エレベータの保守点検費

>フルメンテでなくともメーカー系より管理費負担が超大幅に減ります

50戸のマンションでエレベーター1基の場合、メーカー系と独立系の金額差が月額2万円とすると、
戸当たり月額400円、年額4800円、30年で144,000円の差

これを「超大幅」と感じるかどうかは個人差が大きいでしょうね。

＞ 管理侍さん

旧知の者として気になる事が…。
勤務時間内と思われる投稿が最近多いですね。（電車での移動中ならまだ良いのですが…。老婆心ながら）

尚、戸当たり月額なんて持ち出すのは如何なものかと思います。（良くあるセールストーク）
５０戸の管理組合で年間２４万円の差を、万一を考えて已むを得ないと考えるか否かでしょう。
又、価格交渉の余地や方法を検討するのは別の問題です。

（私は「自由業＝暇」ですから、気が向けば色々な時間にレスします）

前期高齢管理士さん

ご心配頂き恐縮です。
仕事柄、休日出勤、平日振替休日、電車移動も多いので、問題ありません。

>500さんのコメントにもある通り「管理費負担」ということでしたので、戸当たりの話をさせて頂きました。

私の考えとして、管理組合におけるコストの検討では、「戸当たり換算」は原則だと思ってます。
厳密には㎡単価ですが・・・。

一言で24万円と言っても、管理組合によってその価値は異なります。
それが戸当たり換算です。
24万円のコスト削減で得られるメリットは戸数によって違いますし、
24万円の経費を使った管理で得られる効用も戸数により異なります。

＞管理侍さん

要らぬ事を言いました。ごめんなさい。
戸（平米）当り換算は、我々も他のマンションと比較検討する資料に使いますが、前提条件が大切です。

先の貴兄の例を用いれば、
仮に５０戸で１基、ＦＭ契約。メーカー系：月額６万円（独立系：月額４万円）であったとします。
近所の１００戸で１基（在り得る）メーカー系との契約が月額１２万円
どちらも戸当り月額１２００円だから、そんなもの？？

言わずもがなですが
マンションは、元々戸当りコストがイニシャルであれランニングであれ費用対効果が戸建てに勝るのです。
戸数が多ければ尚更の事。

言いたかったのは、＞５０１に戸当りでの議論は馴染まないと云う事です。

管理侍のほうが正しいよ。

メーカー保守フルメンテ月額６万円として
３０戸のマンションなら一戸あたり月２０００円
６０戸のマンションなら一戸あたり月１０００円

この場合、６０戸のマンションならこの契約のまま放置され、３０戸のマンションは独立系に変更されるでしょう。
メーカー保守のほうが望ましいのだが、小規模マンションだと維持費がきついので、予算不足などをきっかけに管理会社からそういう提案がなされる。

貧乏人は安い方を選んだら良い。

３０戸くらいだと管理人も毎日、半ドン。

前期高齢管理士さん

>近所の１００戸で１基（在り得る）メーカー系との契約が月額１２万円
>どちらも戸当り月額１２００円だから、そんなもの？？

１基で同じ機種、同じ停止階なら戸数に関わらず点検費用は同じですよね。
６万円を３０戸で負担するか１００戸で負担するかです。

仮に「月額１０万円のコスト削減！」と言っても、１０戸のマンションなら戸当たり月額１万円ですが、
１０００戸のマンションなら、たった１００円の削減にしかなりません。
その削減を実施する意味があるかどうかの判断は戸数によって大きく違ってくると思います。

管理侍さん

どうも話が噛みあいませんね。私の文章が悪いのかも知れませんが…。
発端は、貴兄が＞５００の匿名さんの「超大幅」に（無用と思える）反応をされた事です。
戸当たり換算により少額を強調して節減成果を過少評価されていると感じて私が反応したまで。
（＞５００の論旨を支持している訳ではありません）

１０００戸のマンションで（戸当たり）1００円の削減でも根拠のある節減なら意義はあります。
管理会社の人らしい発想？には違和感を覚えたまでです。

処で貴兄の会社では「管理事務費」はどの様な根拠で算出（見積）されますか？
まさか、戸当たり僅か１０００円＋アルファ？

何時もならトックに就寝時間ですが、対メキシコ戦の中継を待っているので…。

同一条件で、メーカーと独立系とでは当然差があるだろ。
大丈夫か。

独立系は月１回、油をさしてるだけだｗ
それでも２０年過ぎるまで問題が起きないのは、基本性能がいいから。

>510
前期高齢管理士さん

>戸当たり換算により少額を強調して節減成果を過少評価されている
過小評価ではありません。
戸当たり換算は、管理組合という組織でコストを考える時の基本だと思っております。

>１０００戸のマンションで（戸当たり）1００円の削減でも根拠のある節減なら意義はあります
意義があるかどうかは何を変更しての節減か、その内容によります。

管理組合（管理組合会計）を誤解している方が多いのですが、管理組合は営利企業ではありません。
利益を上げることが目的の団体ではないのです。
言い換えると「お金を残すこと」に意味はない。
「お金をどう使い、どのような管理をするのか」なのです。
今回の例では、管理費という一定の収入をメーカー系に使うのか、
独立系にして余ったお金を別の管理に使うのかです。（利益としてお金を残すという考え方はありません）

そして、管理組合は区分所有者の集合体であり、区分所有者の人数も増減することはない。
管理組合の意思決定は、区分所有者一人一人の多数決で決定する。
以上の点から、お金の使い方を考える上で、戸当たり換算するのは自然なことです。
例えば、戸当たり平均１万円の管理費を何にどう使って管理するのか。
１２００円をメーカー系メンテのために使うのか、独立系にして他の管理に使うのか。
メーカーメンテのために１２００円は使いたくないが、６００円なら使ってもよいとか。
このような感覚が管理組合運営では必要である、といのが私の考え方です。

>処で貴兄の会社では「管理事務費」はどの様な根拠で算出（見積）されますか？
そこは別の機会にしましょう。

>511
>エレベータ保守会社と交渉して年24万円なら値下げしますと回答があったときに、
>うちは戸数が多くて戸当たりにするとあまり意味がないのでしなくて結構という
>管理組合があったらお目にかかりたいもんです。

論点すり替えの見本。もしくは理解力なし。
>500は独立系とメーカーとの比較論による経費削減の話をしている。
それを価格交渉による同一条件、単純値引に話を変えないように。
理解力も無いのに感情的に叫ぶ、こういう輩が一番たちが悪い。

管理侍さん　深夜にも関らずご回答ありがとうございます。

＞「お金を残すこと」に意味はない。
まあ論旨（予算主義）のアヤでしょうが、頂けませんな。国や自治体の発想です。

私の知っている限り、管理費と修繕積立金の総額がそのマンションの維持管理に充分と思える事例は
殆んどありません。
又、時代の変化に伴い当初考えていなかった必要経費や設備投資が必要になるものです。

少なくとも管理組合は「現在の費用は妥当か」を常に検討し続けるべきでしょうね。
余剰（繰越金）は大いに結構なことです。使い道が思い付かなければ拠出額を減額すればよい事です。

「戸当たり換算」は結果であって、金額設定時には関係ありません。
安全に関わるエレベータ保守費用から始まったので議論が噛みあわないのかも知れません。

>戸当たり換算するのは自然なことです。

単なる目安で、母数次第で数字は大きく変動する。
エレベーターが五十戸に一台と二台では全く異なる算術が分かっていない。

523
別に管理侍は全部使い切ると言ったわけじゃないでしょ？
利益を出す会計じゃないって言ってるだけで。
本当の意味で余剰金が出るんだったら、管理費を減らすなりすればいいだけですよ。

もう少し内容読んで理解してからにしましょうよ。
貴方も口先三寸にしか見えませんけどね。
能書きや文句しか書いてないですもんね～

525
やっぱり分かってない人がいますね（笑）
それは、管理費の設定が高過ぎるから余剰金というものが生まれてるだけです。
管理費と積立金の設定が甘いから、予算を組む時に余剰金が生まれてるんです。

それを分かりやすく指摘してるだけで、別に悪いとは言ってないでしょ？

管理削減に繋がるんじゃなくて、管理費を取り過ぎてるだけ。

マンションの会計ってすごく大雑把なものです。
支出がいくらになるからわからないから、多めに取ってるだけでしょ？
よーく予算書を見たほうがいいですよ。

あまりに余剰金が多過ぎて笑ってしまいますから。
※余らないところもあるでしょうけどね。

528
527です。管理侍じゃないです。
コテハンにしますね。失礼しました。
管理侍じゃなくてすみませんね。

管理費は余裕をもって設定しているのは当たり前でしょう。
そうしないと、予算をオーバーしたら臨時総会をしなければならないでしょう。
予備費を設定して予算を組み、それが毎年あまるようなら、どっかの時点で修繕積立金に
振り返ればいいだけのことですよ。
マンションの管理は継続性が大切なんです。
毎年管理費の削減とかをやる必要はありません。

530
すみません。どの辺りがわかってないって言われてますか？
原始規約の設定の話ですかね？
そんなもん当たり前でしょう？
お任せにしてる人間が、わざわざこういう議論に口を挟むと思いますか？

531
誰が毎年管理費を削減するとか言いましたっけ？
しかも私も悪いとは言ってないでしょ？
マンションの会計ってのは、利益を出す（余剰金を出す）必要性はないのです。

余剰金が余りにあるなら、管理費会計を減らして、積立金会計を増やせばいいだけです。
そして、計画的に修繕をしていけばいいだけです。（予算組みする時でいいので、たいした計画もいらないでしょ？）

>521
前期高齢管理士さん

貴殿ならご理解頂けると思いましたが、やはりそのように誤解されましたか（予測はしておりました）。
私は以下のように述べました。
>利益を上げることが目的の団体ではないのです。
>言い換えると「お金を残すこと」に意味はない。
>「お金をどう使い、どのような管理をするのか」なのです。

「余剰金を出すこと」が管理組合の目的ではない、と私は述べています。
これは「限られた収入を何に使うか」を判断すべき、という意味です。
今回の件では、メーカー系メンテにお金を使うか、独立系にしてメンテ費を削減して他の管理に使うかです。
この場合の「他の管理」とは、勿論「将来の修繕への蓄えに使う」も含まれますよ。

>少なくとも管理組合は「現在の費用は妥当か」を常に検討し続けるべきでしょうね。
>余剰（繰越金）は大いに結構なことです。使い道が思い付かなければ拠出額を減額すればよい事です。
当然です。そのためにも戸当たり換算して考えないと正確な判断ができません。

「年額２４万円の経費削減」には「メーカー系から独立系への変更」を伴うのです。（単純減額の話ではない）
どちらを選択するかの判断は組合員個々の多数決です。その判断を正確にするための戸数換算ですよ。
１０戸のマンションも１００戸のマンションも「２４万円の削減だ」とは、あまりに乱暴、
私からすると緻密さに欠けると思います。

戸当たり月額２０００円の削減と、月額２００円の削減なら同じ人物でもその判断は変わるはずです。

前期高齢が抽象的な話しかできないから、管理侍と噛み合わないのであるｗ

>523
正にご自身のことを言い当てておられ、笑ってしまいました。

人を非難することしかできず、議論のできない方に理解できるはずもありません。
しかもコテハンでは何も言えない。
情けないの一言ですな。

管理侍さん

お互い半分意見が合い、半分意見が異なるから議論するのも面白い。

しかし「予算主議」「戸当り換算が基本」に関するご意見には同意しかねます。
（意見が異なると云う事でお終いにします）

537
おっしゃるとおりですね。
ＥＶじゃなくて、他を考えたほうが効果が大きいと思います。

ここでも散々議論されていますが、ＥＶをメーカー系にするか独立系にするかで、1台あたり数千円から数万円を削減するのも結構ですが、安全性や会社の規模など問題が大きいですね。

まぁ、全ての項目でメリットデメリットを考慮して、無駄を省くべきですね。

>536
前期高齢管理士さん

仰る通りです。
意見の違いはあって当然。だから多数決というものが存在しますね。

無駄に議論を引き延ばすつもりはありませんが、少し表現を変えて意見を述べますと、
管理組合の主な財源である管理費・積立金は、区分所有者一人一人の負担で成り立っています。
（企業の売上と違って）
だからこそ皆が負担したお金の使途（何にいくらのお金を使い、どのような効用があるのかの検証）には、
「戸当たり換算」の目線が必要である、と私は思うのです。

これはあくまでも私の意見。
前期高齢管理士さん以外の方も異論反論大いに結構。
しかし、少なくとも「論じて」ください。
感情だけの個人非難ならここを去るべきです。

管理侍はやっぱりかっこいいね！キレが戻ってきたね！！

>539

私はメーカー系にしろとか、独立系にしろとか言ってるんじゃないでしょう。

仮にメーカー系から独立系に変更することでの削減額が月額２万円として、
メリットがあると判断すれば独立系にすればよいし、メリットが無いと思えばメーカー系にすればよい。
そのメリットの有無の判断は区分所有者一人一人の多数決なのですよ。
だとするならば、個々のメリット額を提示して判断するのが妥当だということ。
５０戸なら４００円、１００戸なら２００円。
その分管理費を下げる、積立金に回す、それはお好きにどうぞ。
ところで、戸当たり換算すると何か問題でもあるのかね？
貴方の意見は、戸当たり換算額をあえて隠し削減額を大きく見せる「口の上手い営業が使っているやり方」
にしか私には見えませんね。

１０戸と１０００戸では１００倍の差。
多数決における区分所有者個々の正確な判断には、戸当たり換算目線が不可欠です。

＞多数決における区分所有者個々の正確な判断には、戸当たり換算目線が不可欠です。

同じ規模の場合だけだと言うことが理解出来ない様だ。

管理侍のいうとおりだよ。

>543
主語も無いので意味不明。
議論したいのならコテハン且つ正確な日本語で。

戸当たり換算は当然なんだけど。。。

日勤週休二日だと管理人はだいたい６０戸に一人だよ。

２４時間体制にすると３直５班体制が必要。
つまり人件費は５倍！

最近の大規模マンションは２４時間体制なのでエレベータ保守料が割高なことなんか無視できるｗ

>256
又、意味のないレスしてるね。

管理侍さん

＞５３６で、「戸当り換算が基本」に関するご意見には同意しかねると書いたのは、ＥＶ保守の
費用に関する議論についてです。
＞５０４でも述べましたが、我々も戸当り換算の比較資料は問題提起にはよく使います。
だからと云って貴兄が基本と云うほど重要視はしません。
ご承知の通りマンション毎に経費構造の背景は其々違いますので…。

＞５４０でのご意見の大筋に異論はありませんが、資産状況に問題がない限り
「戸当たり換算の目線が必要である」とまでは思いません。
（確かに資産状況に問題を孕んでいるマンションは多いですが）

意味不明で失笑。。。

あら。うえのは、うえのうえのが。ごめんなさいね。

前期高齢管理士さん

私は>500の
>メーカー系より管理費負担が超大幅に減ります
というご意見に対して
同額の経費削減も個々の管理費負担額に換算すると戸数によって「超大幅」とは言えない場合もある
ということを伝えたかったまでです。

そこから思わぬ意見の相違を見ましたね。
それはそれで結構なこと。
本件に限らず、互いの意見は意見として今後も出し合い、意味のある情報交換の場にしましょう。

管理侍さん

了解。
リアルな世界で管理会社の方々と意見交換する機会は多いですが、
特定のマンションの場では、お互い腹の探り合いになり易いですし…。
利害に関係ない場では、呑ミニケーションで話がグチャグチャになりお互い論旨不明になり易い（笑）

この板は貴兄が以前述べられた通り、マンション（社会）の縮図でもありますから勉強にはなります。

554
私も管理侍支持だな

管理侍叩いてる人って、結局分かってない。
頭でっかちの机上の空論屋ってあるけど、貴方のほうがよっぽど。。。（笑）

貴方の評価を当たり前のように書かれてもねぇ。
だからどうしたの？って感じですよ。

↑えらい。

エレベータに関しては管理侍も分かっていない部分がある。以前の管理侍の質問部屋に詳しく書いてあるのでそっちみてね。

>554

で、貴方の意見は？
なーんにも無しかい？

私への反論は？
なーんにもできないかい？

そして「匿名」じゃないとなーんにも言えないかい？

そして他人の評価はなさるのですね。
大したもんだ。恥ずかしくないか？

マンカン理事長さん

おっと、そうでしたか。
何を発言したのか全然覚えていません。
もう何年も同じＨＮで書き込んでますから、間違ったことも言ってるでしょうね。

うちのマンションは、２２０戸で４基のエレベーターがあります。
メーカー系に保守点検を依頼し、月経費は１基当たり４５，０００円。
１戸当たり月の負担経費は２０４円。
これを独立系にして、例えば１基当たりの点検費が３０，０００円とした場合、
１戸当たり月の経費は１３６円となる。
２０４円と１３６円、月６８円、この数字をどうみるかですね。
私どものマンションでは、独立系の話しもちょっとはありましたが、安全性・
安心料という観点からメーカー系でないとダメということで、簡単に却下されました。

それがふつうの考え方です。

＞＞月経費は１基当たり４５，０００円。
最近はメーカー保守でそんな値段かい？
最新型は定期点検が４ヶ月に１回？

>562
3ヶ月に1回だよ。
24時間監視も含めてね。
当然、フルメンテだから、シーセンサー、ロープの交換等も無料だよ。

安いね。フジテックでは？
４基あるからおまけしてるかも。

>564
東芝さんですよ。

定員を教えてください。

９名ですよ。

停止階、速度、付属装置、基数等で金額は決まりますね。

>568さん
14階です。
すごく面倒見もいいですよ。

シンドラーはやっぱりダメだね。

シンドラーじゃなくて
シンデラーだ。

>571さん
うちは東芝でフルメンテ
１４階建９人乗で３台です。
保守点検料は１台当たり月45,000円です。
保守点検は、2人で9:00～18:00までみっちりやっているようです。
たまには、オーバーすることもあります。
当然管理会社に管理を委託し、総合管理です。
メーカー系の1基当たりの保守点検料は、日本全国殆ど変らないのでしょう。
ただ、管理会社によってはかなりの差がみかけられますね。

メーカー系の保守点検料は、メーカーが出す値段は
変わらないようだね。
それを管理会社がいくらにするかが問題という訳なんだ。

メーカーフルメンテが１基あたり月額４５０００円になりえるのは、何階建てまでが限界ですか　タワマンはむりでしょ？

>>574
管理会社がエレベーターメンテナンスを請け負ってメーカーやメンテナンス会社に下請け発注しているという事？

>577
管理会社との契約で、総合管理と部分管理の意味が分かってないの？

月45,000円、いいですね。

うちは、２機、９人乗り、７Ｆ、東芝フルメンテで、月55,000円です。
管理組合->管理会社->メンテナンス会社への発注です。

うちは、ぼったくられてるかも？？
２機、９人乗り、９Ｆ、三菱のフルメンテで、月140,000円です。
大手メーカーとはいえ、1台あたり月7万円って・・・
内訳は　3か月に一回の現地点検、あとの2か月は遠隔操作・・・

>>580
＞3か月に一回の現地点検、あとの2か月は遠隔操作・・・
なら、かなり高いと思います。うち（９人乗り７階１基フルメンテ）もリニューアル前は７万円ほど掛かってましたが、３０年以上の古いエレベータだったので現場点検整備は毎月やってました。
リニューアル後は現地点検整備が３ヶ月毎（その間は遠隔監視）となったこともあり月５万円（税別）です。三菱です。

>580
フルメンテの場合、普通は３ヶ月点検ですよ。勿論毎月やってるとこもあるでしょうが。
遠隔監視は当然どこもやっての値段です。
デベ系であれば5万前後（14階）が妥当な価格でしょうが、管理会社によっては
上乗せ額が大きいとこもあるのでしょう。
デベ系が出す価格（いわゆる卸価格）は、全国殆ど変りはない筈ですから。
7万であったら、かなり高いですね。それも9階で。
ということは、他の管理員費、各種保守点検費、清掃費も再検討してもいいのでは。
高かったら値下げ交渉ですね、そしてごねるようだったら、リプレイスです。
管理員費や清掃費は人件費ですから、計算は簡単ですよ。

メンテナンス料金は、速度、高さ、人数、遠隔監視の付加装置(遠隔監視装置、火災管制、停電時自動着床装置、地震管制等)の有無によってベースが決まります。

あとは、フルメンテナンス契約かＰＯＧ契約かで違ってきます。

１０階建てマンションで３基フルメンテ、築６年のケースで、１基あたり９万なのですが、これって日本最高値でしょうか？

>984
そんなべらぼうな価格はありません。
4.5万～５万が妥当な価格です。
独立系なら３万前後で十分でしょう。

エレベーターの保守点検費については、あまり追求して欲しくないんだろう。
管理会社としては、一番痛いとこをつかれる訳だから。
メーカーはそんなには困らないよ。
出し値は全国殆ど変らないんだから。
要は管理会社がいくら上乗せするかで価格は違ってくるだけのことだから。

管理組合が利口になって一番困るのは管理会社だよ。
管理組合には他相場とかの情報は与えたくない。

最新のメンテ費用が判るので、非常にいいスレですね。
30Fで12人乗りの高速エレベーター1基のフルメンテの
メンテ費が分かる人がいたら教えてください。
ちなみに、二基あります。

>588
どこで検索したか忘れたけど、エレベーター協会が階数とかでの
料金が具体的に掲載されてたけどね。
メーカー別に。

それってメンテ会社の言い値じゃなくて、
相場もしくは最新の安値ですか？
それなら是非知りたいです。
会社の言い値なら、積算なんちゃらで
見れます。一基四万五千円なんて値は
出てないので使えません。

うちは東芝のＥＶで３基設置。
１４階建てで９人乗り。
東芝にフルメンテで保守点検を依頼、管理会社経由。
当然遠隔監視はやっている。
３ヶ月に１階の点検。
点検は２人で約８時間みっちり点検をしているよ。
価格は135,000円（3基で）

↑
3ヶ月に1回の点検の間違い

エレベーターの保守点検費の価格は、同じことをするにしても
価格がかなり違うのはなんでだろう。

比較するなら
メンテ形態(フルorPOG)
乗車人数
着床階数
速度
機械室の有無
火災管制の有無(p.s波)
地震管制の有無
停電管制の有無
地震時自動点検機能の有無
戸開走行保護装置の有無
単独か群管理か
ぐらい書いて比較した方がいいと思う。

一般用と非常用の区別も必要かも。

タワーマンションでもあるまいし、非常用エレベーターはないよ。
フルメンテ、階数、乗員、メーカー系に依頼（独立系は除く）
これだけで十分だね。
後の分は価格におおきな影響はない。
点検料金は人件費だからね。時間が金額に大きく影響するから。

596の言う通りなら593の疑問はでて来ないな。

>597
管理会社によって価格が違うということだよ。

同じ商品でもスーパーによって値段が違うのと一緒だということ。

うちは
6人乗り
14階建て
日立製
日立によるフルメンテ
で79000円