<理事経験者限定>規約違反・マナー違反へのペナルティ

さっそくですが、当方のＭＳではＭＳ内のみで有効な専用カードがあります。
共用施設の使用料のほか、館内コンビニや自動販売機、クリーニング代などの精算ができて、後日口座引落です。

管理費や上記の館内サービス料の滞納があった場合、まずは専用カードが無効になります。
無効にする仕組みは全て館内のコンピュータなので、停止や再開は容易です。
（このカードが更なる滞納原因になってる事実もありますが・・・特に賃借入居者）

欠点は、使ってる人にとってはとても不便になるのですが、使っていない人にとっては痛くも痒くもないことかな(^^ゝ

契約している機械式駐車場に入れるのがめんどくさいと、車路（比較的広い）への迷惑駐車が後を絶たない毎日でしたが、管理会社の社員さんが管理員さんのいなくなったあとも夜中に見回りに来てくれ、張り紙で警告をずっとしてきてくれてました。

張り紙だけではなく、迷惑駐車の所有者も調べてくれて持ち主に警告もしてくれていたようです。
今では完全にとまではいきませんが、随分と迷惑駐車が少なくなりました。
あまり評判の良くないデベ（ちまたでもこの掲示板でも・・ちなみに管理会社はデベの子会社）なのでそういった質や動きに期待してなかった分、良い意味でうらぎられてます☆

管理費の滞納：うちのマンションでは、規約でペナルティを課せることが出来る旨
　　　　　　　記載があります。（具体的には「滞納金額の○％の加算」）

その他規約・細則違反：直接ないし間接（掲示など）でひたすら注意です。
　　　　　　　委託契約で管理会社は「組合・理事会の代理で注意する」ことが
　　　　　　　業務のひとつになっておりますので、改善されるように頑張って
　　　　　　　頂いています。

マナー違反：規約・細則に記載ないものは難しいですね。
　　　　　　　住民間で直接の交渉してトラブルにならないように、管理会社
　　　　　　　組合を経由するように各住戸には案内しています。

まずは、注意して改善してもらうのが先決でしょう。規約・細則に記載の
ことなら、区分所有法とかと絡めて訴訟もできるかもしれませんが^^ゞ
罰則というのは最終手段だと思います。

うちのマンションではやっていませんが、駐輪用途でない共有部（廊下とか）
への駐輪している自転車に管理組合でチェーンの施錠したり、敷地内空き地
への違法駐車について輪留めをしたり...色々取り組んでいる組合もあるよう
です。

＞自転車に管理組合でチェーンの施錠したり、敷地内空き地への違法駐車について輪留めをした

財産権か何かを盾に逆に訴えられたら　どうなりますか？
勝てますか？

規約より法律が優先される気がするのですが？

極端な話、負けても良いのではないですか？

共同生活のルールを犯す輩は許さないという、毅然とした態度を
示すことが大事なのではないでしょうか？

【財産権】（ざいさんけん、英：property right）
　財産に関する権利の総称。経済的自由権の一つ。物権、債権、無体財産権（知的財産権）など。
　日本国憲法第29条第1項により不可侵性が保障されるが、公共の福祉により制限されうるとする
　（第29条第2項）。
---
全てのケースで財産権が優先されるわけでなく「公共の福祉」などによる制限もかなり記述されていますね？

＞「公共の福祉」

その「公共」というのがあいまいで曲者なんですよ

>財産権か何かを盾に逆に訴えられたら　どうなりますか？
>勝てますか？

準備の仕方では？
組合総会なりの決議事項で「規約外駐輪については取り締まる」「違反者が
こうむる損害については管理組合として責任を負わない」といったことで
可決させれば問題ないのではないでしょうか？

ちなみに、財産法が↑の情報以上は存知あげませんが、共有部も組合の
財産ですから、勝手に個人が占有してよいとは思えません。

そのような総会決議を行ったとしても、法には勝てないので、
裁判となったら多分管理組合が負けます。
ただし、あくまで「裁判になったら」です。

放置自転車程度で裁判にうったえる住人がいるとは思えませんし、
現実問題としては、「総会決議で決まったことですよ」で
充分通用するとは思います。

放置自転車の輪留めや移動で問題になるのは、民法上の自力救済行為にあたるかどうか
ですね。十分に注意、催告を与えること、保管行為として行われているなどの条件を
満たしているうちは、認められると思いますね。裁判でも。

＞十分に注意、
ちゃんとルールを定めて、その手順にのっとり

＞催告を与えること、
対象車両のほか、掲示板などで居住者へ通知し

＞保管行為
敷地外などに持ち出さず、もちろん廃棄はなるべく避ける

ってところでしょうか？．．．．．批判覚悟で考えてみました。

築20年のうちのマンションの実質的常任理事はすごい人、公私混同で勘違いのオンパレード。

20年前に工場だったので、等価交換（持ち分30％）でデベと組んでマンションを建設したらしいのですが、
オーナーに子供がいなかったので、お手伝いさんの子供を跡継ぎとして養子にしました。
その後オーナーは亡くなり、その40代の養子さんがここ10年連続で理事をしています。
1〜2階は事務所として法人に賃貸しており3階以上の住宅が分譲マンションで入り口も別です。
住宅にも等価交換で1部屋所有しているのですが、最近個人事務所として使用しています。

・住居専用使用規約なのに、個人事務所に改造してしまう。
・リフォームした時に、無断で共有部分のサッシを交換しちゃう
・先週はあろうことに、バルコニーの柵が痛んだと業者を呼んで塗装しちゃいました
　苦言をいうと、「管理組合に請求しないから安心してよ」だって。

こんな理事は、どうしたらいいんでしょう。
輪番制でも、理事に立候補しちゃうと拒否もできないですよね・・

等価交換のマンションは買う物ではないと昔から言います。今更、規約を改正したくとも出来ない程議決権を持ったり、既得権を持ったり、アパートの一室を買わされたと観念することです。

議決権を持ち分と勘違いしている人が多いんだよね
持ち分30％でも票数は、1票だから勘違いせずに。
票数＆持ち分で総会の議決はされるのです、つまり反対に回れば不可能
かといって、無理矢理議決はできないということ。

＞＞１６
今少し分かる様に書いて頂けまいか。

16ではありませんが・・・
総会決議の「１票」については注意が必要です。
組合員数＝区分所有者数≠部屋数　ですし、
１部屋≠１議決　とは限らないからです。
議決権は、専有部の面積に比例しますが、通常は管理規約などに明記されているとおり、１部屋＝１組合員＝１議決権 が一般的でしょう？　あまりに広い専有部な場合はこの限りではないかもしれません。
区分所有法と管理規約の「決議」の部分をよく読む必要がありますね。

＞議決権は、専有部の面積に比例しますが、通常は管理規約などに明記されているとおり、１部屋＝１組合員＝１議決権 が一般的でしょう？　あまりに広い専有部な場合はこの限りではないかもしれません。

専有部分面積比1.5倍以上の場合、不便でも議決権1.5個、2.0個としてそれぞれ色紙で挙手をし、色紙なし、赤紙x1.5、青紙x2.0の合計を計算機でパーセントをでせば簡単です。

↑>>19
集計の方法が無いって言ってるんじゃなくて、
一般的には管理規約で「１部屋＝１組合員＝１議決権」って決まってると言ってるのがわからんのか。

＞議決権を持ち分と勘違いしている人が多いんだよね
＞持ち分30％でも票数は、1票だから勘違いせずに。
＞票数＆持ち分で総会の議決はされるのです、つまり反対に回れば不可能
＞かといって、無理矢理議決はできないということ。

２行目と３行目の関連が説明不足です。
更に、３行目と４行目の関連も説明不足です。
ですから分かるように書いて頂けまいかと書いたのです。

＞＞１９は、＞＞１８に答えたものです。貴方には無関係のことです。
更に、１組合員＝１議決権と決まっているなどとんでもない。
面積比１．５倍以上を放置すれば、裁判沙汰になります。管理費等の負担割合にも連動するので、先ず、管理費等と同じ様に専有部分面積比から議決権割合が１．５以下かどうかを確認した上で、規約に議決権を面積比の整数倍に近い分かり易い数値にするか、１専有部分＝１議決権とするか規定してます。

たとえば、便宜的に100戸室あって、全部屋が80㎡と同面積としましょうか。
1人の地権者の組合員が30部屋所有していても、議決権の票数は1票ということです
但し持ち分は30％となります。
うちのように30％所有する地権者があっても、議決権は1票なのです。
議決＝賛成票数＆持ち分比率　で75％とか過半数を決めますから。
残り70戸を均等に個人が所有するとした場合、

●地権者が反対に回る場合
特別決議75％の重要議案で、持ち分30％の地権者1人だけが反対に回ると
賛成の票数→70：1（可決）ですが　賛成の持ち分→70：30（否決）
つまり、議案は結果的に否決になります。←【地権者の力を発揮できる】

○地権者が賛成に回る場合
特別決議75％の議案で、議案で持ち分30％の地権者だけが賛成にに回ると
賛成の票数→1：70（否決）ですが　賛成の持ち分→30：70（否決）
議案は、もちろん否決になります。←【地権者の力は発揮できない】

つまり、持ち分の大きな地権者がいる場合地権者の自由に議案はならないが
地権者の賛成が得られないと、重要議案は必ず否決されるということ。（拒否権？）
地権者が自分の意見と近いことがわかれば、建て替えでも何でも有利とも言えます。

＞21さん
難解な言い回しで、何が言いたいのか良くわかりませんが、
ご自分のマンションの管理規約を一読することをお勧めします。
管理規約が、区分所有法に準拠するかどうかはまた別問題。
管理費と議決権も別問題になりますよ。

＞２３
難しかったら飛ばして！

＞25
22の投稿はそのつもりなんだけど、そう読めない？
24は、別人だよ。

＞２６さん

２２さんの投稿の「票数」→区分所有法の「区分所有者数」

同じく「持分」→区分所有法の「議決権」

ということですね。やっとわかりました。

↑
＞機械的に分るとは、自作自演が分るということである。

随分難しい議論している様ですが、そもその委任状保持者を含め、総会出席の組合員の資格審査していますか。余り聞いたことはありませんが・・・。どの様にしているか教えて下さい。

＞＞３０さん
有難う御座いました。それらの形式的なことはさておいて、５０人を超えると、氏名と顔、ましてや委任状受任者と委任者との関係の確認をしないでやっているのが不思議なのです。
皆さんは、住んでいるので誰かが顔を知っているのだろうと他人任せになっています。
更に、本当の組合員（＝区分所有者）であろうかとの確認もしていない組合が多と思います。
少なくとも２，３年に１度は登記所で１名当たり３００円以下で所有権登記者を確認すると、不適切な組合員が驚く程多いことが分かりましょう。

今回。４月から入居の新築マンションで理事に任命されたものです。
何をすればよいのですか？よろしくお願いします。集会は一月に一度で２時間程度です。

>何をすればよいのですか？

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