機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

160
自主管理が究極なんですけど、入居済み住民さんの他にも同じような活動ができる方がいますか？
それができなくなって、自主管理から委託管理へ変えて行こうとしている組合って結構ありますよ。


管理員を直接雇用するデメリットですが

管理員が休んだ場合穴があく
保険をかけなくてはいけない
募集するにあたっての広告費がかかる
管理員の教育・管理が必要になってくる

などが挙げられます


会計業務は会計事務所などがやってくれるかもしれませんが
ここでのデメリットとして

未収者への督促の問題
収納システムの変更
管理引き落としデータの作成→水道料金などがあった場合必要になってくる


自主管理をするってことは、誰かにその負担がかかってくるってことです。
その手間賃がいくらになるかはわかりませんが、個人でそれをやってしまうってことはその責任を負うことになります。

自主管理をやっている組合がどの程度あるかわかりませんが、私が知っている限りでは

分譲マンションが始めてできた当時、管理会社というものがなく、住民が始めたケース
これが、高齢化と管理を特定の人が続けていたため後継者がいなくなって委託管理に変わっている


管理会社に嫌気がさし、自ら管理をしてやろうっていうケース
これをやってしまう場合は、後継者を作りつつ維持管理をしていく必要があります

あと、これは余計かもしれませんが、特定の人が管理をしてしまうと、「私欲を肥やしている」と思われたり、実際に自分の懇意にしている業者への発注など、マンションを食い物にする人が出てきます。

マンション管理士も、営利を目的にしていますので、私はお勧めしません。

こういう部分が大きなデメリットかなと思います。

>159さん
細かいことは書きませんが、大きなものは、
機械式駐車場のメンテナンス代
エレベーターのメンテナンス代
清掃の費用
管理人の費用
管理会社の事務費
管理会社の手数料
共用部の電気代
といったもので特別な費目はありません。

そして、各費目が相場より高いと感じてます。
当方は地方都市なのに、清掃の費用や管理人の費用が
私が前に住んでた都心のマンションの倍近いです。

私も自主管理は考えてません。

私が現在やっている活動は自主管理に近いというか、
管理会社に足を引っ張られながら活動してるので、
現状では管理会社はいない方がマシだと思ってます。

しかし、管理費がある程度下げられたら、理事会からは
手を引かせてもらうつもりなので、自主管理にしてしまうのは
無責任だと思ってます。大規模修繕の前には専門委員にでも
なって、監視するつもりはありますが、常時マンション管理に
時間を割けるほどは余裕がありません。

一回、ぼったくられてる費用のレベルを落として、
まともな委託業者を揃えられれば、
どんな人が理事になっても管理組合の運営はできるんじゃないかと
夢想してます。甘いですかね。

管理費削減中さんは理事長なの？

163さん

誰がやっても理事会ができるようにするには、管理会社の動きが重要になってきます。

理事会の頻度
議事録案の提出期限
理事会のレジュメの提出期限
未収金の督促フローの作成
小修理・工事などの業者決定のルール

など、管理会社をコントロールしていけばよいかと。

そのためには、契約書の見直しも必要ですね。

後は、掲示板などに理事会案内を掲示するなど、誰から見ても何をしているのかをわかるようにすれば
管理会社の好き勝手にできないでしょう。

とにかく、コントロールしないとダメです。

＞No.162さん
参考までに、うちのマンションの値です。

>機械式駐車場のメンテナンス代
1,000円／台・月（建替え、５年毎の塗装、電気代を含まず）

>エレベーターのメンテナンス代
55,000円／１台・月(メーカー系、フルメンテナンス)

>清掃の費用
時給1,200円程度(会社への支払い)

>管理人の費用
時給1,200円程度(会社への支払い)

>管理会社の事務費
>管理会社の手数料
13万／月

>共用部の電気代
これは、電力消費次第。

エレベーターのフルメンテって得なのかな

>166さん
ありがとうございます。こういう情報が一番知りたいことです。

うちは、機械式駐車場が166さんの3.5倍
エレベーターが2倍
管理会社関係は2.5倍
清掃と管理人は時間当たりは計算してないので後で計算してみます。

理事になった時点で管理費削減をするつもりだったので、
当然理事長をやってます。

>165さん

アドバイスありがとうございます。
私も各種業務仕様書の充実は私の任期中にやってしまうつもりです。

住民から意見募集をしたら、清掃と管理人に対する不満がいっぱい
来て、管理会社からそれぞれの委託先への業務仕様書を提出させた
のですが、清掃に来る回数と大まかな清掃頻度、管理人に関しては
非常に抽象的な記述「...の補助業務」程度しか書かれてませんでした。
クレームを反映して、詳細な業務仕様書を作成する予定です。

管理会社からの書類関係や理事会開催も業務仕様書である程度しばって
しまう予定です。10月に行われた総会の議事録がまだ配布されてません。
その後に私が開いた２回の理事会の議事録はすでに住民に配布済みです。

169さん
議事録案は１週間でできるはずです。
作った日付を入れさせましょう（笑）

170
防犯カメラですが、リースですか？レンタルですか？
防犯カメラはつけてしまったら契約期間中はどうにもならないかもです。

リース契約が満了した時に、他社も含めて交渉するしかないかもです。

私は日立ＥＶのレンタル契約が良いと思います。

他社から同じ条件で見積もりとって見て、その見積もりを見せてみてはどうでしょうか？

うちのエレベータは、７Ｆの２台、9人乗りです。(合計11万／月、東芝エレベータ)
フルメンテナンスが安いのかよく判りませんが、管理会社がフルメンテナンスに
するから安くするように交渉したそうです。

私も防犯カメラの削減情報ほしいです。

＞エレベーターのフルメンテって得なのかな


POGは部品交換時期は早くなる　　組合負担 時期は組合が決めればよい
フルは遅くなる　　　　　　　　 業者負担

POGが得でしょう

＞住民から意見募集をしたら、清掃と管理人に対する不満がいっぱい


管理員の立場は　管理会社の派遣であれば　管理会社よりとならざるを得ません
組合と管理会社の利害が相反する現実では　住民からの不満は当然です


組合が人材派遣会社と直接契約を結べば　組合側にたった管理員ができ　まともな人物であれば管理員としても働きやすいでしょう

最新のＥＶは実績がないため、フルメンテナンスが無難と聞きました。
少し前のはＰＯＧが得かもしれませんし、損するかもしれません。

こればっかりは、環境によって大きく変わります。
ＥＶを酷使しているようであれば、フルメンのほうが良いですし、あまり動かないのであればＰＯＧのほうが良いかもしれません。

結局、２０年経ってみないと結果がわかんないんですよね。

ただ、ＰＯＧのほうがはっきりするのは確かですね。

スレ主さんのところは、全体的に高いのですね。
１つずつ削減するより、管理会社の相見積りを取った方が早いのではないでしょうか？
ただし、実施するには、組合員の反発を買わないように、手順を踏む必要があります。

防犯カメラのリース契約って何かメリットがあるのですか？
レンタルと違って、故障の修理費も含まれてないのに、
非常に高率の金利だけはしっかり取ってます。
ローンのように繰り上げ返済できないのでしょうか？

リースは販売業者に一括して現金が入る。管理組合は毎月定額を支払う。リースは中途解約できない。レンタルは可能。
でもレンタルのほうが支払い総額は多くなる。
リースにするのは、分譲したときから設置する場合で、すぐ解約されると困るからリースにする。
管理組合にメリットはないけど、そんなの気にしたらマンション買わないほうがいいって話になる。
現状は、新築のとき元請ゼネコン以外全部赤字。保守で設けるしかない。そういうのを全否定すると業者がいなくなる。

>170さん
はい。もちろん、戸数や階数も書いていただければ、ありがたいです。
ただ情報提供を受ける側なので、値段情報だけでもありがたいです。
しかも、166さんはちゃんと時間単価やパレット当たりの価格を
書いてくれてるので、助かります。

エレベータですが、階数や大きさによるメンテ費用ってそんなに変わりますか？
メンテに必要なコストに大差はない気がするので、価格差があるとすれば、
営業戦略の一環のように思えます。

防犯カメラは、うちはカメラ12台＋録画機＋配線一式で総額が240万円ですが、
これをリース契約にしているため、毎年72万円払ってます。
故障の保証もないです。178さんの言うようにリース解約を考えてます。

>177(166)さん
前のマンションでリプレースした時、理事長がブランド志向の人だったため、
大手の管理会社二社にしぼって相見積を頼んだら、みごとに現行とほとんど同額の
見積もりが集まりました。というかその理事長がちょっとまぬけで、現行の
管理会社の費用を詳細に教えたのが最大の原因だと思いますけど。
理事長は現行会社が替えられればそれで良かったようなので、彼は満足してましたが。
この時の反省から、自分でやってます。安かろう悪かろうも避けたいので。