大和ハウスに託してよいでしょうか？

>>01
うちはダイワハウスさんとは１９９２年からのお付き合いです。
今までに２棟建てました。

最初の１棟は１９９２年に６社くらいの相見積りで、最後にダイワハウスさんがかなりの値引きをされて決定しました。

２棟目は３年前くらいに、１棟目とは全く異なる場所ですが、１棟目の営業さんに面倒見てもらいました。
ただし見積りは、積水ハウスさんとの相見積り。単独での場合よりも３割程度の値引きと、施工中の妥当性チェックで結局は当初見積もりよりも４割近い値引きで決着しました。

施工に関しては、長い目で見れば、大きな問題はありません。
細かい点では、こちらが言わないと、後でオーナー側が苦労することになりますよ。
それから、単独の見積りではかなり膨らませますから、絶対に同じレベルの競争相手にも話をすることです。

毎年、オーナー会をかなり重視していて、今年の１月は東日本全般では「ジンガロ」（フランスで有名な馬を乗りこなす観劇）初日公演を、家族全員で只で見させて頂きました。

最初より40％値引きとは、最初の見積もりが無茶苦茶ですよね。あわよくばガッポリ儲けてやろう・・・・という考えだったのでしょうか？大和ハウスはやめようかな・・・他の中小建設会社に任せようかな・・・

叩いた者勝ちだよ

>>03
見積書は、何社もとってみるとわかるとは思いますけど、どのような仕様のどの程度の規模のものをどのようなやり方で建てるかという直接的な事柄と、立ち退き交渉や税制面・融資条件でのフォロウという間接的な事柄があります。
最初から安い価格で提案してくる業者は、かえって危険だと考えた方がよろしいと思います。

今回、積水さんとの差が出たのは、３階建と４階建でのコスト差と、店舗を入れるための方策と考え方の差でした。
各企業は、色々な面での得手・不得手があります。
何社かの提案をうけて、それぞれの考え方を理解して、自分にあったプランニングを採用することと、価格面での交渉をうまくすること、ローンはできるだけ固定金利でレートが低い処を斡旋出来るところを選ぶこと、等々が重要です。

02さんは、なぜ大和ハウスで建てられたのですか？ハウスメーカーはどう考えても高いと思うのですが・・・・
よく、場所がいい所の土地持ちで、収支が合うからとハウスメーカーに半分騙されてアパート建てる老人多いですよね。失礼ですがその類の方ですか？お金にうるさい人は、ハウスメーカーでは建てないと思います。

>>06
＞02さんは、なぜ大和ハウスで建てられたのですか？
＞ハウスメーカーはどう考えても高いと思うのですが・・・・
集合住宅は、戸建などと違って、システム的に部材の同一仕様化とかでコストダウンが可能です。
ハウスメーカーの不利な点は、細部での仕様を個別に変更したり、一定のパターンと異なるような施工が必要な場合に割高となるか対応不可となることです。
また、敷地へのアプローチなどでの制約も大きいので、条件に沿わないような場合は、施工出来なかったり非常に割高な工費になったりします。
このような長所短所も考えて施工業者を選ぶことは、大切なことです。

自分の場合は、最初の物件は敷地が８５坪で軽量鉄骨造２階建１６０平米、接道は４ｍ共有私道に４ｍでした。二度目の物件では敷地が６３坪で重量鉄骨４階建４６０平米、接道は５０ｍ幅公道に１５ｍでした。
それぞれにメーカー間で価格競争をさせています。
ハウスメーカーだから高いということはありません。
敷地が建設に不利な条件だと、ハウスメーカーを選択する余地が無い場合もあります。
４０坪程度だと、接道が良くない場合はこのようなケースもあり得ますね。

>>06
都市部で日影規制がある場合ですが、階高がハウスメーカーの場合は簡単には変更出来ませんし、まず無理でしょう。
敷地基準面を変更しての対応となります。

都市部の耐火建築ですと、鉄骨系以外にＲＣ（鉄筋コンクリート）やＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート）という選択肢もあります。
うちの第２番目は商業地域の防火地域での施工でしたので、この選択肢もありました。この場合は、ハウスメーカーの方が鉄骨系なので価格はかなり安くなります。音と熱対策は必要です（鉄骨系の弱い面）ので、これにはある程度お金をかけました。地盤が良いと、基礎の金額は大幅に異なります。

すみません・・・。便乗させてください。
賃貸物件建築に関しての値引きってどのように切り出すのでしょうか。
すごく細かくシュミレートしてあって
「これで決まりでしょう！」な感じの見積もりです。
よろしくお願いします。

>>10
＜施工開始まで＞
同業数社から相見積もりを取ります。
どこの会社がどのような考えで、どういう前提でかをチェックします。
相手が情報不足なら、それを教えて対等な立場で見積りさせるようにします。

そうした行動をとって出てきた見積りを比較検討するのです。
値段だけではなく、施工方法なども検討して、相手の弱い点がどこなのかを探すことですね。

そして、遠慮なく同じ視点での違いを示して、値引き要求をするのです。
（工法の関係で出来ない部分もありますが、その点は自分の勉強になりますので、しっかりと憶えておくことです。）
具体的なことを書くと、営業妨害になりますので、この点は控えさせていただきます。

＜施工開始後＞
見積り通りに工事が進んでいるかをチェックします。
最初は基礎工事から。
土砂の搬出量が実際どの程度か。
基礎の調査後の施工が、見積りとは異なった工法になることがよくあります。（２階建程度ではあまり無いのですが、３階建や４階建の重量鉄骨だと、直基礎か鋼管杭かで数百万円の違いが出ます。）

基礎に関しては、契約時にペンディングとしておいて、別途発注する方法をとる方が妥当となるケースが多いです。

契約時に、調査しないと不明なことは、安い工法を前提の金額としておいてそれよりかかっても契約金額でやってもらう契約もあります。
この辺は交渉次第です。

２＝１１さま

やはり相見積もりが必要なのですね。
今見積もりを出している業者は一つです。
その業者にほぼ決めかけているのですが

他の業者が入ってないか、気にしている(入らないよう牽制してる？)
のと
他の業者にも依頼すると断る時に面倒な事、セールスがうるさい事、
また色々混乱する？のでためらっています。

見積もりが出た時に
夫に「これより安くならないのかな～」と言ったら
「そんなの安くならないだろ、こういうのはマイホームと違って
その後の管理も入るから無理だ」と。
そして
「そんなに言うならお前が交渉してみろ」と言われてしまいました。(泣)

ちなみにその業者は
見積もり以外のお金は一切かからない、と言っています。
(水道負担金、外講、登録料、地番改良、その他)

もう少し考えてみたいと思います。
ご親切にありがとうございました。

>>12
ハウスメーカーなら、管理も面倒みてくれますし、地域によっては３０年一括借り上げもしてくれます。
対抗するメーカーを呼んで見積りをとっても、なんら問題はありません。

３年ほど前ですけど、単独で見積りとった後に、他業者に見積りを取ったことを告げたら、とたんに１５％は引いた見積りを出してきましたよ。金額が１億円以上ですから、インパクトは大きいですね。

一括借り上げでも、交渉次第で条件がかなり異なります。

あるメーカーの賃貸関連会社では、３０年一括借り上げで３０％引き。別の会社は同条件で１０％引き。
こんなのはよくある話です。

ただね、建物や法律を良く知っていることや、賃貸経営をある程度やっているという実績などの資質が必要です。
その辺が交渉に大きく影響します。

>>12
費用負担のことですが、多少問題ありますね。

＞水道負担金、外講、登録料、地番改良
地番ではなくて地盤の改良です。
これを勧めてくるのは積水さんかな。

外講ではなくて外構です。
登録料ではなくて登録免許税と司法書士手数料です。

大丈夫？

外構費と地盤改良費は、建物請負契約に含まれているのが普通ですが、地盤改良費は実際に施工した時にかなりかかる経費が異なってきます。
地盤改良の内容はどのような前提になっているのでしょうか？
有利ならそのままで構いませんけど、かなりかかる前提だったら実費精算にした方が得です。
うちでは、本命のダイワさんが鋼管杭前提の仮見積りで出来高払い（実際は直基礎だったのでその条件で精算）、対抗だった業者は柱状改良で見積りして、直基礎なら割引、鋼管杭でも見積りのままという内容でした。

登録免許税は、建物の仕様が決まれば市町村が金額を決定してくるから、業者が見積もってもあまり意味がありません。勿論、司法書士手数料が別にかかります。

水道負担金、これは戸数が確定すれば、市町村が決めた金額を施主が納めるんですから、業者の見積りという性格のものではありません。

外構は、仕様変更がなければ、その通りの金額を請求してくるでしょう。

外構や建物内でも建物本体にならない１０万円以上のクーラー・目隠し・バルコニーの仕切板などは、合計で１５０万円を超えると固定資産税（償却資産）の対象になります。

０２さま

たびたびありがとうございます。
ホントだめだめですね＞私

本心を言えば賃貸は乗り気ではありません。
しかし更地のままでは固定資産税が払えないので
仕方なく、と言ったところです。

１億ですか。すごいですね。
うちはとてもそんなに大きな経営は考えていません。

業者はスターツです。

>>15
スターツって不動産のピタットハウスは有名ですけど、建物を建てるのはどこなんですか？
アパート建てるんだったら、土地の接道が悪くなければ、ハウスメーカーの方がいいと思うんだけどなあ。

>>15
＞更地のままでは固定資産税が払えないので仕方なく、と言ったところです。
それって不思議ですね。
固定資産税と都市計画税は年間おいくら？
建物が１億円もしないのなら、たいして広くはないんですよね。
その程度のお金が払えないなら売却したらいかがですか？

アパート経営をしても、いいことはありませんよ。

土地に借金が残っていると、すごく不利です。
たとえ赤字となっても土地の利息分は他の所得との損益通算ができません。

０２さま

＞それって不思議ですね。
固定資産税と都市計画税は年間おいくら？
建物が１億円もしないのなら、たいして広くはないんですよね。
その程度のお金が払えないなら売却したらいかがですか？

たいして広くなくて、その程度の税金も払えなくてすみません。
(その程度という金額がいくらを指して言われるのか
分かりませんが・・・。)

売却する気持ちは今のところありません。
ありがとうございました。

>>18
＞その程度という金額がいくらを指して言われるのか分かりませんが・・・
都心の商業地なら、４０坪程度の敷地でも建物は１億円くらいのものが建てられます。
こういうところを更地にしておくと、場所にもよりますが年間１００万円程度の固定資産税・都市計画税はかかります。
うちのところは商業地で６０坪程度、住宅を建てると１／６・１／４になりますが、それでも土地の分は２０万円以上払っています。
住宅地ですと、その半分程度ですから、年間４０～５０万円程度の税金になります。

アパートを建てると、土地の税金は数十万円安くなりますが、今度はアパートの建物の税金が加わります。
東京２３区ではつい最近まで国の軽減措置以外に、３年間特別に割り引いてくれる制度があって、うちも恩恵を受けていますが、これからは国の減免措置だけになります。

いずれにしても、月にならすと数万円の税金が払えないということになりますね。
アパート経営するには、ある程度の資金の余裕は必要です。なけなしの金をはたいてやるような状態なら、中止が賢明です。

更地にローンが付いていてその分の支払いも多くて、固定資産税や都市計画税が払えないというのであれば、建物を担保に借り入れすることがすごく不利な条件でしか出来なくなります。そういう場合は、なおさら売却が賢明です。

>>18
アパートを建てる土地は、建設を開始する前にはローンを返済して、お金の面でも更地にしておくことが必要です。

うちでは建設前に、１５００万円ほどローンが残っていましたが、全額返済しました。
それから、今度は土地と建物を担保に、建物分を全額借入しました。

こうしないと、土地の利子については他の所得との損益通算ができないので、税制面でも不利なのです。
土地のローンが残っていると、マンションの１戸買いのような状態になってしまいます。

いずれにしても、「固定資産税が払えないから、アパートを建てる」のは健全ではありません。

>>18
切れてどうすんでしょうか？
困窮しているなら、さっさと売却するのがいいんじゃないですか。
固定資産税も払えないのに、アパートを建てるんですか。
まずは納税の義務を果たしてから、考えたらいかがでしょうか。

貧乏なら貧乏なような生活をする。
身の丈にあった行動をするのが、あなたのためです。