マンション管理会社の評価について

当初スレ主の立てた趣旨とはちょっと違うと思いますが、
管理組合側からの、管理会社に対するサービスに対する評価や査定って
どのように行っていますか？

例があまり良くないかも知れませんが、サラリーマンの場合、
雇用主から業績や勤務状況などの評価や査定を受けて、それによって給料も
上がったり下がったりするわけで、管理会社も契約主である管理組合の
評価によって、委託契約料も上げたり下げたりするような契約の形態に
できないかなぁと思いました。

※当初のスレッドの内容と、あまりに違う話題なので、別スレッド立てた
　方が良ければご指摘ください。

つい先日重要事項説明を受けました。今まで気にしたことがなかったのですが理事長になったのでよく見なくてはと思いフロントさんから一緒に渡された委託契約書コピーと比較してみました。そうしたらこのスレで指摘されているとおりで委託契約書に書いてないことだらけでした。定額委託料以外の支払いに関することや管理組合を代理して契約を行うことなんか委託契約書には全く書いてなくて重要事項説明書にだけ書いてあるのでおかしいと思いフロントさんに説明求めましたがちんぷんかんぷんでした。重要事項説明書って契約内容の重要な部分の説明書のことなんですよね。契約書に書いてない部分＝契約してない部分のはずなのに重要事項説明書には書いてあってしかも実際に行われているってやっぱりおかしいですよね。理事のみんなで協議した結果G社との契約を更新するかどうか考え直すことにしました。

住友不動産建物サービスという会社は冷酷な会社ですので要注意です。管理人は横柄で下請けの人間を見下し、指示は絶対で意見を一切受け付けず、意見を言おうものなら即首切りです。このような酷い管理人を住友不動産建物サービスは擁護し、管理人とぐるになって下請けの人間の首を平気で切ってくるのです。このような非常識な管理会社に管理を依頼するのはやめた方が良いと思われます。

国土交通省総合政策局不動産業課から下記の回答文書を得ましたので紹介します。

「『管理組合が行うべき共用部分に係る損害保険契約を保険会社と締結する際に、管理組合が行う当該契約に係る事務の補助業務』につきましては、例えば、損害保険契約を締結しようとする際に、保険会社の資料の取り寄せ、保険会社への説明の依頼、見積りの取得といった下準備をすることや、保険会社に対して当該マンションの規模、構造、設備等の状況を伝えること等が考えられます。」

管理会社が保険代理店を兼業していてフロントが保険募集人であれば問題ありませんが、某社の場合は保険代理店ではありませんのでフロントができる範囲は上記に限られます。保険代理店がやるべき業務をなぜ代理店でもない管理会社のフロントが行うのか某社から文書で回答を得てください。そして高層住宅管理業協会・国土交通省・金融庁にその文書を添付して申告してください。管理組合を騙し金儲けをする詐欺会社を管理業界から永久追放しようではありませんか！皆様の勇気ある行動を期待しています。

住友不動産サービスの悪口が投稿されていますが、抽象的でよく分かりません。
生意気なフロントですか、掃除婦ですか？　具体的な事例を上げてください。
それとも管理規約に違反をしているのですか？

某社の悪口は具体的だね。社員から反論あると面白いんだけど。
住建の悪口はある組合だけなのか？あるフロントが担当する組合だけなのか？ある支店が管轄する組合だけなのか？それとも全社的なのか？そういうこと踏まえてからでないと「冷酷な会社」という決めつけはいけないと思うよ。

住建サービスのフロントが下請けに冷たいとか生意気だとかは、よくわかりませんが単なる中傷にも受け取れるね。
下請けの教育かもしれないし、レスの言い分がわからない。
管理組合は、すみけんサービスが不正をしなければ何も問題は無い。

３０～３５に同意
よろしくない管理会社は、排除しなければ・・・！

近鉄管理は部屋は部屋番号と名前を告げないと一切、クレ－ムなども受けつけません。どこの管理会社でも同じように匿名では相手にされないものでしょうか？

部屋番号と名前を告げないで、どうやって居住者だと判断できますか？
教えてください。

匿名でも対応できる内容もありますよ。パ－テーション横に大きな物置置き建築基準違反になっとる。危ないから対処とかな。教えてあげた。

匿名でも対応できる内容もありますよ。パ－テーション横に大きな物置置き建築基準違反になっとる。危ないから対処とかな。教えてあげた。

それは、クレームではなく要望。
住民のクレームのほとんどは、理事会がサボっていることから生じる。
マンションの管理は管理組合がしていますね。
その執行機関が理事会。
管理組合は理事会の下請けにあたります。

本来、住民の要望・クレームは理事会が受け持つべきですが、
通常、管理会社が対応業務として管理組合からの委託として実施しています。

そのクレームに対して、管理会社が独自に解決に向けて活動するわけではなく、
管理会社の報告を元に理事会が、管理会社に解決方法を指示しなければいけません。

匿名でのクレームは、明らかに分かるものでは解決方法が分かりますが、
住民対住民のクレームでは、匿名では解決の方法がありません。

常識的な判断が求められます。
理事長していると、○○の電話がありましたと対電話応業務の報告があります。
解決に動くか、しないかは理事長しだいですよ。

このクレームの解決は面倒なので、私の任期はあと2ヶ月で終わるので先送りしようとか普通ですよ。
文句があるなら、あなたが理事長に立候補したほうがよいですよ。

重大な建築基準違反であっても理事長にさえ伝えない匿名だからと全て無視する姿勢は最悪

匿名でも伝えますというとけろもあるよ

重大な建築基準違反であっても理事長にさえ伝えない匿名だからと全て無視する姿勢は最悪

匿名でも伝えますというとけろもあるよ

理事長様、著名で管理会社に要望を言って
きちんと自分のところに帰ってくるかテストした方がいいかも？

管理人さんが立ちたばこしながら道を歩いているので、管理責任者に伝えたところ、たちたばこは本人の自由、
会社の規定にたちたばこしてはいけないと書かれていないと反論受けました。
常識としてたばこを吸いながら出社してほしくないですよ。
最悪の管理会社と責任者と思いましたよ。

うちは小さな管理会社ですが、匿名でもクレームの受付することありますよ。

重要なのはクレームの内容です。

それがマンションの質の向上や居住者全体の為になることであれば、
すぐに対応します。

>>43
パーテンションボードの横に物置を置く行為は火災発生時避難の妨げになるので消防法で禁じられていますし、規約違反にもなるので住民対住民のクレームではなく、共同の利益に反する行為だと思います。
よって理事長がその問題を無視することも罰せられることもありますので注意しなければなりません。

当マンションでは管理会社にパーテーション横の物置について、重大な建築違反の可能性があり確認依頼しても匿名の通告は対処しないと断り受けます。

まず管理組合へのクレームなのか、管理会社へのクレームなのかによりますね。
管理組合へのクレームなら受けるかどうかは理事長、理事会の判断次第。
匿名のクレームを受けないのか、内容によって受けるのか予めルールを決めておくべきです。
管理会社へのクレームなら管理会社が判断すればよいこと。
ありがちな管理員、清掃員へのクレームなら匿名でも事実確認と注意くらいはするのが普通の会社だと思います。

管理員や清掃員の方々だって人間だし、給料を管理会社から賃金もらって生活してるわけだから、理事会や管理会社に対して手を回されたら、自分の身があぶなくなることぐらい直感的にわかってますよ。
もし、ご自身のクレームが無視されてるのであれば、それこそ管理員、清掃員、管理会社、理事会で連携され、逆にモンスタークレーマーとしてあなたの外堀が埋まっていると考えた方が正確な環境認識だとおもいますよ。

世の中には嫌な人もいる ひどい管理責任者もいる

>>50
おたくのマンションで怒鳴り声や叫び声がして通報があっても匿名ならば対処しないということですか？
あの虐待死事件の教訓が全く活かされていないことになりますね。悲しいです。

俺は50じゃないけど、怒鳴り声や叫び声がクレームとどんな関係があるんだ？
それ事件じゃねーの？
匿名のクレーム話から話変わってる。

近鉄住宅管理の担当者は部屋番号と名前を名乗らない限り住民かどうかわからないので何も答えられないと説明した。
内容によっては受付る必要があるので近鉄不動産へは匿名であっても内容によっては受付るべきだと要望した。

住民でなくても多くの問い合わせがあると言うのは何か問題があると言うこと。
管理会社として住民以外でも丁寧に出来限り答えるのが良い管理会社だ。通報やクレ－ムでも対応することでマンションの質があがるでしょう。
住民のために仕事することが管理会社の使命ですね。

救急車をタクシー代わりに利用したり、ゴキブリが出たから何とかして欲しいと通報したり世の中モラルに欠けた人間が多いので、やみくもに対処していたのでは重要な事件を逃がしてしまう恐れがあります。
だから住民と連携して、常識と直感で対応するしかないような気がする。

>>近鉄住宅管理の担当者は部屋番号と名前を名乗らない限り住民かどうかわからないので何も答えられないと説明した。

名乗ったら答えるというのなら名乗ってみてはどうですか？
それか、名乗ったところで、本人かどうかわかりませんよね。。。といってみたら？
近鉄住宅管理は独立系の会社に比べたらかなりいいとおもいますけど。

>>50　
気になった事は、まず、自分で注意するなり要求するなりするべきでは？？？
管理会社が対応するとしても、誰が「パーテーション横の物置」について指摘しているかを
相手に伝えなければならないから匿名じゃ対応できないんじゃないかな？

>>56
んで、その時の内容は？

三井不動産住宅サービス株式会社がダントツで良い
金額は高いがフロントの質も良く会社全体のレベルが高い。

長谷工コミュニティは現場管理は良いらしい
こちらもたかい

野○○ビングサポートは昔はよかったが今は最低、急激にフロントや課長レベルの質が低下、下請けに対しての対応はチンピラレベル。
そして高い。

野々村ビングサポート

>>60つい最近、管理人が横領で捕まり、管理費の扱い方が禁止されてる方法だと国土交通省で行政処分されたばかりの企業名だされてもどうかと思います。

↑>>60は間違い
>>62

ブランドが泣いてる

総合ハウジングサービスはダメダメこんなところと契約しちゃだめですよ。

他の管理物件知っていますが、管理員全体の質が悪すぎる。

皆さん、注意してください。

東急コミから他社への切り替えを検討中です。
東急コミでは、以下のような横領事件もあったようですが、金銭事故など絶対に発生させないまっとうな管理会社をどなたか教えていただけますでしょうか。

http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf
お客様へのご報告とお詫び 東急コミュニティー 取締役社長 中村 元宣

この度、誠に遺憾ながら、弊社が管理受託させていただいております１３の分譲マンション管理組合様におきまして、弊社社員が、管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服、管理組合会計報告書の改ざんをしていたという不祥事件が社内業務監査により発覚いたしました。
お客様ならびに関係者各位の信頼を損なう結果となりましたことを、深くお詫び申し上げます。
弊社は、事件発覚後速やかに、該当する管理組合様を訪問し、ご報告とお詫び、損害の補填をさせていただくとともに、所管監督官庁に報告いたしました。
現在、出納会計業務を受託している全ての管理組合様の金銭処理について調査を実施中でございます。
3 月中には調査を終了し、結果を全管理組合様にご報告してまいります。
また、所管監督官庁に当該結果を報告のうえ、指導を仰いでまいります。
今回の不祥事件の責任を明確にするために、当該対象の社員はもとより、関係役職員につきましても厳正に処分を行います。
弊社は、今回の事態を重く受け止め、より一層の内部管理体制やコンプライアンスの強化を図るとともに再発防止に向けた対策を講じ、お客様の信頼回復に向け、全社一丸となりまして取組んでまいります。

1 月下旬より 2 月中旬にかけ、社内業務監査におきまして管理事務所で収受した現金が入金処理さ
れていないことが、首都圏管轄の複数のマンションで明らかとなり、担当者 3 名による着服・私的流
用が発覚いたしました。被害対象の管理組合様は 13 管理組合、被害総額は約 360 万円でございます。
全件とも管理事務所での金銭管理は適正に行われておりましたものの、管理組合様の口座への入金処
理の段階で、社員が着服しておりました。また着服を隠すために管理組合様への会計報告書を改ざん
し、報告していたものが 1 件ございました。全件とも社内確認が不徹底であったと認識しております。

『最悪な管理会社とは？』
既に、このスレッドがありますね。
併せて考えた方が、参考になりますよ。

”入居済み住民さん”(No. 70)の言う通り。間違ってもまともな管理組合がない所には入居してはいけません。管理に関連する法律では、多数決原則となっているため、１や２人ではどうにもならないはずです。

京浜クリー＊＊ナップのという会社は、それが分かった上で建築詐欺と思われる行為に加担しています。どんな犯罪でも被害者が訴えなければ加害者には何の影響もありません。やるだけやって、訴えられないように“脅せば黙らせることができる”、“生活できないようにしてやる”という反社会的勢力が使う手口を使っています。“うちに逆らったらどうなるか思い知らせてやる”ということまでマンション管理士が口にしている状態です。

１．建築士の資格のない住人について「有名な建築士」、「この建物の設計者」という話がありました。渋谷で建築事務所をやっているという住人で、ウェッブなどでは一級建築士を名乗り、設計したビルなどの写真が掲載されています。「この建物についてなんでもわかっている」、「他の設計事務所に依頼すると数百万かかる、この建物に住んでいるということでただでやってくださる」などという話を当時の理事長がいい、修繕委員にしました。裏ではその理事長が、その住人の建築事務所と工事監理者契約を裏で勝手に交わしていました（　誰もしりませんでした。数年後、その契約書が見つかりました　）。実際の工事は、設計らしいものはありません。水道を加圧式にする予定でしたが、水道局に申請が下りないと総会で報告をしましたが、確かめたところ申請はしていませんでした。その後、”申請したなど言っていない、申請するために図面をひかないといけないが、２百万ほどかかるからやめた”と言い始めました。３００万程度を工事見積に入れておいて、申請するためにいくらかかるか事前に分かっていないというありさまです。その予算３００万は返却されません。高架水槽のペンキ塗につかったそうです（最初から工事などするつもりがなく、金を手にいれるのが目的だったようです）。私が偶然首を突っ込んでいたのでわかったことで、放置しておけばわからないことでした。

後日、その住人の建築士の資格を求めましたが提示されることはありません。もっとも最近の総会では、資格免許を提示する代わりに、賞状やなんかのタテを持ってきて見せたそうです。期限を決め期限を過ぎたら無資格と判断するとして提示を求めましたが提示されませんでした。

２．その工事について、京浜クリー＊＊は　”工事は組合側が勝手にやった工事だ。うちは一切関与していない”という立場でした。理由は、その建築士に”一切口を挟むなと言われた”からだそうです。実際には、京浜クリー＊＊が工事代金の支払いをしていました。組合の口座が複数あったようですが、それを統廃合して１つにまとめるという複雑な処理をしています。口座から現金を引き出して、京浜クリー＊＊の取引銀行まで“事務員が持ち運んで”、窓口で代金を振り込んだことになっていました。当然、組合の通帳に支払った記録はありません。現金が引き下ろされた記録のみです。“工事に一切関与していない”京浜クリー＊＊は工事承認の総会に臨み、“やってしまった工事だから承認するしかない”、“もうどうすることもできない”と威嚇をはじめました。工事監理者をやった住人は　“この建物はもたない、早く建て替えだ”と口する始末です。

建築士の資格を提示しないため、やっているという設計事務所の実績、決算書、納税証明など求めましたが出てきません。建て替えを口にする以上、必要な費用（ローンを組む能力があるかなど）のめどがあるはずですので、それを証明するものを求めてもでてきません。

これだけのことをしても、反社会的勢力が使う手口が横行可能な場所では、無罪放免になっている状態です。高齢者、女性だけの世帯が多いい建物で、３-４の区分所有者を抑えたり、理事会をおさえたら“こっちのもの”状態になることが分かっているようです。“脅せば黙らせることができる”。それでも黙らなければ、“生活できないようにしてやる”ということで “管理会社という立場を利用”して横領や不正疑惑を勤務先などで噂を流すようです。勤務していない場合は、営業妨害にあたることをしているようです。

１０年近く総会を開かず、決算もしていない状態があったマンションで、その間の億単位の金が使途不明。その間、京浜クリー＊＊が組合費の徴収業務をしていました（毎月入金がなければきっちりと催促してきたため、組合費の収支は把握していたはずです。その１０年の間の支出の話になると、“うちには資料がない、何もわからない”ととぼけます）。

いわゆる管理されてないマンションの事例　ですね
上の事例と比べれば大手ならまずは一安心というところでいいのではないでしょうか？

札幌の幸和産業は酷いですよ。二十四時間保守の契約なのに、非常事態のために指定の
電話番号に電話をかけても、誰も電話に出ない。朝６時になってようやく電話に出る始末。

電話を受けた後の対応も最悪だから、この会社だけは管理会社としては選択しない方が
いいです。

６８さんネタが古いですよ。平成24年12月21日に行政処分あり。

１級建築士詐称、新たに５人確認　日建設計など５社（2012/12/4 22:01 日本経済新聞）

　無資格者が１級建築士と偽って業務をしていた問題で、国土交通省は４日、新たに東京都と千葉県で、男性５人の詐称行為が確認されたと発表した。国交省によると、全員が成り済ましを認めている。判明したのは計20人となった。
　同省によると、日建設計（東京・千代田）の石原直次元社員（66）＝退社＝は2009年、千葉県内の６階建てビルの設計に関与。建築確認申請書に偽造した１級建築士免許のコピーを添付し、確認検査機関に提出した。県があらためてビルの安全性を確認している。
　ほかの４人は、大成建設（東京・新宿）の矢野修治元社員（46）＝同、東急コミュニティー（同・世田谷）の薄木重成元社員（63）＝同、ワンズライフホーム（同）の茂泉直社員（50）、東邦塗装工業（千葉市）の三田昭彦元社員（70）＝懲戒解雇。
　この４人は、１級建築士を詐称していたものの、設計の業務に携わっていなかった。国交省が要請した内部調査などで発覚した。

京浜クリー＊＊ナップのという会社は、この掲示板からの噂によって”みせかけ”だけ態度を改めたようです。それまで建物の初代理事長（　自称建築の専門家　）の言いなりになって、その初代理事長に”逆らう”住人に対して悪質な行為を繰り返していました。それができなくなったようです。　そのため、その初代理事長は京浜クリー＊＊ナップを切りました。

しかし、長年の癒着は契約関係がなくなっても消えることはなかったようです。　委託契約が切れて半年したら、京浜クリー＊＊ナップは再び、その初代理事長の指示で　”管理会社”のふりをして住人に迷惑をかけ始めました。　10年総会を開かず、決算をしていない（　その間の管理会社への事務手数料はすべて返還要求できたり、背任で訴えることも可能だと思われる　）ことが外部にバレたら、”住人に仕返しをされる”ということで建物の住人の仕事先に　”横領容疑”の嘘を流したり、生活を台無しにして、保身行為をはじめました。

＊＊＊と一度関係をもったら骨までしゃぶられると言いますが、同じように一度このような管理会社の入っている建物に入居したら、あとあとはまでつけまとわれることになります。

20数年管理会社をやっていて昨年末で切れた。ところが、外部にはそれがバレていないことをいいことに、管理会社のふりをして住人に関する嘘を外部に　”管理会社という立場を利用して”流している始末です。

他の”管理物件”でもおなじような”管理”をしているとほのめかしていたので、他でもおなじようなことをしているのでしょう。担当者レベルではなく、会社ぐるみでやっているようです。

会社組織が、管理している建物の特定の住人を狙う、相手が弱いと思う場合だけ動いているようです。典型的な反社会的団体の手口のようですが、その筋の人間が入居している建物の御用達なのかもしれません。