元利均等と元金均等のメリット・デメリット

金額が少ないのは元金均等、最初の返済額が少ないのは元利均等。
それだけね。トピ終了。

トータルの支払いは少ないのは元金均等　余裕があるならこちらがお勧め！

元利均等でも繰り上げ返済すれば、金利負担は元金均等と大して変わら
ないから気にすることないと思います。繰り上げ返済手数料にもよるけど。

個人的には支払いに余裕がないなら元利金等にしておいて、住宅ローン
控除額が確定する年末を過ぎてから繰り上げ返済というパターンがよいの
ではと思います。

> 元利均等でも繰り上げ返済すれば、金利負担は元金均等と大して変わら
> ないから気にすることないと思います。繰り上げ返済手数料にもよるけど。

繰上する元利金等と、繰上しない元金均等を比較すると、そうなりますが、
どちらも同じように繰上返済していくのなら、間違いなく元金均等のほうが
金利負担は少ないですよ。

05へ
当たり前ですよね。

>>05
それも一概には言えませんね。
同じ期間の元利金等と元金均等で組むのならそうかもしれませんが、
元金均等だと最初は元利金等に比べて月々の支払いが苦しくなるので、
支払いに余裕がなければ長期で組むことになります。

それなら元利金等で無理のない範囲で短期間にしておいて、さらに余裕
があれば繰り上げ返済する方が結果的に利払いが少なくなる場合があり
ます。

「元金均等の方が常に元利金等より利払いが少ない」というのは、
・支払い期間が同じ
・繰り上げ返済はしない
の場合しか成立しません。

>>09
> そりゃ違って当たり前だろ。
それは意味のない05の書き込みに対するこっちの台詞。

実際にローンを組む時に元利金等か元金均等を比較する場合は、
無理のない範囲でなるべく利払いが少なくなるように支払い計画を
立てて比較することになる。
そうすると元利金等の方が元金均等よりも返済期間が短くなるよう
にして比較するのは当然。

あんまり非現実的で役に立たない書き込みはスレ主に対するアド
バイスにならないので控えましょう。

なんか05さんは勘違いされてるのかも知れませんが、04の書き込みは

>期間が長めで繰上返済もできないような、カツカツの元金均等と
>期間が短めで、さらに余裕を見て後で繰上返済できるような、元利金等。

を比較してるわけではありません。元利金等で繰り上げ返済するので
あれば、同じように元金均等でも繰り上げ返済することを前提に比較して
います。

どっちも可能な範囲で繰り上げ返済するという条件であれば、金利負担
は大して変わらないと書いたつもりです。
04を普通に読めばそう読めると思うんですが。

>>13
＞> ・繰り上げ返済はしない
は除外してもいいということを言いたいんでは？

スレ主です

皆様、ご意見ありがとうございました
大変参考になりました
同時に自分の勉強不足さを痛感致しました
とにかく、繰上げ返済をすることがどちらにしても利子を減らす第一歩ですよね？！
頑張ります。

どんなローンなのかも　大切ですよ。
変動タイプなら安いうちになるだけ元金減らしておいた方が後々らくです。
長期固定なら元利で繰り上げでも予定立つと思います。
また　ライフサイクルで何年後に子供の教育費などがピークになるか？も
考慮した方がいいと思います。　もちろん自分の年齢も考慮して。

ちなにみ　我が家は39歳　子供はまだ2歳なので10年後教育費がピークに
なる頃に金利がアップしていたら辛いので　まだ体力的にもガンバリの利く
今のうちになるだけ元金を減らしたいと思っています。　でも元利と比較すると
月々３万弱高いのでちょっと辛いですが（−−）　まあー例の％は２２％くらい
なのでギリギリＯｋかな？と。　大変な月は手元の貯蓄から補填かも？です。
ボーナスは併用しないし　調整できるつもりではありますが、10歳若かったら
元利かな？！と最終段階で今悩み中です。
便乗ですが　経験者の方良きアドバイスあればお願いします。

元金均等を勧めるのは高校の数学で落ちこぼれた
三流ファイナンシャルプランナーだけ。
正しい数学的結論は、繰り上げするつもりならどっちも一緒。損得に大差なし。
三流ファイナンシャルプランナーの頭には
元利金等の方が繰り上げ用資金の貯まるスピードが速くなる
ということが入ってないんだな。

>>03
元金均等でなくても元利金等でも繰り上げ返済で月々の返済額を減らす
ことは可能ですよ。

繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型があって、後者の場合は
返済期間は変えずに月々の支払額を軽減します。
支払いに余裕のあるうちは期間短縮で返済しておき、収入が減ったり、
子供の教育費などで出費が増えそうになったら、返済額軽減で返済して
おけば、月々の負担を減らすことができます。

後々の返済額を減らしたい場合は元金均等を選ぶのが基本ですが、
元利金等でも上記のような選択肢があることをお忘れなく。
＃ただし商品によっては返済額軽減が選べない場合もあるので注意。

ところで、05さんは13で何を指摘したかったんでしょうか？まさか
・支払い期間が同じ
っていうのを
・支払い期間が同じ、または元金均等の方が短い
とすべきって言いたかったんでしょうか？間違ってるっていうならどこが
間違ってるかも具体的に指摘してもらいたいもんです。

あ、05さんが13で間違っていると書いていた理由が分かりました。

> 「元金均等の方が常に元利金等より利払いが少ない」というのは、
> ・支払い期間が同じ
> ・繰り上げ返済はしない
> の場合しか成立しません。

の「繰り上げ返済はしない」が元金均等にのみ適用すると勘違いされた
のですね。言うまでもありませんが、上記は元金均等と元利均等の両方
に適用することを前提に書いています。
＃あと元利金等ではなく元利均等でしたね。

本題からそれてしまって申し訳ありません。

結局、どちらを選択している方が多いのでしょう？
返済率の関係から、やっぱり元利均等にしている方が多いのかな？
デベ担当者も、借り入れ可能な金額の関係から元金均等はほとんどいないとの
ことでした。

>>20
「常に」と書いているので、「場合しか成立しません」で合っていると思い
ます。
「元金均等の方が元利金等より利払いが少ない」
であれば、いろいろな条件が絡むので一概にそうは言えませんが。

>>20
> 完済時を見て、「常に」「元金均等の方が元利金等より利払いが少ない」
で合ってると思うんですが。どうして違うんでしょう？

・支払い期間がどちらも同じ
・どちらも繰り上げ返済はしない
なら、他の条件が絡んでも常に利子の総支払額が元利均等よりも元金
均等の方が少なくなると思いますが。

それに「支払い期間中の、どの月を見ても」元金均等のほうが利払いが
少なければトータルでも元金均等のほうが利払いが少なくなりますよね。

私の個人的見解。住宅ローンについては元金均等で組むべき。理由はもちろん元利均等より同じタームで考えれば、圧倒的に総支払額が少ないということと、元金均等であれば返済額は年々減少するので、その後上昇する修繕積立金（場合が多い、戸建でも修繕に年々大きな金額が必要になります）との相殺効果があるので、住居に対する負担がフラットになるためです（固定資産税も建物の減価償却分げんしょうしますし）。もちろん元利均等であれば当初返済額が少ないので繰上弁済資金を貯め易いでしょうが、そもそもその余裕があるのであれば最初から元金均等返済にして少しでも元本を減少されるべきでしょう。

>>20
> 例えば、
> 「支払い期間がどちらも同じ」かつ「どちらも毎年同じ額の繰上返済をする」
> この場合も、「常に」「元金均等の方が元利金等より利払いが少ない」
> ですよね。
> 考えてないですが、まだ他にあると思います

だから「・繰り上げ返済はしない」って書いているではないですか。

> 「逆」必ずしも「真」ならず。「しかない」わけじゃないですよ。

そんなことは分かっています。でもこの場合は「しかない」で合っています。

ちょっと熱くなって頭が混乱してしまいました。
たしかに20さんが26で仰ったとおりでしたね。29の書き込みは間違い
です。すみません。

本筋から大きくそれてしまいましたが、私の言いたいのは
・定期的に繰上げ返済すれば元利均等も元金均等も利払いは変わらない。
・繰上げ時に返済額を軽減すれば元利均等でも月々の返済額を下げるこ
とができる。
のことから、あまり気にせずに好みで選べばよいということです。

>>20
いえ、元利均等の話ですよ。元金均等でも同じですが。

普通は期間短縮型で繰り上げ返済するので、月々の返済額は変わらず
返済期間が短くなりますが、返済額軽減型で繰り上げ返済すれば、返済
期間が変わらず月々の元金分と利息分の支払額がともに減るので月々の
返済額が減ります。

>>20
> 元利均等の返済額を軽減すると元金均等とほぼ同じ
私そんなこと書いてませんよ。

18でも30でも元利均等でも繰り上げ方法によって返済額を軽減できるとは書いて
いますが、それで元金均等とほぼ同じになるなんて書いていません。
元利金等で組んでて途中で月々の返済が厳しくなることが予想されたら、返済額を
軽減することで対処できるということです。

たとえば、若い夫婦が収入の低いうちに住宅を購入し、その後当初の計画よりも子供
が増えて予想外に出費が増えた場合などには有効です。
ただし、実際に苦しくなって繰り上げ返済ができなくなってからでは遅いので、子供の
教育費がかからないうちに繰上げしておくなどの対処が必要です。

最初から将来収入が増えずに出費が増えることが予想されていて、当初の支払いに
余裕があるのであれば、元金均等を選んだほうが良いでしょう。

元利金等だと期間短縮で繰り上げ返済するしかないと考えている人が多いと思いま
すが、（私もその一人でした）そうではないということを言いたかったのです。

それにしても20さんは私の書き込みに対する突込みが多いですが、=05さんなのでし
ょうか？間違っていましたらすみません。
いずれにしても15の書き込みでスレ主さんの疑問は解決したようですから、これ以上
の不毛な議論はやめにしましょう。

私もやめたいのですが、私指定の疑問系のレスをつけられるとほっとくわけにもいき
ませんので。

28さんと同感です。　今は低金利ですが金利が高くなる事を考慮するとできるだけ
元本を減らせる元金が良いかなーと。　マンションならその後管理費等はアップしていくのが
常のようですし。　逆に元利でしかローン計算できない状態で購入されるのは危険だと思います。
前レスにあった元金を勧めるのは三流ＦＰというのは偏見だと思いますよ。
仮に月々元利の方が支払いが3万ラクだったとします。差額36万は年間で貯蓄できますが
繰上げ返済手数料などを考慮するとその程度の金額で繰り上げは考えないでしょう。（普通は100万単位）
その程度の年間差額なら現実元金均等でも　同ペースで繰上げできると思うし
返済期後半は元金の方が返済額が減るので繰り上げ資金は貯めやすいと思います。
なので　元金で・・・と我が家は思っているのですが　ついとりあえず楽な方がいいかなーとか
甘い事も考えて悩んでいました。　でも皆さんのレスみてて自分の経済状態（妻が働くとプラスに
なると言う事のみ未定）も今後の金利も確定してないので　難しい決断なんだと感じています。
わけで・・・

わけで・・・は消去忘れです。　すみません。

やれやれ、三流ＦＰに感化された人がこうも多いとはなあ。
だいたい、感覚に基づいたアバウトな議論では話にならんな。
元金均等返済と元利均等返済の支払額の差は

Σ[n=1to10]｛(n年目の元利金等年末ローン残高−n年目の元金均等年末ローン残高)
×(ローン金利−1%−預金金利)}

（「−1%」は住宅ローン減税分、差額は預金するから預金金利を引く）
また、ここでは多くの人は10年程度で返し終わるというデータに基づき
Σは10年目で打ち切り。

で、現状、第二の括弧
(ローン金利−1%−預金金利)
は限りなく0に等しく（場合によってはマイナスかも知れない）、
第一の括弧も1%程度の金利だと大した額にならないんだよ。
つまり得するとしてもその金額ははした金程度。
ならば自由に使える金を潤沢に持っていた方が人生のいろんなことに対応出来るな。
トヨタは世界中で車が売れてキャッシュリッチなのに有利子負債を大量に持っていて
それをあわてて返そうとはしないだろ。
人生の資金計画もそうあるべきなんだな。

４１へ
企業は、期末時点で手元資金が借入金を上回るように見えていても、当然資金需要には波があるので一定の運転（季節）資金は必要ですので、有利子負債があるのは当たり前。また、投資機会があるのであればレバレッジを効かせて収益を最大化するのは当たり前。トヨタは確かに凄まじく稼いでいるが先行投資に膨大な資金を投入しているので、FCFは中間でマイナスだし。ともかく企業と家計の住宅ローンを同一視するのはナンセンスでしょ？

はした金と書かれていますが、そもそも年間１０万、２０万円、トータルで１００万円、２００万円の利払いの差にぴーぴー言う程度の年収・資産しかないから、庶民は（私も当然含まれていますが・・・)住宅購入のために借入をするんですよ・・・。人生のいろんなことに対応するために、手元資金はある程度必要なので、その辺は理解できますが、潤沢に持っていたほうがと言われても潤沢に持っていないから借入するわけですから！！

今議論しているのは住宅ローンの話です。不動産投資や株式投資のための借入金であれば話はまた別ですが、住宅ローンでは購入するのは収益物件ではなく、何の収入ももたらさないただ住むためだけの家なんですよ。一昔前であればキャピタルゲインが狙えたでしょうけれどそれも今は望めません。インカムだって自分が住んでいる限り入ってこないわけで・・・。こういった収益を産まないものを購入する際の借入金は早急に返済するのが良いと私は思いますけどね。手元資金を潤沢に残しても、借入金の金利より高い金利の金融商品なんて現状ではないですから。もちろんある程度の手元資金は必要ですけれど、通常、万が一に備える資金も医療保険や有給を考慮すればそれほど必要はありません。もちろん社内融資で１０年、２０年固定で１％で借入できるのであれば、潤沢に手元資金を残し、尚且つ国債でも購入すれば利鞘もゲットできますけど、なかなかそんな恵まれた制度を有する会社はないですよね。

住宅ローンに関する私の考えは、こんな時代ですからとにかく住宅購入の時はお子さんが大学入学前までに返済できるように組む。この際元金均等返済にすべき。修繕積立金や教育費等々避けられない支出はどんどん増えますから、相殺効果が期待できます。

私は子供が５歳なので、高校３年生になる前に返済できるように（高３では予備校等々の費用が莫大かかりそうなんで）期間１２年で１６００万円を借入しました。元金均等返済。元利均等との総利息額の差は・・・１３万円！！

結論　私の場合ははした金かもしれません。金利が２．３％（全期間固定）と低いこと、借入期間が短く、借入金額が比較的少ない　　　　　　　ためです。でも１３万円って・・・。効果なさすぎですから！！

>>48さんがいみじくもおっしゃている通り、
この低金利下では頑張って元金均等返済にする効果はほとんどないんですよ。
１３万円だそうですが、早く返すことによるローン減税の放棄分を加味すれば
恐らく得するのは１桁万円でしょうね。
それだったらそんなに頑張って返さないというのも選択肢としてある訳で、
仮に子供が大学入学前に自分がポックリ逝くというリスクを考慮すれば、
保険の意味も込めてあわてて返さないというのも十分検討に値すると思いますね。
そもそもこんなに安い保険に加入するのは他では不可能なんですから。

> それだったらそんなに頑張って返さないというのも選択肢としてある訳で、
> 仮に子供が大学入学前に自分がポックリ逝くというリスクを考慮すれば、
> 保険の意味も込めてあわてて返さないというのも十分検討に値すると思いますね。

そうですね。48さんは、12年にしたのが失敗ですね。
もっと長期にしておけばよかったのにね。

あれ？このリスクは、元金均等・元利均等の違いとは関係ないじゃん。

>>48
まったく同じ考えです。
自分は不動産投資でアパートローンを４０００万円程抱えています。税金を節約するためには、貸家やアパートでは借入をした方がメリットがあります。
株式投資では２５００万円程現物投資をしていますが、これに関しては借入はしていません。株式の投資判断では借入をしてやるのは長い経験ですが正しい判断がし難いためです。

自宅の場合は元金均等で出来るだけ少ない金額にローンを組みました。
利益を生まないし、税額控除を受けても利息を１％以上払えばマイナスですもんね。まさしくその通りだと思います。