新築マンションで管理組合が設立されてそろそろ３年が経過します。
来期の予算案を管理会社が持ってきたのですが、本当にその金額が正しいのかどうかが判りかねています。
コンサルタントにお願いすればって方もいらっしゃるでしょうが、まず自分たちで何かできるか？
を考えた結果、同時期に建築されたご近所のマンション（同じ会社のマンション含む）の管理組合と
情報交換を行う場を設けて、いろいろな設備管理費などの比較をおこなってみようと思っています。
このような情報交換を行っておられる管理組合さんってあるんでしょうか？
もしご存じであれば諸問題など教えていただければと思います。
[スレ作成日時]2009-04-15 20:30:00
＞近隣に限らず、情報交換・収集は責任ある行動の基本。
前半と後半は次元が違う。論理のすり替えですな。
近所のマンションの月額委託費が、それぞれ 594、657、722、838万円だったらどうするの？
よその組合と情報交換されると委託事務費や点検料がわかってくるので困るのでやめてもらえませんか。
非常に困ります。管理業社泣かせなんです。あなた達のやろうとしていることは。
ほんとそうかもな。業者は困る。業者の生活維持のため組合同士の横の連携はやめましょう。
特に組合同士が連携して価格交渉やられたら業者はたまったもんじゃない。
管理業者を潰す気か。
今までは、マンション管理士の台頭を気にしてマンション管理士不要論を唱えていたけど、こちらの方が強敵だ。
これからは管理業者が一致して巻き返しを真剣に考えていかねばならない。
管理業者の皆さん負けずに頑張りましょう。生き残りをかけて。
>月額委託費が、それぞれ 594、657、722、838万円だったらどうするの？
普通比較検討するのら内訳を見て判断するのでは？
例えば管理会社によって、警備費を管理会社経由で支払うケースか
組合から支払うケースによって委託費は大きく変わりますので
単純に月の支払いでは判断出来ないでしょ
＞単純に月の支払いでは判断出来ないでしょ
でしょう？それを周囲のデータを参考にするなんて絵に描いた餅みたいに書いているご仁の理屈はおかしいよ。
これらのデータは、昔はググって得られたが最近はほとんど無い。管理組合間の競合を避けているのが現実を知らなすぎる。
ないよりは、あった方がいい。
↑なにそれ？無責任の極み。
例えば、業者型のＥＶ保守点検費３ヶ月毎の１基当りのフルメンテの料金の比較を他マンションとするのに
無意味というの。
そんなこというから、管理業者が抵抗するんじゃない。
> 管理費の実学
「管理費の美学」かと思った
近隣マンションと情報交換するのはよいと思いますが、組合と契約業者との契約内容や
委託費等の金額を、他の管理組合に簡単に教えてしまってよいものですか？
理事会の判断でやってよいことなのか、総会に諮るべきなんですか？
いちいち総会に諮ってたら何もできないんじゃないのかな
理事会の判断でいいんじゃないですか？
それはあくまで自分たちの管理費が正しいのかを判断する上で
他所と情報開示を行うのだから
管理会社の抵抗が始まったな。
＞＞２９
責任逃れじゃないやろう。自分とこの経費削減の資料を集めようとしているだけじゃないか。
相手の情報はくれ、自分とこの情報はやれない。通用しないよそんなこと。
管理業者はとことん反対するんだな。
なんかこのスレで否定的な発言や見下した発言をされているのが
管理会社の方と判断してよろしいか？
どうせ匿名かHNだからどの様に判断されようがあなたの自由です。
敵であろうが味方であろうが中味で判断するのが頭脳が明晰な人であって、中味が理解できずに線引きをしたがる人は頭脳がイマイチの人です。
そういやアルファベット３文字の変な方がいましたね。
自分が専門家だという妄想に浸って、他人と情報交換するどころか、自分の考えだけが正しく、他人の間違いを正してやるって豪語しながら誤りを指摘されまくりで顰蹙を買ってましたね（笑）
人間は他者と交流し、それを吸収する能力があるからこそ進化してきたのですがね。
＞委託費等の金額を、他の管理組合に簡単に教えてしまってよいものですか？
貴方は常識人です。しかし、機関決定の要否以前にすべきでありません。
それを決めるまでの相手との折衝の苦労を経験したことのない人が、安易に情報交換したがるものです。
自分で折衝する努力もせずに全く責任感の欠けらもない人のやりたがることです。
＞自分で折衝する努力もせずに全く責任感の欠けらもない人のやりたがることです。
笑止。苦労と努力をするからこそ、よりよい方法を知りたいし、生きた情報を自信を持って交換できるのですがね。
机上の議論をする人には判らないことです。
また懲りもせず出てくるのか。xyz
３７さんざぶとん３枚。
＞苦労と努力をするからこそ、よりよい方法を知りたいし、生きた情報を自信を持って交換できるのですがね。机上の議論をする人には判らないことです。
机上の空論をもてあそぶ者は、他所の情報に捕らわれがちになり、目の前の業務の本質を見失うことになる。opo
同程度の点検料でも業者によって値段はバラバラです。
その値段を知るには、よそのマンションとの交流を深め情報収集をしてください。
かなり改善できますよ。
無駄な出費は抑えたいですし。
ただ、管理会社に相談しても無駄です。
自分達でやらなければだめです。
＞同程度の点検料でも業者によって値段はバラバラです。その値段を知るには、よそのマンションとの交流を深め情報収集をしてください。かなり改善できますよ。
そうですか。一番安いところに持っていくわけですね。
安かろうは悪かろうとの現実は無視して、金を使わずに残しボロ屋を残すことですね。
あげくの果てに、マンションを売却し管理組合を解消して、積立金を専有部分面積比で分けるわけですね。
極論いってもだめですよ。プライスと内容の検討も当然やっていきますよ。
>月額委託費が、それぞれ 594、657、722、838万円だったらどうするの？
あとは、調査会社などが分析した管理会社ランキングとかで判断すればいいんじゃない？
それ以外に何を基準にするの？
何のために、同条件で合い見積りを取ったの？
＞委託費等の金額を、他の管理組合に簡単に教えてしまってよいものですか？
教えて不都合ってあるのですか？
議事録等は誰でも見る事ができ、勿論管理契約の内訳もオープンになっていませんか？
４５さん、座布団２枚
>議事録等は誰でも見る事ができ、勿論管理契約の内訳もオープンになっていませんか？
オープンになっていれば、何でも勝手に外部の人にベラベラしゃべっていいってこと？
○○銀行○○支店 口座番号×××××××にウン億円修繕積立金がありま～すって外部の人に
しゃべってもＯＫ？
印鑑は○○○号室の誰々さんが保管してま～すとかさ。
いってもかまわないが、そんな非常識な物の考え通用しないよ。口座番号等普通他人にいうかよ。いってなんになる。常識の範囲内の情報提供のことをいってるんだろうが。
管理会社の委託業務費の値段とか、管理会社に部分委託している点検費等の値段と内容を交換しあうんだよ。
管理会社はそれが一番困るだろうから、反論しているんだろうけどね。
常識の範囲内というなら、私の常識では委託業務費の値段や内訳を外部に漏らすのはＮＧ。
管理会社の人間ではないよ。
>○○銀行○○支店 口座番号×××××××にウン億円修繕積立金がありま～すって外部の人に
>しゃべってもＯＫ？
>印鑑は○○○号室の誰々さんが保管してま～すとかさ。
ついでに通帳は管理会社が持っています。
と分かって、どんな被害があると想定しているのか理解できない。
>>47
中古でＭＳを購入する時に、ちゃんと修繕積立金がプールされているか
確認しませんか？
議事録でどんな問題を抱えているか、など確認しませんか？
議事録も積立金も教えないＭＳ、誰も買わないのでは？
委託業務費や部分委託している点検費を下げたいと思うなら調査しなければならないでしょう。
調査するのによそのマンションのことを知るのはいけないこと。交流をはかっていくのなら、お互い
手の内をみせてもいいでしょう。
Ｎ０，５３さんに座布団３枚
山田君
気前が良いね～
>中古でＭＳを購入する時に、ちゃんと修繕積立金がプールされているか確認しませんか？
中古取引をしたことがないのでわかりませんが、銀行名や口座番号まで教えますかねぇ？
>>56
>銀行届け出印の印影偽造や通帳紛失したことにして虚偽の再発行届を出すなどの
>犯罪は昔からある。
昔は、そんな犯罪で管理組合が損害を受けるケースは有ったかも知れないが
昨今、預金者の過失が無ければ、銀行が保証してくれるから
管理組合的に問題ないのでは？
それとも、口座番号をオープンにした事が過失？
そうなると、組合員総てが口座番号を知り得る立場で
その知り得た情報を他言しない様な誓約が無ければ無意味ではないか？
>銀行届け出印の印影偽造や通帳紛失したことにして虚偽の再発行届を出すなどの
>犯罪は昔からある。
そんなリスクよりも
管理会社の横領の方が確率が高いのでは？
>>50さん
被害想定と聞かれていたので例を挙げたまでです。
私は銀行が保証してくれるから問題ないとは思いません。
情報漏洩から犯罪に巻き込まれ、一時的とはいえ修繕積立金口座が凍結するような
事があれば問題だと考えませんか？
>その知り得た情報を他言しない様な誓約が無ければ無意味ではないか？
ごもっともだと思います。
今の管理組合における、一般的な情報管理の仕方がぬるいのかもしれません。
個人レベルで情報交換しています。
近隣に同規模、同程度築年数のＭＳが無い為
組合としての情報交換をしていませんが
職場の同僚や、友人では情報交換をしています。
個々管理会社によって得意分野で安い項目や
完全外部委託などで費用が高目の項目があるようです。
又、同じ下請けでも管理会社によって差が出てくるケースもあるようでした。
それは、マージンの問題なのか、扱っているパイが多いから安いのかは、判断できませんが
相場を知って交渉するか
知らないで交渉するかは、管理組合にとっても
管理会社との交渉の手間に関しても大きな差が出てくると思います。
仮定として
同規模、同築年数の近隣ＭＳ管理組合より
修繕費等の情報交換を持ちかけられたら
役員の貴方だったら、どう対応しますか？
>銀行届け出印の印影偽造や通帳紛失したことにして虚偽の再発行届を出すなどの
>犯罪は昔からある。
そうなると、管理費滞納者に対して口座番号や残高を教える方がよっぽど
リスクが高いのでは？
でも、決算報告をしない訳にはいかないよね？
>>47
>○○銀行○○支店 口座番号×××××××にウン億円修繕積立金がありま～すって外部の人に
>しゃべってもＯＫ？
>印鑑は○○○号室の誰々さんが保管してま～すとかさ。
議事録の閲覧が出来る現状で、誰でもが知る事が出来るのに
犯罪に巻き込まれたケースって聞きませんが
実際、口座番号、印鑑保管を知って犯罪に巻き込まれたケースってあるのでしょうか？
そんなことはない。飛躍しすぎ。
実際には無いかもしれないけれど、犯罪は日々変化していっていますよね。
オレオレ詐欺をやっているような犯罪グループが、億単位の管理組合の積立金に
目をつけないとも限りません。
印鑑や通帳の管理状態が甘い管理組合に目をつけ、思いもよらない様々な手段を
使ってくることがないとは言えませんね。
誰でも議事録や総会議案書を閲覧出来る状況の中
皆さんはどんな対策をとっていますか？
銀行はもし、修繕積立金を解約するようなことがあった時は、必ずチェックと確認をしますよ。
そうしないと、銀行が責任を負うことになりますからね。
今は自分の預金を解約するときでも、いろいろチェックされるでしょう。
規約・議事録等の閲覧は要請があればみせなければ、理事長が法的に罰せられますよ。
どこの管理組合でもそうやっています。
それをみせたからといって、問題は発生しないでしょう。但し、個人情報に関することは、理由を
付して請求することになるでしょう。その判断は理事長です。
又、その部屋が売りに出された場合の滞納金の額は当然教えます。
>同規模、同築年数の近隣ＭＳ管理組合より修繕費等の情報交換を持ちかけられたら役員の貴方だったら、どう対応しますか？
即、お断りします。
理由は、我々が長年に渡り蓄積して来たデータは勿論、関係業者との信義を尊重する為に、それらを何ら関係のない第三者に公開する理由はない。
関係業者との信義を尊重するためとはまた、業者に絶対的に信頼をおいているんですね。
その費用が高いのか内容がよそと比べていいかどうかも検討しないで。
長年使い続けている良心的な業者であっても、時代の流れ等でそのノウハウや技術力、値段が
変化してきていることもありますよ。
他のマンションとの情報交換はギブアンドテイクですよ。
＞他のマンションとの情報交換はギブアンドテイクですよ。
ギブアンドギブではつまらんと言っているのが理解できない様ですね。
テイクはあなたのマンションの経費の再分析です。それがわからないんですか。
>>74
必要ないのなら我を通し続ければいいんだよ。裸の王様になるだけだから。
スレ主さんのマンションはよそと交流を深めることによって、内容・経費共充実した
管理ができるようになるよ。
悪徳管理会社のいいなりにならないでね。
>>72
100歩譲って、管理会社を信頼して情報交換しないとして
例えば、大規模修繕などは、管理会社の言値で発注するの？
相見積りは取らないの？
取る時は、管理会社経由？
直接組合が業者に見積り発注とかしない？
そんな理事会に大規模改修工事を発注決議は取れないと思うよ
>第三者に公開する理由はない。
情報交換と公開は違うのでは？
>>47
>○○銀行○○支店 口座番号×××××××にウン億円修繕積立金がありま～すって外部の人に
>しゃべってもＯＫ？
今時、一行に1000万以上の預金している管理組合なんか有ると思っているの？
＞例えば、大規模修繕などは、管理会社の言値で発注するの？相見積りは取らないの？
とんでもありません、五社以上の見積書を集めますよ。
その際、宛先は理事長として、理事会で同時に開封します。
>即、お断りします。
理事会や組合の総意で断るならまだしも
いち個人が「即、お断り」とは
理事長には向いていないかもしれませんね
>決済用預金に億単位で預けていますが、何か？
億単位だと超低金利でもそれなりの利息が付くのに
決済口座では、無利息？
手間を惜しむ管理会社や管理組合は
組合預金を決済口座使うけど
それってどうなの？
他所の組合と情報交換するのは、すごくいいことだと思う。
自分達のマンションの委託業務費や点検費、大規模修繕の時期の対比とか工事費の比較等、絶対交渉材料
としては、プラスにはなってもマイナスになることはないと思う。
もし、必要なければ、そのデータを使わなければいいのだし。
自分達が蓄積した大切な資料は提供したくないなんてバカなこというもんじゃないよ。そのデータ何の役にも
たたないよ。その時はもし良かったとしても、進歩がないじゃないか。
人間いろいろな考え方があるけど、常識っていうものがあるからね。あんたは非常識な頑固者でみんなの嫌われ者
でしょう。友達いないんじゃない。
上のレスはNO.72に対してです。
72＝管理会社社員
だと総て納得するのだが・・・
情報交換が出来れば、自己の管理費が高いのか安いのか判断材料になり
組合にとってメリットは大きいと思う。
ただ安ければ良いとは、言い切れない事もあるのでは、と悩む項目もあります。
消防点検などは決まった事をやるだけですから安い方が良い。
植栽の手入れや定期清掃は、実際にやってもらえれば
確認が出来、安い方に変更するのは簡単だと思う。
しかし例えば、エレベーター保守点検など
事故＝人命などに関連する項目は
安いだけで判断出来ないのが実情ではないだろうか？
特に目に見えない項目に関しては特に
そんな時は、何を基準に判断するのが良いのだろう？
参考になるかどうかわからないけど、「全壊判定」って小説が面白かった。
何が面白いって、住民のわがままっぷり。あそこまで書かれると、身につま
されるね。
＞では、管理費に見直しはどうされたのですか？
7年ほど前に会社の窮状で委託費の値上げを言ってきましたが、管理会社の変更も検討しましたが、契約期間とその実績を評価することとなり、管理会社は生かさず殺さずで、管理員の午前中のみの勤務にして管理会社の要望の一部に応えてあげたことがあります。
>委託費の値上げを言ってきましたが
値上げ交渉時以外の委託費の見直しはされたの事はあるのでしょうか？
６年ほど前から、理事長約３０名で構成するマンション管理勉強会に所属していますが、とても有益です。
弁護士、マンション管理会社、１級建築士（耐震診断関係）、建物修繕会社、エレベータ保守会社など様々な専門家を講師に招いての研修会が中心ですが、会員同士で情報交換のみを行うことも多々あります。
管理経費等、大規模修繕実施事例（工事内容、質、価格等）、防犯カメラその他の設備導入事例、ペット問題対処事例、訴訟事例など様々な情報が交換されている他、工事設備関係は他の会員の紹介があると特別優遇価格で請け負ってくれることが多いです（しかも会の信用・評価を損ねるわけにもいかないので質も高い）。
まずは>>07さんが挙げてくれたような交流会が近くにないかどうか探してみることをお勧めします。区などの行政が斡旋しているケースもあります。
ＮＯ．９６さんの参加されてるマンション管理勉強会で他組合との交流を深め、勉強する会がある所はいいですね。
私の所は地方ですので、そういった組織がありません。
私は、会社をリタイアして、ボランティアでマンションに関することに参加したいと思っているのですが、このような会でしたら、是非自腹を切ってでも立ち上げてみたいですね。
私はマンションの住民です。そして、理事の経験もないんですが、現在管理に関する実務の勉強を毎日インターネットでやっている状態です。（実務とはいえないでしょうが、みなさんの経験等を参考にしています）
幸い、教科書的な勉強はなんとか理解できるようになりましたので。資格あり。
開業とかそんなことは、全然考えていません。時間的にも余裕が出てきましたので、生きがいというか生活に張りを持たせる為にボランティアがやりたいのです。勿論やるからには、責任をもってやり遂げたいと思っています。
地方での立ち上げ可能でしょうか。又、行政への働きかけなどのアドバイスを教えてください。
＞値上げ交渉時以外の委託費の見直しはされたの事はあるのでしょうか？
委託費の見直しはしてませんが、１０年前に委託費に見合う業務内容特に毎月の収支報告に加えて、年四回の決算報告を追加、関係書類の整備、管理などの業務内容の拡充したことはありますが、委託費は１５年間不変です。
Ｎ０．１０１さん Ｎ０．７にもっとありましたよ。クリックしてみて下さい。
そのＮＰＯ協議会、信用できるの。いくら民間非営利団体といってもそれで生活しようと思って立ち上げたんだろうし。そこの賛助会員同士の横のつながりで、大規模修繕工事はやってバックリベートをとってるしね。
ＮＯ．１０１さんがいっている理事長で構成するマンション管理の勉強会とは全然違うよ。
大規模修繕工事の見積りを取る時は、ＮＰ０法人の賛助会員（管理会社も入会しているので）の業者以外に組合ではその賛助会員以外からも見積りをとる必要があります。
要は他人の情報を利用する時代じゃないよ。そんな怠け者が生きられる時代じゃないよ。
又、管理会社の人間か。
>そのＮＰＯ協議会、信用できるの。
知りません（書いたでしょ）
>そこの賛助会員同士の横のつながりで、大規模修繕工事はやってバックリベートをとってるしね。
その協議会について詳しそうですね？もう少し教えてください（興味があるので）
１０４さんが指摘する通りだとしても、問題意識を持った管理組合の方とは知り合いになれそうです。
>>107
マンションのＮＰ０協議会は、組合団体の活動レベルの向上を図ることや、行政に対する政策提言、意見表明などを行うことを通じてマンションの良好な住環境の形成に寄与することを目的としています。
全国で１７団体（３，１６１）管理組合３０万戸が会員になってます。
賛助会員には、各種工事業者、ＥＶ関係・消防・給排水・防犯それに管理会社等が入会してます。
会費は、入会金３万程度から、年会費は基本額１５，０００円と戸数×３００円程度からなっています。
業務内容は、大規模修繕工事の計画や建物診断、マンションに関する各種相談を行っています。
又、勉強会として、会員に弁護士やマン管士、建築士等の講演や相談会を主催しています。
管理会社や業者が同じ会員になっているところからの見積りだけでは問題があるのがおわかりになられましたか。
ＮＰＯ法人は、会費を払っている賛助会員に仕事をまわすでしょうし、バックリベートも当然支払われることになるでしょうから。
各地区のＮＰＯ法人は、各地区で独自に行っておりまして、規模はさまざまです。
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
