既存不適格って・・・。

京都市の既存不適格のマンション住民のネットワークである、
「不適格マンション」管理組合懇談会のホームページ、
最新情報（9月1日開催予定のセミナーの情報や、市議会各政党の見解、
関連新聞記事、メンバー募集情報、最新のチラシなど）を充実させました。
よろしければ、見てください。

http://www.mikoan.com/kyoto-mansion

これから、さらに色々な情報を掲載していきますので、
どうぞよろしくお願いいたします。

ご意見・ご感想などもお待ちしております。

東京の池尻で話題になっているマ○タービューという物件は傾斜地にある事が問題の様です。今年の春に施行になった条例の様ですが、これの詳細に関してご存知の方いらっしゃいますか？。これは世田谷区の条例ですかね？。

東京で傾斜地にあるということで、私の契約中の物件も関係するのか気になっています。

セットバックは、建築基準法の問題。
道路ではないから、市町村に買取を求めるのは無理だ。
道路が狭いから建物を建築可能にするために建築面積に含まれない敷地を設けている。
市町村によっては、セットバック部分を道路のように工事してくれる補助を行っている（当然、補助なので無料ではない）
ただし、この場合、私有道路部分の測量をして、固定資産税を非課税にしてくれる場合が多い。
補助が受けられる道路は、市町村の建築事務所で確認できるので確かめて欲しい。（大抵、狭あい道路補助事業路線とかいう名称になっている）

>>104
どの区の物件のことですか？

以下の状況の場合、既存不適格による価値減少分は、通常どの程度が相場なのでしょうか。

・新築マンション
・床面積換算で、10％程度の減少。
（条例改正により、容積率の制限が生じるため）

もちろん将来の不動産市況はわかりませんが、既存不適格考慮前と考慮後の価値の差を金額に置き換えるとどうなるのかと思いまして。

新築で既存不適格物件の購入はお勧めしません。
例えば、行政の高さ制限ができることが確実であるにもかかわらず、それを無視した「新築の不適格」物件を建てた業者の行為を支持しているということになります。法律的にクリアしていれば、価格が安ければ、何でもOKという考えには同調しかねます。高さ制限ができる理由があるはずです。
こういうマンションを買う人がいるから、モラルなき業者が強引に建てるのでしょう。良心的なデベロッパーかどうかという点は、購入後のアフターケアとも関連すると思います。

すいません、このスレで正しいのかどうかわかりませんが、1点質問させて下さい。

平成19年6月に「建築基準法」が改正されたかと思いますが、今回の改正で改正前に「建築確認(平成19年4月)」された物件が「既存不適格建物」となるような改正事項がありますでしょうか？

素人なりに調べてはみたのですが、構造計算の2重チェック等審査が厳しくなっているようではありますが、「既存不適格」になるような改正点まで判断出来なかったので、識者の方のご意見を頂きたくお願いします。

今の所「都市計画」等の変更予定はなさそうです。

>>109
私も素人ですが

建築基準法２０条の構造耐力規定が改正されて，構造基準が厳しくなったようですね。
「耐震壁の開口部の制限」とかいろいろあるらしいですけど・・・
あとは詳しい方お願いします。

>>109
>　「既存不適格」になるような
よりは、建築確認を改正前にあわててとったような場合は
お勧めではないよね。
改定後の建築確認物件の方が、安心できるのでは？
コストに反映されるだろうが、今の時期に価格に転嫁も
難しいでしょう。

111さんへ質問


＞建築確認を改正前にあわててとったような場合は

具体的にどのような場合なんでしょうか？
デベが土地取得からマンションができるまで、けっこう長い時間がかかると思うんです。
その間に、新たな条例ができたりしますから、「あわてて」ってどういうことなのかな〜〜なんて、思ったりします。

私、渋谷区にマンションを所有しています。
渋谷区も、高さ制限をするようなんですが、どの地域がどのような高さになるのか、全くわかりません。
区議会の広報をみても、全くわかりません。

当然、計画中の建築物もあるでしょう。

新しい「高さ制限条例」ができたら、京都市のように、全部既存不適格にするのか、新宿区のようになるのか、住民でさえわからないんですよ。

自治体によってスゴク違うので、どうなるんだろうと日夜心配です。

既存不適格でも住んでいる分には何ら影響ないと思います。
ただ，資産価値は低下するでしょう。
ゆえに、中古市場での価格減の可能性は高いと思います。
また、建て替えの時に同じものを建てることがほぼ不可能になる
ということです。
規制ができることが明らかなのに、デベが駆け込み建築をするのは
消費者無視だと思います。既存不適格の意味も知らずに買っちゃう人
がいるんでね。
山王プレイスとか、ヴィンテージマンションの最有力候補とまでいわれた
マスタービューレジデンスが騒動になってますね。

私が契約したマンションは、「既存不適格になる可能性がある」と重要事項説明で言われています。
この掲示板では、「高さ制限」（地区計画）が後から加わった場合についてが大半ですが、うちの場合は、既に道路拡張計画があったところに、マンションを建てていて、どうやら近々道路拡張工事が始まるらしいのです。この間、このことを業者（営業委託された会社）に問合せたら、「まだ、『既存不適格』になると決まったわけではないのに、『既存不適格』と断定した言い方をすると、営業妨害で訴えられますよ」と逆に、強い調子で言い返されてしまいました。
「重説」では言ってあるのだから、全く違法ではないとのこと。契約済なので、ここでキャンセルしても手付金も戻ってこないと思いますが、どうしたらいいのでしょうか？何かいい案があったら教えて下さい。

115さん
契約した物件は中古ですか？
新築で今、建てているとすれば、あり得ない話だと思います。
道路拡張計画がある場所にマンションは建てられないと思います。
マンションが建ってから、拡張計画ができたのではないのですか。
そうだとすると、行政から立退き交渉があると思いますが・・・

>>117さん
それがあり得るのですよ。
例えば、マンション敷地内（駐車場など）に都市計画道路の線が入っているが、まだ事業認可はされていない場合。もちろんマンション建物そのものは都市計画道路にはかぶりません。でないと117さんの認識のとおり、認可が下りない。
この時点では既存不適格ではありません。この状態で何十年も経過しているケースだってあるわけです。

しかし、事業認可を受けると、道路事業者（自治体など）は用地買収に入ります。そうなるといずれは都市計画道路部分を道路事業者に売らなければいけない。
売ってしまうと、床面積は変わらないのに敷地面積が減るので、容積率がオーバーする。
これで既存不適格です。

115さんのケースがこれにあたるなら、業者の言う「まだ、『既存不適格』になると決まったわけではない」とは、「道路事業者（自治体など）が事業認可の申請をしているかもしれないけど、まだ認可は下りていない。」という意味かと考えられます。

しかし「どうやら近々道路拡張工事が始まるらしい」のならば、これはもう時間の問題。業者の言い方は、きわめて不誠実で、「今はいいから売ってるんだ。売ってしまえば後は知らない。道路事業者との交渉は住民たちでやれ。」と言っているのと同じこと。
こんな業者からは買いたくないですね。

確かに不誠実な気はしますが、
>>115は重説で説明を受けたのに何で契約しちゃったの？
おかしいと思ったならば、その時点で態度保留にすればよかったのに。
今更どうしたらいいでしょうも無いでしょう。

>>118さんご指摘の事例は、埼玉で実際にあります（その物件のスレもこの掲示板に立っています）。
>>115さんは、重説の最後の最後でこのことを初めて伝えられて、よく判断しきれないままに、ついハンコを押してしまったのでは？
もしそうだとしたら、ご自分でいろいろ情報を収集する努力が足りず、また重説の後に思いとどまるという決断力が欠けていたという点で>>115さんにもミスはあると思うし、売主側も、そもそもそんな物件を立てることを考える時点で問題があると思います。
今後どうされるかは結局>>115さん次第だと思いますが、こういうことをする売主だということを前提に、他にも問題がないか入念に調べてみる必要があると思います。企業は、利潤追求のためなら、法に触れないことは何でもやる可能性があります（あくまで可能性、です）。今回の件も、売主である企業は法に触れたことをしているわけではないですよね。こうした企業の振る舞いには、基本的には事前の自己防衛しかないと思います。

>>115
＞どうしたらいいのでしょうか？
って聞かれても、どうしたいのかを書いてくれないと答えようがないんですが。手付けを取り返して解約する奥の手があれば教えて欲しいという意味？

>>114

＞規制ができることが明らかなのに、デベが駆け込み建築をするのは
＞消費者無視だと思います。

122です。
その「規制」を、土地購入時点から察知することは難しいですよ。
デベのかたもつ訳ではありませんが、自治体の条例改正は、施行半年〜３ヶ月前ぐらいにならないと、詳しいことは分かりません。

デベは、ずいぶん前から用地所得しているし、もちろん旧法による土地利用価格で購入しているんではないでしょうか？

新条例ができるかもわからず（いつ出来るかも未定な）、ぼんやりして工期を延ばしていたら、それこそ株主に訴えられますよ。


渋谷区の条例案も区民に知らされました。
タワーマンションが建てられる地域は限定されました。
６０ｍ、４０ｍ、３０ｍ、など、地域により事細かに「案」がだされています。

「案」ですし、条例施行の日時は未定。