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管理費削減中
[更新日時] 2017-10-18 21:19:34
エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、
こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。
「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで
見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。
この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。
他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、
そういう意見も書き込んでください。
[スレ作成日時]2011-12-24 09:18:02
物件概要 |
所在地 |
東京都千代田区 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について
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61
管理費削減中
>56さん(37さん)
機械式駐車場って、法定点検もなかったはずですよね。
彼らが持ってる資格ってなんですか?
素人のアルバイトを募集してるのをネットで見かけますよ。
二人で3時間で27万円払うなんてバカなことは私はしたく
ありません。弁護士にもこんな金額は払いません。
タワーパーキングを持っているマンションにお住まいの方は
自分のマンションのパレット数と点検回数と保守点検費の月額
を書いてもらえるとありがたいです。
とりあえず相場を把握したいです。
パレット当たり1千円の管理会社へのバックマージンは普通なのですか?
私としてはこれだけでも止めさせたいですね。
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62
56
61さん
まず法定点検があったかどうかは覚えていませんが、確かなかったような。。。
どんな資格なのかわかんないですけど、私が聞いてたのはメーカーの講習会に参加してるって聞いたことがあります。
素人を動員するのは、例えば補助員みたいなもんでしょうか。
車を運転するだけとか、復旧だけさせるだけとかそんなもんかな?
パレット1,000円のバックマージンは、わかりやすく書いただけですが、3,000円なら1,000円くらいは抜くでしょうね。
バックマージン制度はなくならないでしょうねー
紹介料というか、管理会社が仕事を取ってきてくれたってケースがほとんどなので。
たとえ、管理組合が直契約しても、おそらくいくらかバックマージンが発生してるはずです。
ここは、第三者が入り込めるところではないので仕方ないでしょう。
原価を聞いたところであまり意味がないかもですね。
後、タワーパーキングとかEVって遠隔監視装置がついてるんで、点検回数が年4回でも遠隔監視で365日みてるんで、毎月費用が発生しますって言われると思います。
金額交渉する時に、数字の根拠を聞いたらどうでしょうか?
なぜ3時間で2人で27万円なんですか??って
まぁ駐車場のメンテってすごく厄介です。
他のメーカーのできないですからね。
メーカーからしたら、デベロッパーに死ぬほど叩かれて設置してるんで、メンテ費で取り返さないといけませんから必死ですよ(笑)
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63
匿名さん
なんで毎月なんですかね。普通は3ヶ月1回ですよ。でも、毎月を3ヶ月1回に変更するには総会決議が必要で
面倒ですよ。「安全性が・・」、とか「人命が・・・」とか業者に言われたらびびって理事会とおらないよ。
3ヶ月1回にして、前の点検から1ヵ月半後に事故が起きた場合、あんたのせいだ!っていわれかねん。恐ろしい話。
なので、うまく交渉して管理会社から提案させるようにしないと。
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64
入居済み住民さん
法定点検はありません 維持補修点検です 組合との契約でどのようにも設定できます
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65
56
63さん
そういう時は、データで言うしかないですね。
メーカーに出せ言うたら良いですよ。
何物件あって、何物件が毎月点検、何物件が3ヶ月に1回とか
事故はどういうことで起こるのかとか
全部データにしましょう(笑)
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66
匿名さん
えっとね。細かい話ですけど、
たとえば1回の点検で1パレット3000円だとするでしょ。
1500円は緊急対応の費用。1500円は点検代っていうと思う。
90台を毎月点検してたら27万でしょうけど半分が点検代、半分が緊急対応費用。
月に何回トラブっても出動だけでは追加費用はないです。部品交換があれば実費。
うちは点検3ヶ月1回だけどね。業者に聞いたら考え方はそんな感じっていってた。
なので交渉するなら、駐車場の空きがあればそのぶん、緊急対応はありえないのだから値引きしろ、とはいえるよね。
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67
管理費削減中
エレベーターの遠隔監視装置はメーカー系の独立系対策だと聞きました。
しかも、ほとんど故障予防の機能はなくて、故障の通報が行くだけだと。
それにも関わらず、点検回数を減らして利益を増やしていると。
機械式駐車場の遠隔監視装置も詳しく説明を聞く必要がありそうです。
緊急出動は2年間に2度しかありませんから、緊急出動の度に清算した
方がよいのかも知れません。緊急出動の費用と点検の費用の内訳は明らかに
してもらおうと思います。
65さんの言うとおり、点検頻度と故障の関連性に関してはメーカー自身に
数値で説明を求めようと思います。
おかげで、相見積がなくても少しは交渉できる余地があるかなと思えてき
ました。もちろん、相見積がある方が心強いですが。
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68
匿名さん
立体駐車場でも、一つのパレットがスライドするタイプとメリーゴーランドのように全体が動くタイプで法定点検の有無は違ったような。。。
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69
匿名さん
>>エレベーターの遠隔監視装置はメーカー系の独立系対策だと聞きました。
えっとね。
20年前のマンションだと月2回点検してます。
10年くらい前だと月1回。
数年前から3ヶ月に1回が普通になり、最新型は4ヶ月に1回のものもあるらしい。
3ヶ月1回のエレベータっていうのは24時間オンライン接続の機械がついている。
目視点検が3ヶ月1回ってことで
毎月1回夜中に遠隔操作で動かして点検してるよ。
故障の通報が行くだけではないですね。
目視点検っていうのは実はあまりあてにならなくて平成17年に森ビルかどっかて
ロープ破断事故がありました。さびの見落とし。
なので、遠隔操作のほうが信用できる面もあるんです。
六本木ヒルズ「森タワー」(東京都港区)のエレベーターのワイヤロープが破断し、火事が起きた問題で、事故機を管理する「日本オーチス・エレベータ」(中央区)が、2005年1月にロープの赤さびなどを確認しながら、1年10か月も清掃を行わず、放置していたことが1日、同社の社内調査でわかった。
また、定期点検ではロープの太さを調べただけで、ロープの状況を「良好」と偽っていた
http://www.geocities.jp/tshny046/erebeita.html
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70
匿名さん
管理費削減中さん、エレベータと機械式駐車場は無理しないほうがいいよ。他の区分所有者は値下げに成功したところで感謝なんかしませんから。蛍光灯をLEDにするとかでがんばったほうが無難。
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71
管理費削減中
ロープのさびの検出器や腐食の進み具合の検出器が監視装置に付いているのですか?
それなら監視装置を少しは信じてもいいですけど。
少なくとも、私はそんな話は聞いたことがありません。
森ビルの話は単に点検作業員の怠慢ですよね。
これが監視装置があれば防げたのでしょうか?
頻繁に目視点検して、まじめに整備してもらった方が安全だと思います。
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72
管理費削減中
>70
もちろん、他の費用削減もやってますよ。LED電球の話は管理会社に指示してます。
エレベータと機械式駐車場をメインターゲットにしているのは、
管理費に占める割合が大きく、バックマージンも大きそうだからです。
ここを大幅に削減しなければ、修繕積立金へ回す資金が生まれません。
他の住民から感謝されたくてやっているわけではなく、
私が安心して将来も住んでいられるためにやってます。
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73
匿名さん
最近はセンサーがたくさんついてるんですよ。制御してるコンピュータの中身はブラックボックスで、
独立系には理解できないです。目視して注油する点検でよければ安い独立系、最新鋭エレベータの性能を生かしたければメーカー保守です。
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74
匿名さん
良かれと思ってやっても住めなくなった理事長がたくさんいるようで、マンカン士入れて、そいつの発案でやった形にするほうがベターです。
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75
匿名さん
ちなみに独立系のほうが点検のときはキビキビ動いてて、頑張ってる!って印象を持つ人が多いみたい。よくわかんないでやってるのが現実なんだけど。
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76
管理費削減中
>73
もちろん、エレベータのメーカー系メンテナンス会社にどんなセンサーが付いていて、
何を監視しているのか説明を求めます。その上で、独立系と比較しますので、
ご心配なく。ロープの腐食センサーはまずないと思いますけどね。
監視装置からの通信プロトコルを明らかにせよと所有者である管理組合が要求
する権利はないのですかね。国交省あたりに聞いてみたいと思います。
>74
いいアドバイスをありがとうございます。
でも今はマンカン師より、タワーパーキングのメンテ会社が知りたいです。
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77
匿名さん
>>何を監視しているのか説明を求めます。その上で、独立系と比較しますので、
ロープ切れても落下はしないよw割り切ればいいことです。ホテルなんかは独立系ばっかりですから。
>>監視装置からの通信プロトコルを明らかにせよと
ぜひ聞いてみてください。ただし、国土交通省なのかな。特定行政庁かも?ひょっとしたら公正取引委員会?
昔、カルテルやっていて独立系に部品を売らなかったんだよね。いまでも、納期を遅らせる嫌がらせはあるみたい。
なので、故障したら長期間エレベータが止まるとかありえますね。
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78
56
72さん
私も以前、遠隔監視になったんだったら、人件費が削減されてるはずだからもっと安くなるだろうってメーカーに聞いたことがあります。
まぁそのおかげで、独立系の金額並みに下がってきたんですけどね。
後、個人でやるのには限界があるかもです。
管理会社がこのような動きをとった場合、他にも物件があるので、値下げを渋れば全部の物件を解約される恐れがあるのに対し、管理組合が交渉しても最悪1件解約になるだけだからです。
なので、一方的に言うのではなく両者の落としどころを探すような感じがいいかもです。
それか管理会社を巻き込むかですね。
管理会社は利益額が確保できれば、金額が下がろうと問題ないはずです。
管理委託費削減を狙うのであれば、
管理会社がやっている
運営業務と出納業務
あと管理員業務も下げ幅が大きいと思います。
運営業務と出納業務は戸数×2,000円とかで算出しているはずなので、そこをもっと突っ込んだほうがいいかもですね。
理事会1回あたりいくらなのか?
緊急対応1回いくらなのか?
その算出根拠を詳しく聞いたら面白いかもです。
まぁ根拠などなく、1,700円とかかけてるだけなんですけどね。
100戸のマンションと200戸のマンションで手間が倍かかるかといえばかかりません。
もしかしたら50戸の面倒な住民がいるマンションのほうが手間かかるかもしれないですね。
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79
匿名さん
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80
入居済み住民さん
運営業務と出納業務
あと管理員業務も下げ幅が大きいと思います。
常駐の管理員へ組合から月/30万円の支出であれば 管理員へは15万円の支給と管理会社のリベート10万円が相場
管理会社のリベート10万円を削減するには
①組合が直接雇用する
②人材派遣会社と組合が契約する
月/10万円 年/120万円 10年で1200万円となり 例えばエレベーター交換が30年周期だとすると3600万円も余剰がでて現在の相場1機700万円として5機分となる