現行のローンはそのままで買い替えってできますか？

まず、買い手を見つけてからだよね。それでローンがチャラに出来ればよい。
出来なきゃ、買い替えなんて・・・・・無理っぽい。
大体、何で浮くの？新築→中古で総額にもよるけど500万は簡単に落ちてると思うけど。

購入時期同値以上で売却確約つき。
そして当初より５００万以上安い物件を決めれば、自ずと浮きます。
ローンについてはできれば変えたくないんだよね。金利が高くなってきちゃったからね、

ならば、売ればよいと思う。それから新規物件のローンを組む。
だって、物件変われば担保も変わるし借入額も変わるし、審査やり直しでしょ？
条件だって変わると思う。
これが普通だと思いますが？

普通なのはわかるんですが、現行のローンは組んだ時期がよく金利が低いのです。これからローンを組めば高くなっていること間違いないので、現行のローンを担保の変更とかでそのまま連れて行くことが可能な手段はないかと。どなたかよいお知恵を！

どう考えても無理でしょう。銀行が条件が悪くなる（ローン額減額）客に
対して優遇処置を取ることはないでしょう。
可能性としては、あなたがその銀行の大口株主であるとか、取引額が数億円あるとか
自宅以外にも大口の差し出し可能な担保があるとかなら、新規のローンの金利交渉で
昨年並みの金利を引き出せるかもしれません。

また、500万円ぐらい安い物件なら売却時の仲介手数料や各種登記費用、引越費用などで
新物件の費用も会わせると200〜300万円かかってしまうんではないですか？

どう考えても虫のよすぎる話です。
事前の資金計画がダメだったので自己責任でしょう。
物件売却、現在のローン返済、又買う物件に新規でローンつける
っでなければ、銀行の資金使途に合致しない。
多分銀行とのコネの問題ではないはず。
住む家に担保とローンがセットになるのが住宅ローンです。
がんばって返済することでしょう。

そうですよね。やっぱり虫が良すぎますよね。
買い替えの費用は３００万も余計にかかるものでしょうか？
それよりローン金利のアップがつらい・・・。
買い換える意味がなくなってしまいますか？

500万位なら確かに金利諸費用でチャラかもね。
総額いくらで年収いくらか？にもよるけど、買い換えないな。
だって、中古なのに購入時期同値以上で売却確約つきなら資産価値高いわけでしょ？
もったいないな。500万位は数年で払える人レベルじゃない人？

っていうか、住宅ローンの金消貸借契約を全く理解していない・・・。
虫が良いという問題ではない。妄想＆希望的観測の領域・・・。酒の席での愚痴のようです。

買い換え費用について
現在住居の売却→仲介費用（一般的に販売価格の3.15％+63,000円）、
　　　　　　　　登記簿が現住所で無ければ登記費用、
　　　　　　　　引越費用、繰り上げ返済手数料、価格が購入時より高い場合は税金も
新住居の購入→ローン手数料、団信、保険（ある程度旧住居の解約分が戻ってはくるでしょう）
　　　　　　　各種印紙、登記、引越など
現物件が4,000万円なら仲介手数料が132.3万円です。新物件と現物件の引越が同時に出来るなら
引越は1階ですが、新物件の完成タイミングが合わなければ仮住まい費用も必要なわけですよね
最低でも200万円はかかるのでは？金利が上がっているので、09さんの指摘通りだし、資産価値
考えても買い換えるのはもったいない。

売却物件を担保に貸りているんだから銀行が許すわけ無いでしょう。

>>答え
　　　　　不可能です

不可能といっちゃえばそれまで。
普通じゃない裏技を求めてるんじゃ？

>>答え
　そんな裏技は存在しない。
物件を売却し融資額が回収されれば担保が解除されそこで契約は終了。
一物件に対して一金消契約である。他の物件との関連性は一切無し。
銀行は営利を追求する団体であり、一個人の身勝手な利益のために手を貸してくれる組織ではない。銀行は銀行の利益を追求します。どうしてそういう考えに至ったか、頭冷やしたほうが良いでしょう。
　そんなことより、買い換えを考えている時点でローンは最初から失敗。いまのローンは金利が良いとおっしゃっているので長期固定金利なのだと推測しますが、売却することによって本当にうまく家計が回るのか？今後の金利上昇も含めて精度の高い試算をしてみるべき。金利上昇によって今のローンより条件が悪化する可能性が高いでしょう。

ローンの負担が大きいなら、売却して、賃貸にいきなさい。ローンは無理。

ローンの負担が大きいなら、売却して、賃貸になると思う。
今のローンが破綻しているのなら、ワンペナルティーでしょう

収入を上げる対策を考えてはいかがですか？
奥さんに働いてもらってはどうですか？
または、自分が転職するとか。

そもそもの計画性が無いので 買い替えの考えもきっと大甘でしょ。物件価格をたかだか500万落としても きっと完済は無理。抵当に取られるのが関の山。子供の養育教育費、貯蓄、万一の備え ちゃんと考えていますか？売却して賃貸が無難じゃないですか？高くつく勉強でしたね。

賃貸に出して大もうけしては？

昔の、お宝定期預金や保険（利息５％前後）を何とかして延長できないか？

と考えるのと同じ次元。理想だけど絶対無理。

>>20
賃貸に出せないだろう。
破綻予備軍に、民間金融機関は用途変更の許可なんかしないよ。
結婚・転勤などで妥当性がある場合に、金利などの条件変更を伴う可能性もあり得る前提では許可してもらえる場合があるのみ。
フラットや住宅金融公庫融資だと、用途変更でも売却でもローンは解除以外に道は無い。

銀行は今の住宅を担保にして抵当権を設定してお金を融資してるわけですので、担保物権なしではそのままローンを組むことはできません。しかも売却する側は抵当権をついた物件を買う人はいないのではずさないといけません。
売却価格よりローン残高が多い場合は自己資金をだしてローン残高を完済しないと抵当権ははずせません。銀行に資金を借りるにも住宅の担保がないわけですので住宅ローンみたいな低金利では借りられませんよ。

今の物件（ローン残高あり）を賃貸に出してローンの支払いより安い賃貸に引っ越した方がいいという方もいるかもしれませんが、基本的には銀行、公庫はＮＧです。住宅ローンは名義人本人が住むのが条件ですから。転勤などの理由なら期限付きでＯＫな融資先もありますが、もし、規則をやぶれったのが見つかればローン残高一括返済の督促が来たりしますよ。

>>19
同感です。
半値以下のボロ物件でも、無理だと思います。
担保の差し替えをスレ主さんは考えているのに、担保物件は明らかに今よりも価値が劣る。
それだけ考えても、担保の差し替えは無理でしょう。
まして、入居して１年で支払額が多過ぎるというんだから、おそらく担保を売却しても残債額を賄えない状況でしょうね。

いっぱい釣れたなぁ、>>1よ。
＊＊丸出しの質問ほど釣れるよなぁｗ