LEBEN THE TSUKUBA プロジェクトについて教えてください。
眺望も良さそうですね。
利便性などはいかがでしょうか。
所在地：茨城県つくば市竹園1丁目3-8（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK・5LDK
面積：75.34平米～100.47平米
売主・販売代理：タカラレーベン
物件URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba/
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
【物件のURLを修正しました 2014.1.30 管理担当】
[スレ作成日時]2013-07-29 15:46:31
＞38さん
いま研究学園から出ているウェリスは
駅から15分以上かかることや学校が遠すぎることもあるのか
レーベンよりは安いと思います。
研究学園では過去にパークハウスがありましたが
三菱なのでランクが違います。あまり参考になりません。
あとつくばでは官舎廃止のためマンションの需要が大幅に上昇します。
そのため価格にお手頃感は全くないと思います。
先にできる東向きが一番条件が悪いけど、それでも日当たり等は十分でしょう。８０平米低層で３４，５百じゃないですか、南は４千前後からでしょう。 うちは申し込み予定です。
40,42>
多分レーベンの書き込みだろうが、価格発表前に価格釣り上げようと必死だね。普通の購入者なら価格が高くて妥当だなんて書き込みはしないでしょ。
いくら公務員宿舎廃止があってもレーベン300戸+フーが売却するだけの需要はないでしょう。レーベンとフーが売れ残り、販売に困る状況まで待った方がいいね。財閥系が参入してこないってことは確実につくバブル弾ける兆候でしょ。
確かに、レーベンとフージャースが合計で600戸近いマンションを供給すれば
売り残りが出てくるでしょう。
廃止になる官舎はお化け屋敷みたいな建物ばかりで、1/3から1/4くらいしか
入居してない。（2/3から3/4は既にでていってしまった。）
そんな官舎からみんなでて行っても住宅が足りなくなるようなことは、考えにくいですね。
あわてないで、レーベンとフージャースを競わせて、2500万円くらいで買いましょう。
レーベンを競わせるなんて、モデル行けばそんな流れにさせてくれないよ。何時間でも説法聞かされるよ。
「レーベンとフージャースを競わせて」って、意味不明ですね。
販売時期が全然違うのに。
そもそもふーの方は実際に建てるの？って感じですね。
「値段が安くなってほしいよね」っていう発言は買い手としてすごく理解できるんですけど、
「ここは高いです。」「3000万円なんてとんでもない。」
「4000万からですよ。」「競わせるなんて意味不明。」
という趣旨の発言って、どういう理屈で発言してるんでしょう？
買い手の発言とは思えないです。
つくば駅周辺の相場をぜひ知りたいです。
バブルという話がありますが、今後いくつかマンションが建って、
例えば5年ぐらい経ったときには、相当値下がりしているということでしょうか？
つくば駅周辺の相場は今、上昇中ということだと思います。
買いたい人は、官舎を出る人＋駅近くに住みたい人
なので需要は結構あるのではないかと。
ただ、官舎跡地の開発でマンションも相当数供給されるでしょうから、
安く買いたい人は、それまで待つ（５年後くらい？）というのもいいのではないでしょうか？
私は予算の面で、待つことになりそうです。
つくバブルが実際起きるかなんて誰も分からない。
つくば駅周辺のマンションで２年以内にできた物件でいえば
約80m3で2800～3600万くらい。
約90m3で3500～4200万くらい？
100m3超えはそれ以上～
駅からの距離や向き、階層で変わるので相場といっても一概に言えないが
かすかな記憶を頼りに書いてみた。
>>47さん
以下のサイトに、04-09年代に建てられた、つくばの主な既存マンションの
新築分譲時の価格と、11年時点での中古売却価格が平米単価で出てますので、
かつてと現在の大まかな相場の推移が、ある程度は推測できるのではないでしょうか？
>3.マンションを買う場合
> B.つくばのマンション価格の目安
http://yari-kuri.jp/lifeplan/house/contents.html
レーベン、フージャースの入居時期は、前者はH27/4以降、後者は未定ですが
おそらくレーベンより遅いのでしょうから、相当数の宿舎住民にとっては
退去期限的に微妙です。やはりこれらの新築物件の主たるターゲットは、
つくばをベッドタウンとして利用する都心勤めの方々、ではないでしょうかね。
宿舎住民は市の辺縁部で中古マンションを入手するか、なるべく廉価で
職住近接の戸建てに拡散していくのでは？と想像しています。
投稿者の中に、レーベンの営業らしき人がいますね。
「フージャースと競合させて価格を下げさせたらどうか」と書いたら
ムキになって反論してきましたね。
この方法は、効果がありそうですね。
参考になりました！
>>49さんの相場とも近いですね。
平均するとだいたい平米あたり45万円といったところですね。
(80m3で3600万、低層階ならそれより安く、高層階ならより高く)
http://www.w298.jp/
研究学園のNTT都市開発の新築マンション、駅から遠いとはいえ、4LDK 2900万円からってほんと？？
2900万は宣伝用価格としても、同じ広さで、レーベンと600万とか700万とか違ってくるんだろうか？
そんなにつくば駅周辺が高いのか？
やたら、研究学園駅とつくば駅比べる人居るけど、そういう人はつくば駅やめとくべき。
つくば駅の方が高いのは当たり前なのだから、差があると思うなら、研究学園駅にした方が良いよ。
つくば駅徒歩10分以内は需要があるので高いと感じても仕方ない。
時々駅近物件が中古に出ることがあるが
高いと思ってもすぐ誰か購入しているよ。
人によってマンションのどこが大事なのか違うと思うが
私は研究学園のウェリスについて
学校が近くにない時点で購入はあり得なくなった。
少なくとも小学校、中学校までは比較的、安心な公立校に通えるということで、つくば駅周辺のマンションを検討しています。
通勤については、始発駅ということで時間がかかっても体は楽だと思いますし。
ただ、みなさんご懸念のとおり、公務員宿舎の廃止に伴う
・研究者子女の入学者減による学校の変化
・今後予想されるマンション供給による物件価格の低下
という点が気になって、様子を見ているところです。
とりあえずは、本年中に最終報告書を出すとかいう、こちらの会議の動向を見守りたいと思います。
つくば中心市街地再生推進会議
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/14287/14401/015067.html
高値は掴みたくないですねえ。。。
>>51さん
レーベンはフージャースと競合するのをすごく嫌っているようですね。合わせて600戸もあるので、レーベンには手を出さず、フージャースが売り出されても手を出さず、安くなるのを待った方が良さそうですね。
きっと必死になって「いい間取りは早く売れてしまう」って煽ってきそうですけどね。
フージャースの物件は、何戸くらいなのでしょう？
２５０くらいなのでしょうか？
レーベン、フージャースなどの新築物件と中古物件で検討してます。
が、中古も新築レーベンもいずれも高値。つくばバブルはいつまで続くのでしょうか・・
金銭的余裕はないので購入にはかなり慎重で、現況が続くようでは購入もはばかられます。
新築レーベンの価格は、もう少し下がる見込みはあるでしょうか。3000万円くらいのマンションは今後建つと思われますか？？
>>3000万円くらいのマンションは今後建つと思われますか？？
これは確実に出てくると思います。
値段などというものは需要と供給ですから。
大量に用地供給があれば、安くならざるを得ません。
ただし、少し時間がかかるでしょうけど。
№60様、ご回答有難うございます。
予想の限りで結構ですので、それは10年前後に見込めるでしょうか。
中古は、その頃だと、だいぶ安値になりそうですね。
だから、レーベンとフーの競合って何よ？
フーはこんなに安いんだから、こんな値段じゃ買わないよってこと？
フーの価格なんてまだ出てないのに
バカにも分かるようにそのやり方を教えて下さい
フーは高めの価格で出してくると思うから、売り始めは競合させられないと思う。2つの物件が完成間近まで売れ残っていたら、競合を煽り価格大幅値下げも可能じゃないかな。その時つくバブルが弾けるか...
つくバブルなんてそもそもあるのか？
駅近が高いのは当たり前だと思うが。
北千住駅周辺徒歩7〜8分、70m3前後、新築で2800〜3800万くらいだから多少広いとはいえ、同程度の価格帯だったらやはり割高なのかな。都内で4000万出せば、もっと駅近物件選べる場合もあるしね。
レーベンで北千住7分の物件が販売されるみたいだから相場の目安にしてみよう。
>>61
私は大きな経済変動（むちゃくちゃな金融緩和によるインフレなど）がなければ
旧官舎跡地のマンション供給が始まって少しすれば値段がこなれてくると思います。
ただし、消費税が５→１０％に上がっているので８０平米で３０００万は低層階でも
難しいでしょうね。
つくばで物件購入する人で都内と比較する人は少数派です
だからこそバブル価格なんすよ
ここは駐車場が自走式/平置きであるのが大きな魅力ですが、
フージャースの駐車場はどんな仕様になるんですかね？
それと「マンションは管理を買う」とよく言われますが、
管理会社や運営がどうなるかも知りたいところです。
都心マンションに比べて郊外マンションは生活の場と
しての比重が高いから、組合など日頃の住民間の協力もさりながら、
管理補助委託のレベルも重視したいです。
№66様、ご回答有難うございます。
皆さんの価格についてのご意見、非常に参考になります。
今後のマンション供給を考え、その間少しでも貯えをして、身の丈に合う購入をしたいと思います。有難うございました。
MR行ってきた。
正式な価格出てないが、高い。75m2でも高い。
何とも強気な価格設定だけどあっさり完売なんだろうなあ。
ふーじゃーすとは販売時期かぶらないと思うよ。
つくば徒歩8分のマンション75m3、80m3くらいで普通4000万とか出さないでしょ。数十戸だったら売れるかもしれないが、さすがに300戸はその価格じゃ売れないと思うな。2、3年後に大量供給され、1000万くらい相場が値崩れするの目に見えてるし。
さすがにその広さで4kではないけどな
この物件は消費税は何％払うことになるんですか？
南向きと西向きは、ひょっとして１０％とか？
そろそろフージャースの物件の発表があると期待しております。
目玉商品として、75平米で2980万円が出てくる気がします。
スレ違いだけど、フージャースのギャラリーってどこに建設中でしょうか？
モデルルーム行ってきました。
予算３０００万と書いたらあっさりその値段では厳しいですと・・・。
一番狭い７５平米でも３５００万みたいな感じでした。
近くにできるフィージャスの話もしてきましてあちらは価格では競ってきませんよ。
との事です。
お金でごちゃごちゃ言うやつはあちらへどうぞ的な感じです。
レーベンでもハイグレードの位置付けなので価格は厳しいものになりそうですね。
まあ、モデルルームも豪華でした。
フージャースの目玉価格で75平米、2980万円が出てくれば、
レーベンも同価格で頑張ってみますということになると思う。
レーベンの方が駅から遠いんで、2890万円になるかも？
レーベンとフージャースの価格をじっくり検討します。
どんだけ楽観的なんだよｗ
お前のほうが用がない。
消えろ。
>>78
まぁ交渉ですから、最初から3000万でokと言うことはないでしょう。
とりあえずは高値で売るだけ売るのでしょうから、最初はお金出せる人だけ相手にするんでしょうね。
でも75平米3500万の売り方で322戸をさばくのは厳しいはずですから、
最後にはある程度の交渉は可能になるものと思っています。
といっても限度はあるでしょうけど。3000万はボトムかもしれないですね。
あら、ハイグレードマンションの版なのにお下品な方がおられるようですね。
おほほほほ、嫌ですわね。
ここは３棟建設されるんですね。
向きが違うようなので価格にも影響ありますね。
駐車場は立体の最上階(屋根なし)なら月/500円～だそうです。
お得なのかな？
>>86さん
>駐車場は立体の最上階(屋根なし)なら月/500円～だそうです。
>お得なのかな？
お得だと思います。市内TX沿線の中古マンションで
自走式最上階（屋根なし）が約2,000円であることからすれば。
ただイニシャルコストの点で当方はあきらめです。
>>65
北千住のレーベン、価格出てるね。
http://www.leben.co.jp/search/
71.58m2で3,700万からだから、こちらの方が3,000以上とかでも
そんなもんかもね。
階数や位置によるからもっと平均的にm^2あたりの価格で比べないと
それとつくば駅徒歩10分以内の相場の変化傾向なんかも
それに全戸南向きだから、南向きの棟と比べないとね。
42をカキコしたものですが、なんで私がレーベン社員なんだ？ 相場はこんなものだと思うんですが・・・ さらに言えばおそらく市内で一番いい立地でしょう。 南は競争激しいので小ぶりはあっという間に蒸発しちゃうと思いますけどねぇ・・・ 梁があって天井が低い部分が結構広い点だけ惜しいかも。
１０年経てばそりゃ下がるでしょうけど、償却資産なんだからしょうがないでしょう。一軒家の方がはるかに下がるよ！
＞梁があって天井が低い部分が結構広い点だけ惜しいかも。
良く気付きましたね。14階のところを15階に押し込めるマンションは良くないらしいですね。
大手のデベとの違いです。
大手デベはやらない安く建てようとする手法ですね。マンション15階で検索すると15階建てを非難するページが出てきます。まあ天井低いってことは二重床にはしてるってことかな。
2重床、2重天井 床暖房でした。 よく半地下構造の住居を1階としている物件が都心でも、このあたりでも多いのですが、ここの1階はすべて共用部分ですからまともでしょう。 大手デべでも普通に作っていると思いますけどねぇ・・・
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
去年建った竹園のレーベンの土地取得価格は坪120万円だった。今回のは45万円だから施設がよくてもそんなに高くならないのでは。85㎡で3000万円が妥当だと思う。
＞当社のこの物件につきましては、管理組合規約におきまして、インターネットでの掲示板利用を禁止になる予定です。
＞当物件の購入者におきましても、この掲示板の利用をおことわりさせていただく所存です。
こういうことされると萎えるね。
物件の価格とか競合についてあれこれ言われると都合が悪いんだろうけど、
それってつまり、吹っかけてること認めてるじゃん。
問題として、商標権がネット関係まで登録されていた場合は、どうなのだろうか？
検討板は、書き込み自由なのでは、ただし住民板の立上はできないだろうが。
でも、健全なマンションでは、この掲示板は利用しないな。
マンション住まいで、まともな管理規約があるところは、ネット掲示板は、誹謗中傷や価値の下がる結果にしかならないとして、禁止されていますよ。
まともな、管理規約ではないでしょうか。
あれ、昼間見たときはレーベンからの書き込みあったのに、今は消えている…？？？
近くを通る用事があったので、建設現場を見てきました。
最近重機が入って土を運び出していたようですが、更地になっていました。
いよいよ建設が始まるみたいですね。
モデルルームに行こうかどうか迷っています。
中身はともかくある程度の価格帯が分かってから行きたいのですが、価格が出るのはまだ先ですかね。
ここは、どこが施工会社になるんですかね
タダ
建設がタダって本当なの？
それならＭＲ行くのもやめるわ。一生の買い物としてはリスク高すぎ。
あのね、施工なんてどこでもいいんだよ。ようはデベ次第。
たとえ清水にやらせようがデベがいい加減に管理してたら意味梨。
>>114
倒産しかけの会社は、社員の士気も低下していて、手抜きする可能性が高くなる。
もちろん倒産したら責任とってもらえない。
信頼できるゼネコンだと、瑕疵があってもきちんと責任がとれる。
施工は多田建設でしたか。
自走式駐車場は魅力ですが、予定価格や
分譲開始時期の点でほぼ諦めてましたが、
これで完全に諦めがつきました。
うーん、施工会社について、なんか否定的な意見ばかりですが、素人にはよくわからないですね…。
（けれど確かに何回も倒産している会社なのは事実のようですが）
それよりも、先日モデルルームに足を運びましたが、高級感を煽る演出だらけで、ちょっと引いてしまった…。
もうすこし実際の生活が想像できるかと思ったのですが。シャンデリア見せられても＾＾；
でも立地はかなり良さそうですね。
子供の学校のこともあるので魅力的です。
研究学園のほうも今月末に説明会に行こうかと検討中。迷っています。
価格が何百万と違ってくるなら、その分のお金を子供の養育にかけたほうが遥かにいいですよね。
>>114
いや、清水に限らず鹿島、大成といったスーパーゼネコンは
造る建築物に圧倒的なプライドと責任を持っているよ。
デベロッパーがどこであろうと。
不良な建築物を造れば、それこそ社の信用を無くしてしまう。
施主より、非常に厳しい社内検査を通らないといけない。
大手は高い分、品質はいいと思うよ。
>>118
言いたいことは良く分かるんだけど、実際施工がゼネコンでも不良物件はわんさか
あるわけよ。その理由が何故かと言うと。。。 あとは分かるよね
あと、実際に作ってるのは孫孫の近所のおっさんだったりするからねｗ
２流デベのマンションは、とにかく安く作ることが要求されるから大手のゼネコンはあまりやらないんだよね。
つくばのマンションで大手が作ったのは、研究学園パークハウスとエスペリアくらいでしょう。
多田ではダメだろう。３回の会社更生法で
いい仕事をしている下請けさんたちがみんな離れてしまった。
この１０年で２回も破たんしたのが痛かった。
111と112の指摘は大げさでも何でもない。
おまけに今回のような大きな物件の施工経験も技術もない。
瑕疵物件にならなければいいけどね。
よりによってタダですか…他の選択肢はなかったんでしょうか。
以前にもタダで諦めたことがあるので、ため息しか出ません…
５大施工会社だと価格がもっと上がるでしょう。
つくばじゃ仕方がないですよ。
タダならダメだという人がいくら多くても
立地に惹かれた少数派が買ってくれればいいわけで
結局売れるでしょうね。
マンションは第一に立地ですから。
私は3000万切る部屋は多分ないとMRで言われた時点で
諦めモードになりましたが。
しかしﾌｨｯﾄﾈｽとかﾗｳﾝｼﾞとか不要ですよね・・・
顧客無視・利益重視の結果がタダなんでしょう。タダのホームページ見たら大きいマンションの施工経験がない模様です。
無理して買って欠陥マンションでは厳しいですね。
フージャースに流れる人も出そうですね。
まだあまり情報がなさそうですが。
大手のデベがあの土地を狙ってるそうな
大手デベってどこですか。
あの土地ってどこですか。
野村プラウド+スーパーゼネコンだったら、つくば駅前でいくらするんだろ。
買える人があまりいないから来ないか。
ふーのところしばらくパーキングみたいですね。
月最大1万とか表示もあったし
しばらく建設しないんでしょう。
都心から購入を検討中のものです。
以前モデルルームの見学に参加し、2回目に大体の料金が出たんとの事で説明を受けてきました。
人生で最も大きな買い物となるので、不安要素となる部分は洗いざらい聞いてきました。
しかし、こういった事に関しては無知なため聞き流す程度になってしまったのも事実なのですが
とりあえず纏めると…。
やはり値段に関しては「つくば駅」付近問うことで学園都市などに比べると3500前後と考えた方が良いそうです。
値段の高い順は南側＞南東側＞東側となり、階層が高くなるにつれて値段も上がり、角部屋は高い。
管理費も部屋の大きさで異なりますが、駐車場やNETなど込みで2～3万
地震による強度についてですが、地盤は都内に比べると非常に良く心配はないとだけ言われました。
防音設備等も何とか2重装甲みたいなやつだそうで、他のマンションよりはマシとのこと。
・今思う不安要素
これから安いマンションが近くに建設されるのではないか？
せっかくちょっと高い階層を購入したのに面の前に高いビルが建たないか？
数年後にもっと安く売り出されないか？
↑この辺分かる人いますか？
長々と失礼しました。
・近くに安いマンション→つくば駅近は高い。徒歩10以内で安いマンションなんて出ない。
・高いビル→現時点でそんな話は聞いたことないが5年後10年後は誰も分からない。
・数年後に安く→重大な欠陥ﾏﾝｼｮﾝでもない限り駅近は大幅に下がらない。
評判の悪い施工会社かもしれんが立地、構造等は良いので問題なく買えるんならおススメする。
駅に近いしいざとなったら売れる。
しかし管理費などの合計も2万超えるのか・・・金持ち向けだなあ・・・
管理費と駐車場、修繕費もろもろで3万くらいが普通ではないのですか？
茨城の相場はもっと安いのでしょうか？
管理人さんが通いの日勤1名で、ゴミ捨ては当日朝以外不可とかでなければ、管理費は少なくとも1~1.5万円するでしょ？
共用施設はカフェラウンジとか、フィットネススタジオとかがあるわけだし。
駐車場もつくば駅近で月5000円は取らないと、立体駐車場の大規模修繕をみんなの修繕積立金から出さないといけなくなるのでは？
そうすると、全部込みで2~3万円ってかなり安いと思います。
良心的な価格設定ならいいですが、単に月々の修繕積立をケチって10年後、20年後にドーンと一時金を徴収されるだけなら勘弁してほしいですね。
つくば駅周辺は現在
需要＞＞供給
状態なので、高いですが、４～５年後に官舎跡地のマンションが売り出されるころは、
供給が１０００～２０００戸という規模になるのではと予想。そうすると
供給＞需要
なので、値段はかなり安くなるのでは？
私は１０％以上下がると見ています。
4－5年後に官舎跡地にマンションが建つことは決定？
戸建が立つ可能性もない？
住宅以外の使い道もあるかもしれない。
官舎跡地がほとんどマンションになるのなら下落するかもしれんが
デベも馬鹿じゃないし供給過多にならない可能性もあると思うよ。
値段入り広告入りましたね。
高っ。
官舎跡地って、この物件より駅からは遠くなるよね？
つくば駅徒歩10分圏内に官舎跡地ってあるんだっけ？
