管理会社の変更を検討してます

管理会社をこのたび変えました。
３ダイアモンド系子会社の菱○です。
あわてて前管理会社が値下げするといってきましたが，
何年も値下げ交渉におおじなかったのにいまさら相手にされず，
もっと安い金額で菱○でできました。
引継ぎ等でいやがらせあるかと心配していましたが，相手が大手なので
スムーズに行きました。大きなところは銀行からの引き落とし依頼手数料なども安いので
いいことだらけです。

そんな現状ならすぐに変えた方がいいです。皆さんも大手系の管理会社なら文句はなかったです。
一番安かったし。さすがにバックが大きいので

特別決議事項ですから、総戸数の3/4組合員からの賛成が必要だと思います。
ちなみに、楽なのはソーシャルジャジメント・さくら事務所・公人舎などの
マンション管理コンサルタント(?)に依頼すると、管理費の値下げ金額の○%
といった成功報酬で、手取り足取り支援してくれるかも...

ただし、元が30戸にも満たないと、管理コスト自体がさほど大きくない
ないので、業者がどれだけ乗り気かはわかりません。

私は理事ではありませんが、1年を迎えたところで管理会社を変更することになりました。
その際は組合の規約が№3さんとは違って特別決議事項ではなかったので過半数の賛成で
変更となりました。
しかし、決議後マンション住民の意見が割れたため変更に反対している住民からか従来の
管理会社からかわかりませんが、ほぼ毎週新管理会社を誹謗、中傷する雑誌の記事等を
勝手に入れられて迷惑しています。
確かに、新管理会社の親会社は上場企業でこのたび粉飾が発覚し上場廃止かと言われて
いる企業なのですが、その決議を決めた組合総会の一週間前に地方の大手新聞の記事に
出ていて私もそのことは知っていましたが、1年間つぶれることはないだろうと思い管理
会社変更に賛成しました。
後になってそんなこと言われても…
総会の時点でみんなに言うべきでしたよね。反対者の方は。

＞０３さん
　管理規約に抵触しない限り、管理会社変更は特別決議事項ではありません。
　０４さんの例もありますので念のため、それくらいの賛成は必要かと思いますが・・・。

組合の自主管理の範囲にもよりますけど、やっぱ日常のサービスに影響することですので
規約とは関係なく、組合員向けのレビュー（業者の説明会）はしてコンセンサスを得る必要はあると思います。

業者説明会やっても、口ではいい事ばかりなんだから。
実際は、使ってみないとわからいということかしら。

わかっているのは管理委託費、これが大幅に下がれば問題ないでしょう
あとは、だいたい契約は2年更新だから、不都合があれば契約更新時に、別の管理会社に変えればいいだけです。

>04
ふつうやばそうな会社の管理会社にわざわざ変更するものでしょうか？ウチならしないけど。
管理会社の倒産が相次いで問題になったから区分法とか改定になったんじゃないの？

いろいろアドバイス有難うございます。
管理会社の見直しに当って下記の流れで予定しております。
　他の理事が土日のお仕事のため中々全員集合するのが
困難のため、事前に電話やメールで個別に話をして臨時
理事会で結論を出したいと考えております。


　10月下旬　臨時理事会＆管理会社(候補)説明
　11月初旬　臨時総会通知発送
　11月下旬　臨時総会
　　　　　　臨時総会で可決であれば即、現管理会社に他の
　　　　　　管理会社へ変更する事を通知する。
12〜2月　　現管理会社と新管理会社の引継ぎ
　　3月〜　新管理会社へ完全移行
　

管理会社との契約は、1年契約ですか
うちは3年契約だから、期の途中で変更すると違約金が発生します。

契約は１年更新です。
違約金が発生しないように、切がいいところで変更を考えてます。
理事長を引き受けて２年になるのですが、もう我慢の限界です。
このままの状態で、来期以降も引き受けるとなると、こちらの身が持ちません。
かと言って、このままの状態で他の方へ引き継ぐのも酷ですし、すべきで無いと思ってます。
現行の管理会社の管理委託費は高い訳ではないのですが、サービスが伴っていないのが大問題。
勿論、他社(3社)より見積書を頂いており臨時理事会で検討する予定です。
　３社のうち１社が現状よりコスト減になる案の提出があり２社はコスト増になります。
３社とも、サービス内容は現状より良くなると考えております。
そうなると、当然コストが安い方が組合にとって良いと考えこちらの会社を第１候補として
進める予定です。
　何とか、早急に正常化して安心して他の方へバトンタッチしたいです。

管理会社というよりも実はその担当者がしっかりしているかどうかで、住民のストレスが溜まるかたまらないかは大きく左右されます。ウチのマンションも管理会社変更し、しっかりした担当者になったまでは良かったのですが、その後、すぐに転勤とかという理由でかなりいけてない担当者に代わり結構、苦労してます。ま、いずれにしても新しいマンションの場合、実際にはエレベータや機械式駐車場が故障するケースはまれなんで、極論すれば、一旦、自主管理でやって、タイルがはがれたり、エレベータが故障してはじめてコストをかけてメンテしてもらってもいいかもしれませんよ。そしたらホントにかかるコストがわかりますから。

国土交通省の標準委託契約書では、H15の改正で、自動更新規定がなくなり、
また、３ヶ月前の申入れで任意解除できることになっていますよね。
旧来の契約で数回自動更新してきたというのも問題に思えますが。

3ヶ月前なら違約金はかからないんだ、そうすると。

やはり、理事会がしっかり監視し他の所有者の方にも関心を持って貰わないと組合運営は成り立たないんでしょうね。
何だか、マンション買ったの失敗だったかな・・・

moaiさん、当方は築３年の約５０世帯のマンションの副理事長をしております。
当方のマンションも管理会社のリアクションの悪さもさることながら、組合員皆さんの管理意識も低く問題は山積しております。よってmoaiさんの置かれている状況はよくわかります。
管理組合は会社組織と違い誰かの権限で運用できるわけでもありません。皆さんの同意を得ながら、自らの意図することをうまく進めていくことは大変にエネルギーを要することと察します。
大変僭越ですが、管理組合変更についてはマンション問題に詳しい第三者（NPO団体など）を絡めて時間をかけて話しを進められるのも一策かと存じます。（既に利用されていたら本当に大きなお世話ですが）