当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。
[スレ作成日時]2012-07-25 09:45:42
うちは導入決定は普通決議でやりましたよ。
メーターの形状も効用も現状とたいして変わりませんから普通決議でいいです。
変電設備は電力会社からそのまま買い取りになりますので変更はなし。
但し、規約に、変電室を利用させることについて電力会社の社名がもろに書いてあることがあります。
うちは、当該電力会社という書き方だったから変更しなくてよかったけど。
東京電力とかいてあったら中央電力に変更しないといけないので、その変更については規約の変更なので特別決議です。
電力会社への解約届けは全員が提出しなければなりませんが
反対者ゼロになるように中央電力が追い込んでくれますからそんなに心配要りませんよ。お宅だけです!とかいうんですよｗ
業者が中央電力かどうかはしりませんけど。
＞＞しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を
＞＞負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか
この判例は脅しには使えますが、実際問題はやってみないとわからない。この判例の被告は以前から問題のあるひとだったからあわせ技で追い出された感じですｗ
早速ありがとうございます。
全員の同意書が必要なのに普通決議で良かったとは、ちょっとビックリです。当方に売り込みに来ている会社は、特別決議を勧めています。
規約を見ましたら第１６条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）第２号に、東電借室……東京電力株式会社とありました。
東電借室……東京電力株式会社及び新しい会社名、に変更ですね。それとも新しい会社名だけでしょうか。
借室の表現は「電力借室」にした方が良いでしょうか。
結局、現行電力会社への解約届け全員提出だから、普通決議でも、もめることはないですよ。
総会での導入決定は解約届け集めの開始決定みたいな意味しかないので。
特別決議にするのは普通は規約に社名が載ってるからですよ。
標準管理規約でも＊＊電力とか書いてあるしね。
うちはもともとこういう書き方。社名は書いてません。
変更するなら社名書かないほうがいいかも。
第１６条 （敷地及び共用部分等の第三者の使用））
－－－－省略－－－－－
二 電気室・ガス・水道等共用施設
当該事業者
＞この判例は脅しには使えますが、実際問題はやってみないとわからない。この判例の被告は以前から問題の
＞あるひとだったからあわせ技で追い出された感じです
……ここの部分をもう少し詳しく教えてください。
電力会社との契約切り換え にかかる解約の申込書を唯一提出しなかったことだけで競売できるわけがないよ。
まえからおかしいひとだったんだよ。
マンションに関する裁判事例 - 管理組合運営サイト【マンション管理ネット】
昨年12月、高圧一括受電への変更を決議した管理組合が、電力会社との契約切り換え にかかる解約の申込書を唯一提出しなかった区分所有者について「共同の利益に 反する行為だ」などとして、区分所有法59条に基づく競売を求め横浜地裁に提訴した。
http://www.k-ban.net/sonota/hanrei.html#hanrei_59
http://cipblog.blog90.fc2.com/blog-entry-270.html
個別の権利を放棄することの同意書ですよ。
だから、全世帯分必要ですよ。
なぜなら、個々の世帯で安くなる電気代をまとめて、共用部で割り引く方法だからです。
＞個々の世帯で安くなる電気代をまとめて、共用部で割り引く方法だからです
……どおりで専有部の電気料削減を謳わないはずですね。あくまでも共用部の削減としないと
裁判には勝てないのでしょう。
Ｎｏ５さん、ありがとうございました。判例を読ませていただきましたが、「困ったちゃん」は
どこにでもいるようですね。
ひょっとしたら自分が陰で言われていたりして……。
中央電力が倒産したらどうなるんだい？
分かってますか。
そのときは元に戻すよ。
既築マンション
サービスの導入には、お客さま全員から電気の利用申込み書類の提出が必要となります。
当社と電力会社の共同で現地調査を実施、導入の可否を確認します。
管理組合さまに削減率をご確認いただき、導入を検討いただきます。
管理組合さまの総会で導入決定をしていただきます。
当社と管理組合さまとの間でサービス利用契約を締結します。
居住者さまから当社への利用申込（＝電力会社との契約解除に関する同意）をいただきます。
当社と電力会社で施工日程を調整し、導入工事に移行します。管理組合さま、居住者の皆さまへ施工日程が確定次第、ご連絡します。
※導入工事に伴い、午前に2時間程度、午後に1時間程度の停電が発生します。
>>10
そのときの理事会は委任状やら議決権行使書をまじめにあつめようとする人たちではなかった。
その理事たちは、どうでもいいと思ってるから、普通決議でやれー！って意見したら普通決議議案となり、倒産したらどうするとか、多少文句は出たが導入決定。
特別決議議案だと棄権が多くて否決が確実だったから仕方がない。
電力会社への解約届けは中央電力が戸別訪問してでも集める。結局、全員承諾するわけだから実体上は何の問題もないよ。
＞特別決議なのではないの？
（議事）
第三十九条 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
（共用部分の変更）
第十七条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
出たな、コピペーマン！
総会決議は、一括受電の導入自体は普通決議でよい。
管理規約の変更を伴う場合は、特別決議となる。
しかし、専有部の割引分を共用部の割引と扱う以上は
賃貸居住者も含めて全戸の同意が必要となる。
個人の権利を手放すかどうかなので、共同の利益とは全く関係なく
これを拒否するかどうかは個人の判断で可能。
もしそんなことを言ってくる管理組合や管理会社、電力会社があるとしても根拠は
特になく単なる脅しなので気にすることはない。
裁判で争う場合、個人の権利放棄以外にも
管理規約にある「共共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、
その専有部分の所有者の承諾を得なければならない」という条項の適用範囲かどうかを
争点に出来る。
全戸同意が無いかぎりは契約変更できないため、１軒が反対を続けるだけで議案を潰すことは
充分に可能というのが結論だね。
そうそう、可能だからこそ、本当にやりたきゃとりあえずは特別決議にして「決定事項で強制です」とプレッシャーかけるしかない。
これって「専有部向けプラン」と「共有部向けプラン」とあるんだね。
で、管理組合としては共有部の電気代を削減したいので「共有部向けプラン」
を組合員に押しつけてくるわけだ。つまり
専有部の電気代なんか削減できなくても知ったことか、ってわけだ。
管理組合の横暴だよ、それ。
やるんだったら「専有部向けプラン」でしょ。
実際は、数年毎に必ずしも数時間停電しない。
同じ設備なんだから、どこと契約しても点検時の停電は当たり前のように有ります。
東電→電力会社が言ってないだけで、点検時の停電は普通にある。
一括契約→トラブルの元なので、事前説明する
＞総会決議は、一括受電の導入自体は普通決議でよい。
区分所有法に無知な人。
＞第十七条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
が読めない人。
形状又は効用はかわりませんけどｗ
発送電分離、小口電力自由化への流れが確実視される中、
あえて今動く理由は何なのかな？
これってそう簡単に解約できるのかな？
小口電力自由化したら、離島、僻地などへの供給義務もなくなるので、田舎に住めなくなるよ。
水道、電気供給の自由化は世界中で失敗してる。
ドイツは水道も電気も自治体が供給してるよ。
一括契約もいろいろあって
管理組合と電力会社で契約する方法もあるよ。
>>24
今の電気事業法で一般家庭向けの電力供給を自由化しても
一般電力会社の供給義務は無くならないよ。
自由化されている電力でも、最終的な電力供給義務が
課されているから。
電力供給義務は僻地に限ったことではないしね。
一般電力会社は、電力供給の申込があれば、断る
権限を法律上否定されている。
管理組合の決議とは別に、マンションの全戸から、
解約届や新規の申込書を集めなければ、受電設備の
工事ができないのも、この辺に理由がある。
電力一括契約は、新規参入の発電業者と契約できるよ。
あなたが知らないだけ！
電力一括供給とはＮＴＴ電力とか＊＊ガス電力がビルマンションの供給をすることを言うのだｗ
電力一括契約というのは、大昔からアパートなどの集合住宅で行われていた。
管理人とか大家が子メータを見て家賃と一緒に集金するんだよ。
電力会社が見てるのは親メータだけ。請求も大家に行う。
電力自由化とはまったく関係がない。
そもそも電力自由化なんかしなくてもビルマンションでは都市ガスを使った自家発電装置で十分であった。
工場なども自家発電していたので。
中国電力などは瀬戸内海沿岸の工場がほとんど自家発電にしてしまったので、電力会社が値引き販売できるように自由化しただけのことである。自由化したから競争相手がでてきたのではないんだよ。
いまもっとも効率がいいのはガスタービン発電である。近い将来、新築マンションはガスタービン発電装置を装備したものになるだろう。
>>35さん
その大家と契約する電力会社が、
自由化になっているのさ！
東京なら、東電の送電線を使い発電業者から電力を購入する
小規模のマンションでは、難しいが
大規模ならできますよ。
売電すると課税対象になるよ。
そういうことまで考えてるならいいけど
思いつきで総会にのっけてくる理事は迷惑。
「電気代削減 高圧電力一括契約 契約見直し」スレより
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3278/all
408：マンション住民さん
[2012-04-11 19:53:43][×]
彼らの説明では、高圧一括受電して専有部分の電気代を値下げしない場合は、共用部分の電気代が安くなると説明してるが、共用部分の電気代は全く変わらない。なぜなら共用部分の電力単価は従前の業務用電力単価と変わらないから。
要するに専有部分の組合員に共用部分の電気代を払わせて、マンション全体の電気代を下げてるに過ぎない。
これを見抜いた組合員がいたら、共用部分の電気代を削減するよりも専有部分の電気代下げて組合員の経費負担を軽減しろと言うだろう。
理事はこのカラクリをよーく理解して組合員をうまく丸め込まないと、全組合員の同意は得られないよ。
どなたか知らないが、この指摘、正しいと思う。
共用部分の電気代をこのカラクリで削減するのは納得がいかない。
管理組合の横暴。
専有部分の電気代の削減をするのが論理的に正しい。
専有部分を下げるプランもちゃんとある。
しかし、戸別の割引額は微々たるもので
導入のデメリット（停電等）に対する訴求力がないから
結果として意味のないプランになっている。
だから共用部の削減の話ばかりになってるわけで、
今さら専有部の割引すべきなんて議論は、話にならない。
だいたい専有部の微々たる割引のために
管理組合理事長が苦労して説明会したり住民を
説得したり貧乏くじ引く理由がないっつーの。
財政が厳しい情けない管理組合が、背に腹は替えられないから
こういうプランを検討するわけで、理事長の苦労もわかってやれよ。
嫌なら管理費値上げに賛成すればいいだけの話。もちろん
管理費会計に余裕のあるリッチな管理組合はこんなものは却下する。
まあ、他の削れるところがいくらでもあるのに
やるべき仕事をしないで管理会社にすすめられるままに
こんな提案出してくる理事長は説明会で突き上げくらっても
自業自得だけどな。
他人を信用しすぎたり断れないタイプのいい人すぎる人は役員を
引き受けたりもしやすいけど、理事長の器ではない。
で、結局徳なのか、損なのか
それは管理会社の手数料と利ざや稼ぎさ。
マンションＥＣＯサポートセンターの共用部分電気料金削減プランは
専有部分も東京電力から変更しないと駄目ですか？
理事はこれをまず理解してから検討する必要がある。
現行の電力量計量方式は、専有部は各戸低圧受電の東電「従量電灯Ｂ」の契約、共用部は高圧受電の東電「業務用電力」の契約です。何れも東電から電気代を各戸（専有部）・管理組合（共用部）に請求されます。
これが高圧一括受電になると、専有部も共用部も高圧受電の東電「業務用電力」の契約になり、東電からは「業務用電力」契約で専有部・共用部合算で管理組合に請求され、専有部に対しては管理組合がマンション内部で電力量検針を行い各戸に請求することになります。
高圧一括受電方式は、「業務用電力」契約よりもかなり割高な専有部各戸の「従量電灯Ｂ」契約をやめ、マンション全体（専有部＋共用部）を「業務用電力」契約一本に統一することにより、専有部の電気代削減分を共用部の電気代に振り替え加算することで、管理組合として共用部電気代支出の大幅なみなしコストカットを図る電気代削減スキームです。
この振り替えられた専有部の電気代削減分が、管理組合の「みなし共用部電気代削減」と業者委託料に化けるのです。
すなわち、専有部の組合員にとっては何のコストメリットはなく、組合員の共同の利益を図るために専有部の電気代削減分を管理組合に強制上納させることなのです。
これを普通決議で採るとはバカ管理組合としかいいようがありません。特別決議が必要な専有部分の大幅な変更なのです。
業者は管理組合の理事会をまるめこめれば大儲けできるスキームであることは、某高圧一括受電サービス会社に管理組合電気代収支会計の観点で説明を強く求めたところ、業者はついにギブアップして逃げ出したことで明らかです。
当マンションは６００戸以上の大型マンションで、業者にとっては「美味しい」はずなのに。
ちなみに高圧一括受電の提案は、業者からではなく理事側からアプローチして業者に提案させて業者をギブアップさせました。
騙されるような柔な理事ではない
ある意味、専有部分の変更は正しいが、正確には専有部分の変更だから特別決議なのではない。
特別決議が必要になるのは「専有部分の特別管理」に相当するからである。
管理組合が専有部のブレーカーと電力量計を取り付けて専有部への電気供給と電力管理を強制的にやるからだ。
これは「専有部分の特別管理」以外のなにものでもない。
普通決議でいいよ
形状、効用はなにもかわらないよ。
判断基準だが
普通決議か特別決議かは裁判しないとわからないんだよ
勝てそうだと思ったほうでやればいい
導入を普通決議で決議しても解約届提出は任意で全員提出が導入の条件だから結局全員同意なわけ
裁判起こすひとはいません
もし本当に共用部分の電気代が削減されるのなら、
その分だけ組合員が毎月払う管理費を削減すべきだろう。
管理組合の会計で、電気代の支出が減るのだから、
収入の組合員管理費をその分減らせば、収支はトントンだ。
>>51
効用は大きく変わるよ。
専有部の電気代が減ったのに、それを管理組合に巻き上げられる。
国は先ごろ2014年以降に家庭用電力を自由化する方針を固めた。
従来、家庭用電力は電力会社が地域ごとに電力販売を独占しているため、電力会社の選択ができなかった。
自由化されれば家庭が電力会社を選んで契約できるようになる。
ところで、高圧一括受電サービスを売り込んでる業者は、このことに頬っ被りしている。
なぜなら、高圧一括受電は家庭用電力自由化を阻害するからである。
高圧一括受電したら家庭ごとに電力会社が自由に選択できなくなる。
同時に高圧一括受電を管理組合が総会で決議することも、
組合員の電力自由化による恩恵を阻害する決議をすることになる。
管理組合の役員は、このことを十分に念頭に入れて検討する必要がある。
組合員からこのことを反論されたら役員は論破できるか？
政府の家庭用電力自由化の方針は大きいよ。
今後は各家庭が自由に電力会社を選べるようになる。
高圧一括受電で管理組合に縛られる必要性はなにもないね。
よく勘違いするけど、高圧一括受電しても各家庭の電気代は何も安くならないよ。
実際は各家庭の電気代は大幅にやすくなるけど、それを各家庭には何も還元しない。
どこに還元するのか？それは管理組合の収入として還元することだ。
それなのに組合員はなぜ賛成するのか？
管理費会計が不足するなら組合員の管理費の値上げが筋だろう。
それと同様に、もし高圧一括受電して専有部の電気代が下がったのなら、
それを組合員に還元するのが筋。何で管理組合に上納するの？
足りなければ組合員から徴収する、余ってれば組合員に還元する、これが基本だろう。
>>57さん
＞よく勘違いするけど、高圧一括受電しても各家庭の電気代は何も安くならないよ。
実際は各家庭の電気代は大幅にやすくなるけど、それを各家庭には何も還元しない。
どこに還元するのか？それは管理組合の収入として還元することだ。
例えば、高圧一括受電前は月２万だった電気代が高圧受電後１万５千円になり、５０００円安くなるけど
実際には５０００円は各家庭に還元されずに管理組合から請求は２万円のままで、安くなった５０００円は
管理組合収入になるのですか？
>>58
その通り。
試算では、従来専有部は低圧電力契約（東電契約：従量電灯Ｂ）だったのが、高圧一括受電（東電契約：高圧業務用電力）に変更することにより、本来なら専有部の電気代は66%くらいまで下がる。
例で書くと、電気代が月2万円の家庭は月13,200円くらいなる。5,000円以上は削減できる。
5千円以上の光熱費の削減は家庭の経費としてはものすごく大きい。
ところが高圧一括受電に変えても、各家庭には管理組合から月13,200円の請求ではなく従来通りの月2万円の請求が行く。
すなわち、家庭の月6.800円の削減分は管理組合に上納し、共同の利益を図るために組合員として協力することになる。
高圧一括受電とは、管理組合として共同の利益を図るために組合員に電気代削減分を上納させるシステムなのである。
組合員の個々の利益を図ることではないのである。だから特別決議が必要になるのである。
話がずれるが、高圧一括受電を導入することにより、各組合員の電気代は従前と変わらないのであるならば、上の例で行くと逆に毎月の管理費徴収額を6,800円下げれば組合員に高圧一括受電のメリットが還元される。
これは管理組合の会計にとっては収支トントンになる。すなわち高圧一括受電を導入する前後で管理費会計の剰余金は何も変化しない。
だから、管理組合として共同の利益を図ることに組合員の同意が得られない限り、高圧一括受電を導入する意義は全くない。
それよりも2014年以降の国による家庭用電力の自由化で、各家庭に電力会社選定の自由度がある方がメリットが大きい。
自由化されれば電力会社の競争により電気料金は安くなる。
異論があれば電力会社への解約届を出さなくていいよ。
>>59さん
ありがとうございました。
>だから、管理組合として共同の利益を図ることに組合員の同意が得られない限り、高圧一括受電を導入する
>意義は全くない。
組合員にとって削減金額相当額が管理費から値下げされれば同意しやすいが、賃貸の場合は家賃が下がるなら
賃貸人にもメリットがあるが、家賃が変わらなければ同意は難しいそうですね。
賃貸がなく、管理費不足のマンションなら導入しやすいでしょうね。
＞＞異論があれば電力会社への解約届を出さなくていいよ。
出さなくて良い。全員出さないと導入されないからね。一人で反対してもＯＫだ。
６２は実務をわかってないね。既存の変電設備はそのまま買取ですよ。
49さんの説明は解りやすいですね。
一括受電にすると電気料金は安くはなるが、設備投資
とランニングコストに費用がかかる。
安くなった電気料金からこれらの掛かった費用を長期間で償却してゆく
大世帯のマンションほど個人負担が少なく、有利
一括受電にかかる業者側の費用項目は
１．一時的なコスト
キュービクル代費用が数百万
配線工事変更費用（高圧、低圧配線とも変更が必要。
費用は設備条件でかわってくる。）
２．変更後の運用コスト
検針・計算・請求書の発行（各家庭分）
高圧保安管理費用と年１回の定期停電検査の実施義務
電力量計の交換費用（１０年に１回交換・計量法による規定）
業者はこれらのコストの回収を安くなった電気代からまかなっていきます。
勿論、さらに業者利益も加算されます。
この費用負担を管理組合側で持つような契約でも、これを管理組合で
電気代から償却しなくてはならない。
これらの清算が完了するまでの償却シュミレーションを詳細に
しないと、後々、問題が発生する可能性、リスクが大きくなります。
これらを考えた上での、電気料金削減です。
余談ですが、年１回の点検はマンションごとに何百世帯が一斉に停電となり
その度ごとに各家庭で不具合が発生します。タイマー設定も再設定が必要、
古い電気製品は停電が切っ掛けで故障の発生があります。
業者も存続のために必死です。素人の理事会をリスクは少なく、
メリットがあるかのような説得術はすばらしいので注意
導入後、解約する場合は、元に戻す費用も新たに発生する。
勿論、導入時の費用を完済してからです。
契約書の解約条件の確認も必要です。
参考になれば幸です
＞＞余談ですが、年１回の点検はマンションごとに何百世帯が一斉に停電となり
その度ごとに各家庭で不具合が発生します。
どこの会社の話？年１回停電するとは聞いていませんけど。
65さんへ
高圧受電の場合は必ず国へ届出をします。
申請して、承認が下りなければ設置はできても、使用は出来ません。
承認申請の際、管理組合が押印した、保安規定があります。
その保安規定を確認して下さい。
その中に、必ず、年１回の定期点検が書かれています。
契約して届出してある管理技術者が実施します。
保安規定を申請する時、管理組合が押印した保安管理契約書に管理技術者の
名前の入った書類も添付します。
契約書一式を確認して下さい。管理組合の重要書類の一つです。
いい加減な管理会社は管理組合に渡していないところもあるようです。
電気事故などが発生した場合の全責任は管理組合理事長になります。
内容の詳細は別として、書類は確認して下さい。
国が承認した承認番号もあるはずです。
自分のマンションの電力系統を理解しないとだめだろう。
買い取りなら中古だから安いはず。
そうなると削減率がもっと大きくなるはず。
もし新設と変わらない削減率なら、業者は儲けすぎだ。
ところで中古買い取りの変圧器の耐用年数は？
＞＞そうなると削減率がもっと大きくなるはず。
どこと比較してるんだい？うちは共用部の電気代が半額になると聞いてるけど。
問題があれば元の電力会社には戻せるらしい。そのときは電力会社から職人の工賃のみ請求の可能性ありだってさ。
変圧器が使えなくなって取り替えだとか言って過大な請求来た場合は、もとに戻すんだよ。
６８は
たぶちゃんではないのか
６００戸のマンションでは導入は無理だろう。一人でも反対したらダメなんだから。
７０さんの３年に１回の定期点検はあります。
原則、１年に１回以上ですが保安規定の条件付で３年に１回以上もあります。
原則の毎年点検では苦情が出るために違法ではあるが３年に１回の実施業者もいるようです。
使用する側からすると１回でも停電は少ない方が良いので、少ない事による
苦情は来ないでしょう。もし事故があった時の理事長さんは大変ですが・・・
７２さんの背景がよく解らないが、だいたいの設備の状態は想像が付きます。
電力会社が使用していた借室を管理組合に戻して貰い、そこで使用していた
設備（トランス２～３台）を買い取り、保護継電器、高圧開閉器等の保安機器の
追加工事をして、電気室として使用。キュービクル式ではないオープン変電所形式
だと思います。
１００世帯前後かな？初期投資は少ないと思います。後はランニングコスト
保安管理料と各家庭の電力量計のメータ-検針、計算、請求書発行。
検針の読み間違えやパソコンの誤入力、結構大変な作業、１件２００円として
１００件で２万円、保安管理料２万円、業者への月払い合計は６万円ぐらいか？
利益をのせて、もっと大きいかも・・・
毎月、安くなった分の料金金額から、業者支払いをして、残り分が管理組合の削減利益
７１さん
トランスの寿命はメーカーでは２０年位だが、使用方法によって異なります。
トランスには定格使用電流が決められています。定格以内で使用していれば３０年は
使用できます。定格以上の使用ですと内部の冷却オイルが酸化して、寿命は短くなります。
無理して使用する時はオイル交換をすれば寿命が延びます。
高圧一括受電サービス業者が倒産したら？
多分、債権者に差し押さえられるだろう。
そうなると管理組合で債権者から買うしかない。
もとに戻せるなんて甘い。
高圧一括受電を導入する場合、サービス業者の倒産リスクはあまり考えられてないような気がする。
以前、○央電力のホームページには倒産した場合の対応が書かれていたが、今はその記述がなくなった。
なぜだろう？
契約は10年～15年だ。先のことは分らない。
業者は高圧一括受電を導入すると「共用部の電気代が○○％削減されます！」と言ってくる。
それではと具体的に収支計算書を求めたが全く出してこない。というか出そうとしない。
ならばこちらで管理組合会計の電気代収支の形に展開した。（図参照）
これは「共用部の電気代が35%は確実に削減されます！」との業者提案を具体的に収支会計展開したものである。
333万円が導入後の削減費（導入前の35%）である。これから業者への委託費を割り出した。
その結果、委託料は何と年間2,360万円とはじき出された。これを10年もの契約期間払い続けるのである。
そしてこれを複数の業者にそれぞれ示して委託費の確認を求めたところ業者はこぞって無回答である。
なぜか？ここに彼らの「ビジネス」が隠されてるのである。
高圧一括受電導入後は、管理組合に電気代の収支会計をさせないのである。
すなわち、電気代は管理組合の収入にせず業者の収入にしてしまうのである。
だから収支会計を突きつけたとたん、業者は「こりゃあかん！」と判断して逃げ出したのである。
図を見ると共用部の電気代は何も変化してないことが分ると思う。
「共用部の電気代が削減される！」なんて「まやかし」なのである。
それから業者は「委託費」の形を採られると困るのである。
管理組合で収支会計をすると、業者に対しては必然的に委託費の支払いになってしまうのである。
これでは業者にとっては「売上」確保のメリットがなくなってしまう。
業者は管理組合の電気代をまるごと収入化（売上）するのがこのビジネスのミソなのである。
要するに収支会計はブラックボックスにして管理組合を口八丁手八丁で落とすのである。
こんなこと組合員に説明して同意を求めることなど出来ない。
>>77
債権社に動産は差し押さえられる。具体的には電気設備。
また破産した場合は破産財団に組み込まれる。
＞倒産したらどっかがかわりにやるといってた。
＞先のことがわからんのは住民も同じだ。
電力安定供給。不安定な電力供給は避けるべきだ。
言ってる意味わかりません。うちは半額になるってきいたけど。
それが大嘘なのかい？
半額になる収支計算書を出させたらいい。多分出してこない。
なぜなら78のような計算書になってしまうから。
ほとんど削減なしなのかい？
まあいいよ。どうせ共用部は全部ＬＥＤにするし。
業者の言う専有部分削減プランだと5%くらいしか削減にならない。
マンションで新築時からPPSと契約してるマンションは電力会社より5%安くなる程度。
PPSとは具体的にNTTファシリティーズが提供するエネットなんかだ。
企業としては「売上」額は重要な経営指標になる。
とくに融資する金融機関に対しては会社規模の判断材料になる。
売上が大きいということは、一時的にしろそれだけの金が会社に入ってくるということだ。
ところが管理組合はいくら収入が多くても評価にはならない。
管理組合は毎期の剰余金と累積積立金が評価基準になる。ようするに埋蔵金の額だ。
実質収入は委託料相当になるが、委託料が「売上」だと額がすくない。
だから業者は専有部分の電気料を管理組合に渡さず業者の売上に組み込むのである。
電力安定供給は言えてますね。
うちは倒産リスクの業者説明がとても組合員を説得できる内容でなかったので、
高圧一括受電の導入は見送りました。先のことは分らないではまず同意は無理。
エネットも料金体系がかわるみたいだよ。約款の変更のお知らせがくるもん。
>その結果、委託料は何と年間2,360万円とはじき出された。これを10年もの契約期間払い続けるのである。
10年で、2億円超とは凄い
NTTファシリティーズ（PPSはエネット）も今まで新築マンションしかだめだったけど、最近既設マンションもＯＫになったようだ。ただし築年数とか戸数に制限があるようだ。
結局、専有部は安くならないのか。
共用部分電気料金削減でアプローチして、専有部分についても全世帯電力会社を強制変更させて
専有部分で削減できた電気料金は個々には返金されないのですか？
微々たる額になるだけ。
意味なし。
業者のセールストークでは。
・専有部削減プランだと５％くらい
・共用部削減プランだと数十％くらい
とのこと。
現在の専有部の低圧料金体系は複雑です。
変更後の業務用料金体系はシンプルです。
基本料金と単価一律の使用量料金体系です。
変更後、専有部については現状のそのままの料金体系で計算するには困難です。
①専有部の基本料金は電力会社の４０Ａでしたらその金額をパクッテ
適用すると思います。
②使用量料金は一律単価で子メーター数値をかければ出ます。
現在の低圧使用量料金は使用すればするほど単価が上がるので、
電気使用量の多いご家庭は、変更後、単価一律には有利になると思います。
業者も専有部の扱いには相当に困難を極めていると思います。
説明しようにも個々の使用実態が解らない状態です。
７８さんの様に突っ込まれると説明できません。
それに変更の時、高圧設備に変更したり、専有部の子メーターの全交換もあり
これら業者負担もあるので、それらを考慮して単価を決めているものと思います。
その辺も明らかにする業者であれば良心的かも
儲け第一主義の業者が多いと思います。
マンションが彼らの儲けの道具にならないように気をつけて下さい
なぜ、売電業者はマンションをターゲットにするのか？
今、安い電気を買うお客は多いはず。
商業ビル、工場、病院、これらは高圧設備を既に持っているので
設備の設置、配線変更もしなくてよい
マンションより条件は良いはず。
なぜか？
民間企業のお客は価格が安い事のほか、安定供給とか、事故時の対応、
先々の保証など契約には相当な条件が付いてくるので、売電業者は
対応出来ないのではないかと思います。
一方、マンションは倒産の危険はないし、安定財源が確保されている。
契約の内容も良く理解していないと言うより解らない。
問題が起きても、軽く処理できる。
余ほどの事がない限り裁判まではいかない。
現在の料金より、多少安くすれば、納得してもらい契約できる。
その分、自社の利益を大きく設定でき、それも長期に確保できる。
何か、からくりが潜んでいるようですね。
地方自治体や大企業でも導入しているところはある。マンションに特化しているところばかりではないよ。
質問です。
高圧一括受電を導入しても、東電(乙)との高圧電気契約は管理組合(甲)です。
そうなると、東電からは管理組合に電気代の請求が行きますので、管理組合は東電に電気代を支払わなければなりません。
導入前なら、管理組合は共用部の電気代だけを東電に払い、専有部は戸別に住民が東電に払います。
ところが導入後は、導入前よりも専有部の電気が加わりますから東電との高圧電気契約の契約電力は大幅にアップして、東電から管理組合に請求される電気代も共用部+専有部×戸数分の電気代と大幅にアップします。
ということは、高圧一括受電サービス業者に専有部の検針・請求代行をしてもらっても、サービス業者が回収した専有部の電気代を管理組合に一旦いれてもらわないと管理組合は東電に請求電気代が払えません。
ということは、高圧一括受電すると管理組合の一般会計に「専有部電気料」の勘定項目をつくらないとダメということでしょうか？
お金が入ってくるのですから当然ですよね。
そういう会計をさせないのが高圧一括受電サービスだろ？
契約者と支払者は別ですよ。
なぜ、わざわざ業者を入れる？
マンションは管理員がいるのだから
検針させればよい。
管理会社と契約しているのだから、
電気代の徴収をさせればよい。
電機設備の点検は、保安協会に依頼すればよい。
水道代の差益と基本は同じなのでできなくはないと思いますが、自分たちでやると管理組合がリスクを負うから。住人への電気代取り立てがうまく行かない場合とか。
料金計算、請求、回収のシステムも入りますね。そういうのを途中からやるのは業者がいないとむりでしょ。
オール電化マンションは非対応と中央、日本電力さんが記載されていますが、対応しているところもあるんでしょうか？
オール電化マンションは、通常、ガス器具で使用する熱源を電気でカバーするため、
大量の電気を使用します。
阪神大震災後、ガスより電気の方が早く復旧するとのふれこみで、電力会社と
建築会社のコラボで薦められたものと認識しています。
建築会社も肉厚があり機密性が必要なガス配管を施設するより、軽量電線管の方が施工しやすい。
両方の利害が一致
電力会社も大量の電気使用量による売上げがあるため、
利用者にはオール電化割引を適用しています。
経産省も不公平があるために見直しを求めています。
オール電化割引でググって下さい。
http://hardware.slashdot.jp/story/12/07/06/0949252/%E9%9B%BB%E6%B0%97%...
この割引制度があるために売電業者も一括受電に変更しても採算が取れないものと思います。
それだけ厳しい環境であるといえるのでは・・・
この一括受電には問題点が山積み、この問題点を管理組合に悟られないで契約をとるのも、
この商売の条件かなｗ
固定費
①受電のための高圧設備への変更費用
②低圧子メータの交換費用（戸数分、１０年ごとに）
ランニングコスト
③電気保安管理費
④各戸の検針業務費、各戸低圧料金の計算、請求書作成業務費
⑤専有部と共用部料金の按分計算業務
上記費用と作業が明確になって、より単価が安くなり、安定供給が保証されれば、
業務用一括受電を考えますが。
発電業者の発電単価が上昇すれば、売電業者の単価も当然上昇する。
売電業者も必死です。
>101
管理会社のシステムに料金計算、料金徴収等がありますが、
管理会社は、業者に含まれませんか？
管理費と電力料金の同時引き落としならなら、
管理費の滞納が減るので、管理組合にメリットがあると思います。
電力卸業者との契約で10年とありますが、
契約後に管理組合が、
電力卸業者と契約しないで電力会社との直接契約のメリットがばれても
契約を楯に今さら駄目だよとなります。
電力卸業者の利益損失の防止に思えてなりません。
なにも電気料を業者の売上にする必要はないね。
７８って
全く理解できんけど。
１０４さんのマンションは、日本ではなく海外のマンションのよう
マンション問題の一番は管理費修繕費滞納による管理破綻。
そこに電気代まで被すとどうなるか？
電気代未納による切電を管理組合が強行し、住民が熱中症により室内で死亡。または凍死。
シャープショックで失業者が大量に発生、またまだ日本の不況は続き、ローン減税は１５年に延長するという。
中古マンション売れてません。
新築分譲も減少。この秋デベロッパー倒産の連鎖も、またあるだろうよ
７８って
なんで共用部がかわらんの？
普通は共用部の電気代を安くするために導入するんだけど。
>>110
共用部は一括受電しても従前の高圧業務用電力の契約だからかわらない。
変わるのは低圧従量電灯契約の専有部が高圧業務用電力契約に変更されることにより大幅に電気代が安くなることによる。
ただし、専有部は従前の電気代を請求されるからコスト低減メリットは何もない。
その差益を共用部のコスト低減とみなしてるだけ。
そうしないと「専有部の電気代下げろ！」とブーイングになる。
専有の各部屋に電気は管理組合でやっちゃ管理組合の自殺行為だ
労働コスト、金銭コスト、何より人道的責任を問われるトラブルに巻き込まれる。
ライフラインに立ち入るのは危険だ。
だから高圧一括受電のサービス業者がまるごとやる仕組みなんだよ。
サービス業者の契約は個人ではないから、一括契約。
契約者は、管理組合
請求は管理組合
一括契約を解約し、各地域の電力会社へ再契約した場合、電気代前より高くなる。
そのリスクも忘れないことだ
つまり１５円/kwh程度で仕入れた電気をマンション住人には
２９円１０銭/kwh（従量電灯Ｂ第３段階の場合）で売りますってことだろ。
東電と同じ価格だ。文句あるかというわけだ。
業者儲け過ぎだよ。ぼろいビジネス。けしからん。
事業者が値上げ要求したり、電気メーターや受電機器など設備費の要求をしてきて解約すると
例えば、一括電力２９円が地域電力会社再契約３５円とかになるってことでしょ？
専有部値下げプランだと５％程度の値下げにしかならないということらしいが
いかに何でも業者は利益を取りすぎだろう。
１５円で仕入れた電気なんだから
２９円が２７．５円程度にしか下がらないというのは業者儲けすぎ。
売電業者は安く仕入れた電気を如何に高く売るか、
如何に利益を上げるか
マンションの素人理事会は絶好のターゲット
住民も単価が２～３円安くなれば大歓迎
その背景にある設備投資やランニングコスト
変更後の運用リスクなどブラックボックスは
不明のまま
（業者がこれらを明確にすると管理組合からの
回答は”ノー”となる。）
収支決算書やこれらの説明がある詳細見積書を
もらい検討をしてから導入することが理事会として
は求められるのでは
我がマンションは１００世帯では対象外でしょう
業者側に全くメリットがないと言うこと。
儲からない、だませない管理組合からは即、退散でしょうｗ
上のほうに出ていた自家用電気工作物 停電検査について
＜ 高圧にて電気を受電する場合 ＞
関東地区であれば
経済産業省の管轄である、関東東北産業保安監督部へ届出をします。
届出には
・電気主任技術者の選任（ほとんどが外部委託 技術者協会や保安協会など）
・保安規定（点検内容、点検周期など）
これらの内容で認可が受けられて、初めて高圧にて受電できます。
＜点検について＞
電気主任技術者を外部委託先に依頼されている場合は
添付資料p.20参照
・月次点検（主に外観点検。停電無し）毎月1回以上
ただし、電気設備の漏電状態を監視する装置等があれば、2ヶ月に1回にすることも可能。（監督部の認可が必要）
また設備条件等により異なります。
・年次点検（停電しての検査）毎年1回以上
となっています。
＜外部委託に係る無停電年次点検について＞
添付資料p.26～29参照
（１）信頼性が高い機器であること。
（２）同等と認められる点検が１年に１回以上行われていること。
（３）長期年次点検計画を、設置者が策定していること。
これらを満たし監督部に承認が得られれば
3年に1回の停電とすることができます。
なので上の記事にもあった違法とは必ずしも言えないのです。
さて
ここで重要なのが
（１）信頼性が高い機器とは
重要な部分のみ抜粋
（４）保安上の責任分界点又はこれに近い箇所に地絡保護継電器付高圧交流負荷開閉器
又は地絡遮断器が設置されていること
（最近は、参照の文面よりさらに厳しくなっています↓ ）
地絡保護継電器付高圧交流負荷開閉器を供給用配電箱に設置するものは地絡保護継電
器付高圧交流負荷開閉器が製造された年月から１５年を経過していないこと、それ以外
のものは地絡保護継電器付高圧交流負荷開閉器が製造された年月から１０年を経過して
いないこと。
難しいので簡単に
引き込み 区分開閉器 年数
架空線 地絡保護継電器付高圧交流負荷開閉器（PAS,PGSなど） 10年超えていないこと
地中線 地絡保護継電器付高圧交流負荷開閉器（UAS,UGSなど） 15年超えていないこと
これらの保護装置が、設置年数の条件を満たさなくなると
毎年1回の停電検査となります。
再度、3年に1回周期にするには、該当高圧設備の更新が必要となります。
マンション一括を進められる業者のパンフレット等見てもここら辺のことは、一切書かれていません。
毎年停電となるリスクは他の方書かれていたように、古い電気製品が壊れるなどの問題です。
＜各住居内の電気設備について＞
マンション一括化されると、住居の点検の扱いが変わります。
一般用電気工作物 → 自家用電気工作物
となり、点検周期は上で書いたものと同じになります。
ところが最近
（高圧一括受電するマンションの住居部分の点検）
（８） 高圧一括受電するマンションの保安管理を外部委託により行う場合の住居部分（その住居
部分が電気供給事業者から直接受電するとした場合に、その電気工作物が電気事業法第５７
条に規定する調査の対象となるものに限る。）の点検は、（４）の②及び③にかかわらず、
「一般用電気工作物の定期調査の方法に関する基本的な要件及び標準的な調査項目について
」（平成15・12・19原院第12号）によることができる。
となり
4年に1回でも良いということになりました。
一般的には停電検査がある3年に1回に合わせて実施されることが多いみたいです。
参照：関東東北産業保安監督部
http://www.nisa.meti.go.jp/safety-kanto/denki/seminar/data/22fysetsume...
住民も単価が２～３円安くなれば大歓迎
上記で３円も安くなる業者はいないと思いますが？
安い場合は他でのリスク（潜在的なものも含め）
を管理組合がとるシステムがあると考えられます。
上記は、業者なしをいっていますよ
7月1日から再生エネルギー発電は突風が吹いている。
太陽光の場合は10kw未満は42円/kw固定で10年間買取、10kw以上は42円/kw固定で20年間買取だ。
だから今がチャンスだ。
マンションで太陽光やると10kw以上になるから、42円/kw固定20年間買取はおいしい。
投資しても20年以内に回収できる。
＞122
＞太陽光の場合は10kw未満は42円/kw固定で10年間買取、10kw以上は42円/kw固定で
20年間買取だ。
＞だから今がチャンスだ。
42円/kwで買ってくれるなら、すぐに設置して売電する。42円/kwhで買い戻して
３６００倍の利益だな。
わかるかな～ わからないだろうな～
お後がよろしいようで・・・ｗ
＞７８さんの所は１００戸程度（違ったらごめんね）なんだよね？
って事は専有部の一戸あたりの電気代は、年間約８０万、月額６６，０００・・・
使いすぎじゃない？ってかありえないよね？
それに共用部が高圧契約になっていると決め付けているけど
そうじゃないマンションもあるのは知ってるのかなぁ？
もう少し言うとこれって、例えばハンバーガ屋（別にどこでもいいけど）にいって
「このハンバーガーの、バンズの原価は？パティの原価は？レタスは？お前らどれだけ設けているんだ！」
って言ってるようなものだよね？
反対したい気持ちは分かるけど、最初から結論あり気で話すのはどうなんだろうね？
もちろんデメリットはあるだろうけど、もっともらしく嘘を言ったんじゃ業者と同じなんじゃない？
○○電力は電力会社でないから電気供給はできません。管理組合が電力会社との契約者になります。この場合、共同購入の形態となるので原価以上の価格で区分所有者から徴収すると、営利事業となります。たとえ上乗せ金額が管理組合に入るとしても営利事業となり税金とくに地方税の納税義務が発生します。但し、管理組合がもっぱら区分所有者に販売することは営利事業となりません。ここで○○電力が一括して居住者から集金して管理組合に電気代だけを振り込むあるいは電力会社に代理支払すると、明らかに○○電力と管理組合との共同事業となりますので管理組合に法人格が無くても納税義務が生じます。そもそも法人登記していない管理組合の場合、共同事業を行ってよいか甚だ疑問です。また、○○電力が居住者からの料金収受契約とした場合、手数料は定額でしょうから、10%安くなるとかの変動性は疑問です。
共同事業としないためには電気設備を管理組合が購入あるいはリース契約などによる占有権が必要となり、電気料金の収受代行や点検業務は定額制とすべきです。他省庁はともかく税務署は確実に強制的に管理組合の口座を凍結しますよ。
共用部分の重大変更ではないので、普通決議で十分。
経費も全然必要ないし。
電力会社が使用していたのを、代行会社に変えるだけだから。
現在は、この電力会社のキュービクルを電力会社から買い取る
ようにしようとの動きが国会でもおこってるよ。
どちらにしても、キュービクルが電力会社か代行会社かが
変わるだけだから、共用部分の重大変更ではない。
ただ、総会はそれでいいけど、いざやるとなると全員の承諾が
ないと変更できないけどね。
>128
高圧一括受電にすることは、共用部分と専用部分の両方とも
削減することができるんだよね。
勿論、共用部分だけを削減することもできるけど。
普通決議で十分。全戸同意は当然必要。
借室電気室内の機器の買い取りは、現時点ではできてないけど、
無駄を省くために、払いさげて欲しいと要求をしているところだよ。
電力会社は、当初は一括受電に抵抗を示していたが、現在は、容認する
方向性を示してきた。
検針や集金等を関連会社にやらせないくていいようになるからね。
専有部分が安くなるからいいんじゃないの。
共用部分は、今まで通り安いんだし。
電気料金の値上げ対策とし、高圧一括受電、電子ブレーカー、ＬＥＤ化、
太陽エネルギー等を考えているマンションは多いよ。
取り残されないように、動かないと総会で追求されるかもよ。
何にもしない理事会だとね。
水道だとすでにやってるから問題無い
そういうこと。
共用部分も専有部分も、値下げするのがいいよ。
公平性をどうとるかでしょうね
つかいかたがみな違うので共用安くした方が比較的公平かと
共用を安くするのは不公平。
専有安くなら、
A電気代、1万、1000円割引
B電気代、8000円、800円割引、として
専有の割引なし(共用安く)だとAさんは200円多く負担することになるでしょう。
賃借人の同意はいらないのか。
いるぜ とうぜん
高圧は、電力会社の判断だけで値上げされてしまいますよね。
高圧の値上げ幅が大きいと、低圧と逆転することにはならないのでしょうか。
電力会社への解約届けがいるのだ。
賃借人が電力会社との契約者であれば賃借人が解約届けに署名、捺印するのだ。
同意というのは電気供給契約の解約届けの提出を意味する。
>151
導入の際、初期投資をするかどうかは、管理組合の判断。
機器類を管理組合が買い取ってもいいし、代行会社が機器類を
準備してもいい。
初期投資なしでやれば、値引き額が小さくなるだけのこと。
簡単に解約したら、代行会社は投資しただけ損害を被るのは
当然だから、簡単に解約されたら困るよね。
当たり前のこと。
機器を買い取りにしますか、負担なしにしますか。
買い取りの場合は、１０％の割引となります。
負担なしの場合は５％ですといわれ、そのどちらにするかは、
管理組合の判断。
ほー
ほけきょ
そそ。
連投すまそ
解約届けの収集は、管理会社にお任せできるね
半年あれば収集できるでしょう。
管理組合は法人化されてますか。
電気を安く買って居住者に高く売ると利益が出ます。この場合、利益がたとえ管理組合に入るとしても営利行為となるので管理組合に税金が発生します。（所得税の通則）価格差で供用部の電気代を減額する状況になれば必ず税金が発生します。たいした金額ではありませんが申告しないと脱税です。管理組合が法人化されていない場合、脱税の罪は区分所有者全員となります。理事長ではありません。
電気設備から全部を業者に丸投げした場合、居住者以外の者に敷地を貸与したことになります。一度管理組合が購入した電気を外部の者に売り渡して営業する場合、たとえその売り先が居住者であっても管理組合に入る地代は利益とみなされます。（敷地内に居住者専用の機械式駐車場を設置して監理させた場合に相当する）
水道や温泉など一括購入して各戸に分配する事例は多数あります。電気だからと特別なルールはありません。
一括受電にすると供用部＋各戸の合計の基本料金がかかります。そのため供用部の電気代は基本料金の上昇分跳ね上がります。基本料金を各戸の電気代に分割するので100戸超過の規模でないと供用部の電気代は下がらないでしょう。逆に150戸以上の規模だと消費税の免税範囲を明確に超えるでしょう。消費税は利益でなく売り上げ規模で決まります。利益が少ないからといって免税とならないことをお忘れなく。
連投すみません、１つ書き忘れました。
一括受電した電力を原価で各戸に供給した場合は無税です。この場合は共用部分の電気代削減はできません。
このときの原価とは電力会社から購入した費用と設備維持費、業者手数料等です。
但し、業者へ払う手数料は管理組合からの持ち出しとなりますので従来よりも経費がかかります。
なぜなら手数料は管理組合の支出ですので、この分を居住者から電気代として集めることはできません。（手数料の消費税は各戸の電気代に算入できません。委託という消費をしたのは管理組合です。居住者ではないので電気の購入原価にはあたらない）
あくまで共益費から支出してください。特に賃借人から変額料金で集めることは無理でしょう。維持管理は区分所有者の義務ですから、その分を賃借人に負担させることはできません。（家賃は消費税がない。電気代には消費税がある。ややこしいです）
一括受電の場合は、電気代（電力会社に支払う分）とその他の費用（業者に支払う分）と分けるようにしてください。ドンブリ勘定は全て課税行為として扱われます。不良業者の中には税金の話を一切しない、税金は業者負担と説明する業者がいますが、納税義務の代行は一切出来ません。代行納税した場合はその金額が寄贈・寄付・配当などに相当します。管理組合に贈与税はありませんが収益となると法人税と法人住民税が掛かります。委託費用の消費税分を忘れる組合が多いので要注意です。
なお、電力会社から設備の払い下げを受ける場合の税務は別の話です。業界大手を含め違反事例が多いので電力会社設備を払い下げ正しい運用を行うよう指導を始めました。（新聞報道あり）
超大手は一括受電から撤退し電力供給業務を始めましたね。指導の結果でしょう。
節税策はのー
電気料金は原価で計算すれば良いのじゃよ。
管理組合の手数料負担が増えたら、管理費を数百円程値上げすればいいのじゃ。
値上げ以上に電気代が安くなるので、反対はいないのじゃー。
共用部分削減は、その時の値上げ幅を少し多くすれば良いのじゃよ。
賃借人は？間接的に賃料あっぷじゃー。もしくは、区分所有者ふたんじゃー
電気代が安いマンションとして市場価値(賃料)が増えて嬉しいのよ。
お主悪よのー。
共用部分の電気代が削減されたら、削減分で管理費を値下げするのが筋だろう。
下げないで下げたのと同じ効果を出すのが良い仕事をする管理組合なんだな。
「税金マン」さんは、税務署の方ですかそれとも税理士さんですか。
公認会計士をやっとります
話が電気ではなく水道の話なので、申し訳ないのですが回答下さい。
地域や自治体により差がありますが、水道料金の徴収方法に於いて、親メーター子メーターと言うのがあります。水道事業者（自治体等）は親メーターを検針して管理組合に請求します。管理組合は、子メーターを検針して各戸に請求します。その場合一定の差額が発生して管理組合の収益となっています。
この方法はずいぶん昔からあり、課税されているとは聞きませんが、どなたかご存じの方がいれば回答下さい。公認会計士の方ならばご存じではないでしょうか。
地方ごとの条例によって異なるけど
差益があっても課税対象の収益ではないよ
そこまで細かく考えるのなら資源ゴミの回収をしてる町内会とか考えないといけない
税金マンさんにお尋ねします。
事例１．一年間を平均して収益が残らない様に計算をして電気料金を下げました。
管理組合の収益は０円です。
事例２．居住者（１００％組合員）からは１０％下げて電気料金を徴収し、安い高圧料金を支払いました。
管理組合はある程度の収益が残りました。
事例の１と２を比較して同じ形態をとっていますが、収益の残金に差が出る結果になりました。
この場合でも収益が残れば税金の対象になるのですか。
値切って買った差額に税金がかかるように思えるのですが。
個々人が自分の支払うべき料金を安くしてその差額を自分の為に使う目的で貯金をしても
ダメなのでしょうか。管理組合はその集合体ですが、ご回答よろしくお願いいたします。
税金マンさんは、勘違いしていますね。
管理組合は、区分所有者の集まり、
だから、管理組合が電気料金の差額で余剰金がでても
その余剰金は管理費口会計に入る。
管理費口会計は、元々は区分所有者共同の財産。
言うなれば、利益に当たらない。
どう言うことか？
例えば、aさんの100戸のマンションで、管理組合が電気料金の余剰金50万あったとする。
管理組合のお金は区分所有者の共有の財産なので、
差益50万の内訳は、aさん+bさん+・・・100戸、
aさんは5千円の持分割合がある。
管理組合の余剰金は区分所有者の持分
駐車場料金と一緒
これは収益ではなく、管理費や修繕積立金に使用されるもの。
収益事業にはあたらない。
但し、外部貸出分は、収益としてあつかわれるが。
電気料金の差額が出たとしても、それは収益ではありません。
連投すみません。
勘違い部分2
>電気設備から全部を業者に丸投げした場合、居住者以外の者に敷地を貸与したことになります。一度管理組合が購入した電気を外部の者に売り渡して営業する場合、たとえその売り先が居住者であっても管理組合に入る地代は利益とみなされます。
契約上は、
一括受電契約は管理組合が電力会社とします。
管理組合は業者に対して長期の委託契約を締結します。
すなわち、業者は設備の維持と電気料金の検針と徴収を担当するので、
管理組合は業者に電気を売ることはありません。
そのため、業者は設備の償還に数年かかるので長期契約を求めます。
無理があるねえ。
設備を組合が買い取るかどうかの問題だけなんだよ。
その敷地を使わなかったら高圧一括受電はできないんだよ。
設備は、貸室電気室にキューピクルを設置するので電力会社も一括受電業者も通常は無料です。
>通常は無料です
慣習で無料であって、賃料を請求できる。
やってみてはどうか？借室電気室、大型マンションではかなりの床面積になる。
電力会社から賃料をとるといったら、撤退するよ。
そうしたら、電気がこなくなり、マンションは真っ暗だよ。
法律で電気の供給は拒めない。
生協が売電始めるね。
生協利用者は多いから電気も生協で調達だ。
これまで、電気室は無料で電力会社が利用していました。
入居時の重要事項説明書に無料貸借の項目が記載されている。
重要事項の内容については、契約時に承認しているので今更有料にはできない。
裁判でも管理組合が敗訴している。
また、１８２さんが言うとおり、電気は事業法により供給を拒むことはできない。
発送電分離の法律改正時に借質の有料化を求める方向で進めるしかない。
税金マンさんは、１６５で
「電気代を減額する状況になれば必ず税金が発生します。」
と述べていましたが、その後、回答がありません。
税金マンさんの回答を待っています。
税金マンさんからの回答ありませんねー。
あのときの回答（課税対象）は、ハズレですか。
書き方が足りなくて誤解されたようですね。長文ですがお許しください。
そもそも課税されるかされないかは管理組合が行う行為が収益事業に該当するか否かで決まります。差額が発生してもそれが収益事業でなければ課税されません。収益事業かどうかは個別判断となりますが、基本的に非課税または無課税とあらかじめ指定されていないものはとりあえず課税対象とします。収益が管理組合の会計に組み入れられるかは関係ありません。共益費として各戸から徴収する金額は非課税ですが、それは管理組合が支払うべき費用を管理組合の構成員である区分所有者が合理的な方法で分担してからです。合理的とみなされない場合は課税対象です。管理組合の共益費に組み入れるから管理費とおなじと考えるのは誤りです。正しくありません。
非課税の例として、電気ガス水道を一括購入して（表現が正しくありませんが意味合いとしてとらえてください）各戸の使用量を個別に計らないで分担する場合（たとえば定額制として徴収する場合）は非課税とされています。別表を検索してみてください。共用部分の運用で生じる電気代を全員が均等にあるいは合理的な分担で（たとえば占有面積に応じて）負担するなら収益事業ではありませんので、たとえ利益があっても非課税です。しかしながら居室部分の使用電力に応じて共用部分の電気代を負担するのは合理的といえません。使用量に応じて変電設備の費用を分担することは合理的といえるでしょうが、共用部分の電気使用が居室の電気使用量に比例するとはいえないからです。つまり一括受電しても共用部分の電気代に変化がないなら、居室部分の電気代を原価より著しく高額にしない限り課税対象とはなりません。ただし、この場合は消費税の扱いに注意してください。収益断代ではなくなりますので消費税も居住者から徴収できないからです。
水道使用量も同じです。居室の使用量に応じて設備費用を分担するのは合理的と言えますが共用部分の使用量を比例させるのは合理的と言い切れません。しかしながら一般に共用部分の使用量は居室使用料の合計より十分少ないため無視されます。無視されるのと非課税なのとは異なります。大浴場付きのリゾートマンションなどは、居室の使用量より大浴場の使用量が大きいので大浴場の水道代を区分所有権で均等割りする必要があります。ただしリゾートマンションは居室の空室日数が多いので在室日数に応じて分担させる場合もあります。このほうが使用実績として合理的と判断されるからです。
以上、あくまでも管理組合が行った行為が収益事業に該当するかどうか、がキーポイントです。非課税とするかどうか、あらかじめ別表に記載されていない場合は個別に判断されることになります。電気の場合、管理組合が自主的に運営することはまれでしょうから第３者に委託することになります。委託費用が持ち出しなら非課税とされますが、それでは損失になるので実施しないでしょう。また管理組合が受け取るべき金額（居住者が支払う電気代の総額）が消費税の課税免除を超える場合はその費用に応じて収益事業とみなします。（さもないと消費税がういてしまうから）
追記：
本件は既存分譲マンションを前提に記載しています。１戸でも賃貸が含まれると扱いは異なります。新築分譲マンションの場合、居室の電気配線を共用部分として販売した場合も扱いが異なります。この場合いは共用部分の使用料を徴収したにすぎないので駐車場の扱いと同じになります。また、分譲マンションを賃貸に出した場合も解釈が異なります。共用部分の使用料のうち設備運用費等は管理費から支出すべき費用なのでたとえ賃借人が分担したとしても家賃の一部となり非課税ですが、賃借人がその使用量に応じた使用料を支払う場合はそれが賃借の条件に含まれていても課税対象となります。この場合の納税義務者は賃貸人です。
管理組合が自分で実施すれば問題ない。
設備取得から丸投げすると収益事業だよ。
ジュースの自動販売機と同じ。
コインロッカーはロッカーそのものが業者持ちでも無課税のはず。
収益事業にはならないよ。
管理組合は区分所有者の集まり、
すなわち、自分自身に販売している。
どういうことか？
一括受電契約は電気の共同購入です。
共同購入した電気を自分たちで決めたルールで分配して
余ったお金を電気設備の改修費として、共同の財産として積み立てる。
通常の配電では、まず収益事業には該当しない。
税金マンは、課税について詳しいですが区分所有については間違った解釈をしています。
一括受電契約についても知識不足です。
もう少し詳しく解説します。
大きく分けて一括受電は2種の契約方法があります。
1・管理組合が電力会社と一括受電契約する方法、電気料金の検診や設備点検などを受電業者に委託する。
2・受電業者が電力会社と一括受電契約して、区分所有者に販売する方法
1・は、上記に該当する。
電力の共同購入に該当する。
2・は、住民、管理組合の電気料金契約が受電業者に変わったということ。
共益費の電気料金が下がっても、これは、購入先の電気料金が安いからという理由なので、たんなる費用削減にあたる。
税金マンさん、パパさん元理事さん、
ご回答。有り難うございます。
区分所有法から考えると、パパさんが述べている方が妥当だと思われます。
税金マンさんは、１９０の考え方についてどうお考えですか。
ご面倒ですが、再度お答えを御願いいたします。
ところで、税金マンさん、
文中の、「収益断代ではなくなりますので」とは、何の事ですか。
何れにしても、一度税務署に問い合わせをしてみてからの事になりそうです。
管理組合が金銭を徴収しても課税されないのは、「管理組合が支払うべき費用を合理的な方法で区分所有者に分担させているから」です。従って金品の移動が移動があっても消費したのは管理組合であるので消費税は管理組合が負担します。区分所有者から集める金銭に消費税は課税されません。一方、占有区分で消費する電気は管理組合が負担すべき費用ではありません。共益費ではありませんから、管理組合から居住者に電気を販売したことになります。これは管理組合が行う物品販売業に該当します。管理組合の名の下に共同購入すれば全て課税されないわけではありません。なぜなら管理組合という名の生活協同組合を作りその団体に利益を無税でプールすることが可能になってしまうからです。
特定の方の発言に言及することは本意ではありませんが、管理組合の経理を誤っている方がいらっしゃるようです。管理組合は法的には社団法人として扱われます。（人格なき社団）居住者は（賃貸でなければ）管理組合の構成員ですが法人である社団ではありませんので同一人格として扱うことは出来ません。自分が自身に販売しているわけではありません。多少のことは黙っていれば判らないだろうと安易に考えないでください。
共同購入した電力を購入した原価で供給する場合は収益がありませんので課税されません。先に書き込まれた方はこの状態を示していると思われます。単なる共同購入であり、差額を「目的」としなければ結果的に差額が生じても課税しませんが、差額が生じるような料金体系であれば差額を目的に行う行為となります。（その料金体系を作る根拠として差額を目的とすることが明白であるため）
最初に書き込んだとおり、差額が発生する（正しくは差額が発生するような料金体系を設定すること）と差額を目的とする行為となりますので課税されます。これはQ&Aとして事例を示しています。管理組合が飲食を提供し（仕出し弁当を300円で買う）その原価以上で（1000円で）居住者に販売した場合、その差額がたとえ共益費に組み込まれるとしても収益事業とみなします。供用部屋の利用料などは居住者が負担してもその設備を維持する費用は管理組合が負担すべき費用なので課税されませんが、物品の販売や飲食の提供（食材の配布を含む）は居住者が負担すべき費用なので取得費用との差額は収益となります。
次に間違えやすいのは、管理組合が収益事業を第三者に委託した場合の扱いです。法人税の取り扱いを決めた内部規定である基本通達があります。少々用語が難しいかもしれませんが意訳してみました。
公益法人等(人格のない社団等を含む、管理組合が相当します）が令第5条第1項各号（課税すべき収益事業を羅列したものです）に掲げる事業のいずれかに該当する事業を行う場合には、たとえその行う事業が当該公益法人等の本来の目的たる事業であるときであっても、当該事業から生ずる所得については法人税が課されることに留意する。
公益法人等の行う事業につき公益法人等が収益事業に該当する事業に係る業務の全部又は一部を委託契約に基づいて他の者に行わせている場合、その公益法人等が自ら収益事業を行っているものとして取り扱うことになるのであるから留意する。
一括受電業者が電気代を徴収し管理組合に利益がないように分配したとしても、業者に利益が生じていればその行為は管理組合が行った収益事業とみなします。税額は管理組合が納付してください。利益が委託事業者に在していても納税義務者は管理組合となります。消費税を含み委託された業者が代理納税することは絶対に認められません。
連投すみません。
特定の案件に関わるのは問題になりますが、１つだけ。
No.192の方、問い合わせるポイントは、
管理組合が電力会社から電気を購入し居住者に供給するとき、第3者を介して取得費用を超える金額を徴収し、差額を共用部分の電気代として管理費に組み入れたい。この行為が物品販売業に該当しないか確認したいとおっしゃってください。
事前にわかれば電力会社の電気代と占有区分の電気代算出方法もあわせて告げてください。使用電力量に応じて単価が変動するのか、単価が一定なのか、で解釈が異なる場合があります。
次に、マンション規模と予想販売金額（たぶん業者から１戸あたりの電気代の例が示されていると思います）をお話ください。年間金額を算出し、消費税が免除されるか、免除されない場合の納税義務者は誰になるのか尋ねてください。
大まかのお答えはできますが、個別案件は明確な契約内容や予想収益（収益事業でなくても）をできれば当事者が提出をお願いします。本件はまだ事例がすくないレアケースですので、担当者により回答が多少違う場合があります。あくまでも予想として回答されます。確定させたい場合は文書による事前照会願いを提出してください。約2ヶ月で取り扱いが確定します。電話の場合は固定電話よりお願いします。途中でプッシュボタンによる選択があります。
なるほど、よくわかりました。
管理組合が課税されるのは、修繕積立金が不足しているなどの理由で
むやみに居住者の電気料金を高くした場合ですね。
ところで、
最後のくだり、
>一括受電業者が電気代を徴収し管理組合に利益が無いように分配したとしても〜
業者の利益とは、何でしょうか？
受電業者は、電気の差額で儲ける？正確には違います。
受電業者は管理組合からの委託費で利益を出します。(電力一括契約を管理組合と電力会社が締結した場合)
委託費とは、検針、料金計算、設備点検、料金徴収です。
業者は電気料金の差額を利益としていません。
契約上は業務委託契約で管理費から受電業者に支払います。
すなわち、受電業者は住民の徴収した電気料金の全額を管理組合に入金する。
税金マンの指摘する収益が出ない料金体系にすると
管理組合の費用負担が増えるようですが、共用部分の電気料金も削減されるので、
この削減額相当が受電業者の委託費にあたるので実質の費用負担が少ない。
一つ疑問なのだが、受電業者への委託費も原価に加えて良いものでしょうか？
一括受電として料金収受代行を委託する場合、占有区域の電気代が著しく高額でないとすれば下記が考えられます。
電気：電力会社→管理組合→居住者
料金：居住者→収受代行業者（一括受電会社）→管理組合または電力会社
供用部の電気代全額を居住者の電気代でまかなう場合、電力会社への支払を業者が代行することができます。供用部の電気代全額をまかなえない場合、業者から管理組合に相当額を譲渡し管理組合が電力会社に支払う方法と、管理組合から業者に不足分を譲渡して業者が電力会社に支払う２つが考えられます。いずれの場合でも、供用部の電気代を超える収益が無ければ、管理組合の口座には剰余金がありません。外形上は収益がないように見えます。この場合は業者に収益がプールされている（利益が在している）とみなします。業者にあるべき金額から算出した金額を管理組合が納税してください。実際には業者にあるべき金額から業者が得るべき金額を「勝手に想定して」除します。差額（があるとして）その一定割合を業者費用とします。徴税は単年度会計の実現主義ですから売り上げがあっても管理組合に入金がなければ課税しないのが原則です。この原則に従わない例外として基本通達を示しています。
脱法行為の誘発となる可能性があるのであまり書きたくないのですが、宗教法人等で行われる方法です。非課税団体である宗教法人が収益事業を行いその一部または全部を第三者の業者に委託して外形上の剰余金を０にします。業者から宗教法人に寄付・喜捨・使用料（地代）・祝詞代・その他の項目で金員を譲渡すると、宗教行為は非課税なのでその宗教法人は非課税で収益を入手できます。これを防ぐために非収益団体（法令用語では公益法人等（人格なき社団を含む）＝管理組合と考えてください）が関与する収益事業は、利益が実現していなくても（費用相殺や委託費用の先取り等で収益が入金されなくても）その事業から想定される収益に課税します。一括受電業者から管理組合に地代（借室費用など）や協力費、配当、広報費用、その他の項目で金員を譲渡する場合も注意が必要です。故意に収益を隠したとみなされないよう注意してください。
収益事業は利益（剰余金）が無ければ法人税を課税されませんが、非課税団体が行う収益事業の場合、収益（利益）が無くても地方税が課税されることがあります。地方税は外形課税だからです。年度の収益への課税原則を主張したのが東京都の銀行税です。累積損失との通算は国税として有効ですが、地方税は独自に課すことが可能です。各自治体とも財政事情が悪いので特に非課税団体が行う収益事業は厳しく査定するようです。それでも判例が出ていますから外形課税が著しく高額となることは無いでしょう。
これは私的な想像ですが占有区分の電気代が関電と同様に3段階である場合、最低単価と最高単価の差額が収益とみなされると思います。基本的に原価以下で販売することは無いだろうし、使用量が増えたからといって高圧電力の従量料金単価は変動しない。設備を変更したり契約電力量（基本料金）が改訂された場合は固定費（占有区分の基本料金）を増大すべきである。つまり従量料金単価が上昇した部分は収益である、とみなすと思います。あくまで私見です。担当官によって変動すると思います。
税金マンのような契約をすると、課税されるので気をつけましょう。
しかし、現状は課税されることは、まずありえませんよ。
なぜなら、課税されない契約方法、料金体系をしています。
課税される事例を要約すると、
管理組合が高圧受電一括契約を電力会社と締結し、
尚且つ、居住者へは電気料金を高く設定し管理組合が利益を得た場合のみに課税される。
これを避ければ良い。
具体的な事例として、管理組合の電気料金の削減を大きくしたい場合
>191、の2番の方法
受電業者が電力会社と高圧電力一括契約をして、受電業者が各居住者と管理組合と個別に電力配電契約をすればよい。
電力会社→管理組合が一括契約→居住者、管理組合(受電業者は電力料金の検針などの業務委託)ではなく、
電力会社→受電業者が一括契約→居住者、管理組合にすれば良い。
実際に受電業者も提案してきます。
受電業者が居住者に配電する電力料金は小口なので、現状と変わらない料金
受電業者が管理組合に配電する電力料金は大口なので低価格
すなわち、管理組合にとって単純に、電力の購入先を変更するだけで、安い電力を購入でき支出を削減できる。
脱税？そうではありません。
現在は電力自由化で既存の電力会社以外の新電力会社（PPS）と呼ばれる特定規模電気事業者 から電気を買う事が出来ますので、電気の購入をどこにするかは自由です。
あと、税金マンの勘違いを記載します。
>電気：電力会社→管理組合→居住者
>料金：居住者→収受代行業者（一括受電会社）→管理組合または電力会社 の契約では、
料金の請求書は電力会社から管理組合にいきます。請求内訳はマンションで使用されるすべての電力料金です。
ですので、共用部分、住居などの区別はありません。
>これは私的な想像ですが占有区分の電気代が関電と同様に3段階である場合、最低単価と最高単価の差額が収益とみなされると思います。
高圧受電一括契約なので、電気料金は1段階しかありません。
10%安くなるというセールストークは10%の値引きがあるという意味ではありません。
3段階の電気料金が1段階の電気料金に契約が変わった。結果的にたまたま10%安くなった。と言う意味です。
Aスーパーで1個100円で売っているリンゴをBスーパーで90円で買えた。
Bスーパーではもともと90円でリンゴが売っているので値引きではない。結果的に10円安くなった。
税金マンの税金の知識には感服します。
これで収益というなら管理費修繕積立金が全て収益になってしまうは
だんだん高度な内容となっています。
質問の仕方についてのアドバイス有り難うございます。
ところで、税金マンさんに再度ご質問です。
通常は、専有部分と共用部分の電気料金を低圧料金１００％（電力会社請求）で支払います。
一つの例です。
管理組合が事業者に代わって設備投資を行い高圧で一括受電をするとした場合。
高圧ですから、安い電気料金に変わります。
専有部分の電気料金を１０％割引して各世帯（全員組合員）から徴収します。
別途、設備投資した金額を１５年間で減価償却をします。
居住者から集めた電気料金＋減価償却費（計算上の）を高圧の電気料金から差し引くと差額が出ます。
差額は、プラスの場合だけでなく、マイナスの場合もあります。
その差額分を共用部分の電気料金として支払った場合、収支差額は０円です。
そうなると、課税対象にはならないのでしょうか。
管理組合が非課税なのは収益事業を行わないからです。区分所有される対象を維持するための費用を区分所有者に合理的に分担させるので課税年度内に支出しなくても剰余金となりません。自分自身の費用を分担したからです。
また収益全てが課税されるわけではありません。細かい規程・例外があるので単一に書けませんが、例えば一括受電業者の損益計算書を見てください。業者を選ぶときに目にしていると思います。株式会社の場合は株式の上場と関係なく公開していますのでもらえるはずです。逆に提出を渋るようなら決算や企業存続に疑いが残る可能性があります。株式会社以外の形態や個人事業の場合は収支明細をお願いすると良いでしょう。
所管が違いますが一般会計論のイメージとして書きます。（イメージなので正確ではありません）取得費用は電力会社からの高圧電気購入費用です。これに加工に要する費用として、作業労務費、装置費用（設備を取得した場合は減価償却費、リースの場合はリース費用）、法定費用（公課費用など）を加えた額が原価です。販売した金額との差が営業利益です。営業利益から販売に要した費用（たとえば料金収受代行の費用や宣伝費用：入居者に対する説明会の費用など）を販売管理費として除すると経常利益となります。業者の場合はそこに営業外の収支を特別利益・特別損益として合算し、特殊要因（少数支配者や関連会社費用など）を加えが最終損益となります。管理組合の場合は非課税団体なので特別損失等はありません。（その収益事業だけを抜き出す）つまり経常利益に課税します。営業利益が0円の場合、収受代行費用を販売費として除するので必ず赤字となります。赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。つまり営業利益として益金がなければおかしいのです。この時点で管理組合が収益事業を行っていることになります。経常利益が0円であれば課税されません。正しく経理されていれば収益０でも差し支えありませんが、記帳されていない場合、規模から見てありえない費用計上などは業者に収益がプールされていると判断する場合があります。正しく経理されていれば問題ありません。
一方消費税は収益と無関係です。居住者に供給した電気代の総額が年間1000万円を超過した場合、翌々年から消費税を納付してください。料金設定が1段階であれば販売総額から消費税額を算出し電力会社に支払う消費税額と業者に支払う消費税額との差をドンブリ勘定しても良いでしょう。居住者の料金が複数段階の場合は居住者ごとに消費税額を算出し合算する必要があります。（販売電力量kWから消費税が推定できないため）管理組合の理事の方が全住戸の使用電力量を把握してしまいますので別の意味で注意してください。居住者が支払う電気代の単価が1種類なら簡便だと思います。
なお、新電力による個別販売の場合は別です。新電力が高圧電気をマンションの借室で加工して各戸に供給する業務なので管理組合は電気を販売しません。一括受電ではなく家庭用電気の販売となるので管理組合に占有区分の電気代を間接的に支払う債務がないため、税務が発生しないからです。みなさまの仰るとおりです。
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
