売したら飛ばされるらしいし。
いやね、この話、
某物件の営業マンが「この話、ネットで有名らしいんですけど、本当なんですよ」って言ってた。
逆に野村は、即日完売しないと飛ばされるらしいね。
そういう意味では真逆な２社ともいえそう。
そんな自分は、
野村のエセ高級感満載な内装に惹かれつつも、
地味で割高な住友物件を購入しちゃったんだけどね。
当然だけど、売れ残りがまだ数戸ある。
ただこれに関しては、住友は、他の購入者に負担がいかないようにはなってる。
>しっかり作っているから（コスト削減をしていないとは思いませんが）
>それだけの価格になってるという面はないのでしょうか？
確かにそういう面もあるでしょう。ただ、2年も売れ残りをダラダラ「棟内モデルルーム」
といって売り続けるコストの分も上乗せされてるという見方もできると思いますよ。
竣工後1年以上もＭＲが閉鎖できない物件もあります。こういう経費、何度も入れるチラシなどの宣伝経費、
全部価格に反映されてるわけですよね。
>野村のエセ高級感満載な内装に惹かれつつも、
>地味で割高な住友物件を購入しちゃったんだけどね。
まったく同じ意見です。野村は確かに目に見える高級感の演出が上手です。
面材の高級感や品のよさはさすが。
営業も熱心で、竣工までに意地でも売り切ろうとします。
でも、案外、コンクリが薄かったりするんですよ。
住友はその点、しっかりしてると思います。
売れ残りが多い話を聞いたんですが・・・
住友の物件、販売方法は良心的だと思います。
仮に4000万円の物件で2000万円、30年ローンを組んだとしても、
最初の10年間で元金はいくらも減らない。
多分500万円未満かな？
それを他のデベのように１０％も（この場合400万円）値引きされたら、
約7年分のローンが無駄になるようで正直言って面白くないです。
売れ残る、完売は、デベの方針で入居者には経済的にはあまり関係ないです。
割高かもしれないが値引きしない方針が徹底されていれば、信頼できるデベだと思う。
友人が同じ間取りの上層階が、大幅値引きの広告を見てショックだと言っていました。
値引せずに売れ残りが多い＝契約者には確かなブランドイメージ だと思う。
売れ残りも、その原因が物件が悪いからではなく割高、高価格に感じるからなのでは？
99
100
101さんへ
貸し宅地（借地）は、法令上地域によって若干の割合は異なりますが借地権割合というものがあります。
都心の住宅地の場合70％というの一般的です。
税務署の路線価図に詳細が記載されています。http://www.rosenka.nta.go.jp/
まとめると、
借地権者70％→借地人
底地権者30％→地主
ということになります。
実際の売買事例では、この割合になるとは限りませんが、相続税の土地の評価にはこの割合を使います。
つまり、自分の土地を持たない借地人でも、借地更地価格の70％の評価額で課税対象になります。
従って、地主は底地権割合の30％が相続税の対象となるのです。
マンション建設の地権者には、土地と建物を所有している住人の他に
家だけ所有する借地人や底地権だけ所有する地主がいます。
駅前の繁華街などでは、借家人（営業権？）も地権者に入る場合があるそうです。
都心はおかしな場所で、地主より、借地人のほうが所有権の割合が多いのです。
戦前は、庶民のほとんどが借家だったのでその名残でしょうか。
住友の同じシリーズでも、販売価格や地域によって、何種類かのグレードに分かれるそうです。
不思議です。売れ残りが多いので゛信用格付けは低い（長期債はいわゆるジャンクボンド扱いです＝債務不履行
に陥る確立が高い）のに、株価は財閥系３社の中で一番高い。株式市場では、売れ残りから含み益を連想するようです。
常識が通らない世界。それが株式市場。
住友の株価が高いのは、株価がバブルだと思って空売りする人が多いからです。
空売りは、上昇局面では、買い戻しが多くてジェット噴射で更に上がりやすいです。
1000円で買って1700円でバブルだと思って売却したら、今は何と2500円。
数年前は500円ですよ。
住友の物件の価格が高いのは、別に躯体をちゃんと作っているとかそういうことではない。入札の時、平気で他社より２、３割高い価格をつけて土地を取得しているから、その分が購入価格に転嫁されているだけでしょう。高値取得・高値売買でいい立地の物件をどんどん押さえて、扱う数で勝負。いまだに信じられない地上げ屋的バブル体質ですよ。自社の事業展開だけが大事な会社で、購入者のことや、住まいがどうあるべきであるとか、そうした問題はほとんど考えていないのでは。こんな企業が業界の代表的存在なんて、業界のレベルが知れる。日本の企業はもっと知的な会社が多いのだが・・・。
ま、地上げ屋がマンションデベに変わった、
というのはよく言われることですよね。
変な土地を高買いするのも東京では笑いモノになっているし。
でも、躯体はちゃんとしてると思います。
居室のスペックは手抜き気味だけど。
高めの価格設定のためか、1年くらい売れ残ってもけっこう平気みたいですね。
竣工1年くらいは、まず値引きもしない。
反対に、入居者にとっては、安心感がありますね。躯体がしっかりしているので。
竣工前から1割、2割と値引きされたら、定価で購入した人間は、心穏やかでいられるはずもありません。
それとシティシリーズはエントランスが他のデベと比較して
豪華で立派で、造花なんか大きく飾ってあって来客の際は他人に自慢できますよ。
>豪華で立派で、造花なんか大きく飾ってあって
造花はどこでも住民からは大不評ですよー。
やすっぽさを引き立てるのでやめてほしいって。
あなたは住友の管理会社の方ですか？
管理会社が勝手においてるみたいですね。
それに豪華なエントランスも何年かたつと寒々しいですよ。
やたら広くて水が流れているようなエントランスはもう時代遅れです。
109です
好き嫌いが分かれるデベですね。
不満を持ちながら、ずっとローンを支払うのも辛いのかもしれません。
不満があれば、管理組合で相談すればいいのに
検討中だったのですが・・・・・。
現在のマンションは、住民にお花の先生がいるので、いつもエントランスに生花が飾って
あり、お客さんに褒められるのでいいと思ったのですが・・・。
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
