シノケン　はどうでしょうか？？？

>1531さん
シノケンを肯定・擁護する
ことを書けば、「業者」とい
うことになるのですね。
シノケンで成功した人は数多
くいます。成功の知恵やノウ
ハウを書き込む人がこのスレ
にはいなくなりますよ。否定
して同意を得て楽しむだけの
やりとりになります。

いや、ここで批判されている年利回り6～7％の35年フルローンのリスクの話に対して、シノケン擁護派の人からまともな返答がないからだよ。
1530さんにしてもそうだし。

ぶっちゃけ、
シノケンの見積もりに自信があるのなら、
それを出してくれればいいのに。

そしたら、
肯定派否定派で話し合えるのになｗ

>1536さん
1530です
シミュレーション
物件価格8,000万円
購入諸費用500万円
自己資金200万円
1K8戸建　初年度利回り6.1%
月額54,000×8戸＝424,000
年額424,000×12＝5,184,000
金利2％　35年返済
家賃下落率1%　平均入居率90%
大規模修繕1回
以上の条件で35年間の
総CFはマイナス3,240万円です。
初年度のみ、収入支出ほぼ同額
あとは赤字続きです
税効果
所得税率20%として
年間平均185,000円還付されます。
35年間で640万円(働き続ければ)
建物価格　35年後ゼロ
土地価格　買値の80%
(都市人口が35年で2割減った場合)

これは、かなり甘めの試算です。
実際にはもっと厳しいと考えられます。




　

1530さん

いくつかわからない点があります。
物件価格８０００万の土地、建物の内訳は？
1K一戸あたりの面積は？（ロフトは考えずに）
年の返済額は？
大規模修繕とは、価格は？
それ以外の費用は何％？
アパートの平均入居率は東京で７０％（楽待新聞）とありますが、９０％とする理由は？
所得税の控除とは？（家賃収入が増えると思うが）

教えていただけると幸いです。

シノケンで建てれば35年間家賃収入が入りローン後も土地が残る。
たった100万円で始められるとか低属性サラリーマン以外やらない奴はいない。

1540

1538さんのシミュレーション見てみ。
初年度とんとん　以下赤字と書いてあるでしょう。

だいたい「低属性」って何だ？

>1539さん

>物件価格８０００万の土地、建物の内訳は？
１Ｋ×８戸の場合
首都圏以外では土地3000万(45坪)+建物(設備含)5000万程です。
※１戸あたり５５０万＋水道・電気・外構・諸経費
土地価格は首都圏ではさらに高くなります。
そのため、首都圏(23区)のみコンパクトモデルで建築します。

>1K一戸あたりの面積は？（ロフトは考えずに）
首都圏(23区)　AVANDモデル 15-17㎡
それ以外　New Standradモデル 21-23㎡
最近は、徐々に広くなっています。

>年の返済額は？
8300万借入(利率2%)　35年元利均等返済で年間３３０万

>大規模修繕とは、
15年くらいに1回、外壁の交換、水回りの交換・修理等、
足場を組んで補修・模様替えします。
>価格は？
数百万円かかります。一番高いのがサイディング

>それ以外の費用は何％？
管理費、修繕費、インターネット、消防点検等、家賃の12%程
シノケンに払います。火災保険料・ケーブルテレビ代は別途
支払います。

>アパートの平均入居率は東京で７０％（楽待新聞）とありますが、９０％とする理由は？
新築で駅徒歩10分以内のため、30年平均値として90%としました。実際に90%はありえない数値ですが、大手のハウスメーカーでも収支表を作る際、90％で計算
するケースが多いです。

>所得税の控除とは？（家賃収入が増えると思うが）
現金収支で黒字であっても、家賃収入から諸経費・減価償却費(木造22年間)を引くと税務上の損益は赤字か収支トントンとなるケースが多いです。特にフルローンで買った方は支払利息の負担が大きく、かなりの赤字が出ます。

1542さん

ありがとうございます。だいたいわかりました。所得税の控除のところは少し疑問が残るのでおいておくとして、貴方の認めるとおり甘めの試算においてもトータルCFが３０００万円超えとなります。
とすれば３５年間平均１００万円程度（月８万円）の持ち出しとなるでしょう。
その結果残る資産が土地のみ（時価２４００万円）となるでしょうか。

フルローンを組まなければならないサラリーマンは　ほぼ持ち家はないでしょうから、３５年間賃貸で暮らす必要がありそうです。それを７万円／月としましょう。
もし彼がアパート購入をしなければ家賃＋持ち出し額１５万円を支払うことができるのだから、これを３５年支払い続ければ５０００万円超えの物件が買える計算になります。５０００万の持ち家はかなりのもので　ここに３５年住み続けられて、なお同じような資産が残るのだとしたら、どう考えてもこちらの方がまともな選択にならないでしょうか？

>1544さん
ご理解いただきありがとうございます。私も10年前は土地なしサラリーマンでした。株式で運用して自己資金を作り、条件の良い土地を少しずつ買ってアパートで運用してきました。今は買える市況ではないですが、将来必ずチャンスは巡ってきますので諦めずに研究を続けてください。

とにかくやらないと何も始まらないのでは？
擁護派の人も反対派の人もそれぞれなので、擁護派の人はやればいいですし、反対派の人はやらなければいい、ただそれだけの話だと思います。

擁護派も反対派もいろいろな理由があると思いますが、人それぞれですよね？

一度きりの長い人生なので、この掲示板のようにいろいろな人の意見に流されるのではなく、自分で選択をしましょう。

人口が減っていくのに借金をしてアパート経営はまず損をします。ずっと先のことを考えて行動するのであればまず借金はやめましょう。テレビCMやシノケンの広告を信じる前に近くの銀行や市役所で真面目に話を聞いたほうがよい。
まずやめておけと言われるでしょう。
アパート経営はとても返せないような大きな借金をして、始めるマイナスの資産であると認識しといたほうがよいです。
何十年、借金背負う気ですか？
人生ギャンブルはダメなんですよ。ギャンブルは必ずいつかはマイナスになります。
この2ちゃんねらではシノケンさんのこと書かれてますが信じてはダメな会社でしょう。

シノケンの知り合いのケース

２棟（土地と建物）契約 、１棟目の初期投資は早々に回収
現在２棟の家賃収入は年間約1,300万円に

土地がなくても、自己資金が少なくてもシノケンは少額資金で始められるらしい。

↑家賃収入≠所得でない

決して所得はイワナイ。ナゼダロウ

>>1551
誰しも不都合な事は言いたくないのです。
わかってあげましょう（笑）

シノケンの知り合いのケース ２

コツコツ始めて今では8棟、資産7億、家賃収入約4000万
シノケンの手厚いサポートにおかげだと思われる。

自己資金無いと不動産投資は出来ませんが、
シノケンならアパート経営できる。可能性があります。

シミュレーション
〇8棟、資産7億、家賃収入約4000万
　表面利回り６％、金利２％の場合
初年度
　家賃収入4000万　純利益(CF)約400万円
２０年後 入居率80% 家賃下落20%の場合
　家賃収入 2592万　純利益(CF)マイナス1027万円
〇私のシノケン物件　１棟のみ
　（土地のみ現金購入　建物フルローン）
初年度
　家賃収入540万　純利益(CF)276万円
２０年後 入居率80% 家賃下落20%の場合
　家賃収入350万　純利益(CF)55万円

不動産の利益は規模や家賃収入ではなく
最終純利益(CF)で決まります。
※楽待のシミュレータを使用しました　

1538 1542 でシミュレーションしてくれています。
計算は結構　信憑性が高いです。

物件価格8,000万円 入諸費用500万円 自己資金200万円
1K8戸建　初年度利回り6.1%
月額54,000×8戸＝424,000
年額＝5,184,000
金利2％　35年返済
家賃下落率1%　平均入居率90%
大規模修繕1回
以上の条件で35年間の
総CFはマイナス3,240万円です。

書いた方も認めるとおり甘めの計算となっておりますが、フルローンで買った場合の最終CFがマイナス３２４０万円だそうです。
これを実情に近づけて金利3％、下落率1.5％、平均入居率75％（東京の空き室率は30％だそうです　楽待）計算してみてください。
それで残るのは築３５年のアパート１棟（上物価値０、土地評価８０％）です。

こんなものに手を出さず、自分の家をローンで買えば、その瞬間から３５年間　自分の家に住み続けられますよ。３５年後どうしても家賃収入がほしければ、自分の家を貸せば？あるいは民泊でもすればいいのでは？

３５年間　自分の家ってｗ
そんな耐久力ある家はHMで土地と建物で郊外ですら4000万↑するわ
しかも修繕と金利、団信いれて5000万↑

武蔵小杉のタワマンですら7500万円借り入れでローン総額は9800万円になる。

そんな無駄金使うならシノケンでアパート経営しますわｗ

1556さん

1555のとおり甘めに見て月８万、普通に見れば平均１０数万円/月の持ち出し。
これに自分の賃貸料が７万程度として　月２０万は浮く計算になります。

月２０万で３５年払い続けた場合　いくらくらいの物件が手に入るでしょうか？

あなたも言ってるじゃないですか。７５００万借り入れて（貴方たちが７０００万円の資産を作ったということ）
総支払額が９８００万と。つまり７０００万円の資産を作るということは　同時に９８００万円の借金を抱え込むということだと。

賃貸住まいで借金まみれでアパート経営？　しかも２年目より持ち出し？

正気の沙汰とは思えません。

考え方や生き方は人によって異なりますが、まずは生活優先だと思います。最初に自分の家を確保し、生活と気持ちに余裕が持てたら、投資に向かうべきだと思います。心に余裕があると投資はうまくいき、運もついてきます。株式や不動産で成功した人の多くは、このパータンです。営業マンは、これから融資が厳しくなり低金利の今が最後のチャンスと購入を勧めます。心に余裕があれば冷静に判断できます。特に初めての顧客に勧めるのは、売れ残り物件です。現在でも、極まれに採算のとれる物件がありますが、更地の状態で「成約済み」となります。完成物件を紹介されたら200%の確率で失敗します。

シノケン株を購入している方に質問です。
株主優待券で物件購入の割引券がもらえるようですが
何%割引されるのでしょうか？

このスレはとにかく批判をしたい人が集まるところなんですね。

単純化して話をします。

無一文の人が資産５０００万円に作ったということは同時に８０００万の借金ができたということ。
１億の資産の場合、借金が１億５０００万ということ。

何もない　あるいは　ほとんどない人が借金なしで大きな資産を作るということは　この世の中にはほとんどあり得ません。
全くないかというと、たまーにあることはあります。

それはバブルです。資産そのものの価値が爆発的に上がるときです。
日本で言えばかつての不動産、仮想通貨などです。
でも上がる前に持ってなくてはいけない。

今の日本の不動産では起こりえません。１．５倍程度ではやり方、情報　その他において素人は太刀打ちできません。
アパート経営の場合　元でなし素人大家などカモネギですからね。経営はできますよ、赤字経営ですけど。

>1560さん
Quoカードがもらえるだけで割引はありません。ただし、価格交渉の際、株主でシノケンの成長を見守ってきましたと伝え、値引きしていただきました。しかし、即決ではなく、本社に戻りまして検討させていただくとのことでした。現在は株主数も増えたため、値引きしていただけるかどうかはわかりませんが、交渉のひとつの材料になると思います。

>>1563 匿名さん
結局は企業が儲かるシステムですよね！？
胡散臭過ぎる。CM多い時点でかなり怪しい。年内に不祥事出るかもよ

>>1560
ttps://i2.wp.com/lovesky.jp/wp-content/uploads/2017/04/fd2a0d39758a08798f027c403b4ffd96.jpg
300万円くらい安くなるようです。
このスレの過去ログには数百万円と書かれていますね。

>>1565 マンション検討中さん
くだらねーどうでもいいわ

誤解を与えるといけませんので書かせていただきます。株主という理由だけで300万円の値引きはありません。値引きを目的としてシノケン株を買うようなことはしないでください。私は、上場時からの株主として購入の際、少しだけご配慮いただきましたが、それほど大きな金額ではありません。様々な交渉の中でトータル300万円の値引きはあるかもしれませんが、株主という理由だけで数百万の値引きはありません。

質問に誠実・丁寧に回答すると、すべて「業者」という扱いを受けますので、このスレの書き込みは、今回が最後とします。私は土地の仕入れ、業者の選定、設計・施工の打ち合わせ、価格交渉、金利交渉、すべて自分で行います。長年のシノケンの株主であるため、シノケンのことは社員以上に知っています。シノケンだけでなく、大手ハウスメーカーや地元の工務店にも発注しています。各建築会社主催の「大家の会」やゴルフコンペに参加すると60歳・70歳台が多いのに対して、シノケンの研修会は現役サラリーマンの世代が多いです。若さに魅力を感じて、このスレでもノウハウをお伝えしてきました。最後に私は「業者」ではなく、「教育者」です。金融・財務、パーソナルファイナンスを学生に教えています。パーソナルファイナンスでは、預金・生保、株式・投信、不動産投資とそれらのポートフォリオ(分散投資)の手法を講義しています。欧米に比べて、日本の金融教育は、遅れています。一人でも多くの学生が経済的にも心の面でも豊かな人生を送ってくることを願って教えています。以上、長文をお許しください。

楽待でコラムでも書いたほうが実りがある会話できると思うよｗ

シミュレーション

2棟、資産2億、家賃収入約1400万
約15年で完済。後はお金が入ってくるだけ

不動産本当に儲かりますね。
やらない奴はバカですよ

>>1571 購入経験者さん
経費が20%として1120万円
入居率90%として1000万円
うまくいったとしても20年はかかりますね。
実際には早くても30年がいいところでは？
個人的には途中からマイナスキャッシュに
なって持ち出しになるとおもいますが。

>>1572 匿名さん　
レス乞食に返信を行うのやめませんか？

どうでもいい書き込みでスレッドを消費させるのは、
どちらにとっても有益とおもえないのですが

知り合いの知り合いのシノケンの物件みたら
新築プレミアムいれて7%で笑ってしまった。

年収400万の資産なしのサラリーマンにこれはあかんだろ。
ひも付きの資産家になれて満足してるらしいがｗ

1569さん

あなたは業者でないにしろ、長年の株主、つまりシノケンとは利害を同じくする立場ですね。と同時に教育者であるそうですね？
シノケンの内部事情にも精通し、かつ客観的な数字にも詳しい人として　一つお聞きしたい。

最近の宣伝をどう思われますか？

お金や土地がなくてもアパート経営はできる？そりゃ赤字経営はできるでしょう。しかもアパート乱立のこの時代においてフルローンで新築アパート経営など　１００に一つもうまくいかないであろうことは、あなたにはわかりきっているのではありませんか？
あなた自身だって土地を買った後　上物のみ借金で建てたのでしょう。

宣伝は簡単に莫大な資産が築けるがごとく、また将来の不安につけ込んで・・・。

素人が間違った判断をすれば　地獄が待っていることを　あなたはわかっているはずだ。

　

>最近の宣伝をどう思われますか？
間違っています。投資経験がほとんどない人にって大きな誤解を与えていると思います。土地を持っている地主系の大家でも30年間プラスでゴールできる人は少ないです。税金対策や資産の継承が目的です。土地なし資金なしのサラリーマンが30年間プラスで乗り切ることはできません。さらに来年10月に消費税が上がります。経済のダメージを分散するため、日銀はゼロ金利政策を年内にも解除する可能性が高いです。金利が通常金利(3-4%)に戻ったら、破綻するサラリーマン大家が増え、社会的な問題となります。販売する側も誇大広告を避け、リスクを十分に説明する社会的責任があります。長期的に信頼される会社になるには、供給量も自主的に減らすべきです。

>>1576 匿名さん
どうでも良いんだけどねこう言う話は。ここは不正してますか？

家賃が下がるからマイナスになる、、、
入居率が下がるからマイナスになる、、、
経費がかかるからマイナスになる、、、

では
家賃も入居率も下がらず、経費もかからなければ最高ですよね。

私はシノケンさんの物件を複数保有20年10年してますが、入居率は今までの平均で96%以上はキープ出来てますし、家賃も新築当時から5%くらいの下落です。もうすぐ築20年です。
経費も大きなものはかかってません。

これでも失敗するのでしょうか。

はい、失敗する可能性はあると思います。

というか貴方様は
10年前20年前ということはリーマンショックやバブル崩壊でも
融資を引いてこれるかつ投資が行う意思をもった凄い方だと思います。

これまでも言われていますが
今現在は過去の例から見ると物件価格↑金利↓の状態が続いています。

今後も長期間において継続して続いていくのであればいいのですが、
同じく過去の例から見ると金利↑になるときがくると考えられます。

そうなると物件そのものに問題がなかったとしても、
ローンの金額が大きければ大きいほど金利も増えてしまい、
支払金額も増えていくこととなる。

それに経費の増加が加わる可能性もある、
それらを理解した上で投資を行う必要があると思います。

>>1578 評判気になるさん
私の知り合いも入居率98%くらいキープしていると自慢していましたが
実際の年間家賃収入/最大の年間家賃収入で計算してみたら入居率92%しか
ありませんでした。

1576さん

1575です。ありがとう。そのとおりだと思います。

アパートも立地がよく、なお自分の所有であれば高い入居率で成功することも可能でしょう。ただこれから土地までも購入して参入する人にはNO　CHANCEでしょう。そんな土地がいい条件で手に入るはずはありません。
シノケンの漫画による説明では売りたい土地をレインズに出る前に仕入れてしまうからいい土地が安く手に入るとあります。
確かにどうしても売りたい地主から　建売業者が安く仕入れることもあるにはあります。でもたとえば１５００万円の土地を５００万で仕入れたからといって　その価格で素人オーナーにで売ってくれるでしょうか？みすみす１０００万の利益を捨てるでしょうか。社長の親戚や超お得意には若干下げるかもしれませんが、株主にもほとんど値引きはしないとのことですし。

よく考えてください。

>>1582
それは築何年の物件の話ですか？

シノケン新築アパートフルローンのスキームにメリット・デメリットがあるわけだから
シノケンの言う事を鵜呑みにして、シノケンのいいなりになっていると必ず失敗します。
メリットを活かし、デメリットを補てんできれば成功につながるでしょう。
マイナスガー、赤字ガーと言って批判していらっしゃる方、少し視点を変えてみては
いかがでしょうか？例えば太陽光発電投資は新築アパートと相性が良いと言われており
多くのサラリーマンが分散投資をしています。太陽光発電にもメリットとデメリットが
存在しますが、お互いに補てんし合うことでより確実性が増します。

赤字⇒節税になる。税金払うより安い
フルローン⇒持ち出しなし、いざとなったら団信で電車にgo-

シノケンのプランも悪くはないな。

赤字で騒ぐなって？？？
黒字こそが投資の唯一にして　最大の目的です。
わざわざ損するためになんでアパート経営などしなきゃならないのか？
どう考えても　持ち家のない人は自分の家を持つ方が先でしょう。
太陽光発電など売電価格は下がる一方。メリットがあるとは思えません。

家なんか普通あるだろ。土地の処分に困ってるわ
持ち家ごときで3000～5000マンのローン組む自体で終わってるけどな
1000万貯めてシノケンでアパート経営したほうがマシ

東京のタワマンなら1億払って1億で売れる可能性があるが
東京以外の物件かったら人生終了
この前、東京郊外の1000万の万損の登記あげたら金利入れて6000万ほど払ってるのみて笑ってしまった。

家という贅沢のための消費の借金より
シノケンでマンション建てる借金のほうが未来につながる

>>1588
>シノケンでマンション建てる借金のほうが未来につながる
シノケンはアパートだろ？（笑）

>>1587
>持ち家ごときで3000～5000マンのローン組む自体で終わってるけどな
>1000万貯めてシノケンでアパート経営したほうがマシ
そうでしょうか？
持ち家も投資と考えた場合、アパート経営より有利な点がありますよ。
例えば
　１.入居率は常に100%
　２.従って、借家人募集などの経費が不要
　３.家賃の未払いがない（自分に収入があるかぎり）
　４.家賃収入がずっと非課税
　５.ローンの金利が安い
　６.住宅ローン控除が受けられる
逆に、不利な点は以下です。
　１.減価償却が出来ない
　２.修繕やリフォームを経費に出来ない
　３.その他の収入と合算して節税できない

大きく儲ける事はできませんが、リスクが小さいのは持ち家の方でしょう。
不動産投資の初心者はいきなりアパート経営を始めるのではなく、まずは持ち家を取得してから、その後で徐々に収益物件を増やしていくという方法が良いのではないかと思います。（それも、シノケンのような新築アパートではなく、割安な中古物件から）

私の不動産投資は賃貸併用住宅がスタートでした。

>>1591
土地なしサラリーマンではなく土地持ちの方で、しかも相続対策ではないのでしょうか？

賃貸併用住宅は、持ち家とアパート経営のメリット、デメリットをリスク許容度に応じて調整できますが、土地なしサラリーマンにとって、自宅購入よりも慎重に考えないといけないのはアパート経営と同じだと思います。

>>1592 匿名さん
土地なしサラリーマンです。
今は不動産価格上昇して採算がとれるかわかりませんが
私が始めた時はたまったキャッシュを繰り上げ返済で
20年で完済できています。

どう考えても1590さんのような考えがまともですよ。

土地持ちの地主さえ最近はアパート経営に躊躇してきているのに、持ち家なし　フルローンのアパート経営など100に一つもうまくいかないでしょう。

「アパート空室率」で検索してみてください。「神奈川の・・」という楽待の記事を読んで見てください。ここ数年空室率は跳ね上がってきてますね。神奈川なら４割に届かんとしています。平均築年数はわかりませんが　仮に２０年としたら、２０年後には半分位の入居率になるということ。
「うちは入居率９９％・・・」とは「うちのラーメン　日本一うまい」と同じようなものでしょうね。

今は、アパートより先に自分の家を建てた方が良いと思います。
理由1
フラット35をはじめ、長期固定で超低金利で借りられます。アパートローンとは比較になりません。
理由2
特例として平成33年度まで親や祖父母からの贈与が最大3000万円まで無税です。
この制度を利用して父に建築費用を出してもらい、子供の家を新築しました。確定申告して祖父から孫への贈与税は無税となりました。

家とかいうけどな～
建てた時点で2割減だろ。土地が悪けりゃ3割減4割減
今はアベノミクスで地価が維持されてるが安部総理も消費期限がきれかかってるし。

経営はシノケンがしてくれて、ローンは他人が返してくれる。
やっぱりシノケンでアパート建てたほうがいいな。

>>1596
>建てた時点で2割減だろ。土地が悪けりゃ3割減4割減
持ち家がそうならば、シノケンのアパートだって同じですよ（笑）

>経営はシノケンがしてくれて、ローンは他人が返してくれる。
でも、リスクを負うのはあなたですよ。
失敗してもシノケンは責任をとってはくれませんからね。

フルローンアパート経営擁護派の人に正論を言っても糠に釘。理屈にならない儲かる儲かるを連呼しているだけ。
淡々とフルローンのリスクを定期的に書き込むしかないな。
しかし0金利が解除されて4%位まで貸出し金利が上昇したら阿鼻叫喚だなぁ。

フルローンは夢を与えますが、お金を与えません。
まずは、自己資金の充実に努めましょう。

どんどん融資が閉まってるからサラリーマンがシノケンで建てられるのもオリンピックまで
シノケンで建てるなら今でしょ。借金は資産になるんだからがんがん借りないとな。

R銀行の融資
35年で8000万のローンを組むには
年齢：45歳以下(80歳完済が条件)
勤務先：大手企業または公務員
年収：800万円以上
自己資金；1000万円以上
審査の際、過去３年間の源泉徴収票
固定資産税の納付証明書を提出し、
信用調査機関で調査することの同意
書の署名も求められます。借入金や
クレジットカード等の情報をすべて
入手し、審査されます。

8000万なら右から左にだせるな。シノケンオーナーの物件買うから、
ジャンジャンバリバリアパート建てて共に豊かになりましょう。

>>1600
>借金は資産になるんだからがんがん借りないとな。
この楽観的な考え方は非常に危険です。バランスシート上では資産が増えたように見えますが、借金はあくまで借金（負債）ですから。
ビジネスだろうとギャンブルだろうと上手くいく運の良い人は借金してもいいんです。借金してレバレッジを掛ければ自分の資産を急速に増やせます。しかし、何をやってもダメな人は自分の資産を急速に減らす事になり、やがて債務超過になって最終的には破産です。そして現実は、殆どの人は後者なのです。

>>1605 匿名さん
業者であればもう少しマシなコメントをするのでは？？？笑

反対されている方はフルローンだとマイナスになると言っていますが
そもそも融資が厳しくなった現在、シノケンだとまだフルローンなんか組めるのですか？
シノケンじゃないけど他の物件で銀行まわってますが、フルローンどころか
2～3割自己資金だせって言われます。

融資が厳しくなって不動産収益を取り扱う業者が潰れたり、規模縮小を余儀なくされています。
かろうじて生き残った彼らは戸建て住宅やマンションを買わせようとして必死です。
このスレ見ても必死さが伝わってきますね。

>>1607
フルローンを断られてラッキーでしたね。
少し前にフルローンで始めた人は、後悔する確率が高いと思いますよ。

シノケンで手持ち100万円から資産数億円
アーリーリタイヤした優雅な暮らし
そんなプログをみるとシノケンはやっぱすごい企業

ここでは失敗してる負組アンチが多い
成功してない奴ほどよくほえますな。

現在、各銀行が不動産投資に融資できる総量が絞られてきています。
あなたが銀行員なら、次のどちらの人に限られたお金を融資しますか？
１.立地の良い土地に大手ハウスメーカーの家賃保証付きで建築を予定している地主
２.土地無し・自己資金少なく不動産投資経験のないフルローンを希望するサラリーマン
実は、１の条件の人にも融資を断るケースが出てきています。銀行は晴天の日には傘を貸しますが、曇りや雨の日には傘を貸しません。低金利の時代に貸し倒れは絶対に許されません。極めて慎重な融資を行います。

現在は年収1000万円以上のサラリーマンでも不動産の融資付かなかったと倒産した業者の人が嘆いていましたね。

>>1610
>シノケンで手持ち100万円から資産数億円
>アーリーリタイヤした優雅な暮らし
>そんなプログをみるとシノケンはやっぱすごい企業
株にＦＸ、商品先物。最近では仮想通貨かな。
似たような話はネット上にはごまんとありますよ（笑）

>>1611
KBもらえるほうじゃろ。S銀行の支店長は10億ぐらい抜いたらしいし
やっぱりチャンスを逃しちゃだめだNA

>>1614
>KBもらえるほうじゃろ。S銀行の支店長は10億ぐらい抜いたらしいし
>やっぱりチャンスを逃しちゃだめだNA
行員がキックバックを貰うなんて犯罪ですよ！
あなたは、前科者になって人生を棒に振る事を勧めるのですか？

賛成派じゃないけどただ文句言うだけじゃお金は増えていかないね。
どうしたらお金が増えていくのか考えて自分で決める、人任せにしない。
これが大事です。これができない人は投資に向かないのでこんなスレに
書き込む暇があったらサラリーマンの仕事頑張ってください。

お金は「儲かる」と言い寄ってくる人に損をさせられるのが常ですね。
不動産は最終的に儲かるかは何十年後にしか答えは出ません。
不動産価格自体が値上がりしない今の状況では　ほぼ儲かりません。
逆にマイナスがふくれあがるでしょう。

>>不動産は最終的に儲かるかは何十年後にしか答えは出ません。

これで素人ってすぐわかるんだよなｗ
不動産業界で働いてみろや

>>1619 匿名さん
貴殿は不動産業界で働いているのでしょうか？
シノケン関係者？ライバル会社？

>>1619: 匿名　

誰が素人だって（笑）。

すごい洞察力（笑）。もう少し自分を知った方がいいよ。

不動産業の人が必ずしもアパート経営のプロとは限りません。不動産会社に勤めている人は皆、オーナーとして成功をおさめているのでしょうか？仲介・管理と賃貸経営とは別次元の問題です。オーナーとして誇りを持ち、その知識と経験を自信を持って伝えてください。

>>1619
>これで素人ってすぐわかるんだよなｗ
>不動産業界で働いてみろや
そうです。不動産は儲かりますよ。
高い技術が必要なプロダクトじゃないのに高額商品。業者はとっても儲かるのです。
逆に、一般消費者に毛が生えたような素人投資家（サラリーマン大家）は大損をさせられかねません。
今フルローンでアパート経営なんかに手を出したら、決してキラキラした生活なんて待っていないと思います。
始めたら最後、儲からない不動産は簡単には手放せませんから、数十年の苦しい生活を強いられかねません。

1624さん、どうやったらフルローンで6％ちょっとの利回りで楽にお金が入ってくるのか是非教えて下さい。

>>1624
>楽にお金が入ってくる楽な商売じゃてホッホッホッ。
シノケンにとってはその通りでしょうね。
一括借り上げ賃料保証を付けても、客付けができなくなったら契約見直しを迫り、オーナーへの支払いを減額するれば良いのですから。
一括借り上げ賃料保証というのは、年十年もの長期間では成り立たない可能性があると業者はわかっているはず。詐欺的な仕組みで、素人投資家が騙されないように規制されなければいけないと思います。

シノケンの家賃保証料率は0.8です。
フルローン6%だと最終利回りは、
マイナス2%程で最初から月4～5万
の持ち出しとなります。
築年数が古くなると相当な金額の
持ち出し（赤字）となります。

シノケンは8.0％じゃぞ。
金利を低くすれば利益はでるじゃろ。
セミナーに参加してないのかのぉ。

>>1628
シノケンのセミナーではウソついて騙して勧誘しているのですか？
利回り8%の物件なんか紹介してくれません。
リピーターやお得意様ならあるのかもしれませんが。

>>不動産業の人が必ずしもアパート経営のプロとは限りません。

業者は経営のプロどころではありません。ど素人ですがある意味素人よりたちが悪い。
というのは会社から洗脳されているからね。

彼らは物件を一つ売るごとに自分の給料や地位に跳ね返ってきますから、何でも言いますよ。
証拠も残らないし、完済する前に違う会社にいますので。
本当にその場限りの出入りの激しい業界です。
そんなところに大金の運用の相談などできますか？

利害のないアパート経営に詳しいファイナンシャルプランナーや税理士に
是非　有料でご相談ください。
業者のセミナーなど洗脳会場です。ご注意を。ただほど高いものはありませんよ。

ファイナンシャルプランナー　家買う夫婦に投資用マンション買わせて、家のローンが組めなくしたアフォだらけ。
税理士　消費税還付すらしらない節税に精通してるのはごく1部という。

シノケン　経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団

業者まるだし。こんな発言　誰がまともだと思うのだろう？
シノケンにとってもマイナスなのでは？

税務相談、これも違法だからな

>>1633
>税務相談、これも違法だからな
違法なのは脱税の相談。
税金をきちんと払う為の相談は問題ないですよ。

>>1634 匿名さん

大丈夫か？駄目だからな。
個別事例に対する税務相談は税理士以外が受けたら違法だからな。
FPとか知ってりゃ当たり前の事項だぞｗｗ

FPなら常識だが事例を用いて説明するのは違法ではないｗ
その事例をもとにシノケンが税理士を紹介するのも違法ではないｗ

FP（笑）1級ならまだしも、AFPや2級なんか日商簿記2級以下の難易度なんだから
ドヤ顔されても困るわなｗ

シノケン擁護側もシノケンのページでもみりゃあ、
税理士事務所・司法書士事務所との連携とか書いてあんぞｗ
有料だけど確定申告等も税理士事務所に依頼できますとか

やっぱ、擁護派もただの物知らずの愉快犯かｗ

>>1631
>>シノケン　経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団

散々業者扱いされた奴が真実をかいてくれてたんやね。
アパマン建てたことある奴しかわからんからな。

>1640さん
散々業者扱いされた物です。久しぶりに書き込みます。
「シノケン　経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団」
以上の文言は、書き込んでいないです。ただし、税理士との連携をとることは違法ではないです。セキスイや大東などの大手でも連携してします。Webで、そのことを公開しているかどうかの違いです。私はセキスイで紹介された税理士に会計処理や確定申告(年間契約)を依頼しています。資産税専門の税理士のため、極めて専門知識や実務経験が豊富で様々な相談にも応じてくれます。税理士にもそれそれ専門があるため、その道に精通した方を選ぶことが肝要です。

シノケン付きの税理士にシノケンどう？って聞いても意味ないじゃんw

「第三者の厳しい目」でシノケンをチェックしてもらわないと

税理士はシノケン顧客の税務を担当して大きな利益を上げることは可能でしょうか？サラリーマンの確定申告をしても5～10万円程度の報酬しか上がりません。一方、大手ハウスメーカー提携の税理士は、顧客として大地主が多く、年間数十万の報酬を得ることができます。しかも家賃の固定されたサブリースが多く手間もかかりません。さらに相続があると、その手続きで数百万円の臨時の報酬が入ります。サラリーマン大家に関わっても手間が多く、儲からないのが現実です。こうした顧客に対して親身になって相談いただけるかどうかを考えてみてください。サラリーマンは、すべて自己責任で判断できる資質を身につける必要があります。

>>1644 匿名さん

むしろサラリーマン大家程度のレベル、
しかもシノケンの場合は費用はほとんどシノケン分しかなく、
広告費の計算すらない、
せいぜいあるのは人の出入りの計算と雑費の計算くらい。

それで一人当たり10万弱×数あるなら
十分いい商売だと思うが？

>>1645
たしかに不動産の確定申告（所得税）だけならそれほどめんどくさくないけど
その他にも外構の固定資産税（償却資産）、専従従業員給与、消費税還付、節税など
いろいろあるので、サラリーマンがやると結構めんどうだよ

>>1646 購入者さん

シノケンのアパート１件程度では青色にはなりませんよ

>>1647
不動産投資をしていれば、青色申告承認申請書を出すことで誰でもなれますよ。

>>1644
シノケンなら親身になってくれますよ。

>>1649
但し、物件引き渡すまでorリピーター限定です

完成、引き渡し後は、営業や本社との関わりは全くなくなります。後は管理会社との連絡のみです。一方、大手のHMや工務店は交流会や研修会などの長い付き合いがあり、細かな相談にも応じていただけます。営業の転勤のサイクルも長く、売りっぱなしになることは少ないです。しかし、その分、建築費は高くなりますが。

シノケン担当者はすぐ変わりますね。
多いときは1～2カ月で1回くらい変わりましたね。
転勤なのか辞めちゃう人が多いのか。

不動産販売は出入りの激しい業界。100万の車を売るのも大変なのに1億の不動産を売るには相当の信頼と努力が必要です。インセンティブの割合の高い給与体系の会社も多いです。私には、到底務まりません。

スマートデイズ、ゴールデンゲイン、ガヤルド、レオパレス
悩んだけどシノケンにしてよかった。資産数千万なんか通過点、億り人も余裕でした。

残念ながら、負債の億り人になっていると思います。確定申告の際、税理士さんが貸借対照表を作成しますが、建売アパートを購入された方は非常に高い確率で純資産がマイナスになっています。１棟で数千万円、３棟持っている人は１億円を超えるマイナスの純資産(負債)となります。知らないうちに億り人になっている人が多いと推察されます。

>>1659 匿名さん
貸借対照表の資産と負債は同一額にならないのですか？

>1660さん
土地と建物の評価額の合計が資産となります。長期借入金が負債となり、資産の合計より大きくなるため、純資産はマイナスとなります。8000万円の物件をフルローンで買った場合、少なくとも2000万円以上の債務超過となります。自営業者の場合は資金調達の障害となり、サラリーマンの場合は住宅ローンの審査が通らなくなる可能性があります。もたろん、損益計算書は純損失(赤字)となります。何回も書き込みましたが、賃貸経営は資産家の税金・資産継承対策で行うものです。今の市況で、土地のないサラリーマンが大家になっても損失を積み重ねるだけです。

>>1661

そのとおり。　　これが現実ですね。

シノケンは建物が残るから。
そこらへんの業者より安心安全じゃよ

差し押さえられたら土地も建物も残りません

そもそも、そんなに儲かるなら自分(自社)で、マンション経営して他人に儲かるネタを渡さないでしょう。
それを大々的にマンションオーナーを募集しているということは、マンションオーナーが儲からないからマンション販売で、儲けている。
と、推測出来ます。

そういうことですね。

企業がやるにしては大家業は利益率低すぎる

個人でやるにしては大家業はリスクが高すぎる

建売アパートは、暗い話題ばかりとなってしまうので、ETFについて書かさせていただきます。ETFは株式市場で売買させる投資信託のようなもので日銀や年金基金も大量に保有しています。いちばんわかりやすいのが日経平均連動型のもので、その中でも２倍型のものが人気があります。プル型の場合、日経平均が12000円が24000円になると、上げ幅の2倍、つまり4倍になります。1000万円保有していれば4000万円となります。逆にインバース型(空売り型)の場合、日経平均24000円が12000円に下がると下げ幅の2倍、つまり4倍の価格(1000万円保有していれば4000万円)になります。株価の上昇期でも下降期でも利益を得ることができます。ETFは売買手数料が極めて安いため、証券会社は絶対に勧めません。高い手数料や管理料のとれる投資信託を進めます。私は株式やETFで自己資金を充実させてから不動産投資をしています。同様な手順で不動産投資をする人は非常に多く、王道です。シノケンのような建売販売の物件を購入される方も、まず土地のみ現金購入すれば、建物は0.7-0.8%の10年固定金利で融資していただけます。実際には10年で完済でき、リスクはありません。こうした投資法にも弱点はあります。株式の上げ下げのサイクルは通常7-8年です。高年収のサラリーマンでもアパート1棟から2棟分の土地を買うには、2サイクル15年ほどかかります。しかし、一旦アパートを持てば家賃収入と有価証券等の運用益で3-4棟目は比較的早く所有できます。富裕層の多くは、大口外貨預金(金利６％)、有価証金(株式。投信)、不動産の３つに分散投資しています。経済は生き物で、シナリオ通りにいかないことも多くあります。長い年月をかけて地道に蓄財し、人生100年時代を豊かなものにしましょう。

２日続けて投稿させていただきます。
本日のテーマは、付帯設備の太陽光売電です。
現在２つのアパートの屋根に設置しています。
いずれも、20年固定価格買取です。
〇ケース１
H26設置　16K 方位：南　角度10°
売電単価36円　年間平均売電額77万円
設置費用400万円　表面利回り19%
→5年半で設置費用を回収できます。
〇ケース２
H27設置　15K 方位：南東　角度20°
売電単価32円　年間平均売電額59万円
設置費用420万円　表面利回り14%
→7年で設置費用を回収できます。
30年度の買取単価は18円ですが、パネル
の変換効率は毎年高くなっています。
岐阜大学のホームページに年間売電額の
シミュレータがあり、試算できます。
(出力KW,角度,方位,売電単価を入力)
シノケンの物件の屋根にも10Kほどの
パネルは設置可能で、日当たりが良け
れば検討の余地があります。
利回り向上にお役にたてれば幸いです。

仙台駅徒歩圏内でシノケンの賃貸アパートを借りる予定なのですが、口コミを読むと評判が悪いようで心配になってきました…。
プロパンガス代がすごく高いだとか、対応が悪いだとか…。実際に仙台に住んでいる方、情報をいただけないでしょうか…。
ガス代について、特にお聞きしたいです。

サポート充実のシノケンだからサラリーマンが2億円作れる。
今では私も億り人です。

仙台だと、LPガスの方が安かったりするようですね。
ただ、結局業者次第でしょうけど。
プロパンガス消費者協会のサイト
https://www.propane-npo.com/useful/compareprice-tohoku.html

設立5年でコケたスマートデイズの件と比較している方いますが。
シノケン社は1990年から、30年弱もやってる資本金10億の企業ですよね。
元々が建設会社の叩き上げで、LPガス会社や管理会社など関連会社を含め実績を持つ会社と。
ビジネスの立ち上げがうまくいかなかった会社と。
比較するのは、全く違うのかなとは思います。
ちなみにシノケン社のものをずっと保有していますが確り利益出てますよ。
でも、悪い物件も勿論あるでしょうからそれは要注意ですね。

そりゃ、
金利が高かった時代に購入された方々は問題が発生したとしても、
借り換え等で対処することが出来た場合もあると思います。

今ほど、
低金利かつ物件価格が上昇した時代が
あるのでしょうか？

後々に金利上昇の局面を迎えた際、
どう対処すればいいのでしょうか？

利益でているとのことですが決算書を見せていただけませんか？

シノケンの物件は、すべて赤字経営という訳ではありません。立地や購入した時期によって利益の出る物件も多いと思います。私の物件の近隣にも、築3～8年のシノケン物件が5棟ありますが、新築時の家賃をほぼキープしながら満室が続いています。立地が抜群に良ければ、CFは黒字になります。こうした物件を買うのはサラリーマンの中でも不動産をよく知るセミプロの人たちで全国から買い付けが入ります。私の隣の物件のオーナーもシノケンとは縁のない地域の人です。

抜群に立地の良い物件は土地代が高いです。
1670さんが言うように現金で土地が買えない方は止めたほうが良いです。
あと3年位なら普通に新築並みの家賃はとれますが、10年過ぎると下がります。詳しくはシノケンさんの賃貸情報で比較するとわかります。

数年前にシノケン購入した知り合いが儲かるからと言って勧めてきたので
決算書見せてもらったらあまりにひどかった

最近、楽待の売り物件を見ていると築2年,3年のシノケン物件が目に付きます。購入と売却にかかる諸費用の合計で800～1000万円程かかります。数年後には供給過剰と金利の上昇で買い手がつかず、大きく値を下げる物件も増えると思います。不動産の購入に際して、慎重な判断ができないと、購入と同時に数千万の損失が生じる可能性があります。私も投資に関して様々な失敗を繰り返しましたが、ブームのピークを過ぎて参入するのは高いリスクを生じます。

シノケンのアパート1棟を1億円で購入するなら、シノケンの
アパート1棟を6000万円、太陽光野立て2基を4000万円同時に
購入したほういいです。
月毎、年毎にシミュレーションをしてみると相性がとても
よいことがわかります。太陽光はFIT開始時から利回りは
変わっていません。FIT価格は逆算して計算し決めているから
です。FIT制度がなくなるまではまったく問題ありません。

太陽光野立てとかｗｗｗ

今回の災害や以前の利根川氾濫等の
負の要素が明るみになってきたから、
そのうち規制されるだろうし、
それまでに作っておけばと考えるか

メンテナンスやら規制やらの
リスクが大きいから避けるか
ちゃんと調べたほうがええよ

まぁスレチかｗｗｗ

大家のような顔して嘘ばっかり。
具体的な数字とともに　どれだけ儲かっているのかを書いていただきたい。

過去に何度か具体的な数字を書きましたが
ことごとく管理人に削除されアク禁くらってしまいます。

ここのスレは前向きで参考になる発言が多いため、12年も続いています。誰でも気付くような無責任な投稿は避け、より良いスレにしていましょう。

東京23区内では6000万円で購入できるアパートには4000万円もする太陽発電装置は載りません。よくて100万円位のものだろ？

間違えました、でも野立てじゃ管理が大変だろ？

>>1688
貴殿はアパートの管理も自分でやらないと気が済まないタイプですか？
それであれば野立ての管理は大変でしょうね。

>>1684 匿名さん
アパート年収入　約1200万円
年間キャッシュ　約350万円（税引後、ローン返済後）
太陽光年収入　　約720万円
年間キャッシュ　約300万円（税引後、ローン返済後）

合計年間キャッシュは約650万円です。

太陽光年収720万ですか。
どのくらいの敷地が必要なのか調べてみました。

参照には太陽光とかで
頭に出てきた以下のページを参照しました。

ttps://www.eco-hatsu.com/question/answer4/14551/
ttp://www.solarassist.co.jp/topics/13224/

昨年度の
事業用太陽光（10kW以上）買取価格は21円/kWh

JPEA（太陽光発電協会）に基づき、
『1kWあたりの年間発電量＝1,000kWh』で計算すると、

\7,200,000/21≒342,857kWh

342,857/1,000=342kW

10kW≒50㎡
342kW≒1710㎡≒517坪

ttp://standard-project.net/solar/sangyo/menseki.html

こちらのサイトでも
500坪（1652㎡）で年収608万試算なので
大体いい感じではないでしょうか？

500坪で2基で済むんですかね。
管理人にやってもらうにしても、
シノケンを検討するリーマンにはハードル高すぎますね・・・

野立て型の平均利回りは7-10%で、720万の売電収入を得るには、8000万円以上の設備投資資金が必要です。個人に対してこのような多額の融資をする金融機関はありません。日本政策金融公庫でも2000-3000万が限度で、最近はアパートローンを含めて審査が厳しくなっています。

利回りは平均14%です。
信販使えるので、アパートより融資は緩いです。
サラリー年収500万円あれば低圧50kW太陽光発電所が4基分出ます。

アパート1棟の収入があると追加で2基分出ます。
アパート2棟の収入があると追加で4基分出ます。
相性が良い理由の1つです。

１４％というのは過去の話で、買取価格１８円の今年度は表面利回りで７－１０％のレンジです。土地付きでセット販売されている物件で、利回り１０％を超えるのは売れ残りか訳アリです。信販の融資は危険を伴います。２年-３年経過すると金利が大幅に上がり、借り換えもできません。また、太陽光の管理会社の倒産も増えています。アパート以上に慎重な投資が必要です。

今でも普通に14%ありますよ。
探すのが苦手な方ですか？
固定金利なので上昇はありません。

太陽光関連の倒産は製造、販売が主で管理会社の倒産はあまりありません。
販売業者に管理を任せなければ問題ありません。
アパートもそうですが、「管理」は手堅い収益ですので。

ある程度投資が進むとだんだん融資が受けにくくなります。
しかしキャッシュがそれなりにたまりますので、その資金を金融商品に投資します。
例えばFXのサヤ取り、これはほぼノーリスクで利回り20%以上です。
分散投資することでより安全になります。
将来家賃減少や入居率が落ちても問題ありません。

バランスシートを拡大させて、
成功すればラッキー、
失敗したら自己破産カナ。

そりゃどんな商売だって
管理だけならかたいだろうよ
自分は負債を請け負わないんだから

投資にリスクは付き物です。メリットもあればデメリットもあります。
デメリットばかりを取り上げ、批判するだけの人は投資家に向いていません。
メリットを最大限に生かし、デメリットを如何に克服するか考え
行動できる人は投資家に向いています。

投資にチャレンジできるかどうかは年齢や資産背景によります。40代後半から50代の方は老後のことを考えて高いリスクを伴う投資は避けるべきです。また、土地や豊富な自己資金が無い限り、不動産投資も避けるべきです。家族のことも考えて行動しましょう。株式などの金融資産もAIで運用する時代で個人のレベルではブロの何千分の１の情報しかありません。昨年までは投資環境が良かったですが、米国の一人勝ちで他国はリセッションに向かうと予想しています。特に不動産は不況期には流通性が極端に悪くなります。私も投資に数多くの失敗をしてきました。今は投資に向かわず、自己資金の充実に努めるべきです。夢のない話で申し訳ないですが、チャンスはまた巡ってきます。

>発電所さん
低利の固定で借りられて、税金と経費を引いた後で10%以上の利回りがあるならアパートや太陽光発電に投資してもそりゃ良いでしょうよ。でも、逆に言えばそれよりも悪条件ならば慎重にって事ですね。
シノケンが良いの悪いのと言うより、良い条件が引き出せるならば投資しても良い。悪い条件しか引き出せないならば投資は止めた方が良いって事。そして殆どの人は、発電所さんのような良い条件など引き出せないのです。
発電所さんは宝くじに当たったような例外の人です。誰でも同じことが出来ると考えるのは楽観的すぎます。それに借金してやる不動産投資は宝くじとはリクスの大きさが違います。（宝くじも、借金して買うならば不動産投資以上のリスクです。何千万も借金して宝くじにつぎ込む人はいないのに、不動産投資は借金してまでなんでやりたがるのでしょう？）

ほとんどの企業は銀行から融資を受け、事業をしています。
これは事業なのです。

>>1703 購入経験者さん　
よくわからないんだけど、あなたは何を主張したいのだろう？

不動産等の投資は事業です。
足を使わなきゃ、そしてやらなきゃ成功しませんかな？

私はその前に、
シノケンのターゲット層である会社員は
金融リテラシーを身に着けるべきだと思うが。

一般社会人が金融の知識が不足しているのは日本の学校教育にも原因があります。学習指導要領では小学校５学生から金銭・金融教育を始めることになっています。しかし、教える側に知識と経験がないため、小中学校では機能していません。高校でも家庭科の家庭経済等の分野でわずかに学ぶ程度(預金と保険のみ)です。香港では小学校からイギリス式の金融教育を受けているため、平均年収が日本より低いにもかかわらず、日本人の1.5倍の金融資産を保有しています。香港の平均寿命は男女とも世界一で、経済的な豊かさが健康にもつながっています。32年度から学習指導要領の改訂で金融教育がさらに充実される予定ですが、官民一体となって進める必要があります。香港の事例のように、金融リテラシーの有無が経済格差・健康格差、さらには幸福度につながります。

義務教育で金融教育を教えるようになって消費者が金融リテラシーを身に着けたら、シノケンのような会社は無くなるでしょうね。
シノケンだけじゃなくって、手数料がバカ高い投資信託や生保だってヤバイかも？

苦しくなると意味が分からないことを言って、
スレを消化するのはいつもの事

>>1701 匿名さん
自己資金がないけど投資したいから不動産で融資を受けてやるのでは？
自己資金が充分にあるならもっと安全で利益の出る金融商品に投資しています。

>1711さん
アパート経営は人口減少による右肩下がりのビジネスであることに加えて、供給過剰です。大きなレバレッジ(借入)をかけて投資してよいのは、将来需要が増える場合のみです。特に自己資金が少ない場合は、家賃収入の減少や金利上昇等の変化に対応できず、短期間でキャッシュアウトしていまいます。まずは、金融資産で運用して自己資金を充実させて余裕ができたら不動産に向かうべきです。雪だるまを作る時、最初はなかなか大きくなりませんが、ある程度の大きさになると一気に大きくなります。お金も同じで、ある程度貯まれば分散と回転がきき、一気に増やすことも可能です。

>>1711
>自己資金がないけど投資したいから不動産で融資を受けてやるのでは？
>自己資金が充分にあるならもっと安全で利益の出る金融商品に投資しています。
融資を受けてやる不動産投資は、他の投資よいも安全ではないとあなた自身もわかっているのですよね？
でもそのリスクは、きっとあなたが考えているよりも大きいですよと、経験者の方はアドバイスをしているのではないでしょうか？
不動産投資は金額が大きいだけに失敗するとやり直しがきかない可能性も大きい。だからもっと慎重になれと、、、

日銀の政策調整に関する観測が浮上し、本日は大幅な円高・株安となりました。
こうした兆候をとらえて、最近は長期金利が急上昇しています。
金利が1.5%から3%に上昇した場合のシミュレーションを考えてみました。
2年固定1.5%の条件で借りた人も更新の際、大幅に金利が上昇します。
1億円の物件を購入した場合
〇35年　1.5%　フルローン
年間家賃600万円(利回り6%)
年間返済額370万円
年間諸経費平均200万円
(税金・大規模修繕積立含む)
手取り　年間30万円
〇35年　3%　フルローン
年間返済額460万円
手取り　年間マイナス90万円
※20年後には
入居率80%　家賃下落率1%とすると
年間家賃384万円
借入返済+諸経費=660万円
手取り　年間マイナス276万円　
金利上昇によるリスクをおわかりいただけたでしょうか？
支払利息の総計は3000万から6000万に増加します。
金利3%は通常の時期の金利で、決して高い水準ではありません。
建売物件の担保価値は買値に比べて大幅に低くなり、借り換えも困難です。
経済の変動や環境の変化に対応できる長期的な計画を立てて判断することが大切です。
現況では、フルローンで購入した時点で不動産は負動産となります。
　

　

>>1714 匿名さん

なぜ必死に負動産アピールをするのでしょうか？？？

>>1715
不幸な人生を歩む人を減らしたい一心では？
しかし、大して金融資産も無いくせに不動産投資で儲けたいなんて浅はかな了見の人は、一度痛い目に会った方が良いと思います。

>1715さん
現在フルローンで購入した場合、資産を持ったはずが赤字続きで実質負債(負動産)となってしまいます。さらに何年か経過すれば深刻な不況期が訪れます。赤字が続いて資金繰りができない、売却するにも買い手がつかない状態になります。この数年で不動産投資を始めた人には理解できないと思いますが、不安というより、恐怖や絶望を感じます。土地や十分な自己資金がない人が、この時期に不動産投資を始めるのは極めて危険です。将来に対する警告の意味で「負動産」を書かせていただきました。シノケンの社員の方には、営業妨害とも受け取れる書き込みになり申し訳ありません。

>>1717 匿名さん
でこんな場末で警告を行う理由は？

>1718さんは何か都合が悪い事があるの？

営業妨害です

>>1720
営業妨害だなんだと騒ぐ場合、大抵はそれは当たらずとも遠からじなんだと思います。全くの的外れならば論議にならないですから。

>>1721
前向きと感じるかどうかは立場によるでしょう。けれども、「負動産」も貴重な意見であり、公正な情報交換の場においては様々な意見が出るのが正常な状態でしょう。ここはシノケンの広告宣伝の場ではありません！

Google,Yahoo等の情報検索で「シノケン」で検索すると最上位にこのスレが表示されます(広告を除く)。管理者のSEO対策などの工夫もありますが、アクセス数が多いことも原因になっていると思います。大きな買い物をする際、その「評価」を検索する消費者も多いです。シノケンの購入希望者の中で、このスレを参考にされた方も多いと思います。ささやかな口コミサイトかもしれませんが、影響力は大きいです。また、10年以上も継続するスレは、他に見たことがありません。

>>1723 匿名さん

でもシノケンで失敗した！
とかっていう書き込みはあまり見当たらないですよね、、、
成功したっていう書き込みもチラホラと、、、

うーん、、、
わかりませんなぁ

>1724さん
私のシノケン物件も4年間満室で家賃の下落もありません。
しかし、賃貸物件の成否は10年後、20年後にならないとわかりません。
築数年の物件を所有している人は成功かどうか判断できない人もいると思います。
30-35年間のトータルでプラスでゴールできるかどうかです。
そのため、長期のシミュレーションが必要です。
なお、本日のYahooニュースで「住宅支援機構は土地を購入してアパートを建てる場合の土地部分への融資を原則として停止した」と書かれていました。
また、審査する際、収支見通しなどを厳しくチェックするようにしたようです。
国の政策は、民間金融機関の方針にも影響を与えます。
賃貸融資に対する厳格化がますます進むようです。

ま、消された書き込みは残ってませんからね

失敗したとか書くと前向きな情報交換阻害で削除されるし

10年以上で1727レスｗ
過疎ってる

2018年だけで1000レス以上。

>>1729
オレだけで約300レス
オレ関連のレスで約700レス

7/25にＧＡテクノロジーズが新規上場しました。
一口1万円で中古不動産に投資できる会社です。
不動産業界の仕組みを変える会社として注目されています。

楽待のパクリになるかもしれませんが
あなたにとって「不動産投資で一番嬉しかった瞬間」は何ですか？

私は物件が完成し、引き渡しを受けた時です。
特にシノケンの物件は階ごとに異なる３種類の間取りがあり、
とても綺麗で感激しました。

それ用のスレを立てて、
そちらでどうぞ

シノケンで失敗した話は聞かないな。
むしろ成功者のほうが多いんじゃないか？

>>1735
>シノケンで失敗した話は聞かないな。
賃貸不動産投資の結果は30年後にしかわからないのですから当然でしょう。
最初の10年は上手くいってても、後の20年で収支がマイナスになるという事もありますよ。

>1733さんへ
普通はローンが無事完済出来たときか、うまく転売出来て利益が確定した時の間違いじゃないか？
もしくは空き部屋が埋まった時では？

不動産投資で一番嬉しかった瞬間はシノケンの物件を買えたことです。
無産階級からオーナーになれるなんて思いませんでした。

不動産投資で一番嬉しかった瞬間はオーナーに
なった誇りと自信を持てたことです。
職場で嫌なことがあっても、些細なことで悩まず
大らかな気持ちで仕事ができるようになりました。
シノケンに感謝です。

社畜から解放された時かな

>1738
>無産階級からオーナーになれるなんて思いませんでした。
気を緩めないように。
その物件はまだ真の意味であなたの物ではないですよ。

>1739
自分の仕事にも、誇りと自信を持って取り組んでください。

不動産買った瞬間が一番うれしいって。。。
株でも株主になった瞬間が一番うれしいっていうのかな

>>1745 匿名さん
そりゃ、物件持てば嫌なことしか待ってないし、物件売却しても損するだけだし
うれしいことないしな

社員が書いたレスばかりですね。
相手にするだけ時間の無駄。

不動産投資で一番嬉しかった瞬間は
最初の家賃が入金された日です。
自分の給料を上回る金額です。
１週間後にローンの支払日が
きますが(´＿｀。)

リーマンだから社員ちゃー社員だけど

新築時　利回り６％などという物件は黒字は初年度だけでしょうね。

一瞬　夢が叶うときです。
後は高～い夢の代金を支払うコトになるでしょうね。

立地の良い物件を自己資金３割くらい
入れて買えば今でも夢が叶いますよ。

>>1751
不動産取得税の支払いがあるから1年目から赤字

オーナーの誇りはプライスレス

孫「この物件おじいちゃんの物なんでしょ。」
じいさん「ああシノケンに立ててもらったんじゃよ。」
じいさん「将来はお前のものになる。」
孫「おじいちゃん大好き。」

シノケンオーナーじゃない場合

孫「お金ない老人は早く死んで。」
じいさん「；；」

>>1755
相続税払うために物件手放さないといけない

>1755
ろくな孫じゃないな、そういう孫はアパートがあったらあったで早くジジィは死なないかなと思っているよ。

人生100年時代では、90代,60代,30代,子供の4世代の家族構成となります。年金も将来75歳支給になります。財産所得がない場合、30代の夫婦が他の3世代を扶養することになり、大きな負担となります。さらに介護や子育てもあります。不動産収入や金融収益は、生活設計をする上で今まで以上に大切になります。超高齢化社会では誰も自分を助けてくれません。自分と家族を守るために、若いうちから真剣に資産運用に取り組むべきです。

日本には生活保護という制度があるのでお金がなくても大丈夫です

>1759さん
日本の財政赤字は1440兆円
国民1人当たり1130万円
国が破綻すれば「最低限度の文化的生活」
は保証されません。

それをいいだしたら経済破綻した国の負動産とか・・・
借り手も買い手もいないだろうよ、いても足元見まくり

>>1756 匿名さん
アパートの場合はそんなに相続税かからないですよ。

基礎控除額もありますし、なんせ評価額は安いもんですから。
だから不動産は相続税対策に有効なんです。

そんなん言ってるけど、もー普通の人じゃ、融資通んないから。

>>1758
>超高齢化社会では誰も自分を助けてくれません。自分と家族を守るために、若いうちから真剣に資産運用に取り組むべきです。
言ってる事は的を射ていると思いますが、だからと言って不動産投資を勧める理由にはならないでしょう。
資産作りには他にも色々な方法があります。資産の無い人は、時間はかかってももっとリスクの低いものから始めるのが良いと思います。

>>1763 口コミ知りたいさん
年収1千万円以上の人でも自己資金が少ないと融資落ちるみたいですね。
ほとんどの方は融資通らないでしょう。

シノケンには土地活ドットコムというサイトがあります。
利回り15%、借入金利も1%程度の条件です。
郊外の遊休地を保有している人は資産の組み替えで利便性の高い場所に買い換えるのも一つの方法です。
私の場合、建築費の高騰で利回り13%になってしまいましたが、できる限り目標値に近づくように価格交渉できます。
土地購入の相談にも応じていただきました。
借入も銀行だけでなく、生保を使う方法もあります。
キャンペーン中の特別金利で銀行より低い金利で借入できる場合もあります。

負動産なら問題なし。
相続税対策に負動産の購入を。

>>1767 匿名さん
なにか不動産にトラウマでも？？？笑

たしかに銀行からお金が借りられなきゃ何も始まりませんねぇ

>>1578
ワタクシも家賃収入でずいぶん助けられています。
シノケンで建てた人は先見の明がありますね。
家賃保証も固いしシノケンでアパート建てたいと思います。

>>1770
>家賃保証も固いしシノケンでアパート建てたいと思います。
家賃保証を過信しない方が良いと思います。
なぜならば、家賃保証の信用度というのは保証している企業の信用度以下でしかないからです。
その企業が今後何十年も存続する保証がないのと同じで、家賃保証が続く保証はありません。

>>1772
シノケンより大手企業でも訴訟問題に発展しているのに
それより格下のシノケンが信用できるわけありません。

>>1772 匿名さん
では格下のシノケンが訴訟問題に発展しないのは何故でしょう？

そもそも格下の定義とは？

水戸大家さんも父さん
シノケンは父さんしないの？

シノケンが倒産しないのは　リスクを全部　購入者に負わせているからでしょう。

そういう意味ではスマートデイズなどより　狡猾かと。

>>1774 匿名さん
でも入居が良ければ被害も倒産もないんじゃないですか？
どっかのなんとか建託と違って、、、

かぼちゃも水戸もその場しのぎで売ってたのでは？

>>1777
水戸もかぼちゃも購入希望者の融資が通らなくて、物件が売れず父さん

いくらこの掲示板で営業しようが融資が通らず
物件が売れないのだからシノケンも父さんしてもおかしくない？

シノケンは創業28年の会社で、数々の不況期を乗り越えて現在に至っています。今後、長い冬の時代に迎えるかもしれませんが、利益の蓄積とともに多くの管理物件を得たことによる安定した収益もあります。しかし、現在のスキームが未来永劫、通用することはありませんので、戦略の見直しも必要です。急成長して廃業した不動産会社は数多くあります。シノケンに管理を委託しているオーナー間で知恵を出し合い、存続・発展できるようにしていきたいです。

シノケンに最近は融資厳しいようだけどほぼフルローンで融資降りた人いるのか
問い合わせたけど、いないって。
成約数もかなり減ってるって。

シノケンさんで都内3階建、1R9戸だとどの位の建築費用で出来ますかね？

>>1782 匿名さん
3階ですとロフトなしですか？（1Rでなく1K?)
高さ10m制限のないところですか？

>>1781 評判気になるさん

そりゃそうでしょうね。
さすがにこの市況ですから。

>>1780
昔シノケンで３棟建てて完済。2棟売って1棟新築を建てました。
月100万ほどのキャッシュフローで悠々自適な老後を迎えております。

>>1778
水戸は倒産じゃなくて稼いで廃業できた優秀な経営者じゃよ。
水戸から物件かったオーナーは破産じゃろうがな

もちろんシノケンのマンションオーナーは安心安全じゃぞｗｗｗ

>>1786 マンション検討中さん
計画倒産したんですか？

>>1785 匿名さん
ローン何年で組みましたか？
シノケンが推す30年～35年でしょうか？

>>1786
解散と倒産の違いもわからないのか？

1785はあくまでフルローンで買ったと言ってないのがミソな
金がある人がやる分にはシノケンは有用だよ、それは皆言ってるｗｗ

普通のアパート経営をしている人にとっては「金のなる木」です。
他社より利回りが非常に高く、建築会社としては一流です。

事業規模で不動産賃貸業を25年営んでます。物件は新宿駅から電車5分～10分＋徒歩10分内中古アパートを複数棟を頭金3割頭金を入れて購入しローン完済に至りました。
最近シノケンの資料請求したら直電がきました。内容は最寄り駅で会って物件を紹介したいとの事でした。一億のフルローン組んで手残り100万位が標準的な例だそうです。国内株の配当でも4％、所有物件は購入当初は平均10％強、現在は9％弱でたった1％の手残りでリスクを背負うメリット無いです。シノケンに寄付している様な行為です。今は不動産は売り時で買い時ではありません。数年すればシノケン購入デフォルト物件が市場に出回り都内好立地で買い時がやってきます。

1792さんのおっしゃる通りです。
数年後には、持ちきれなくなった物件が市場に溢れてくると思います。その中で条件の良い物件を買うチャンスがあります。背景として次のような変化があります。
1.世界的な長期金利の上昇
2・3年後に固定金利の更新の際、大幅に金利が上がります。フルローンで買った人は1%上昇すると月に4～5万円の支払利息の負担が増えます。
2.製品のライフサイクル
1Kロフト付きモデルのシノケンのヒット商品は、成熟期から衰退期に向かっています。代理店によると、消費者に飽きられつつあり、1-2回住んだ経験のある人は次に選択しないそうです。時代ととともに消費者の嗜好は変わります。
3.供給過剰による家賃・入居率の低下
利回りの取れる駅の近くにはシノケンの物件が乱立し、家賃・入居率の低下につながっています。シノケンの駅別の物件の家賃一覧を見るとわかります。シノケン間で顧客の奪い合いとなり、古い物件は競争力を失います。
4.投資マインドの低下
ブームが終焉をむかえると市場参加者は急速に減少します。売り手＞買い手の状況が続きます。特に不動産さんは好況・不況の落差が大きいです。
　

シノケンのアパート1億円の物件を自己資金3000万円、ローン7000万円で購入するのと
3000万円で利回り10%の金融資産に投資するのとどちらが儲かりますか？

>>1795 評判気になるさん
自己資金が3000万円もあるのであれば、シノケンに投資して早期に7000万円を回収するのがいいと感じます

>1765さん
〇アパート　3000万円自己資金
1億円で利回り6%の物件を購入した場合
7000万借入　金利2%　家賃下落率1%　平均入居率90%
35年間のCF累計760万円(年平均22万円)と土地が残ります。
建物評価はゼロ
※実際にはCF累計マイナスとなる可能性が高いです。

〇外貨預金　3000万円　香港で口座開設
預金金利6%(税引き後4.8%)
35年間の元利累計　1億5500万円

アインシュタインの格言
「複利は人類最大の発明である」

>>1797
この比較は以下の点で平等とは言えないと思います。

　・アパートの方はレバレッジを掛けているのに外貨運用はレバレッジを掛けていない
　・外貨運用にだけある為替変動というリスクを織り込んでいない
　・家賃の変動よりも金利の変動の方が頻繁に起こり得るし変化も大きい

そして、結果は時と場合によるでしょう。
だから、アパートで良い思いをした人はアパートを勧め、外貨で良い思いをした人は外貨を進める。
しかし未来に絶対はないので、自分のリスク許容度を見極めて、万が一思惑通りに行かなくても破産しないような投資をするのが賢い判断だと思います。

>1798さん
1797です。そのとおりです。
誤解を与えるような事例をあげて申し訳ありません。
複利のイメージだけ理解いただければ十分です。
実際には私も不動産、金融資産を組み合わせて収益とリスクのバランスをとって分散投資しています。
不動産：単身者向け(シノケン)、ファミリー向け(大手ＨＭサブリース＋売電)
金融資産：株式、投信、債券、外貨預金、生保など
金融資産より不動産の方が運用利回りは、かなり低いですが、税効果があります。
保有物件の中ではシノケンの利回りが最も高いです。
外貨預金も長期保有目的で円高の時に通貨を分散すれば安定した運用ができます。
将来の日本の財政破綻を考え、リスクヘッジとして外貨建ての金融資産を増やす投資家も多いです。

つまり金持ちが分散投資の1つとしてシノケンアパートを購入するのであって
自己資金もない貧乏サラリーマンがフルローンで購入しちゃダメってことですね

>1800さん
私は、平均賃金程度の普通のサラリーマンです。資産ゼロからスタートして、金融資産で運用して蓄財し、不動産投資へと進みました。失敗も数多くあります。誰でもチャンスはありますので、前向きに考えていきましょう。

>>1800
>自己資金もない貧乏サラリーマンがフルローンで購入しちゃダメってことですね
その通りだと思います。
1801さんもお金を貯めてから不動産投資を始めています。

普通のサラリーマンは金融商品の投資で成功して自己資金を作らないと不動産に投資できないってことでOK?

>>1803
>普通のサラリーマンは金融商品の投資で成功して自己資金を作らないと
金融商品でも何でも大きく儲けようとすれば相応のリスクが伴いますから、まずは真面目に働いてコツコツお金を貯めるのが王道でしょう。投資で成功する人と失敗する人の違いの１つは、初めにある程度の種銭を貯められるかどうかだと思います。

いきなりフルローンでアパート経営するのは無謀という理解でOKですか？

>>1805 匿名さん
しっかり計画を立てれば無謀ではありません。
しっかり計画を立てれば、です。

>1805さん
5-6年前まではフルローンで購入
しても収支が黒字になりました。
今は、もう手遅れです。
すぐに赤字になり、手放す場合
には大きな損失が発生します。
銀行からの借入も厳しいです。
シノケンには好立地の物件も
多く、豊富な自己資金のある
人には良いかもしれません。
自己資金の少ない人には、
良い物件があったとしても
お勧めできません。
川柳に投稿されたように
「人生棒に振るローン」です

>>1805
無謀という理解でOKです。
しっかり計画を立てれば無謀ではないと言う人もいるようですが、資産がなかったら思わぬ事態にも対応できるようなしっかりとした計画なんて立ちませんから。

しっかり計画を立てる
↓
利息が上がったり、空室が続いても大丈夫な設計を立てる
↓
これらを満たすだけのお金が用意できること

結局、ある程度お金はキープしておくことは必須です

最初に必要なものはアパート経営についての知識です。
最低でも関連する本を５冊は読みましょう。
日々の情報やノウハウを得るために楽待の収益物件、楽待新聞を見るのも良いでしょう。
会計(税務)の基礎知識も必要です。
さらに、相談できる人がいることが何よりも強みになります。
最後に運も必要です。
多くの知識を身に付け、努力すれば運を味方につけることができます。

>最後に運も必要です。
勘違いする人がいるといけないので補足します。
大きく儲けるには運も必要でしょう。しかし、しっかりとした計画が立たないのに運頼みで決断してはいけません。

年間利回り6%ちょっとでは、しっかりした計画はたてられません。

週間ダイヤモンドの先週号で紹介されたように、サラリーマン大家の時代は終焉を迎えようとしています。
利回り6％では運用できません。
銀行の融資も個人の属性で判断するのではなく、長期の収支や資産価値に基づいて査定されるようになっています。
私は銀行と直接交渉して融資を受けています。
シノケンは購入時の収支表しか出さないため、自分で30年間の収支表を作り、銀行の方に建築予定地を実際に見ていただいて融資を受けました。
利回りの高かった時期ですので融資は通りましたが、今では通りません。
シノケンの提携銀行だけが対応いただけると思います。
物件だけではなく、命が担保になります。

生命保険金で払う・・・ということですね。

アパートローンに加えて団体信用生命保険(団信)の保険料を支払います。

コメントを入力してください銀行から＊＊
圧力があるのですか？

>1816さん
団体信用生命保険は契約者が死亡したときに、残りのローンを肩代わりしてくれる生命保険です。通常、住宅ローンに使いますが、アパートローンにも適用されます。土地を持っている地主系の大家は団信を使用することは少ないです。一方、自己資金の少ないサラリーマンは団信加入を条件に貸付が行われることもあります。団信はローン契約者と銀行の双方にメリットがあります。

シノケンリートができるらしい。
これで更に安心安全に投資できるようになるな。

アパートREITは、国内では初の取り組みかもしれません。
初回(2019.3)の70億円の私募REITは、すぐに集まる可能性が高いと思います。
しかし、現在のREIT市場平均利回りは4%近くあり、5%を超えるもの14あります。
継続的に高い利回りを維持することを求められます。
REITの上場数・投資額は急増しており、その中でどれ位の成果を出せるか注目です。

これって、単純にこれまでみたいに審査通る個人が減ってきてるから
それをカバーするために、投資家から金を集めてやるってことでしょ。

新規事業(REIT)に期待が集まる一方で、シノケンのアパートでローンを組めない顧客が増えるていることを意味すると考える投資家もいます。
発表翌日の本日(8/9)の株価は大幅に下落し、これが市場の評価かもしれません。

リートで自転車こぐのですか？

なんだかアパートに投資するよりもシノケンさんの株を買ったほうが儲かるような気がします。

シノケンの株買う
売って儲かる
融資引き締め
貸しはがしが出始める
シノケンオーナーの物件の中古を底値で現金で買う
シノケンの管理をはずす。
大勝利

イメトレ中

そしてトルコリラで大儲け

トルコリラで1000万円儲けたのでもう1棟シノケンアパート買ってもいいですか？

トルコリラロングとシノケンREITBUYで大儲けする予定
金が無ければ生きる意味はバーゲンセールだホォーー

人生は一度きり。近道でHeavenまで突き進め。

このレスもお盆休み状態ですね。

融資が通りにくくなった。
利益を出すのは難しい。
結局、ハイリスク・ノーリターン

皆さん諦めましたか？
それとも飽きてしまいましたか？

私は地道に規模を拡大しています。

コツはみんなと逆のことをすること
もうすぐ買いチャンスの到来だね

>コツはみんなと逆のことをすること
コレは自己資金がないと中々出来ないでしょう。
貧乏人は、楽に早く金持ちになりたいと考えるのだろうけれど、投資に安い・早い・美味い話しは滅多にないと思います。

かってまだアパートが不足していた頃には確かにチャンスがありました。

今のようにこれだけ賃貸経営が一般化する中で　少しの自己資金で勝てますか？
業者がサポートしてくれるというのは　お金を払うということ。
経営を保証などしてくれません。
家賃保証など本当はどういう仕組みか　調べて見ればよくわかりますよ。

空室率は現在　東京で３割５分、神奈川で４割超え　と言われます。
自己資金の少ない素人が勝てるかは　ちょっと考えればわかること。

ここの賛成意見は　ほとんど　なりすまし業者のあおりでしょう。

>家賃保証など本当はどういう仕組みか　調べて見ればよくわかりますよ。
大抵の「家賃保証」契約は、家賃が維持できなくなったらケツまくっても良いという内容になっていて、○○年一括借り上げ「家賃保証」といった謳い文句から連想されるような内容では全くありません。
これはもう、積極的に間抜けな奴を騙そうとした詐欺商品と言われても仕方がないようなもので、そんな「家賃保証」になど金を払うのは無駄の極みでしかありません。

自分でやれば利益はあがりますが、リーマンに入居付けや物件管理ができますか？
そんな時間がとれますか？結局業者に任せるしかありません。

建物が完成するまでに2ヶ月以上あるのにもう満室か
シノケンの集客力半端ないね

>>1838
>結局業者に任せるしかありません。
入居付けや物件管理を業者に頼るにしても、実質的に意味のない家賃保証でさらに儲けさせる必要性はないと思います。

シノケンは、完成２か月以上前に募集することはありません。
３か月の工事て完成します。
基礎工事が終わったくらい状態で上物なしで入居募集はありません。
上物なしで入居を決める人はいますか？

>>1840
立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。
また、家賃保証があると信用が付き、10年固定0.7-0.8%の好条件で融資いただけます。
私はファミリータイプの物件はすべて家賃保証を付けています。
入居者を募集する代理店もサブリース物件を優先して客付けするようです。

>>1842匿名さん
たしかに銀行からよりよい条件で融資引けますね

>>1841 匿名さん
シノケンの工事業者は1日30時間労働ですかｗ

>>1844さん
シノケンなど木造アパートの建築期間は３ケ月が多いです。
軸組みの場合、木材はすべてプレカットされ、超短期間で組み立てます。
分業制でベタ基礎、上棟、外壁、内装、電気水道、外構の工事が進められます。
アイケンだけは４か月かけて丁寧に施工しますが、建築費がやや高くなります。
２×４も３ケ月で建築できます。
資材を大量仕入れし、短期間で効率よく建築することでコストを下げます。

>>1839: 購入経験者さん　

１月前後であれば、少しは信憑性出るかもねｗ

>>1842
>家賃保証があると信用が付き、10年固定0.7-0.8%の好条件で融資いただけます。
信用力の低い人には魅力的な話に映るかもしれませんね。しかし、家賃保証をつけてた場合とつけない場合の総コストを比べなければ損得の判断は出来ません。

>入居者を募集する代理店もサブリース物件を優先して客付けするようです。
サブリース業者と代理店の間に何らかの関係がある場合はそうなる可能性が大きいでしょう。しかしこれも、サブリース業者と全く関係のない代理店に入居者募集を依頼した場合と比較しなければ判断が出来ませんね。

幸い1842さんの投資は上手くいっているみたいですが、なんとなくではなくて定量的に判断する習慣をつけないと危険だと思います。

>>1846 匿名さん
10/中に完成、引渡し、入居開始予定です。

>>1847さん
返信ありがとうございます。
家賃保証を付けるのは損得勘定よりも、心の余裕を優先します。
空率リスクはオーナーにとって大きな精神的不安になります。
私のサブリース物件の半数は大手企業の法人契約です。
属性が良いため、ゴミ出し等のマナーも守ってくれます。
大手ＨＭの契約代理店は大手企業や属性の良い人を選んで物件を薦めてくれます。
もちろんコスト的には不利になるかもしれませんが、私は気持ちの問題を優先します。

損得勘定抜きにするなら、都内なら駐車場にするのが一番だな。

不動産の融資は厳しくなったけどコインランドリーなら緩いよ

コインランドリーは最初は良かったけど競合が出まくって
最後はオーナーが首

ワタクシはそんな建物と設備の売買をしております。安いよ～安いよ～

シノケンもリートに参入ってことはエンド客が相当少なくなったんだろうな。
建築業も夜逃げが出始めて物件価格が下がり始めてるのに今アパート経営するとか勇気あるよな。

tateruもクラウドファンディングに力入れてるしリーマンアパートはオワコンなの？

家賃保証？

何年かごとに家賃の見直しがある（何のための家賃保証だかわからん）。

次の入居者が入るまで一定の免責（保証されない）期間がある。

建設業者のすすめによるリフォームを前提とした保証。
（空室率あげるために　こういうリフォームしましょうよ、と割高なリフォームを提案する）
断れば、「双方の合意により円滑に契約を持続する」に反するため保証契約は破棄・・・。

こんな内容になっていませんか？

うまく入居者が入っていれば一定の保証料をとり、入らなければリフォームを勧めて契約を破棄させればよい。
どのみち業者は　損することのない契約。

>>1842
＞立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。
出来ない
一億の物件でそのうち建築費が5000万円だとすると、6％の利回りだと回収できないですよね。
600万の収入から経費30％の180万円金利0.8％80万円だとしても340万円しか残りませんから10年間でも利息が減ったとしても3500万円位？しかも満室条件で。
1842さんは、8％の利回りだとできるというのかもしれないが、今時おまかせで新築８％の物件はないでしょう？
街中に出ているのは6～7％、購入経費の事を考えると実質5.5～6.5位でしょう？

あと出来るとしたら
①　金利経費は考えない。
②　麻布あたりに土地を持っていてアパートを建築した場合10年で返済できる。（土地代は無視）
①，②という考えかな？
1842さんは前提条件をはっきりさせないと。

>>1856 匿名さん

返信ありがとうございます。
自己所有の土地で立地も良いです。
屋根には太陽光パネルがあります。
諸経費、金利込で10年回収できます。
シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。

レスポンスいいね！！

>>1857さん
回答ありがとうございます。
＞シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。
シノケンの物件とは一棟売りの物件、自己所有の土地にシノケンさんで建てた物件？

>>1859さん
自己所有です。
容積率400％で本来は高層のビルを
建てるエリアですが、北側に老夫婦
の一戸建てあるため低層のシノケン
アパートにしました。
スーパー・コンビニ徒歩１分。
デパートも徒歩圏です。
生活至便で自分が住みたいです。

>>1860
シノケンのターゲットである土地なしサラリーマンには全く参考にならないお話ですね。
そういう恵まれた前提条件を明かさないで、「シノケンの物件は10年回収できます」と一般論のように言うと誤解を与えかねませんよ。

オーナーなりすまし業者でしょう。

>>1862さん　1863さん
不快な思いをさせてしまって申し訳ありません。
シノケンというとサラリーマン向け建売アパート業者というイメージしか湧かないと思います。
しかし、普通の建築業者で一戸建でもアパートでも好きなように建ててくれます。
私の物件もオーダーメイドで福岡出身の営業と建築士に依頼して建築しました。
デザインや機能性に優れ、低コストです。
管理会社の客付けも良いと思います。
一番驚いたことは、営業が建売物件を勧めなかったことです。
１人のサラリーマンが借入できる金額は限りられているので利回りの低い物件は買わない方が良いとアドバイスいただきました。
自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。

>>1864
>自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。
会社によるかもしれないですが、住宅の営業は個人商店的な所があると思います。ですから、たまたま担当した営業が良かったからといって、シノケンの営業は誰でも顧客第一に考えているのかどうかはわからない。嘘ではないのでしょうけれど、こういう情報の出し方も誤解を与えかねないと思います。

>>1865さん
ご指摘ありがとうございます。
営業、現場監督、管理業者とも対応が良く社員教育、企業風土も少なからずあると思います。
基礎工事から上棟までの過程も見てきましたが、しっかりとした作りで、不備を指摘した時もすぐに対応いただけました。
厚さ５㎝ほどある設計図と構造計算書もいただきました。
セキスイ、Daiwa、大東、東建の営業とも付き合いがありますが大手と遜色ありません。
ただし、福岡時代から勤務する営業は建築知識も豊富で図面と見積書を見ながら商談できますが、最近採用の社員は完成物件を売るだけで建築の知識が必ずしも豊富とは言えないと思います。
また、大手ＨＭではオーナー会があり、研修会、パーティ、旅行、ゴルフコンペなどが開催されますが、シノケンは何もありません。

融資がなきゃなにも始まらないもんな

大手ＨＭで建築した場合、資金の回収に17～18年かかりました。
現在は太陽光売電と低金利のおかげで13-14年で回収できます。
早期に借入金を繰上返済できます。
鉄骨の場合、実質的な耐用年数は60年です。
修繕費はかかりますが、３世代に渡って家賃収入が入ります。
太陽光パネルで屋根からチャリンチャリンとお金が降ってきます。
木造では、シノケンの利回りが一番です。
シノケンの物件は、やや広めの間取り(ロフト付1LDK)で将来民泊や高齢者住宅にも転用できるよう設計しました。

え、鉄骨築30年強で、風呂桶なし物件（一番狭いタイプ）。
どんな層が借りてくれるんでしょうね・・・。

>>1870さん
鉄骨の物件は2LDK(60-65㎡)で設備は分譲マンションに近い仕様です。
テレビのＣＭで紹介されているセキュリティ賃貸です。
庭付きのメゾネット物件(2LDK)もあり、小さい子供のいる世帯が入居します。
最寄り駅、スーパー、コンビニ、公園、病院がすべて徒歩５分以内です。
出張の際、新幹線駅にも15分以内で到着できます。
賃貸の激戦区ですが採算の低い2LDK物件は極めて少ないので競争力があります。
魅力ある賃貸を作り、差別化しないと満室になりません。

スルガ空売りした方が儲かりそうだな

昨日はスルガだけでなく、シノケン、TATERUの株価も大幅に下げました。
スルガと関連はないですが、不動産株にも影響を与えています。
先日、伊豆の温泉に行きましたが、スルガの支店の周りには大企業が
少ないため、無理をしているのだなと感じしました。