共有名義とローンの持分と控除について

>>20
公庫併用ですが、これは金融機関やローンによりけりです。
「第一順位の抵当権のみ」、「公庫のみ併用可」どちらもあります。「公庫併用可」であれば、
夫婦二人で公庫併用とするのに大きな問題はないと思います。諸費用はそれだけかかりますけどね。
ところで、ローン控除以外のメリットって何ですか？

ローンの金消会が９月末にあります。
名義についてよく分からないので、質問させてください。
最近になって、妻の両親から５００万をローンの頭金にと頂きました。
この場合、共有名義にしなくてはいけないのでしょうか？
今から変更は、可能なのでしょうか？
それとも何か税金がかからないようにする対策があるのでしょうか？
勉強不足で分からないので、よろしくお願いします。

あなたがその５００万円をもらうと、５３万円の贈与税を支払うことになります。

奥さんがその両親からもらうなら、暦年課税の住宅資金特例か相続時清算課税制度の適用で贈与税はゼロです。
（相続時清算課税を選択した場合は、課税の繰延です。以前の投稿をお読みください。）
ただし奥さんがもらったお金を自宅購入に使用しないと、上記の適用は受けられず５３万円課税されることになります。

もらった５００万円を奥さんが頭金として出して、贈与税ゼロでも贈与税の確定申告をすることにより、贈与税がゼロになる訳です。
当然、購入物件登記に、その内容を反映させる必要があります。
ここまで書けば、贈与税を払いたくなかったら、どうしたらいいかわかるだろう。

>>23
「課税の繰延は以前の投稿」と書きましたが、他スレッドでしたので改めて説明します。

暦年課税の住宅資金特例（５５０万円までの５年分の基礎控除を一括適用し、さらに１５００万円までは５分５乗方式の軽減税率適用）は今年一杯で終了です。

相続時選択課税制度は、まだ継続する予定で、２５００万円まで当面非課税、住宅資金だとさらに１０００万円上積みで非課税となります。
ただし、相続開始時に、既に贈与した分は無かったことにして、相続税の計算を全てやり直しするというものです。
従って、大部分の人は相続税が非課税ですから、贈与を受けても３５００万円を無税でもらっても、後から払う率は少ないと言えます。

既に２ヵ月前の投稿になりますが、１１投稿のローンを単独名義にして連帯保証を付けた場合は、夫婦共稼ぎでもローン分全てがローン名義者に帰属するは誤りです。
共稼ぎであれば、夫婦で別名義のローンを分けて組まなくとも、収入按分での登記が可能です。
実際に何度も不動産を夫婦で購入して税務署の見解も聞いていますが、全く問題ありません。

頭金をだれが出すか、ローンを組んだら名義に関わらずだれが実際に負担するかを頭に置いて、登記割合を決めてください。

>>23
＞今から変更は、可能なのでしょうか？
登記での権利持分の最終決定は、登記を依頼する最終段階まで変更可能です。
また一旦登記した後でも、登記をし直すことで変更は可能です。（当然、別に費用がかかる。）

＞この場合、共有名義にしなくてはいけないのでしょうか？
共有名義にしなければ、確実に贈与税５３万円をお支払ください。

＞それとも何か税金がかからないようにする対策があるのでしょうか？
妻の親から借金として５００万円を借り受ける。
ただし返済をしなければ、贈与と見做される。
この借金は住宅ローン控除の対象には出来ない。
あなたに金融機関のローンと妻の親からのローンの両方を払いきれるだけの収入があるならこの方法をお勧めする。
しかし、金融機関のローンも収入合算でないとままならないようだから、はっきり言って無理だと思う。

>>26
＞しかし、金融機関のローンも収入合算でないとままならないようだから、はっきり言って無理だと思う。
２６投稿の最後の１行（上記）は削除です。

ここのスレッド大変参考になります。
>10-16あたりを拝見し、一人名義にしようと決心固まり中です。
土地を不動産屋を通して個人さんから購入、来月初旬に土地の登記をする予定。
当然は現住所は購入場所とは違う場所。
ちっちゃな質問ですが、登記の住所変更や名前変更(入籍未だなので)はいくらくらいかかるのでしょうかね？

>>28
１１投稿の①②の持分に関する記述は間違いです。　>>11
ローン名義に関わらず、実際の収入で持分を按分しないと贈与税の対象となります。

＞登記の住所変更や名前変更(入籍未だなので)はいくらくらいかかるのでしょうかね？
登録免許税は不動産１つにつき１０００円。
「１つにつき」というところがミソ。
外形は１つでも不動産１００個ということもある。
登記簿謄本を見ればわかる。
司法書士に頼むなら手数料が加算。

>>29
早朝より即レスありがとうございます(嬉)

夫(予定)は働いていますが妻(予定)は只今無職、
家族計画では子供が出来て、手をはなれて働く予定。
自己資金のうち妻分は電化製品・家具・貯金にあて、夫分を不動産資金にあてます。
従って、夫一本で行こうと思います。

土地謄本見ましたが１つにつきということは当方の場合、
土地＋私道＋建物(これから建設)の3つになると思います。

ん？ということは住民票を建築場所に移してから建物登記をするべき、
そして入居後に籍を入れて戸籍が変わっても、夫一本なら
妻の名字が変わっても影響がなく、謄本変更不要ということかしら…
お互い親の家に住まわせてもらっているので、籍をどのタイミングで入れるか思案中なのです。

いろいろサイトを見てると司法書士に頼まなくても出来る場合と出来ない場合など有りそうですね。
初めての土地登記なので、もう司法書士にお願いしてしまいましたが、
自分で動いて削れるところは削れるように勉強します！

ローンを組むのなら、司法書士を使わないと銀行も不動産屋も嫌がるのは
確かですね。抵当権の設定が生ずるため、ミスがあると処理が大変になるためです。
ところで、建物の登記は、建つ前には無理ですよ。

>>31
ローン組みますので、融資先からも不動産屋さんからも司法書士をたてるよう言われました！
建物登記は多分
建つ→住民票移動・土地家屋調査士依頼→登記→建物分ローン実行
の順になるんでしょうね。
減税関係で１２月までに住めるといいのでしょうが、スケジュール上無理そうです…残念。

>>32
順序が全く違うんでは？
持ち分はどうするの？１１投稿は全く間違っているよ。

1億の物件を自己資金3000万　借入7000万で購入予定です。
収入は夫31歳809万円　妻29歳764万円

借入部分の持ち分比率で悩んでいます。
今は、子供はいないので妻はいつか産休に入るかもしれません。

今年の3月入居予定で、住宅ローン控除を最大化するための持ち分比率を
どうすればよいかアドバイスお願いします。

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

教えてください。

この春に2件目の物件を物件3800万＋諸費用200万で購入したとします。
頭金は妻口座から1000万を振り込み。
ローン私単独名義で3000万。（妻は物上保証人。収入合算もしてません）
共働きで現在の収入は、夫：妻＝6：4　程度。
1件目の物件は、5:5で登記。現在売却中です。
1件目を売却したらその額ですぐ返済する予定だったので
物件登記の時深く考えず、1/2で登記してしまいました。

調べてみると、実質の収入費ではなくローン名義人で
計算されると書いてありました。
（実質の支払費ならば5:5で問題ないが、ローン名義人だと3:1となる）

この場合は贈与税が発生してしまうのでしょうか？

かかる場合、贈与税は、
1000万(-110-225)×50%にかかり、約350万かかるということでしょうか？

また贈与税が発生しないためには、どのような方法がありますか？
２や３を実施しても贈与税は発生しますか？

１・登記の持分比率を書き換える（銀行、司法書士に相談必要、書き換えに費用発生）
２・12月末までに、妻口座から夫口座に1000万振り込む（ローン名義等はそのまま）
３・12月末までに、一件目の売費用で3000万を一括返済する（できるかどうかは別）

よろしくお願いします。

連帯債務でもなく単独名義で借入して１/２共有で銀行や司法書士から当初指摘が無かったのがやや不思議ですが、その購入時のお金の流れなら、夫３/４、妻１/４で間違いないでしょうね。それが１件目の話なのか２件目の話なのかよくわかりませんが。

↓によると、ローンは全額夫名義でも「夫婦間で金銭賃借契約を取り交わし」をして
口座に決まった時期に半額を振り込めば、1/2登記でいけそうですね。

http://profile.allabout.co.jp/ask/q-80059/

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】。

確認させてください。

諸費用込み　　４０００万の物件購入
頭金　　　　　１０００万円
銀行借り入れ　３０００万円

頭金は全て妻が支払い（１０００万円）
３０００万ローンは全て夫が支払い（収入合算だが妻は連帯保証人）

として、持ち分を夫７５％：妻２５％　としたら、

ローン減税は夫の３０００万全て対象として受けられるのか？
それとも、３０００万×７５％で、２２５０万円分が減税対象となるのか、どっちでしょうか？

>>40さん
ローンは全て夫なので、3000万円全て対象です。
正確に言えば、年末の残高全額ですね。

が、もちろん払っている税金以上が戻ってくるわけではありません。
所得税から引ききれない場合、住民税からも控除されますが、これは戻ってくるのではなく、支払う分が少なくなりますし、上限もあります。