いいもの見〜つけたっ♪ ぷっ！

「ガイヤの夜明け」　
２００８年６月１７日２２：００〜 ＯＡ　テレビ東京

「マンション激変〜始まった値引き合戦の裏側〜」

ここ数年続いてきたマンションブーム。
ところが、去年の後半から突如風向きが変わってしまった。
半年前までにぎわっていたモデルルームは今、閑古鳥が鳴き、
マンション販売の現場では、値下げ合戦が繰り広げられている。
それでもマンションの売れ残りが積みあがり、デベロッパーの倒産も始まった。
買いたい人にとってはチャンスなのか、それともまだまだマンション価格は下がるのか…？

一方、最近は「買わずに賃貸」という人向けの好物件が増えてきたが、
そうした物件の背後にいるのが、ファンドだ。不動産を証券化して投資資金を集めて、
賃貸マンションを開発してきた。しかし、ここにも冷たい風が吹き始めた。
激変するマンション・・・はたして何が起きているのか、今後のマンションの行方を追った。

「売れなければ倒産 売れても赤字」販売大不況！
マンション販売が不振に陥った背景には、土地の価格の上昇と建築資材の高騰で
マンション価格自体が上昇したこと、それに建築基準法が改正され
建築許可がなかなか下りなくなってコストが上昇したこと、
さらにサブプライムローン問題による影響がある。
去年秋以降、金融機関がデベロッパーに対し
融資を厳しくし始めたため資金繰りに苦しむところが急増。
さらにマンションを買おうとする客のローン審査にたいしても
金融機関は厳しく態度を変えた。
マンションを買える客が減り、金融機関からも資金調達出来ない中小デベロッパー。
「売らなきゃ潰れる」と始まったのは原価割れの値下げ。
それでも売れ残りを抱えてしまったデベロッパーが次々と倒産、まさに体力勝負の様相を呈している。
この厳しい状況に必死に耐えているのが、
首都圏郊外にファミリータイプのマンションを展開する中堅デベロッパーのアンビシャス。
人生をマンション開発に捧げて来た社長の安倍徹夫さん(63歳)も
「まさか建築資材までもが投資の対象となって値段が上がるとは思いもよらなかった」
と今の現状に驚いている。
人気の京王線で徒歩１分の駅近マンションの分譲を始めたが、これが大苦戦。
雨の日もずぶ濡れになりながら外回りを続ける営業マンたち。
果たしてマンションは売れるのかー。

“個性派”賃貸マンションを仕掛けるファンド
東京都心の高層タワーマンションに暮らす人。
「いくらで買ったんですか？」
「いやいや賃貸です。眺めにあきたら引っ越せばいいし…」。
最近増えているのが、
「資産としてマンションを考えるのではなく、ライフスタイルに合せて賃貸で住み替える」
という新しい“賃貸族”だ。
こういう賃貸族が求めているのは、相場より高くても付加価値のついた個性派マンション。
ガレージ付き、保育園付き、フィットネスジム付きといった特徴ある物件が今 増えて来ている。
「人生のそれぞれの時点で選択出来るのが賃貸の良さ」
と客が語れば
「普通の賃貸物件と違いを出すことで、資産価値も高められる」
とオーナーも考える。
そんな今、日本橋・吉祥寺など都内のあちこちで賃貸マンションを建てるデベロッパーがトーセイだ。
賃貸マンションなのに屋上庭園があり 入居者には「くつろげる」と大好評。
付加価値マンションで客を集める賃貸マンションだ
。そして満室になると…なんとファンドに転売される。
社長の山口さん、もとは分譲マンションを手がけていたが、
「不動産が金融商品になる」
と５年程前からビジネスモデルを転換、
「世界の投資家が日本は狙い目とやって来る」
と世界マネーを相手に商売だ。
しかし、絶好調だった不動産ファンドというビジネスモデルも、
アメリカのサブプライムローン問題の影響で外資の撤退が起きている。
マンション投資で失敗した投資家も出始めた。