某マンションに住居しており、数年前から電力一括サービスの検討が始まりました。現在、数名の未契約者がいます。
当時、経費削減案ということで電力一括サービスが出てきたのですが、年間約１０００万の電気代に対し４０万程度の削減です。
インフラの変更というかなりのリスクを負うにも関わらず、削減額との釣り合いが取れない感が歪めません。
他の方がお話のように違約金も解せません。
そもそもこの話の出所がきな臭い感じがします。
管理会社の利益誘導があるような気がしますが、実際のところどうなんでしょう？
何か情報をお持ちの方がいれば、教えて下さい。
[スレ作成日時]2013-10-13 17:56:34
管理組合が自前で受変電設備用意して、設備投資は長期リースにし、電力管理業務は管理会社に管理業務委託に併せて委託したら、代行会社入れるよりもづっと安くつくよ。
ライフラインの電力とはいずれも違う。
同じではない。
ライフラインとは、命を繋ぐものだ
それを、人の命にかかわることを理事にさせると理事のなりてがいなくなる。
そして、管理会社の思い道理にできる理事会ができあがる。
代行会社の与信リスク考えてる？
代行会社はリース会社とリース契約し、管理組合に転リースしてる。
代行会社が破綻したら、転リース先の管理組合がリース会社と直リース契約することになる。
結果的には管理組合が設備投資してリース会社とリース契約するのと同じになる。
代行会社の転リース手数料分が削減できる。
>57
一括受電で管理組合は投資ゼロを選ぶよ。
当然、検針や集金も代行会社がやる。
管理組合並びに住民は、電気料金を割引してもらうだけ。
代行会社が倒産したら、そのまま次の代行会社と契約を結ぶ。
代行会社は、楽して顧客が増えるからうれしいだろうしね。
それは違うだろう。
受変電設備はリース会社の資産。
その資産を次の代行会社が継承するなら、倒産した代行会社の負債被らないとリース会社は契約しないよ。
世の中甘くない。
リース資産は継承者が決まらないとリース会社は回収するよ。
そしたら停電になる。これが大きなリスクになる。
電源設備みたいな最重要インフラは資産にしないとだめ。
新築で高圧一括受電してるマンションは、電源設備は初めから管理組合資産だよ。
その費用は分譲価格に含み入り。
ようは、一括受電力もリースも、行政のお墨付き保護ができるまで無しだな
失敗すると何もかもパー
リスクを隠すセールストークは、信じるだけアホくさい
押し売りが、必死過ぎるのよ君達
>>62
そのためには電力会社と電力需給契約の契約者が管理組合でなければならない。
代行会社が電力会社と電力需給契約をしたら管理組合は保護されない。
代行会社が電力会社と電力需給契約をすると、電力需要者は代行会社であって管理組合ではないから。
電気事業法第十八条（供給義務等）読め。
高圧一括受電サービス会社は第十八条の供給義務があるか？
裁判所の判例はこの法律を根拠にしている。
高圧一括受電サービス会社は電気事業法の電気事業者の許可は取ってないでしょう。
単なる建設会社だと思うよ。
新設マンションで高圧一括受電手がけてるNTTファシリティーズも単なるサービス会社だね。
PPSのエネットと組んで初めてサービスが活かせる。
その通り。
新電力（PPS）と組んで高圧一括受電を提供してるのはNTTファシリティーズくらいじゃないか？
こんな会社使わずに、自分たちで設備を作ってやればよいのだよ。
当然負担は管理組合に出て来るが、電気料金は40％近く安くなる、 そのうち30％を修繕積立金に還元して、残りを住民に換言すればよい。 電検1-3種の資格保持者に聞けば、仕組みを教えてくれる。仕組みは至極簡単。 あとは管理組合として、マンションで運営するためにどうアレンジするかだ。
実際 このようにやっていると言うマンションも聞いたことがある。 どこかは知らないが。
そうそう、
管理組合には、管理会社がサポートするね。
なぜ？管理会社を活用しないか疑問です。
検針は管理員がして、料金計算は管理会社がする。
料金の徴収は、管理会社がする。
水道料金でできて、電気料金ができないとは理屈がわかりません。
料金計算も一括受電契約は料金体型が単純、
エクセルに検針結果を入力するだけで答えがでます。
店舗併用マンションの店舗電力量検針は管理会社の委託業務になってる。
共用部分高圧受電設備から店舗に電力供給してるから、初めから高圧単価で計算して請求してる。
決して低圧単価では請求してない。そんなことしたら詐欺になる。
そうなると、高圧一括受電で管理組合が住民に低圧単価で請求することは詐欺になるね。
管理組合は高圧業務用電力契約で16.5円/kWhwで電力会社に支払ってるのに、
住民には22円/kWhで請求しますでは詐欺になるよ。住民は怒って当然だ。
差額は修繕積立金になるから、詐欺とも言えないかも
管理組合は高圧業務用電力契約で16.5円/kWhwで住民は22円/kWhなるが、
全住民の基本料金は30Ａ（アンペア）計算となり、やすくなる。
使えば使うほど高くなる電力料金がどれだけ使っても22円/kWhだから
これだけでも夏場は安くなるよ。
>差額は修繕積立金になるから、詐欺とも言えないかも
差額は管理費の値下げだろう。
将来の蓄えに回すのではなく現実の経費削減に回した方が住民は直接メリットが享受できる。
それだったら初めから電気代下げればいい。
なにも面倒くさいことしなくてもいい。
修繕積立金は将来の修繕のための積立だから、いざ足りなくなったらその時に一時徴収したらいい。
将来の修繕を受ける人が払えばいい。途中で売却して出て行く人にとっては捨て金になる。
それよりも高圧一括受電で安い電気購入するなら、住民にも安い電気配って経費節減した方が現実的な方策。
>修繕積立金は将来の修繕のための積立だから、いざ足りなくなったらその時に一時徴収したらいい
同感ですが、
いざ足りなくなったらその時に徴収すのは、良くある方法ですが、
既に足りない事が判明しているので、苦肉の策で差額を修繕費に当てたいとの思惑ですね。
この方法は、どうでしょうか？
>高圧一括受電で安い電気購入するなら、住民にも安い電気配って経費節減した方が現実的な方策。
を実施し、安くなった電気料金の差額を上限として、修繕積立金を値上げする。
それでいいと思います。
管理組合は区分会計ですから、管理費会計で余りが出て取りすぎてるなら管理費を値下げする、修繕積立金会計が足りないなら積立金を値上げする、値下げと値上げで総合的に組合員の経費負担をバランスするものです。
電気代は管理組合と関係ない専有部分の経費ですから、電気代が安くなったら当然値下げするのが筋です。
修繕積立金は値上げや一時徴収だけが能ではありません、一時的な不足は借り入れを考えることです。
管理組合の借り入れは、担保無しで1～2億は民間金融機関で借りれるよ。
金利は住宅支援機構よりも高いけど審査は甘い。
住宅支援機構は審査は厳しいね。
住宅ローンの金利の方が安いけどね
個人とカスミですか？
最近、高圧一括受電は流行らなくなったのでは？
管理組合が賢くなったのだよ。
高圧一括受電がはやらなくなった？
もう完全に定着したので、ここでの書き込みがなくなってきただけのことだよ。
電子ブレーカーも同じこと。
確実に導入しているマンションが増えているのが分からないんだね。
利口なマンションは、数社の代行会社から説明を聞き、導入に向かって
着々と進行しているよ。
勿論、既に導入しているマンションも多いけど。
高圧一括受電すると専有部分の電気代が下がるのに、従前の電気代を請求する詐欺がばれたから、見向きもされなくなったのだろう。
>89
高圧一括受電の代行会社は大手企業だよ。
そういったとこに依頼せず、おいしい話しをもってくる悪徳業者に
依頼するからだよ。
しかし、そんなこともあったんだね、知らなかったけど。
普通ではかんがえられないことだから。
何にしろ電気契約見直してないところは頭悪いのか管理会社がアホなのかというところですね
今後のことを考えればそんなマンション住むべきでないし売れなくなるだろうね
専有部分の電気代下げるのは経費節減になるね。
専有部分の電気代下げるのに管理組合として高圧一括受電の投資をするには全世帯の同意が必要になる。
専有部分の住経費節減は本来は管理組合の仕事ではないし、組合費から支出する根拠すらない。
管理組合は「敷地ならびに建物共用部分・付属施設の管理と共同生活の秩序維持」が仕事だから。
>管理組合は「敷地ならびに建物共用部分・付属施設の管理と共同生活の秩序維持」が仕事
キューピクルの管理は？
水道料金を管理組合が徴収していますが？
>原始規約に規定していれば、それは管理組合業務の拡張として扱われる。
管理組合の拡張業務ですね。
>専有部分の住経費節減は本来は管理組合の仕事ではないし、組合費から支出する根拠すらない。
なぜ高圧一括受電の投資をするか?を考えると、将来の修繕費が不足するからですね。
だから、専有部の電気代を値下げして、修繕積立金を値上げする。
修繕積立金が不足するなら値上げでも一時金徴収でもしたらいい。
電気代が安くできるのなら安くしたらいい。
元々それぞれは会計区分が違う。前者は管理組合の会計、後者は個人の会計。
組合員の支出としての経費負担は、値上げと値下げで総合的にバランスするもの。
会計区分が違うのは誰もがしっている。
心情的に、
修繕積立金値上げのみの提案より、一括受電とセットで提案の方が
理事会は良く考えて運営されていると感じるよ。
一括受電のみの提案でも、電気代が安いマンションと言う資産価値が上がるよ。
500戸以上あるマンションだと、高圧一括受電すると契約電力は1000kw前後になるだろう。そうなると一般電気事業者よりも電力単価が安いPPSとの契約も可能になる。エネットのPPSと連携できるNTTファシリティーズが一括受電代行会社として有力になる。
ところで修繕積立金とセットと言うが、全ての区分所有者が修繕の恩恵を受けるわけではない。
途中で売却して退去する人にとっては積立金は無駄金以外の何物でもない。
それよりも日々の住宅経費を節減することの方がメリットがある。
だから電気代の値下げである。
高圧一括受電は、住宅部分の電気も含めてまとめ買いするから安くなるのである。安くなるなら安くするのが道理だ。
>ところで修繕積立金とセットと言うが、全ての区分所有者が修繕の恩恵を受けるわけではない。
>途中で売却して退去する人にとっては積立金は無駄金以外の何物でもない。
逆に考えよう。途中で売却して退去する一部の人のために多額の一時金を負担することを許せますか？
逆算しようか!
修繕積立金を値上げするのは、将来の大規模修繕工事代金が不足し一時金が必要だからです。
途中で売却して一時金を逃れる人がいることは、公平ではないと考える。
マンションは、長く住み続ける方が多数派。当然、マンション管理は、長く住み続ける人が優先される。
バランスの良い修繕積立金の値上げの恩恵は全ての区分所有者が受けるよ。
なぜかって？
大規模修繕工事の時、一時金が不必要ならその時点の全ての区分所有者が納得する。
>>100
大規模修繕の恩恵を受けることが出来ない人に金負担させるのは不公平。
それになぜ一時金にこだわるのか？一時的に足りないなら借り入れすればいい。
戸建リフォームローンがあるようにマンション共用部分リフォームローンがある。
その代表格が住宅金融支援機構だ。管理組合は無担保ローン。
と反論されるよ。
マンション共用部分リフォーム融資のご案内【住宅金融支援機構】
ご利用いただける管理組合
1.次の事項が管理規約または総会の決議で定 められていることが必要です。
①マンションの共用部分をリフォームすること。
②管理組合が住宅金融支援機構から資金を借り入れること(借入 金額、借入期間、借入予定利率)。
③修繕積立金を返済金に充当できること、及び今回の借入れの返済には修繕積立金を充当すること。
④手持金に充当するために臨時徴収金(一時金)を徴収するとき は、その旨と徴収額
⑤修繕積立金を増額する場合は、その旨と増額後の額
⑥返済金に充当するために返済期間中一定額を徴収する場合 は、その旨と徴収額
⑦管理組合の組合員、業務、役員、総会、理事会及び会計に関する定め
⑧管理組合が(公財)マン ション管理センターに保証委託すること。
2.管理費または組合費により充当すべき経費に修繕積立金を充当できることが管理規約または総会の決議で決められていないこと。
3.毎月の返済額（すでに他の借入れがある場合は、当該借入れにかかる返済額を含む）が毎月徴収する修繕積立金の額(返済額に充当するために返済期間中一定額を徴収する場 合には、その徴収額を加えた額)の80％以内となること。
4.修繕積立金が、一年以上定期的に積み立てられており、管理費や組合費と区分して経理されていること。また、修繕積立金が適正に保管されており、滞納割合が10％以内であること。
5.管理組合の管理者（または管理組合法人の代表理事）が、原則としてリフォームするマン ションにお住まいになっている区分所有者の中から選任されていること。
>マンションは、長く住み続ける方が多数派。当然、マンション管理は、長く住み続ける人が優先される。
持分割合による義務の違い（たとえば管理費額）はあるが、優先という考え方が間違ってる。
管理組合は総会・理事会の多数決による意思表示で運営するもの。
>管理組合は総会・理事会の多数決による意思表示で運営するもの。
多数決で、圧倒的に一時金徴収派は負ける。
その意味で長期に住む方が優先される。
一時金徴収しないで借り入れ、次も借り入れ、マンションはスラム化して行く。
一時金徴収しないで、借り入れするって、では、二回目の修繕積立金はたらないよね。
借り入れすると当然修繕積立金は足らないから値上げするのか？
>大規模修繕の恩恵を受けることが出来ない人に金負担させるのは不公平。
では、購入後10年目で売却、次に購入した人は2年目で一時金徴収。
大規模修繕の恩恵ってなんだ!。
経年劣化するマンションのそれ相当の徴収を免れさせないように金負担させるのは不公平
わかってないね。
修繕積立金と管理費の関係。
管理費を値上げして余剰金を修繕積立金に回すのは、
>大規模修繕の恩恵を受けることが出来ない人に金負担させるのは不公平。
にあたるよね。
しかし、修繕積立金を将来一時金を分担しないように値上げするのは公平。だよ。
減価償却の分担公平積み上げている。
勘違いしてますよ。
>管理費を値上げして余剰金を修繕積立金に回すのは
区分会計の原則が崩れてる。
会計官の資金移動が可ならドンぶり勘定と同じ。
管理費会計は経常業務の会計。
その管理費会計で剰余金が多額に出るのは管理費取り過ぎてるから。
剰余金が出るなら管理費値下げするべき。
組合員は本来の管理に必要以外に余分の金を徴収されてることになる。
会計官→会計間
>106
>管理費を値上げして余剰金を修繕積立金に回すのは
そうだよ。区分会計の原則から外れているよ。
だから、修繕積立金を経常業務の会計の様なあつかいをすると、途中で売りに出した人だけ得をする
将来明らかに修繕積立金が不足して一時金が必要と分かった時点で
修繕積立金の値上げは必要だよ。
一時金が必要でない修繕積立金の徴収は、
>大規模修繕の恩恵を受けることが出来ない人に金負担させるのは不公平。
ではなく。
組合員は本来の修繕に必要な金をきちんと徴収する必要がある。
計画修繕のために積み立てることと高圧一括受電は関係ないと思うけど。
高圧一括受電は電気代を安くするために導入することで、それは区分所有者の電気代節減だよ。
>計画修繕のために積み立てることと高圧一括受電は関係ないと思う
電気設備の改修は計画修繕だよ。
業者に全部委託なら修繕費は必要ないが、
管理組合で電気設備を持つなら、当然計画修繕の積み立てが必要です。
高圧一括受電のサービスを導入すると、管理組合には電気代経費の概念はなくなります。
それは電力会社と需給契約をしなくなるからです。
だから「共用部の電気代が40%削減されます」の表現は正しくありません。
管理組合として経費が「○○万円」削減されるだけですから、どの会計区分に入れてもいいのです。
高圧一括受電のサービスを導入した場合、会計上はどのような処理になるのですか？
電気代収入は専有部分の電気代で、支出はサービス会社への委託費？
いままで、電気代に関しては収入はなく電力会社への支払支出だけでした。
訂正してあげる。
高圧一括受電のサービスの導入方法は色々あって、管理組合には電気代経費の概念がなくなる方法もあります。
それは電力会社と需給契約をしなくなる方法です。
その方法は「共用部の電気代が40%削減されます」の表現は正しくありません。
管理組合として経費が「○○万円」削減されるだけですから、どの会計区分に入れてもいいのです。
どうでしょうか？
>>115
そうしたら、管理組合は支出が受電会社からの電気購入料として計上するのですか？
すると区分所有者は誰に電気代を払えばいいのですか？当然管理組合ですよね。
そうなると、管理組合は区分所有者からの電気代収入があることになります。
高圧一括受電のサービス取り入れたら管理組合の会計がおかしくなるね。
そこがサービス会社の目の付け所だろう。
高圧一括受電でサービス会社と管理組合が契約すると、電力会社は管理組合に電気を供給しなくなる。
電力会社が電気を供給するのは電力需給契約先のサービス会社であって管理組合ではないから。
当然だよ。
今までは電力会社と管理組合が電力需給契約をしてたが、高圧一括受電のサービスを導入したら、電力会社と電力需給契約をするのはサービス会社だよ。だから電力会社は管理組合に対する電力供給義務はなくなる。管理組合に電力供給義務があるのはサービス会社だってこと。
となるとサービス会社がホシャったら？ アウト！
供給はされるよ
キュービクルより外側変えないから
頭おかしいこと言って人を煽るのはやめたほうが良い
電気設備は自前で作るのでは？
高圧一括受電サービス会社って電気事業法で定める電気事情社じゃないよ。
単なる電気工事会社だよ。
管理会社がなぜ高圧一括受電するの？
営業協力費の収入が得られるよ。
管理組合にはメリットがないだろう。
メリットがあるのは専有部分の居住者だ。
>管理組合にはメリットがないだろう。
区分所有者は管理組合員、だろ
区分所有者で構成する管理組合は共用部分の維持管理が仕事。
だから管理組合の会計上メリットがないということでは？
管理組合の会計は共用部の会計だから。
専有部分だから区分所有者自身の懐のメリットだと思う。
だから、管理組合員にもメリットがあるね。
追記ありがとう
そうなると管理組合の管理費を投資して高圧一括受電する必要がなくなる。
管理費は共用部分管理に要する費用として組合員から徴収してるから。
管理組合の利益は、
管理組合会計のメリットと管理組合員のメリットですね。
特に高圧受電契約を締結すると、管理組合員のメリットが大きいですね。
共用部分管理に要する費用がかかりますがそれ以上に管理組合員の電気代が節約できます。
賢い管理組合は、管理組合員が電気代を削減できるので
それに合わせて不足している修繕積立金を値上げします。総会での賛同が得やすいから。
間接的な管理組合会計メリットですね。
ライフラインの管理では、水道などありますね。
低層のマンションは直接水道を引き込む例がありますが、
通常のマンションは管理組合が管理していますね。
>それに合わせて不足している修繕積立金を値上げします。
どうして値上げすることしか考えないの？借り入れすれば？
無借金経営は潤沢な内部留保がないと出来ないよ。企業で考えれば分かるはず。
マンションだってローン借りて買うでしょ？足りない分は借金だよ。
借金するということは、
例えば、
12年目で大規模修繕するとしよう。
細かい話は抜きにして、大雑把に
積み立てた費用が1戸60万、一時金10万必要で、一時金分の総戸数の合計を借金する。
次の大規模修繕も70万かかると考えると、次の借金は倍増で20万x総戸数
大規模修繕が終わったあと、値上げが必須。
どっちみち値上げするなら、早い方が良い。
借り入れ前提でマンションの維持を考えるのは相当危険というか馬鹿しかやらない
>136 さんが言うとおり
足りないなら早く上げる
上げるタイミングで支出削減考えるのは当然だとして
早めに上げた方がダメージは少なくすみます
借入れは個人が考えれば良かろうかと
そうではないと思うよ。
当然段階式値上げは取り入れてると思うけど、経済情勢の変化で計画が大幅に狂う場合があるよ。
その典型が、来年４月からの消費税率8%、それから1年半後の消費税率10%の増税。
これは積立金だけでなく一般会計も直撃する。
この増税決定で予算組み直し迫られてる管理組合は多い。５%増税はかなり効いてくる。
借りるのは大規模修繕の直近で借りることになる。一時的に予算が不足する時だ。
われわれも常時謝金なんてしない。家を買うときに借金するよ。
うちも消費税5%のうちの3月末に外部支払変更してるよ。3%余計に支払うの無駄だから。
長期修繕計画も来年全面的に見直すよ。増税分が赤字になる。
そうだね。今の5%の消費税で計算してる5億の修繕工事は、
消費税10%になると税分だけで2400万円も増えるね。
計画修繕はまだ先だからいいけど、一般会計の増税による支出増は来年4月から直ぐ直撃するよ。
うちは大規模だから一般会計の支出は年間9000万円くらいあります。
電気代も年間1000万円くらいありますが、1年間値上げを東電に凍結してもらってました。
この値上げの凍結解除と2015年の消費税率10%で、年間500万円以上の経費増になってしまいます。
そうなると管理委託費の大幅な値下げを要求せざるを得ません。
管理委託費も消費税かかるよ。
2014.4.1以降は消費税5%→8%
2015.10.1以降は消費税8%→10%
消費税増税が続くから、どこの管理組合も次期管理委託契約は、
現状金額維持か値下げを管理会社は要求されるだろう。
組合員から徴収する管理費等はもともと消費税は非課税だから、
消費税が増税されても増税分の組合員徴収はない。
増税によって「入りを量る」ことが出来ないから「出を制す」しかない。
うちは今回管理委託契約締結の年で、増税の件があったので現行契約コストで更新した。
うちは大幅な値上げ言って着てるよ。やたらめったら業務項目追加して。
今の委託費用の値下げ交渉をするしかないよ。
東電は高圧一括受電の要望に対して、東電資産の受変電設備譲渡に関するルールを定めてマニュアル化し、10月21日から運用を始めてる。他電力も年度内にマニュアル化を完了する予定。
今までは、電力会社は自己資産の受変電設備を撤去して高圧一括受電サービス会社がそれに代わる受変電設備を新設していたが、これが不用になり電力会社から簿価で譲渡を受けられるようになる。
そうなると、高圧一括受電のサービス料金が大幅に値下がりすることになる。
>149
東電資産の受変電設備譲渡されてもマンションには何の恩恵もないってさ。
受電会社は譲渡のお蔭で設備準備不要、設置費不要、人件費不要でラッキーだろうなと個人的に思った。
５００戸各部屋のブレーカー取り替えとか大変そうだもんな。これがなくなって随分楽になるだろうなと個人的に思った。
東電高圧一括受電、キタ━━━━━━━━━━━━━(゜∀゜)━━━━━━━━━━━━━!!
【東電、マンション高圧一括受電開始！】（平成26年8月5日 東京電力株式会社）
東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県の既設分譲マンションからスタート。
http://www.tepco.co.jp/cc/press/2014/1240096_5851.html
ステップ05
全戸の入居さまよりお申込書ご提出
ステップ06
工事のご案内
ステップ07
切替工事
全戸からの申込書提出は事実上は不可能です。
７００戸のマンションで一括受電してるところあるよ よく全戸から集めたよね
どれくらいで集まったんだろ
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
|
8,100万円～8,760万円 |
|
2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
75.18m2～81.53m2 |
|
総戸数 8戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
