駐車場問題

61さん


すいません，どこに質問していいか分からなかったので…分譲ではなく，賃貸マンションです。

もし、管理人がいないのであれば、賃貸元に聞くべきでしょう

こんにちは。
分譲ﾏﾝｼｮﾝを中古で購入予定ですが、駐車場に関しては、前オーナーからの引き継ぎはできなくて、抽選になるみたいです。
前の方は屋外の平地を持たれていました。
(全世帯一台は駐車場は確保されてますが、機械式から、平面に変更したいという希望者がいるみたいで)
私の車は機械式だと、高さと幅が一センチぐらいしか余裕がありません。
運転技術も未熟です(-_-;)
こういう場合も、やはり抽選になってしまうんですか？

おそらく抽選になるのではないかと思います。
技術の有無はまず考慮されないと思いますし、うちのマンションでは抽選で機械式になってしまい高さが足りずRVからセダンに買い替えた方もいました。
また外部に駐車場を借りた方もいます。
抽選後当事者同士の話し合いにより交換とか出来るかもしれませんが聞いたことないですね～。
その辺り確認されてみてはいかがでしょうか？

>64さん

抽選が一番公平だと思います。
もし外れたら、当たった人と直談判しかないでしょうね…

ありがとうございます。
やはり…優遇は無理そうですね。
付近の駐車場はすべて空き無しの状態でした(T_T)
抽選に洩れたら、当選した人が現在置いている場所になるらしいので、機械式になるか縦列駐車になるか？全く現時点では、わからないので怖いです。
他人の大事な愛車のｷｰを預り動かすというのは、かなり神経つかいますよね。

100％分の駐車場が無い分譲ＭＳの場合
敷地内駐車料金は
近隣相場よりも高くするべきか？
それとも、安くても構わないのか？

>>68
マンション内で、希望者がどの程度いるか次第では？

希望者が多い、
近隣相場よりも高くても、利用しやすいなど利便性が勝れば可能でしょうし、

逆に、車離れも多いと言われる今、
高くても利用したい需要がどの程度見込めるのか、

不景気もあり駐車場料金を安価に抑えたい、
近隣の貸し駐車場が豊富で、停め易い状況ならそちらへ流れる可能性もあり…
借り手が無ければ、管理費や修繕積立などへの影響もでるでしょうし。

そのマンション、及び近隣の状況で考えてみては？

>>69
早速のアドバイス有難うございます。

古いＭＳの為、敷地内駐車場は２５％
駐車場希望者は多く、１０年待っても順番が廻って来ない状況です。
敷地内駐車料金は、13,000円、近隣駐車場は15,000円～18,000円
次回の大規模修繕では、一時金が必要との話題も出ている中
駐車場値上げで一時金の負担減ができないか考えて
一部若手組合員とは、駐車場値上げ議案を出したいと話をしているのですが
古参組合員は、駐車場使用既得権があるので、抵抗されそうです。
１／３は賃貸なので、どうやって値上げ議案を出すか悩んでいる次第です。

契約があるんだから情勢変化による契約変更は界があるでしょう。

駐車場契約をいったん全部解除して（自動更新しない通知だから理事会決議でできる）
値上げした金額で再募集するするのがいいと思います。

駐車料の値上げは
普通決議？
それとも特別決議？

>>71
アドバイスありがとうございます。

確かに値上げを総会議案にする事も、自動更新の見直しも理事会で決議できるのですが
良く言えば、古参組合員(駐車場利用者)は積極的に理事会にも参加しており
若手理事の意見を無視し、前例がと言う感じなので話を進める事ができない状況なのです。

理事会で近隣に駐車場を確保して、その範囲で入れ替えを行うのがせいぜいじゃないの？
もちろん規約違反のクルマは別だが。

だいたい、スレ主さんだって今困ってるから入れ替えを主張してるけど、実際入ってみたら
「いつなんどき放り出されるかわからない」駐車場は酷じゃない？
それを毎年ヒヤヒヤしながら抽選を受けて、ダメなら自分でウロウロ探さないといけないと
いうのは、普通に考えて同意を得られるとは思えない。

値上げだって、言ってみりゃ追い出すための口実なわけだし。
既得権、既得権って、なんか悪の＊＊みたいにいうけどさ、購入時にしっかりリサーチして
得た権利だったり、何年も待ってようやく手に入れた権利だったり、そう簡単に一蹴していい
わけじゃない。

今の論調を聞く限り、「若手理事」のエゴ対「古参理事」の既得権としか思えない。

やはり、一戸建てがいいな。
ドア・トゥー・ドアだからね。
それにね、駐車場が抽選のマンションなんて、中古でも買う奴いないし。
資産価値ないよ。

長文、失礼いたします。
駐車場を借りている人や新たに借りたい人の立場に立って考えると、
それぞれに自分にとって都合のいい理屈や、法解釈の主張合戦になってしまいます。
管理組合は共有財産の管理組織なのだから、共有財産の管理組織にとって最も望ましい姿を考えると、
それほど答は難しくないのでは無いのでしょうか。

一般的に駐車場の土地、造成された駐車場は規約に定められた持分割合により、
区分所有者が所有しています。
また駐車場の管理費用は同じく持分割合により、区分所有者が負担しています。
当然に駐車場から得られる利益は、規約に定められた持分割合により、区分所有者に帰すべきです。
その意味でも、需要の高い駐車場の利用料が近隣駐車場に比して安いのは、
区分所有者が本来持分割合により得られるはずの利益を損なっていることになります。
また、駐車場利用者は安く借りられる分だけ、持分割合以上に利益を得ており、
未利用者は費用負担だけは持分割合で求められるのも関わらず、
利益は不当に抑えられていることになります。
駐車場が借りられるか否かが公平・不公平の判断なのではなく、
共有財産にも関わらず、その利益の配分が不公平であることが問題なのです（法違反）。

共有財産の管理組織にとって望ましい姿は資産価値の向上であるとすれば、
管理組合にとって、需要の高い駐車場は資産価値が高いと考えることも出来ます。
したがって、駐車場料金はあくまでも需要と供給の関係により決定し、
それにより得られた増収は、持分割合に応じて区分所有者に配分するべきです（管理費等の減額）。
利便性を求め、財力のある方はお金で管理組合に貢献すれば良いのだし、
外部駐車場を借りる方は、減額された管理費を充当することにより、
安く駐車場を借りられたことになります。
またいずれの駐車場も借りない方は、自身の財産である駐車場により利益を得られます。

ただしどのような方向に持っていくにしても、他人を当てにしていたのでは管理組合は動きません。
いずこの管理組合にとってもここが一番の問題ではないでしょうか。
長文失礼いたしました。

>共有財産の管理組織にとって望ましい姿は資産価値の向上であるとすれば

前提がおかしい。
投資用マンションであればその通りなのだが、普通の居住用マンションで
もっとも優先すべき事項が「資産価値の向上」だというのは、いかにも机上の空論。

しかも利便性そっちのけの資産価値ってなんだ？
ちなみに自分自身は既得権者ではないが、購入検討中の身として安定して駐車場が
確保できないマンションはお断り。

>>77

>普通の居住用マンションでもっとも優先すべき事項が「資産価値の向上」

転売の際の金額だけが資産価値ではありません。
快適な生活状況・利便性・維持管理コスト・不公平感を抱かせない管理組合運営等々・・・
普通の住居用マンションだからこそ、全てを含めての資産価値の向上が求められるのです。

>しかも利便性そっちのけの資産価値ってなんだ？

利便性を損なう提案はしていないつもりですが。

>安定して駐車場が確保できないマンションはお断り

スレの趣旨をご確認ください。

>その意味でも、需要の高い駐車場の利用料が近隣駐車場に比して安いのは、
>区分所有者が本来持分割合により得られるはずの利益を損なっていることになります。

非常に興味深い考えかたですね！
私は共感いたします。

>>79
賛同いただきましてありがとうございます。
区分所有の概念について、歴史が浅いためなのか、あるいは日本人の感性に合わないためなのか、理解はしていても身についていないように感じます。
管理組合の本来の使命を考えると答えはそれほど難しくない問題でも、様々な理由を設け、他の区分所有者の本来の利益を損なってでも自らの利益を優先してしまう事例がいかに多いことか・・・。

このスレのレスを見ても管理組合が主体としての意見はほとんどなく、個々人の利権を様々な理由で擁護する意見が多いことを見てもそれは感じられます。

マンションはあくまでも生活の場ですので快適な生活環境を重視するのは当然ですが、区分所有者全体の利益を優先し、他の区分所有者の権利を損なうことの無いようにしたいものです。

ここに書き込んでる方は都心の方なのかな。
そんなに車が欲しかった郊外にマンション買ったほうがいいよ。
都心だったら車を持つ必要ないじゃないですか。
部屋数より駐車乗数が少ないマンションなんてあるんですね。
初めて知りました。