知識のない理事長は管理会社を制御する能力はない（その２）

乙カレー

自分のマンションは自分達で守る。管理会社が守るのではない。理事の選任方法は重大である。特に理事の資質は大事。

現実問題、選り好みできないよ。

マンションによっては、管理能力のない所有者ばかりでは？
高齢化の進む団地マンションでは、億の単位の持ち逃げ理事長もいます。

輪番、立候補どちらにしても適任者が理事長になるとは限らないところが、今の分譲マンションの重大な問題点です。

>4
お金の管理だけは、複数名での二重三重の管理体制いります。

理事長、管理者を選任するのが慎重に成らざるおえませんね。

ちょっと寄ったから聞いて見るけど
このスレの参加者って実は二人だけで、
テニスのラリーみたいに1.000レス消費した
ってことはないか？

どうでもいいことだけど。

自演ですよ。

No.5 ですが、スレがダブってますので、新しいほうに書いたんですが。

いけなかったかな。

そんなことない。
スレは「自演に始まり自演に終わる」
正にコレ「The END」、自演奴だ。

管理組合は理事長次第だと思いますよ。

理事長とあまたの雑魚役員ってことだろう。

仕事してるのは理事長だけで、雑魚役員は命令しても仕事せんし拒否する。

えらそうに、誰が命令するんでしょうね、お互いお願いしないと誰も聞く耳持ちません。
社会生活に適応出来ない方ですか。

理事長が職権で命令するのでしょ？
拒否したら理事解雇、と言いたい所だが名誉の依願辞任でいい。

管理組合業務の仕事拒否する理事は、もともといらんだろう。
何のために理事やってんの？

老人の考え方ですね、今時会社の上司部下でもあるまいし、
きっと、何様だ！　と思われてますよ。　　「命令」はだめでしょう。

理事同士での命令なんて聞く訳が無い、「お願い出来ますか」と、一度お願いしてみなさい。

管理組合は仲良しクラブではない。
業務執行だ。だから職制を設けて指示命令系統を作る。

ねぼけないで下さい、職業ではありませんよ、それとも軍隊ですか？
一生管理職には縁の無かった方ですね、それで人が動けば楽でしょう。

それだったら管理者と管理会社だけでいい。
管理者の指示命令で管理会社が動く。
この方がシンプルで間違いがない。
働かない理事は無用。
最近、管理組合は従来の役員定数を廃止して職制のみ決める動きに加速している。
「量より質」への転換だ。

あなたの様な方を、理事や役員になる能力が無いとゆうんですよ。
とても管理者には向いていません。

管理組合の位置付けじたい理解されてない。

管理組合は誰のもの？　わしの物って言ってるみたい、残念な…です。

区分所有法通り管理者だけでいいと思うけど。

法人でない限り、法律では理事も監事もいならいですね。

区分所有法で理事・監事の規定があるのは管理組合法人の場合だけ。
そして理事長の規定は区分所有法にはない。

法定でなくとも実態的にはいる。

無意味ですね。
空威張りってやつです。

理事長はいらない。管理者はいる。

法人の場合、複数の理事がいる場合、全ての理事が同等の権限を有します。
また、総会の議決に依り代表を選任する事は出来ます、通常はこれです。

組合員が熱心な管理組合なら、非常識な方を選任する事は無いと思います。

区分所有法で法人で無い組合の理事長が規定されていなくても、管理規約で置く事になっているから何も問題ないよ。

問題ないのではなく、管理者がいるのに理事長がいるのか？だろう。

第三者管理になると管理者と理事長が別になる可能性はある。
一般には管理規約で管理者＝理事長と規定しているが、区分所有法では管理者は区分所有者である必要はないので第三者に委任することができる。

管理者が管理してれば、理事会はいらないと思う。

法律よりもあくまで規約が優先。

そうだね、規約優先でなければね。

>33

マンションの管理って建物だけ管理していれば済むと思ってないか？

建物管理だけで十分よ。

３７は管理を知らない。建物管理は管理の一部。

規約に従うなら、土地建物とそれに付随する施設設備の維持管理のみが、対象、他は無し。
区分所有法の３０条で規定されてるよ。

自治会じゃあるまいし、何管理するんですか？

話しても無駄かな。出直しましょう。

管理組合の管理範囲は、敷地および建物全体共用部分だよ。
当然、専有部は管理外。

専有部の用途制限、リフォームの制限はできるので専有部は管理対象です。

アホの…でました。
意味違うし、それ管理じゃないし、特別なにか無いと部屋にははいれないだろぅ
専有部管理するマンションはきっと売れないね（笑）　無いしぃ～

>>42
特別管理の話だろ？
身近な特別管理の例は、管理組合の高圧一括受電の導入。
高圧一括受電を導入すると、専有部分の室内ブレーカーボックスが、電力会社管理→管理組合管理になってしまう。
当然、MB内の電力量計も電力会社→管理組合になる。

今の業者がやる高圧一括受電って、電力設備は管理組合の資産にはならないのでは？

えー　キューブも買わなくて良いの、まさかリース、そんな訳ないよね。
普通はペイするまで約５年らしいけど、設備は自前で購入ですよ。

各マンションの規約によって管理対象が異なる・

自分のマンションで検討したの？

サービス会社に設備料払うなら、通常料金とあまり変わらないでしょ。
ありがたみが無いね。

>サービス会社に設備料払うなら、通常料金とあまり変わらないでしょ。

業者呼んで検討させたら？
彼ら業者のスキームは管理組合に「設備料」を払わせることではない。
彼ら業者の設備も、実は業者には所有権はない。
サービスの付加価値を付けた管理組合への転リースに過ぎない。
従って、設備の所有権はリース会社。

却下くさいね。

高圧一括受電のサービス業者との契約は、なんと１０年以上の長期契約を締結させられる。
管理組合はサービス導入に当たり初期投資ゼロだけど、１０年以上の長期契約の縛りを課せられる。
それは、業者が設備に関してリース会社とリース契約を締結するから。
サービス業者のリース償還期間は、設備が高額だから１０年以上になることによる。

従って、サービス業者の与信が最大のポイント。与信リスクの問題。

新築は設備済みが結構ありますよ。
業者が利益出るなら、組合資金で設備したらＯＫ。
各戸、現状電気料で、４～５年で償却出来ます。
その後は安い電気料金ですね。

>>53
新築は分譲価格に全て含み入り。
だから太陽光発電だってできるのだよ。

あとから導入するのは大変だ。

太陽光発電も買い取り価格下がるね。
kww当り42円→37円とか。

マンションに太陽光発電つけるなら今年度中に実施したところは大正解だったということだろう。
４２円と３７円じゃ大違い。これで太陽光発電の熱は一気に醒めると思う。

その分設置コストが下がっている。

>39

標準管理規約単棟型で言えば32条に管理組合の業務について書いて有るが、まさか組合員が各自勝手にやるとか思っているのか？

これをまとめるのも理事会の仕事だろ。

>専有部分の室内ブレーカーボックスが、電力会社管理→管理組合管理になってしまう。

室内ブレーカーボックス？
専有部分の分電盤の事か？

電力会社のものは従量電灯なんかでついているリミッターだけで、分電盤は区分所有者の財産なんだけど。

横から失礼、標準管理規約には拘束力は無い。
区分所有法３０条は、管理規約で定める事の出来る項目を記しています。
勘違いかな、いずれにせよ区分所有法を逸脱した規約は無効です。

アンペアブレーカーのノーヒューズブレーカーは電力会社の資産だよ。

>60

私的自治の原則を調べて見なよ。

30条は、区分所有法にある強行規定以外は各自自由に決めていいよと書いてあるんだよ。勿論違法行為はいくら書いても無効だよ。

だから58に書いてある標準管理規約の32条は採用しているマンションでは有効なんだよ。区分所有者同士が納得して守ると約束しているものだからね。

当然、組合業務が書いてない規約は規定が無いのだから論外。

>61

59にリミッター＝アンペアブレーカーは電力会社のものだと書いて有る。

>専有部分の室内ブレーカーボックスが、電力会社管理→管理組合管理になってしまう。

室内のブレーカーボックスってなに？
これが分電盤を指すなら区分所有者の財産で電力会社の財産では無いと言っているんだが。理解できなければ無視してくれ。

＞６２さん
標準管理規約は、国土交通省の推奨、希望する管理規約です、法的根拠、拘束力は皆無。
管理組合が自治活動等した場合は、その強制力は有りません。
管理組合とは、その土地建物、設備の管理以外には義務も権限も有りません。
法と希望的規約が混同しているのが現状です、規約はあくまで法のもとにあります。

国交省がコミュニティー形成を推奨しているのも、あくまで希望なんですが。
近隣の町会に任せたら良いですよ、個人の任意ですから。

ようは、ほか事、勝手にやっても良いけど法律には従えよ、って事だね。
なんの権限も無いんだよね。　　　了解（笑）

>64

君は何か勘違いしていないか？

ここで自分の所の管理規約を引き合いに出してもしょうがないから、標準管理規約を引き合いに出しているだけでこれ自体がどこのマンションにも影響するとか最初から言ってない。

62を再読してもらいたい。

自治会、町会は、管理組合には無関係、似て非なるもの。

近隣の団体に加入するか、管理組合とわ別組織で形成するのが当たり前。
加入も当然個人の任意が大前提。

>64

君はネットで「私的自治の原則」についてしらべたのか？

自分のマンションの規約に標準管理規約の32条の様に業務が定めてあれば違法な事以外は有効なんだよ。

話をすり替えるなよ。
それとコミュニティ形成を勝手に自治会を作る事とか解釈するなよ。自治会を管理規約に定める事はできないのは常識だ。

無知無能、有効？　法的拘束力の無いものが？
議決しても従わない住人がいたらどうします、強制力有りませんよ。
ただの因縁ですよ。

個々作る規約の罰則は、付帯施設の利用制限くらい、厳密にはこれもだめ。
すべて、区分所有法での罰則のみ、私法の有効無効は問題外。

そんで理事長が先頭に立って組合業務を取りまとめなくていいの。うちは標準管理規約ベース。

強固な政権基盤ができつつある。

72を理事長にするようなマンションはとても買えないな。

でも、72みたいなのが理事長がやっているなんて、買う時に知る事ができないのが問題。

お気の毒としか言いようがない。

↑僻み、妬みであろうw

↑お前の僻み、妬みであろうw

やはり、理事長選びが大切だ。
まあ、現実問題、よりどりみどりから選べることはないけどね。

肝心な所は組合員一人一人の自覚だ。管理者及び理事長の選任方法を規約に設定する事。規約の案は熟慮するべし。

新しい分譲マンションは、法律に明るい人もいるでしょう。
管理組合と自治会の違いも分かってると思う。
と、言うか３０代以下は自治会や町内会にいい印象ない人ばかりでは？

古いマンションが、住民の高齢化で法律に疎く自治会意識でマンション管理しちゃうから問題なんだと思う。

だから、輪番も立候補も関係なく管理が悪くなる一方なんじゃないですか？

だから国交省が第三者管理を進めようとしているのでは？

誰か、何度否決されても、勉強せずに理事長になりたがる自治会長さんを改心させたげて

その自治会長さん、実は別スレの自称インテリ893さんでは？

マンション管理に政治を持ち込むのは誤りである。

統治と言う人もいるね。財産管理なのに統治と言う言葉はあわない。

>85
組織を運営する以上、「ガバナンス」を語ることは必要。
件の方がその意味で「統治」という言葉を使用しているかは不明。

理事の中には、会社をリタイアした人物はいた方がいいよね。

年金で生活できる人物が良い。

毎日が日曜日の理事は用務員代わりに使える。

新築マンションを購入する場合、マンション管理委託契約書の締結は、マンション購入契約時に一緒に締結するのでしょうか？

基本的な質問で申し訳ありません。

区分法の管理者の権限の項目に、「建物の敷地及び附属施設を保存し」とあります。
これは、簡単な清掃や営繕も含まれます、管理者は住人の為、美化にも精を出して下さい。
暇な年金者は適任かな。

そうです。

管理会社と販売会社は同族会社でも、契約は別。当然契約書もね。
すぐに組合発足で、管理会社の再選定もすると思いますよ。
また通常、管理委託契約は毎年更新されます。

2年契約だよ。

うちは一年、それぞれ継続年数違うのか？

うちはTCで2年契約だけど、1年契約に変えようとしたらTCに抵抗された。
だけど他の理事まで抵抗するのはなぜ？

管理会社に問題なきゃ、総会で毎年理事長が組合印（法人）ついて契約完了。
そんな事でもめるの？　　あやしいね。

久しぶりに覗いたけど毎回同じ話を飽きずに凄いな。
どれも短文で独り言っぽいしまるでツイッターだな。

>>86
なんとなくですが、内部統制という使われ方をする時の「統制」の方がしっくりくるような気がします。
ご本人がどう思っているかは別として。

ガテン系住民は畏怖している。目指すのはカリスマ的支配である。＞ゴルゴ

>101
>カリスマ的支配

言葉のイメージだけで拒否反応を示す人もいるでしょうが、私は嫌いではありません。
カリスマは組織の結束に有効な場合もありますね。
特に大組織では。

一方、強い反発を招くこともあります。
真のカリスマはその反発を抑える、若しくは解消するのでしょうけど。

恐らく大成功か大失敗になることでしょう。
課題は絶対的カリスマが退いた後の運営ですね。

カリスマは求心力の別表現と理解している。

規約を無視した強行する事もカリスマとは言えずむしろ暴力又は共同の利益に反するのではないｄすか。

理事長おいては、初めからカリスマ性があるのではなく、
理事長として難題を解決した結果、あとからカリスマ性がついてくるように思います。

管理組合における実績だと思うよ。
自分で手を動かさず管理会社に命令ばかりしてる口先だけの理事長はカリスマ性はない。

カリスマは、インチキの好表現ですよ
実績がなくとも、口先の上手さや見かけのよさで人を魅力することをカリスマと言うのだ

管理に必要なのは、口先や見かけではない。
『正確。誠実。確実。』だ

理事会で空中浮揚する教祖理事長ががいい。

その後、理事に頼んでマンションまわりに、犬ねこ撲滅のクレゾール液まき散らす。
そんな理事長さんが、教祖が大好きなんだなー。

マンション購入前ですが、積極的に理事をしようとする方がおられないマンションでは、毎年の持ち回りで、たんたんと進めるのがふつうなのですか？

管理会社に丸投げしたら理事に負担かけなく全てやってくれるよ。

それが全面委託りメリットだ。

そそー

↑
もはや・・・・・