住宅ローンの借換

現在のローン契約はいつからというのも気になりますが。

私もその一般的に言われている目安は、大雑把で大げさと思っています。
だいいち、スレ主の言うように、固定から固定へ借り換えする場合、少なくとも固定期間分は
損得が見積もれますからね。
例え、金利差が０．２％しかないとしても借り換えするという考えは、本人が手間暇を惜しま
なければ問題ないことと思いますが。
（タイミングは難しいと思います。数ケ月後にもっと有利な１０年固定が出てくるかもしれま
　せんし。言い出せばきりがないのですが、１０年固定に借り換えたら次の借り換えは、今度
　こそ１０年後にしたいですよね。）

それで、そのローンセンターは、お勧めしないということは、借り換えさせてくれないという
ことでしょうか。
私も金利差０．３６％ですが、１０年固定→１０年固定への借り換えを考えている所です。

02さんレスありがとうございます。スレ主です。

現在のローンは９月実行です。（あと一月遅ければ…結果論ですが）

「ローンセンターが勧めない」と言ったのは、オペレーターが前述の一般論を語りだして
私が「支払額と残債の合計で比較すれば良いですよね？」と質問してもイマイチ伝わらなかったので
振り返れば、ただのマニュアル頼りのオペレーターだったのだと思います。

借換先は某メガバンクですが、田舎なので営業が家まで来てくれて順調に進んでおります。
今週中に申し込みになると思います。

02さんの言われるように、金利の底を見極め今度こそ１０年固定満了したいです。
個人的に来月の金利は下がると踏んでいます。

02です。

未来の金利動向は誰にも判りませんからね。しかし、半年もたっていなかったんですね。
ただ、現状も保証料込みで１０年２．１５％は、十分低金利ゲットと言えるとは思います。
結果論は結果論として、たまたま借り換えまでの期間が短いということに過ぎないと思い
ます。
結果論で言えば、例えば、数年前に２％台後半程度の長期固定を組んだ人は、見積もるのが
いやになる位の得を獲得できていない結果（短期で組んで、昨今に借り換えた方が得）であ
った訳で、それに比べれば、とてもベストケースに近い状況ではないでしょうか。
（固定のメリットは安心という所なので、金額だけの比較だけでは計れませんが）
スレ主さんは、リスタートした方が得であることが明らかですから、問題ないと思います。

そのメニューを出している某メガバンクとは、Ｍ銀行しかないと思いますが、Ｍ銀行の
戦略的商品（統合のゴタゴタによる客離れ懸念の一つの対策）だと思いますので、他行は
精々同等止まりかなと思っています。
ただ、現経済や景気は負のスパイラルに突入中とも言われていますので、これが長期化
するようなら、更に低金利商品の競争もあるかと思います。

２００５年１１月に２年固定金利０．８％、去年
その後１０年固定の２．７％で更新しました。
（１％優遇後金利）
２％もアップしたことから支払いもかなりアップしちゃいました。
銀行に勤めている義理の兄が、他銀行のキャンペーン、
すごくいいから検討すべきと言われ、早速その銀行に話し聞きに行きました。
１０年固定１．９５％その後１％優遇、借り換えの手数料は総額２０万
とのことでした。
計算すると１０年で２００万もの差がでたので、今借りている
銀行に報告。
すると本店と掛け合ってなんとか金利下げるから
待ってくれとのこと。２週間待たされましたが
最終的に１０年固定１．８％
にすると返事が来ました。
言ってみるもんだなとは思いましたが、
私のような金融シロウトが数字のマジックでだまされているかもしれないので
話を聞いてこようと思います。

自分も借り換え検討してます・・・

２年弱まえに、ちょうど３年固定が切れて、金利上昇期のため、全期間固定２．９８％（残債２９００万、３１年）で借り換え、現在進行中（年間１４５マン程度）

ここにきて、金利低下気味で
１０年固定２．０％（以降優遇１．０％）
２０年固定２．４０％（以降優遇０．４％）

いずれも、返済額がさがる（年間１０万〜２０万）
サラリーマンには大きい額です。

借り換え諸費用はかかりますが、１０年後、２０年後の金利が４〜５％になっていたとしても、それまでの返済総額や残債などと比較しても、借り換えしたほうがやっぱり良いのでしょうか？
同様な境遇の方はどのようにお考えでしょうか？

２０年固定２．４％ならばうまく６０歳を超えているため、退職金での支払いも考えられ、
借り換えか？　また、借り換えるなら１０年か２０年か非常に悩んでいます。

現在、借り入れ中の銀行では、１０年１．９５％のお得商品もありますが、同行内での借り換えは無理（非常にくやしいですが。また、ここの場合は保証料も無料の可能性もあり、ますますくやしいのですが）。
まあ、でも自動車ローンが１７０万ほど残っているのでこれを審査にふくまれるとたぶん保証料は取られたのでしょうけれど・・・）

どなたかアドバイスというか・・お願いします。

スレ主です。
02さん、レスありがとうございます。
私も半年位で借換を検討するとは全く思っていなかったのですが、
最近の低金利が気になって、実際に計算してみると得になるので検討し始めた次第です。
私は株やFXなどをやらないので、ノーリスクで10年間で数十万の利益を出す金融商品は魅力的です。

06さんの話、羨ましいです。
まだ現在の借入先には話しをしていないので、私もダメモトで話してみます。

07さん
全期間固定だと、本当に借換のタイミングは難しいと思います。
私も当初は８２銀行の全固定2.8％で行こうと思っていたのですが
計算していくうちに私の性格的にも10年固定が一番ベストという結論になりました。
ある程度の昇給が見込め、金利急上昇した場合の10年後に残債をかなり減らせる余裕資金があるなら
10年固定がベストだと私は思います。

まぁ人によっては10年固定が一番最悪だという人もいますので
こればっかりは、その人の価値観や性格によりますね。あくまで自己責任ですから

06さん、羨ましい。

建前では、駄目とされている所が殆どで、もしかしたら、交渉の余地はあるのかなとも思って
いましたが、すごいですね。
因みに、どちらの銀行でしょうか。
できたらその後の経過の報告も聞きたいと思います。
（契約書の金利欄の修正程度で済むのかとか、手数料はどうとか、興味がありますので）

06です。本日ハンコ押してきました。
金利が１．８５％、１０年固定、１０年後１％優遇
と書いた紙にハンコ押しただけで今月末から実行ですと言われ、
１５分程で手続き終わりました。手数料は２万円でした。

その銀行でも１月１６日から１０年固定２．０％のキャンペーンが始まっていました。

義兄がいうように借り換えするなら今がいい時期であると思います。

>>10　結局乗り換えたの？
>>06には元々が10年2%→1.8%で頑張ります、借り換えが1.95%(三菱東京ですかね？)とあり、
最終的に10年1.85%の報告じゃどっちと契約したのか不明。

10年、1.8％は安いですね。
どこですか？

繰上げや保証料、事務手数料はいかがでしたか？

私も借り換え検討中です。
35年ローンを現在、残債約2600万、残り期間28年8ヶ月、当初2年固定1.3％で　その後1年固定1.5％　現在1年固定2.4%で固定が切れる度に100万ずつ計200万を期間繰り上げしました。（すべて0.7％優遇後）
そして、ふと、MZ銀行の当初2年固定1.25％、残り期間−1％優遇というチラシを目にして借り換えを検討し始めました。
10年固定は1.9％なんですが、残り期間優遇が−0.4％なので、現在借り入れ中のMU銀行の1.95％、残り期間−1.0％優遇が最強だと思います。
そんな話をMZ銀行でしていたらメニューにはのってませんが全期間−1.2％優遇というのがあるとのことでした。
少しまとめると
当初2年固定1.25％でその後も−1.0％優遇
当初10年固定1.95％でその後も−0.4％優遇
当初2年固定1.75％でその後も−1.2％優遇
当初10年固定2.4％でその後も−1.2％優遇
どれを選んでも現在返済中のもの（1年固定2.4％でその後−0.7％優遇）より試算で200〜300万（借り入れ期間を短くして26年）利息が軽減できそうです。現在借り入れ中のMU銀行に保証料の戻し金額を知りたくて、それとなく話してみましたが
06さんのようにはいかず冷たいもんでした。ちなみに保証料の戻し金額はざっとで36万位だそうです。（残債約100万に対して14042円）2600万だから14042×26ということらしいです。

う〜んどうしたもんかな、、、某スーパーで有名なAO銀行なんかも視野にいれながら検討してみます。
なにかよきアドバイスありましたら頂戴ください。
10年かな？2年かな？国内経済状況も気になるところです。

長文失礼致しました。

06さんはどちらとの契約ですか？

みなさん手数料が安いのですが、保証料は借り換えしても戻ってくる分と相殺できると考えていいのですか？

スレ主です。
結果的に06さんと同じになりました。

参考までに経過を説明します。
先月末から某メガバンクで審査に入り承認も受けていたのですが
現在借入中の某地方銀行に借換をする旨を伝えたところ、すぐに金利変更手数料21000円で
金利を変更できますと言ってきました。

なお私の場合、実行時に1.7％の優遇があるので
それをそのまま現在の店頭金利に適用すると言っていました。
また１０年固定期間終了時にも金利の相談に乗りますと言っていたので、
交渉次第で金利を下げるのと私が聞くと頷いてました。

ということで、借換はせずに現在の借入先と交渉するのも手であるというのが私の結論です。

以上、借換検討者様のご参考までに

現在、三菱東京ＵＦＪ銀行でローンを支払い中ですが、
他の銀行に借りかえるけども、構いませんか？
それとも、今の金利を見直してくれますか？と念を押しましたが、
にべもなく、条件の変更は、できません。仕方ないですね。で終わりでした。

スレ主です

私が感じた印象としては、メガバンクは顧客も多い分だけ去る者追わずで
地方銀行は顧客を大事にするのかなぁという感じでした。
メガバンクに断りの電話をした時も結構あっさりしてました。

No.16 さんへ

それは超長期ですか？
短期固定ですか（優遇あり）？

どっちにしても、ＵＦＪはあっさりしてます。
窓口の担当（女子行員）に言うと、奥から、上司の主任〜課長代理クラスの行員がでてきて、あっさり返答されるパターン多し（＝そうするなら、手間賃払って、そうしたらいいですよって感じ）

私もそうでした（＝取り合うそぶりも見せず、結構高飛車でした）。
ま、これが、三菱の誇りなんでしょうか？？？

１６です。
3年固定の１％優遇です。（まだ、一年残っています）
10年固定１．８５％、その後１％優遇が魅力なので、未練がありましたが、
中央三井の全期間１．５％優遇（通常１．３％）に、今月中に借り替えます。

昨年７月に５０００万／３０年／３．４４％（保証料０．２込）／住信で中古マンションを購入。

その後、ジリジリ金利が下がったため、１２月にソニーで借換え５０００万／３０年／２．８６２％　

１月中旬に２月の３０年金利がまた下がったので、１月にいったん変動に変更（１．６２５％）

２月中旬にわかる３月超長期が２月金利（２．７６２％）より高ければ、２．７６２％の固定に変更。３月超長期が２月より低ければ、変動継続。ただし、住信時代の月額支払い額を返済して元本をガツガツ減らしていく予定。

定年（２２年後）に一括返済する予定にしていますが、現時点で総支払い額で６００万ほど減らすことができています。（超長期がさらに下がれば、減額分はもっと増えます）

中古マンション購入だったのでソニーは使えませんでしたが、中古でも借換えはＯＫなのでソニーにして大正解でした。

メガバンクって、ソニーや住信ＳＢＩなどのネット系に比べて商品力で圧倒的に劣ってないですか？

>>18さん
ＵＦＪと三菱は、まだまだ別の銀行という印象です。
ＵＦＪはリテールを大事にしている印象だけど、三菱は庶民には冷たい感じ。
もちろんあくまで私の主観ですが。

>>20さん

＞１２月にソニーで借換え５０００万／３０年／２．８６２％
＞
＞１月中旬に２月の３０年金利がまた下がったので、１月にいったん変動に変更（１．６２５％）
＞
＞２月中旬にわかる３月超長期が２月金利（２．７６２％）より高ければ、２．７６２％の固定に変更。３月超長期が２月より低ければ、変動継続。

ソニーを知らない人には、なんのことやらって感じでしょうね（笑）
固定期間中に変動に戻し、下がった金利で再度固定できるなんて、メガバンクではあり得ない。
繰上をどんどんして、22年で完済予定なら、次の固定期間は20年でいいような気もしますが。

4年前、りそな銀行で当初１％優遇・その後固定0.4%優遇（変動は0.5%優遇）で2年固定、2年固定で借りてます。
今回借り換えを検討し、三井住友から通期1.2%優遇の条件でOKが出たので、ダメもとでりそな銀行に交渉したところ、通期1%優遇にするとのの返事がきました。
借り換えの諸費用や手間を考え、このままりそな銀行で更新することにしました。

意外とすんなり回答が来ました。本当は1.2%優遇まで行けば言うことなしですが、、、

交渉する価値はあると思いますよ！

私も交渉価値はあると思います。

私の場合は２００３年、当時の東京三菱銀行から当初３年０．９％で
借り入れました、一昨年に当初期間終了し金利は７年固定で３．７％
(優遇０．２％）に、今年になって借換えの検討開始、今週ソニー銀行
の本審査を通ったので、三菱に期前完済を申請したところ、ご来店し
ていただければ金利見直しのご相談に乗るとの事、「本審査通過して
いるので」と伝えるとその場で、現行金利から１％優遇の２．７％と
固定期間終了後も１％優遇を手数料無しで提示されました。

支店ごとや旧ＵＦＪ系と旧東京三菱系で対応違うのかもしれませんが・・・。

結局、私の場合は、提示いただいた条件が借り換え後の条件に届かな
かったので、ソニーでいく事にしましたが。

№１６さんへ

私も三菱さんで返済中です。

新生銀行への借り換えを準備していましたので、三菱さんに完済手続きの流れを聞こうと電話で問い合わせた際に「組み換え」という形でキャンペーン固定10年が適用になりました。

「組み換え」は借り換えと同じで本審査を通過しなければ適用されないとの事で、新生さんで本審査で準備していた謄本等の資料はそのまま三菱さんへの本審査資料として流用しました。

私の現在の返済は、
短期固定(固定後−１．０％優遇)＋超長期固定のミックス返済で、残り３３年です。

交渉の余地有りではないでしょうか？

へー。私はだめでした。同じ様な条件なのに。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080208-00000160-jij-bus_all

結構、これからまだまだ住宅ローン借換客獲得争いは激化するのかな？

もうちっと様子見ようかな。

どなたかアドバイスお願いします。

返済期間２５年でボーナス払いなしの現在の状況から

A　借り換えと同時に返済期間を５年短縮させて２０年にして
１０年固定のMUFJへ借り換えしてボーナス払いを入れようか

B 現在と同じ状況のボーナス払いなし２５年で５年固定の金利の安い
M銀行で年間５０万の繰上げ予定にしようか・・・

現在の支払い状況と比べると

Aの場合は現在より月々約１万８千円安くなりボーナス時２３万×２

Bの場合は現在より月々約１万円安くなり年間５０万の繰上げ予定

年間支払い額はAの方が多く単純な計算では当然Aの方が
総支払額が安く済むのですが

シュミレーションなどしてみたのですが固定期間も違い将来どのくらいの金利上昇に
なるのかもわからないのでどちらを選択したほうが良いのか・・・

ボーナス払いはやめた方がいいのでは？
金利も５年たつとわからないので10年固定の方が
安全な気がします。
もしくは15年固定などで繰り上げ短縮していくとかもありかと。
期間も22〜23年あたりではどうですか？
残額がわからないのと、収入がわからないので適当ですが。

３月の金利はどうなるでしょうね。

現在以下のようなローンを組んでいます。
三菱東京UFJ銀行で2006年11月実行
１．1500万円　超長期　3.22％
２．1600万円　固定2年 1.4％（1.2％優遇）

1．の超長期の金利が高いので同じ三菱東京UFJ銀行の
特別金利キャンペーン（当初10年固定）に借り換えたいと思っていましたが、
上記のキャンペーンについて以下のような制限にひっかかっています。
・同一勤務先に3年以上勤めている（転職したため、現在の会社にはまだ2年しかいない）
・当行の住宅ローンのお借り替えにはご利用いただけません。（同じ銀行内の借り換えは無理？）

上記の制限については交渉や相談なので解決できるケースもあるのでしょうか？
No25さんの組み換えという手段も使えないかご存知の方がおられましたら
教えていただけないでしょうか。

>30

25さんのケースは特別扱いで、ここで「普通にできる」と語られるようなものじゃないです。
ですので直接銀行と交渉しなければ全く結果は見えませんよ。

まず無理ですね。
三菱は金利競争に巻き込まれる位なら、客を失っても構わないと言う態度ですから。
あと支店内裁量が無いので、窓口で頑張っても無駄と思われます。
まあよほどの条件があれば、本部決済に掛け合うことがあるかもしれませんがね。

>32

「まず無理」という断言はできないでしょう。
すべてはその人の属性によるのではないですか。実際に25さんみたいなケースもあるのですから。

たしかにかなりレアなケースだとは思いますが、28さんがご自分の属性に自信があるようでしたら、チャレンジしてみてもいいのでは？
(ただし、「こういうケースを聞いたけど、ウチも」では通らないですよ。あくまでご本人の属性ですから。普通に公務員とか上場企業勤務だけではダメな気がする。＋αの何かが必要...ウチにはその+αはなさそうだが)

33です。間違えました。失礼しました。

(誤)たしかにかなりレアなケースだとは思いますが、28さんが...
↓
(正)たしかにかなりレアなケースだとは思いますが、30さんが...

>>30
そもそも同じ銀行で、固定期間の変更や借り換えできるの？
普通出来ないよ。
契約書読んでください。

>>33
三菱東京ＵＦＪは、固定金利終了後０．４％優遇を、１．０％までは考えてくれます。
それ以外の、たとえば、10年固定の１．８５％などのキャンペーンはＮＧです。
個人の属性も関係なくＮＧです。
１．０％優遇は、０．４％優遇よりましですが、他行に借り換えれば、
もっと、有利なローンが組めます。（費用はかかりますが、、、、。）

みなさんアドバイスありがとうございます。
基本的に同じ銀行内ですので根本的に無理みたいですね・・・
他行のよいキャンペーンなどが出てくるのを待つしかないかなという感じです。

旧住宅金融公庫１本だけの借り入れで残債2000万　

公的機関から銀行への借り換えで特にデメリットになることってないですよね？？

>>38
特にデメリットは無いと思いますが、借換は確か一ヶ月前に申込だったと思います。

書類には確か一ヶ月って書いてる。
でも実際は3週間くらい前だったけど大丈夫だったよ。

>>39
>>40

ありがとうございます。

銀行金利が安くなっているので２年後には公庫の金利が自動的に４％に上がるので
今のうちに金利の安い銀行の固定に借り換えしようと思ってます。

どこかで読んだんですが…
高利のスルガ銀行でとりあえず住宅ローンを組んだはいいが、後々借り換えを他銀行に渋られるというのは本当なんでしょうか？

>後々借り換えを他銀行に渋られるというのは本当なんでしょうか？

不動産評価の甘い銀行から、評価厳しい他行に借換する場合
市場価格とローン残高がそれなりになっていと
借換は難しいです。

ココで住宅ローン組み替えできました、残債3500万、残年数28年でしたが、組み替えたら800万下がりました。
審査期間は約1ヶ月でした。
一度参考にされたらいかがですか？
http://inter-g-co.jp/