登録と抽選【営業マンの力関係は？！】

なんていうか本当にブラックな業界ですね。。。

見た目には平等そうでも
高額の部屋に、駐車場の抽選を有利にしたりしちゃうんですか。

営業マンの力関係が、抽選を左右することはあまりありませんね。
仮に上司がそんな事をすると、社員全体のモチベーションが下がりますので。

部屋の広さや価格が、購入・駐車場・駐輪場の抽選を左右する訳ではありません。
抽選を左右するのは「人気」です。
仮に一番広くて、高額の部屋が抽選になる程の人気があった場合、
その部屋の人に一番良い駐車場・駐輪場を使える様に配慮するメリットは何もありません。
そんな事をしなくても、購入したいと思う人がいるからです。
それならば、不人気住戸用に良い位置の駐車場・駐輪場を確保し、
「このお部屋ならこの位置の駐車場・駐輪場をお使いいただけます」
と伝えられた方が、はるかに良いです。

もう一つ言いますと、正確には高収入等の属性の良い方が、抽選で有利になるとは限りません。

①号室　　４０００万円
②号室　　３０００万円
③号室　　２５００万円　　の３部屋があった場合

Ａさん　→　年収・頭金共、どの部屋でも問題なし
　　　　　　第一希望：①　第二希望：②　第三希望：③

Ｂさん　→　年収・頭金ともギリギリ
　　　　　　①以外は買うつもりはなし

この場合、Ｂさんが①の部屋、Ａさんは②の部屋、となるのが営業としては理想です。
理由は・・・わかりますよね？

まあ力関係は特に無いけど、基本的には初心者的な担当者のほうが希望の部屋は通りやすいよ。
要は営業力がないから、お客さんを誘導出来ないので、おのずと誘導できる力がある人が別の部屋を勧めることになる。
まー高い買い物だから何も知らない人から買うってのもリスクあるけどね。

>>105
それはありますね。
営業としては少しでも倍率の少ない住戸に誘導しますから。
ただ、自分の担当のお客様が同じ住戸に重なると悲劇・・・

>>105
105さんは業界の方ですか？いやー意外でした。お客さんを誘導出来ない新人君の方が、顧客側の希望が通るのですね。ほんと盲点でした。そんなこと思いもよらなかったです。

社内抽選ってのはどうしても納得できません。
何か顧客同士で問題があるといけないということですが、
ホントに抽選をしたのか疑問です。基本的には先着順で該当の部屋は
既に決まっていたのではないかと思ってしまっています。
当日要望書を記入しましたが、その時間帯は誰もいませんでした。
同じ部屋の希望者と会わないように振り分けをしたと言っていましたが、
他の部屋の希望者とは会っても仕方がないような気がしましたが。。。
何か抽選はやったと言うことを証明させることはできないのでしょうか。
公開抽選で外れれば納得いったのですが。。

非公開抽選の場合、何度も出てきていますが、ほぼ間違いなく抽選はしていません。
確かめる方法としては、間をおかず複数の営業マンに

「抽選はどんなやり方で行ったのですか？」

と聞いてみて下さい。おそらく即答できないか、食い違いが出てくるはずです。
普通に考えれば、担当しているお客様の抽選に立ち会わない、
又は抽選方法を把握していないなんてありえませんから。

希望の部屋を購入するために、もっとも有効な方法は、

「○○○号室に当選しなければ、あそこの××マンションの□□□号室を買う事にします
　そのかわり当選したらその日に手付金を持ってきて、その日に契約します。」

と営業マンに話すことです。別に戸建でもかまいません。
重要なのは話を具体的に、はっきりと伝える事です。

「抽選日は○日ですよね？その２日後が、××マンションにお返事する日なので・・・」
「すいません。源泉徴収票は××マンションの方に渡してしまったので、少し待ってもらえますか？」

こんな感じですね。

営業マンに「今回外れても、次回の販売住戸でも考えてくれる」と思われるとかなり不利です。
勿論、「第二希望住戸」なんて空白で提出です。

「今回を逃したら、このお客さんは他所へ逃げてしまう！」と思わせる事が重要です。
心理的には、他社のマンションを買われるのは絶対に避けたい事なのです。

それでも外れるようなら・・・運が悪かったとあきらめて下さい・・・

>>110 禿同。

・自分が筋の良い顧客（契約する気満々・資金的にも問題ない）であること。
・そこ以外は購入する気がないこと。
が充分に営業に伝わっていて、かつ、早めにツバつけておけばかなりの確率で
当選すると思うよ。

毎日営業ミーティングでサバいているので、上記を満たす優良顧客がつくと
他の顧客が検討しようとすると「いやーここは倍率高いですよ。こちらならんて
いかがですか？」といったりで分散させるようにつとめるみたい。

110さんのアドバイスは実戦的だな。うーんいいスレだ。

源泉の話は抜いたほうが。
普通はコピー渡すから。。。
もしくは、「一昨年のが手持ちにないので来週（適当）納税証明書を取りに行く予定です」
のほうが．．．。

ちなみに過去、かなり失礼なお客様の物言いに上司がブチ切れてしまい、
その人は抽選からはじかれた事があります。

具体的には
「買ってやるからありがたく思え」「どうせ値引きするんだろ？」
「電話したらすぐ来いよ」　こんな感じだったと思います。

この対応は賛否の分かれるところですが、
将来のリスクを回避する、という目的で「お客様として認めなかった」訳です。
つまり
「部屋の引渡しまで」と「入居後、他の住民と」何らかのトラブルが起きる可能性が高いと判断されました。

お客様が購入するマンションを選ぶように、売主も購入するお客様を選んでいます。

営業マンへの対応は「普通」がお勧めです＾＾

>>114
110も「普通じゃない」に含まれてます？
ありのような気がするのだが．．．

あの〜、あまり関係ないのかもしれませんが、今日、電車の中でちょっとしたトラブルがあって、男性二人が喧嘩していたのです。喧嘩というか、一方が他方に激しく詰め寄っている、暴力も。駅員さんが止めに入って大事には至りませんでしたが。原因はわかりません。何があったのかわかりませんが、こういう人が同じマンションにいると大変だな〜と、思ってしまいました。多分キレ易い人？。売主もできればこういう人種ははじいてほしいものだと思いました。

>>114
うちにもトラブル起こしそうな（絶対起こす）奴が契約しました。
そいつはちょっとした知り合い（仲間じゃないよ）なので担当者に忠告しましたが・・・
余計なお世話だったかな。
というより自分の部屋の下とか隣だったらやだったんで・・・それを知りたかったので・・・
幸い全然離れていましたが・・・
担当者には不安な材料提供しちゃったと後悔しています。
でも入居まで不安のも嫌だし、理由言わなければ教えてくれないしさんざん悩んで思い切って聞きました。

>>115
全然別物ですから安心して下さい。
将来トラブルになるであろう人の特徴としては

「自分の言う事、考えること、決める事は常に正しい。間違っている訳が無い」
　　　　↓
「なのでその通りにしないお前らがおかしい」

という思考回路の方です。
話し合いにもならず、先方の言いたい放題で終わります。
こういった方は、組合の決定事項にも従わない比率が高く、最悪の場合

「納得出来ないから管理費は払わない」

なんて事になりかねません。


ご参考までに経験上、上記の様な方は・・・
「公務員・研究者・学校の先生・中小企業の２代目」
という職業の方に多いです。
普段、あまり人に何かを指図されたりという機会が少ない職種ですね。

職業差別ではありませんので念の為。

「不動産会社の営業マン」という社会的には良くないイメージを受け入れている立場上、ご容赦下さい。

保険会社勤務の友人から聞いた話だと、事故でもめる確率が高いので
事故係が嫌がるのも、公務員の奥さん、学校の先生の奥さん、研究者、2代目社長の奥さん
らしい。
頭下げる機会の少ない旦那を持つと、自分まで偉いと錯覚するらしい。

すみません、上の方で出ていたのですが、初心者でよくわからなかったので教えて下さい。
抽選で、買い替え客は不利なのでしょうか？
「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？
その会社にも手数料が入るし、と考えていたのですが。。。
ちなみに売却額の１／４でローン完済、残り３／４を頭金に充てようと思っています。

今検討しているマンションが、抽選は免れなくなりそうなので今のうちにお聞きしようと思いました。

>122
希望価格で売れない場合、300万円500万円安くてもいいのなら、
立地が良ければ買取業者が引き取ってくれますよ。
業者はリフォームして相場で売ります。

>123さん
書き込みありがとうございます。
そのような条件(希望より安くても良い)を飲むのなら、
買い替え物件をもっている事が、抽選に不利という訳ではないのですか？

＞「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？

仲介と新築販売は、たとえ同じ会社でも、営業は別だし、多くの場合、新築デベは、三井のリハウスなどに
丸投げするだけだよ。仲介手数料は新築デベの営業にはいかないから、めんどうくさがられる。
不利だと思って、自分で先に、仲介業者と話をつけて、もう転売の見込みはついているという状況に
すれば、いいと思う。

>>115
・・・不利になりますね。
「買い替え特約」（持ち家が記載の期間・条件内で売却できなかった場合、契約が白紙になる特約）
を付けることも出来ないでしょうから・・・

既に営業マンに持ち家の売却がある事を伝えているのなら、
125さんの言われる通り「売却の見込みがついた」と言って、抽選に参加して下さい。
まだその内容を伝えていないのなら、持ち家の売却が必要な事は黙っておく方がいいでしょう。

「今住んでいる家を売っている」という事は、
「抽選に当たったら間違いなく購入する」とも取れますが、
「抽選に外れても、他の部屋で契約してくれるだろう」とも考えます。

住むところが無くなってしまう訳ですからね＾＾

間違えました・・・126は122さんへのレスです。

や、普通は買い替えの特約はつくんじゃないかな？
それゆえ、数ヵ月後に解約のリスクがあるので買い替えの客は抽選では弾くんだけど。
要は抽選には必ず行けばいいんですよ。そこで全部の部屋の番号をメモか音声で控えて、こういう掲示板に公開する。そうすれば抽選結果の齟齬が出てくる可能性があるから、何かあればその会社に言えばいい。もしくは倍率自体も嘘のケースがあるからそれはそれでまた注意しないと行けないんだけど。

付け加えると、個人で抽選の結果について真偽を見抜くのは難しいことなんですよ。
他のひとの個人情報なんて聞いてもわかんないわけですし、また昨今の個人情報保護の観点から出しては来ないでしょうし。
真偽を見抜くためには抽選日当日の生の情報を残して、仕事で来れなかった人やゲンを担いで抽選に来なかった、あとから結果を事後報告される方々にぶつけるしかないんですよ。

不動産の売却が必要な場合、必ず「買い替え特約」が付く訳ではありません。
むしろ少数といっていいでしょう。
抽選になる様な人気物件で「買い替え特約を付けて欲しい」という希望を出しても、まず拒否されます。
「特約なしで契約をし、持ち家の売却が上手くいかなかった場合のキャンセル時には手付金没収」
という条件を受け入れて、初めて他に抽選に参加されている方と同じスタートラインに立てる。
というレベルの話です。

「買い替え特約」とは
売れ行きのあまり良くない物件で、買い替えに不安を抱いているお客様に
「買い替え特約を付けますから契約しませんか？」と営業マンからの提案が主です。

抽選の公正さはどんな方法を取っても疑われます。これは仕方が無いことです。
残念ながら抽選会場で注意して参加人数や倍率を控えても、実際に役立てる事は難しいでしょう。
仮に調べた結果、明らかな不正が行われていたとしても、営業に文句を言うくらいでしょう。
おっしゃられるように個人情報の観点から、抽選に外れた方、また当日来られなかった方と連絡を取り合う事は不可能に近いです。

過去、こちらの用意した抽選方法が納得出来ないと言い出したお客様がいましたが、
他の方が賛同する事はありませんでした。
「そういうあなたが考える抽選方法はもっと納得出来ない」と思われたからでしょう。

また、抽選が終わった後に何をしても結果が覆る事はありません。
仮にご自分がめでたく抽選に当たって喜んでいる時に「こんな抽選は無効だ！」
と騒ぎ出した方がいても、眉をひそめるだけでしょう。

販売会社の行う抽選の真偽が「グレー」なところは否めませんが、
その中で少しでも当選する確率を上げる対策を考える方が前向きですよ！

ついでですが「自営業」も不利です。
自営業をされている方にありがちなのは「自分の年収を間違えている」点です。

色々な物を経費で落としている為「自由に使える金額=年収」と思っている方が少なくありません。
住宅ローンを組む際は、実際の申告額（税引き後の金額）が必要となります。
アンケートで「年収1,000万円」と書いていても、実際の申告額は「400万円」という様な事が結構あるのです。
まずはご自分の年収を把握してください。

そして事前審査で必要になるであろう

・過去２年分の確定申告の写し
・過去３年分の決算報告書。（ちなみに１年でも赤字だとほぼアウトです）

を用意しておいてください。

自営業の方は気に留めてくださいね！

登録日の期間が1週間ほどありますが、この部屋！と決めたら
1日目にさっさと登録をしておくほうがかえっていいのでしょうか？
営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？と
強く勧められてますが、別の部屋に回されそうな気もします。
毎回、部屋ごとの倍率を聞いてもころころ変わるので不安になってきました。

133の方のような言われ方されたことあります。
違う所は最終日にきて倍率をみてからはどうですか・・・？と言われた点です。
これって、こちらの立場に立って有利な方法ですよという意味で言われてるのか、それとも営業の方的にはやはり誘導するための常套手段なんですか？どうなんでしょう。

同程度の広さ、価格の部屋で抽選になる場合、その時の倍率を見て有利な方に変えるというのはよくあります。
お客様によっては部屋の状況を確認する為、頻繁に連絡をして来られます。
ただ、期間中に部屋をあちこち変えたとしても、同じ様に考えられる方もいるので、
最終的には差の無い倍率的に落ち着く事が多いのです。
つまり期間中のお部屋移動はあまり意味がなく、営業の手間を省く為、
あらかじめ迷いそうなお客様には最終日での登録を勧めたりするのです。

どの日に登録するのが有利か？と言われれば、
希望の部屋を手に入れる為には「本気度」のアピールが重要なので、
「初日」に希望の部屋を登録し、後はどっしりと構える方がいいと思います。
後は他の方が、あなたが登録した後の倍率を見て、勝手に避けてくれます。

過去、登録期間初日の朝一で来られ、登録をされたご家族がいらっしゃいました。
本当にその部屋が欲しいと言う熱意が伝わってくる、とても良い方でした。
営業マンの誰もが「あの方に当たればいいな」と思っていましたが、
残念ながら抽選には外れてしまいました。

その奥様は泣いていました。

何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。

・・・そして後日、偶然にもその部屋ではありませんでしたが、キャンセルがでました。
満場一致でそのご家族に真っ先に連絡をしました。
とても喜んで頂き、今はご家族でそのマンションに住まわれています。

営業マンも人の子ですから・・・

補足ですが、弊社の場合は抽選時に「次席」。
（もし当選した方が契約に至らない、もしくはキャンセルが出た場合に、次にその部屋を購入する権利を持つ方）
等の順位は決めません。

順位付けを決めると、どうしてもその部屋が欲しい方が親戚や知り合いに頼んで登録件数を上げ、
有利にしようという事態が生じるからです。

>>135
「その奥様は泣いていました。」
「何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。」
「営業マンも人の子ですから・・・」

一見、ある家族のエピソードを例に、抽選の公平さと親身な営業をうたっているように聞こえますが、どうもあやしい感じがします。作り話ではないでしょうか？

「営業マンの誰もが・・・」「満場一致で・・・」
通常営業の方とはマンツーマンの対応で、それぞれ担当の客が決まっているはずですから、すべての営業マンが、会ったこともない一家族の抽選の行方に関心を持ったり、連絡するかどうかを決定したりすることがあるのでしょうか？

「今はご家族でそのマンションに住まわれています。」
過去の話と言っていますが、なぜその家族が現在住んでいるかどうかなんて知っているのでしょうか？

>>125、126、128、130さん
買い替えに関して書き込みどうもありがとうございました。
既に営業に買い替えを伝えてあり、査定もしてもらっていたため、
もうこのまま抽選に望み、抽選当日乗り込んで念じています。。。
買い替え特約についての話は出ていないです。

>>125
全営業マンを集めて定期的にミーティングが行われます。
その時にお客様の状況等も共有します。
「この部屋を他に考えている人がいるか？」
等を把握していないと困るからです。
また、頻繁に来られるお客様は他の営業マンの印象にも残ります。
特に抽選時には営業マンは全員立会いますので、出席されているお客様と顔を合わせます。

そしてキャンセルが出た場合も、まずはミーティングで報告がされます。
それを受けて、各営業マンが一斉に自分の担当するお客様に連絡を取ると、
複数の購入希望者が現れた場合にトラブルの元になります。

それを避ける為、まずは「連絡を取るお客様の順番」を決めます。
「検討しない」という返事ならば次のお客様に連絡、という流れですね。
そして最初に連絡を取るお客様が、上記の方となった訳です。

ちなみに今でもその方とは年賀状程度のやり取りはしておりますので・・・
年賀状には今でもそのマンションの住所が記載されています。

・・・信じて頂けるかどうかはお任せしますが＾＾

＞営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？
別の人には、早く来て登録すれば、他でこの部屋を検討している人は抽選を避けて他に登録してくれますよとか言ってるよ。
うちの会社では競争感を煽るために、初日の朝一番に出来るだけ人を集めるようにしてます。
一時的に熱狂的な雰囲気になりますよ。

どうしても買いたいマンションがあり、部屋もほぼ決めています。中層100戸超のマンションですが、登録抽選方式になるそうです。ＭＲのオープンはまだ先であり、当然、要望書を出すタイミングも、まだ先です。登録抽選の場合、本当に公平に抽選されてしまうのか？ある程度、営業マンの方で配慮してくれるのかは、物件次第だと思いますが、それを見分ける手段について、ご存知の方教えて下さい。さすがに、営業マンに、抽選に配慮を加えてもらえますか？と堂々と聞くのは、気がひけるもので。

ＭＲのオープンもまだとは・・・ずいぶん気が早いですね＾＾

抽選の公正さを見分ける手段ですが、「非公開抽選」の場合はほぼ間違いなく不公平です。
既出ですが、「どんな方法で抽選を行ったのですか？」という質問でボロが出る場合があります。

「公開抽選」でもやり方はいくらでもありますので、安心は出来ません。
不安なようでしたら、勇気を持って抽選前に「皆でチェックさせて頂けませんか？」と申し出るべきです。
後からどんなに文句を言っても、無駄ですから。
他の人も、営業マンから特別の約束をされていないならば、チェックを断る事は無いでしょう。

「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」
というのも都合の良い話なのですが＾＾

熱意とあなたがデベにとって良い客であるかどうかで決まります。それとあなたが良い客であっても
さらに条件の良い客にぶつかると希望は適いません。

142さん、143さん、お返事ありがとうございます。
141です。まさに、「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」という都合の良い話しです。熱意を思い切りアピールしても、公正な抽選をされてしまっては徒労に終わってしまうので、事前に熱意をアピールする価値があるか否か（手心を加えてもらえるか）を見極めたいと思う次第です。

一般の営業でも同じだと思いますが、
本来、相手の信用力が高い場合は買い手有利となり、価格を下げられる可能性が高まります。逆に信用力が低い相手には強気の価格で臨むこととなります。ローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターンと一般的には言われていると思います。
しかし、人気マンションの場合は価格が決定しています＝利益が確定します。
この場合、経済合理性を考える売主は、信用力の高い相手に確定利益で売るのが得策と判断するのではないでしょうか？　ローリスク・確定リターンがベストシナリオのはずです。
このような発想は大手のほうが自然と身に着けているような気がします。
以上を考えると、抽選とは「売り手サイドの選択」と考えるのが妥当な発想だと思います。
売主の最悪シナリオは契約後、ローン特約により白紙解除、解除後の物件はどうしても売り急ぐ必要性があるため、買い手有利になってしまう＝利益が減少する　ではないでしょうか？
もし仮に、公平な抽選が行われるのなら、銀行でもない売主サイドに年収や自己資金調達方法をアンケート段階でヒアリングする必要性があるのでしょうか？

購買意欲と購買能力は同時に備わっている必要があると思います。子供はいくらおもちゃを欲しても親がダメといえば買えない＝購買能力がない　です。

実際の抽選裏舞台は知りませんが、常識的な与信管理をともなった営業経験のある方なら想像つくかと思います。

皆様ご存知のように、営業マンにとって重要なのは営業成績、つまり「何戸売るか」です。
販売会社によっても異なりますが、歩合割合が高い会社の場合「抽選をどう行うか？」は意外と大きな問題なのです。

会社としては「条件の良いお客様に売りたい」という希望があっても、営業マンとしては、
「その為に自分の担当のお客様が買えない」→「成績にならない」→「歩合給が入らない」
となっては困りますし、納得出来るものではありません。

その為、よほど条件の悪い方以外は公正な抽選が行われる場合が多いです。
つまり成績になるかどうかは、運に任せる訳です。

ただ、実際は販売会社によって成績の付け方が異なりますので、判断が難しいのですが・・・

確かに歩合給をとっている営業マンにとってはそうですね。でも会社から
みれば、営業マンの希望だけを聞いて販売しているわけではありません。
成績をつけるのも、全ての営業マンではないですし。

仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？
大手の販売会社でそんなに歩合幅が大きいところあるのか？
物件全体の売れ行きが好調の場合、MR単位でボーナスに色をつけるぐらいが現実的歩合じゃないか？
不動産関係者じゃないからよくわからないが、個人主義の弊害が出ない程度の歩合だと思いますが。

前に務めてた不動産会社ではボーナスのランクが１〜５まであって、売り上げトップの営業マンは
いつも５だった。普通に仕事してれば３。売れない物件のＭＲの応援に行かされてたけど
成績トップの営業マンなら売れない物件も売れるのかな。

顧客属性（年収、自己資金の多寡）が平等に営業マンに割り当てられると仮定すれば、あとは顧客対応能力じゃないですか？　はっきり言って失格者の営業マン一杯いますよ。担当替えて欲しいと切実に思うもん。どうしてもそこが欲しいのなら担当変えさせます。複数で迷っている場合は対応がいいマンションに行くと思いますが。
売れない物件はなかなか売れないと思いますが、顧客のニーズに応えてくれれば、一定水準以上の物件はかなり売れていくんじゃない？