公募ってどうやるんですか？

＞スレ主のマンションは震災前に建ってますよね。震災前のマンションってコンクリートにヒビが多いです。

どの震災かわからんよ。
直近の震災は今年３月。

この震災の後で建ったマンションでいま修繕はないから、
神戸か？

そそ。阪神。スレ主のとこは少し前に建ってるのだ。

うちはピロティもないし、頑丈なのだ。

この前の震災で問題になるとすればやっぱり「地盤」だよね。

これからはコンクリートのかぶり厚さが売りになるよ。

かぶり厚さが十分にあれば、外壁塗装など不要で、
もうすぐ、メンテナンスフリー（大規模修繕不要）のマンションが出てくるよ。

一般にかぶり厚さが１０ｍｍ厚くなると、
建物の寿命は１０年延びるとも言われています。

太平洋戦争当時のトーチカが残ってるのはかぶり厚さがすごいから。

排水管はエスロンなら問題ないよ。紫外線にあたらなければ半永久的だよ。

うちは管理人が修繕積立金使い込んだから、当分の間、修繕は無理だ。

これからは、大規模修繕工事不要型マンションが主流になる。

スレ主さんはブログを始めるといいよ。ＵＲＬを広報して住民が読み始めたらこっちのもの。

いやいや、この管理組合の実情がブログでバレて、それこそみんな、われ先に引っ越すよ。

マンション住民の意識の向上が期待できないとすれば、
やはり、戦前のトーチカ型コンクリートを用いたマンションが発売されると思う。

＞戦前のトーチカ型コンクリートを用いたマンション

建て替えのとき壊せなくなるからダメ。

>>スレ主さん
>>77 さんの書き込みはかなりちゃんとしてるので、他の人の、
例えばデフレが云々など言ってる雑音などはちゃんと無視して
参考にしつつ各所に相談するといいですよ。

これから内部では住民の意識差や身勝手さ、外部では
理事会など交代まで待てばどうにでもやりすごせる、といった
低レベルの業界意識など朝起きるのが嫌になる事態に
多々遭遇するかもしれませんが、積極的に協力してくれる所も
数戸はあるはずです。

理事会が復活しても立て直せるかどうかわからないほどの
窮地ではありますが、懐が痛い程度で済めば幸運だと思って
責任追及ではなく住民説得に全力を尽くしてください。
スラム化に進むと空室が増え、もはや修繕はおろか転居も
賃貸化もできず、荒れ果てた環境に縛り付けられることになります。
今回、住民が財布か労力を提供する以外に避ける道はありません。

ちなみに私も含め多数が勧めていた即販売しての転出は、
要するにこのスラム化の先頭を切って逃げてしまえということです。

これまで無関心だったとはいえ問題に気付いて頑張った人が
最後まで残ってババを引くなど間違っているので、住民説得に
失敗したかと思われた時に備えて、転出の道も個人としては
確保しつつ進めて下さい。

↑こっちのほうが雑音｡予算の組み替えで乗り切れます。不安を煽るのは得策ではありません｡

スレ主さんのマンション（築１８年）は外壁がタイルじゃないのかい？そんな気がするんだけど。

みなさんこんばんわ。
スレ主です。
いつもコメントありがとうございます。

色々な方から意見をいただいて、ひとつの考えだけでなく色々な方法があるんだなあとどれも参考になっています。
方向性の違う意見などもあるかもしれないのですが、自分でも調べて取捨選択していこうと思っています。
これからもよろしくお願いします。



今の管理会社で直接契約にした場合どういった事までしてもらえるかを今度聞いてみようと思います。
それによって部分管理で良いか管理会社自体を変えたほうが良いかの検討にしたいと思います。


ＥＶはフルメンテナンスで５５０００円くらいのを探さないとですね。今はデベ系の直接契約で高いので、値下げ交渉がダメだったら独立系を探す事になるのですね。


エレベーターを新しくする工事となると大変そうですが、そういう考えもあるんですね。


今マンションに住んでいて、住みやすいですし、特に劣化してると感じる点があまりないので、これから色々壊れてくるのを考えて実情を知るために劣化診断をしたいなと思います。


今から建てられるマンションは高性能みたいでうらやましいです。
今マンションは深刻な状態なのですが、売って他を買う資金はないので、このまま少しでも管理組合を良くして住んでいくしかないですね。将来的に売らずにもし住めなくなるくらいになったら、住めないのに固定資産税を払わなくてはいけない事になるんでしょうか？それだと資金が貯まるまで住んで１０～１５年後あたりに住み換えできるような計画をたてていかないとです。


外壁はどうなんでしょう。外壁の情報はわからないんですが、タイルっぽい感じです。


ＮＰＯマンション管理士は調べたのですがでてこなかったので、近くになかったので、とりあえず市役所に言ってなにか情報を得てきます。

>>82
剥落する

＊前述しましたが、日立ビルシステムは部分管理はしていません。
　　　総合管理　５８９組合　　部分管理　ゼロ
　　あなたのマンションだけを特別に部分委託を認めるということは考えられません。
＊ＥＶの値引き交渉はしてみる必要はあるでしょう。しかし、おたくのマンションは、ＥＶだけ
　で解決する程甘くはないような気がします。
　１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、13,650円なんですよ。それも、第1回目の大規模修繕
　工事については、借入をしなければならないので、その分は上乗せされます。
　おまけに、まだ値上げの交渉のテーブルにもついていないので、値上げの時期が遅れます。
　ＥＶの現在の保守点検料は、1戸当たり月　2,655円です。もし、55,000円に改善できたとして
　も、1,617円になり、1,038円負担が軽くなるだけです。
　これだけの改善では、焼石に水ですよ。もっと抜本的に大ナタを振るわなければなりません。
＊90で退去住みの理事長さんがいわれておられるように、今までのつけが回ってきたので、それを
　払拭するには、それなりの覚悟と痛みが必要でしょう。
＊まだ18年ですから、見た目にはそんなに損傷は見受けられないでしょうが、予防保全をやってな
　ければ、いざ不具合が出てからでは、費用がかなりのものになります。
　これからですよ、ちゃんとした補修等をやらなければ急激に劣化していきます。
＊15年後（築33年）まで住みたいと思っておられるのなら、積立金の値上げをしなければなりません。
　そのためにどうするのか、何をやれば効率のいい資金が活用できるのかを知恵と体を使って対処
　していかねばなりません。
＊ＮＰＯマンション管理士というのはありません。
　ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会で検索して、近くの会を捜してください。
　会員じゃなくても、相談には乗ってくれると思いますので。

住宅３４戸で修繕積立金が２０００万、築１８年。
１戸当たり６０万くらいあるから、１回目の修繕工事は１０万くらいずつ徴収すれば何とかなると思います。
月１５００円前後の修繕積立金ということで、状況がひどいように思う人が多いみたいですが
一般会計から振替５０万／年 があるんで、スラム化を心配するほどじゃありません。
但し、２回目の修繕工事は無理ですから、管理費の見直し頑張ってください。


＞＞各部屋から徴収する修繕積立金　６０万／年
＞＞一般会計から振替　　５０万／年
＞＞合計　１１０万／年

市役所ではＮＰＯ管理組合もマンション管理士会等いろいろ相談先を紹介してもらえます。

賃貸住宅を見ればよくわかるが、大規模修繕工事の間隔は２０年以上です。うちの近所で公団の築２０年前後の分譲と賃貸が並んで建ってるが、賃貸は鉄部塗装とヒビの補修くらいで、外壁塗装なんかやってないよ。
賃貸は非常に薄汚れているのだが、分譲マンションの外壁を１２年～１８年周期で塗りなおすというのは主に美観維持のためではないかと思う。

独立系エレベータ保守会社は、エレベータメーカーから技術情報が開示されないために、制御部であるシーケンサの中身をまったく理解していない。各種のセンサーがたくさんついているんだけど、整備に利用できていないんだよね。
設備更新時に有名メーカーの高級なエレベータを購入して、独立系に保守をさせるのは愚の骨頂です。
独立系に保守をさせるなら独立系エレベータ保守会社の自社ブランドエレベータを導入すべきだよ。

>97さん
小規模マンションでは、大規模修繕の工事費は、どうしても割高になります。
それに、18年経過してからの工事ですから、工事する個所も増えると思います。
１戸当たり　６０万+１０万では７０万にしかなりません。
それに、１０万を各戸から徴収することは大変ですよ。
中には、管理費等を滞納されるぐらい生活が苦しい方がおられるかもしれません。
だから、最終的には、借入が必要になってくるのです。
一般会計からの振り替えが年50万あるといいますが、1戸当たり月に換算しますと、
1,225円にしかなりません。
現状の1,500円とプラスしても2,725円ですよ。
これでは、全然積立金は足りません。
2,000万の積立金が残っているということは、18年間全く修繕積立金は使用され
なかったということになるので、かなり手をいれなければならないとおもいますよ。

すでに導入されてるエレベータを寿命までは交換するわけにはいかないのだから、
デべ系のメンテが相場よりずっと高ければ、独立系に切り替えるのもやむを得ない
じゃないですか。そして、交換時に独立系のエレベータを導入すればいいんじゃない。

あと、メンテ用のマニュアルを外部に出さないのって、法律に触れないんだっけ。
シンドラーは例の事故以降は情報公開するようになったんだよね。

>99さん
大規模修繕工事は、外壁工事だけではありませんよ。

>100さん
スレ主さんとこのマンションで、ＥＶを全取り替えとかする必要は全くありません。
マンション長期修繕計画のガイドラインとしては、30年が目安となっていますので。
それに、25年を過ぎたＥＶのリニュアル工事は、現在は、制御リニュアルが主流です。

修繕積立金は少し足らないくらいのほうが無関心にならなくていいかも。一時金徴収は難しいという話を良く聞きますが
最近は大規模修繕工事が普通決議なので、工事実施は結構かんたん。一時金を払うのがイヤで反対というひとが過半数いない限り工事は実施され、お金のない人は最終的に出て行くことになるでしょう。
そのときの理事の性格にも左右される。ガテン系住民が理事をやってると、強権的にコトを進めることが多く、教養豊かな人が理事をやっていると借り入れを選択するでしょう。

>スレ主さん
国交省が先般修繕積立金に関するガイドラインを出しましたので参考までに。

　15階未満のマンション
　　　5,000㎡未満　　　218円/㎡月　　　15,260円　　70㎡で試算
　　　5,000㎡～10,000㎡　　202円　　　14,140円
　　　10,000㎡以上　　　　　178円　　　12,460円
　　大体、1戸当たり月の必要修繕積立金の額です。
　　修繕積立金、管理費から振り替える金額の合計ということです。

　それから、長期修繕計画の周期としては、13年前後です。
　付属施設（給排水管・照明設備・消防設備とか）はそれぞれです。

>スレ主さん
ＣＩＰで検索してみてください。
　そこで無料相談ができますのでやってみられたらいかがですか。
　　
　管理費の無料査定
　長期修繕計画無料査定
　無料出張セミナー
　改修工事費無料査定
　
　　資料請求なり相談をしてみてください。
　　
　　03-3538-1175

＞＞それから、長期修繕計画の周期としては、13年前後です。
修繕工事１回目に２５００万かかるとして
２５００万／１３年＝１９２万／年
２５００万／１８年＝１３８万／年
修繕周期を５年遅らせることで毎年の負担が約３０％減です。
うちの知り合いのマンションは外壁タイルで傷みが目立たなかったので
１７年目にやりましたよ。外壁がペンキのマンションは新築時に安い塗料を使うことが多いらしく
１回目の大規模修繕はとても大事らしいのですが、外壁がタイルなら１３年周期でやる必要は無いです。

>107さん
国交省のガイドラインによると、5,000㎡以上のマンションでは、１戸当たり
月の必要修繕積立金は、14,000円としています。
この70%で計算しても、13年で約5,000万円が必要になります。スレ主さんのマンションの例
あなたの大規模修繕工事は、外壁塗装・ベランダの塗装・シーリングが中心です。
工事はいろいろありますよ。

　屋上防水、床防水、外壁塗装、鉄部塗装、建具・金物等、共用内部、排水管、給水管
　ガス設備、空調・換気設備、電灯設備、情報・通信設備、避雷針、消防用設備、
　エレベーター設備、駐車場・駐輪場設備、外構付属設備、植栽、インターホーン工事、
　監視カメラ設備、郵便受箱、共用アンテナ・・・・・

　それ以外にもまだまだありますよ。

一時金を３０万くらい集めてるマンションって結構あるよ。払えない区分所有者のことを考える人って
実はそんなにいないよ。世間は冷たいもんだよ。実際問題、失業倒産夜逃げ自殺のひとってマンション内でけっこういるんだけど葬式なんかいかんでしょ。
一部の反対は過半数で押し切られて終わり。

>109さん
一時金を30万ぐらい集めているマンションって結構ありますか。
分譲当時だったらありますけどね。
途中で一時金の徴収は極端に難しいですよ。
納められない者は、競売にかけるとか提訴するとかになりますけど、
現実問題として、競売は先取特権の滞納金では難しいでしょう。
金融債権が優先しますので。
少額訴訟や支払い督促では裁判所の支払い命令が出ても、中々取れませんよ。
当然先取特権の管理費等では、給与の差し押さえもできません。

近所のマンションは３０万くらい何回もあつめてるよ。１００戸くらいのとこだけど。

全員払ってると聞いてる。。。不思議だけど。
でもね。３０万くらい払えって言われて払えなきゃどーにもならんでしょ。
自己破産予備軍はどっちみち自己破産するんだろうし。。。

>112さん
築18年のマンションともなると、高齢者や管理費等の滞納者もいると思いますよ。
特に、滞納者については、滞納され督促されても中々払えない住民もいるのです。
それを30万とか50万が総会決議で可決されたから支払ってくださいといっても
難しいのではないですか。
一人でも未払い者がいてはいけない問題ですからね。

だから安い方法でやるようにいってるだよ。築３０年で４軒雨漏りしてる３０戸マンションしってるよ。それよりはまし。

大規模修繕工事は、危険や雨漏りとかがするからだけでやるというものではありません。
いかに快適なマンション生活が送れるか、又いかに資産価値を保てるかでやるものです。
専有部分でいえば、畳の交換や網戸の張り替え、壁紙の張り替えは我慢すれば補修や
交換はしなくても問題はありません。
反面、余裕のある家は、壁紙や畳の交換も早めにやれるでしょう。
おまけに、カーテンの交換、ソファーやダイニングテーブル、照明器具、キッチンの
取り替え等いろんなことができます。
そういうことは、やってもやらなくてもその部屋で生活はできるのです。
しかし、そういうリニュアルや交換等を行うことによってより快適な生活はできます。
大規模修繕工事も同じことです。
修繕周期を12年でするのと、20年でするのでは、資金に余裕があれば12年で工事を
するにこしたことはありません。

スレ主はカネがないといってるでしょ。

みなさんこんばんは。
スレ主です。
アドバイスありがとうございます。


今週は仕事が忙しくてざっと読んだのですが、また時間のある時にコメントします。


自分としては今のマンションは住めればいいので、美観などはあまり気にせず、安全面などでの必要最低限の修繕は必ずやるような値上げができたらいいなと考えています。もちろん他の住民の方がどう考えているかによるのですが。


修繕周期を決めるためにどこまでマンションをどのレベルで保ちたいのかで色々変わってきますね。劣化診断がやはり必要な感じがしました。あと住民の意見ですね。


それでは、また今度。

>スレ主さん
劣化診断をして、ただ危険個所や雨漏りとかだけを補修するんであれば
現状分は、2,000万でもできるかもしれませんね。
アパートと違って自分のマンションなんですけどね。
前述しましたように、修繕個所や交換個所はかなりありますよ。
修繕積立金はできるだけ少ないほうがいいと思うのは誰でもそう思うでしょうが。
あなたは、忙しすぎますね。
もう少し、マンションの管理に時間が割ける方がいなければ、難しいかもですね。
私は、マンションの住民で会社をリタイアしまして、何かボランティア活動が
したいと思い、マン管の資格を取り無償でNPOの活動とかをしています。
スレ主さんのマンションは、積立金の不足は如何ともしがたい状況にあると思います。
一刻も早く値上げを行うと共に、第一回目の大規模修繕工事に着手されることを
祈念しております。
仕事忙しいでしょうが、頑張って快適なマンションにしていってください。
今まで、失礼なこともいってきましたが、ご容赦ください。
これでここのスレから離れたいと思います。

＞＞１１０
一時金が払えない人がいても最終的には特定承継人から取れますよ。払えなくて出て行くというのは、気の毒な話ではありますけど、そもそも大規模修繕が過半数で実施できるようになったのは、阪神大震災のあと復旧が進まなかったことが原因なので、不幸な個別的経済的事情は市役所などが対応すべき問題になります。

こんにちは。
スレ主です。

マンションの理事さん今まで色々とアドバイスありがとうございました。
とても参考になりました。
少しずつですが、がんばっていきたいと思います。


劣化診断で今のマンションがどの程度劣化しているか見て、全体の修繕と特になおさなければいけない個所などを把握して
たいと思っています。


綺麗に維持していけるマンションにできたら良いとは思うのですが、管理費が月２５０００円くらいになったり、
一時金３０万とか出すのは良いのですが、出してくれない部屋があったりすることを考えると、
壁が崩落したりせず自他ともに危険性なく安全に住めればいいかなとも考えてしまいます。


一時金が払えないからマンションから出ていかなきゃいけないなんて、購入したマンションなのにきびしいんですね。出ていくという事は売るって事でしょうか？売れなかったら売れるまでは住んでて良いのでしょうか？

＞一時金が払えないからマンションから出ていかなきゃいけないなんて、購入したマンションなのにきびしいんですね。

賃貸だって家賃払わなきゃ出ていくんだよ。特別なことではない。

＞出ていくという事は売るって事でしょうか？売れなかったら売れるまでは住んでて良いのでしょうか？

売れなきゃ、住んでいいだろうけど、その分は不法占拠だから損害賠償請求されるだけ。タダで済むわけではないよ。

管理費滞納と同じことですよ。どこまで追求するかは管理組合次第。
ローンの残債が多い場合、民事執行法６３条の無剰余却下となるので区分所有法５９条競売にする。
でも、面倒なのは確かですから、長期分割払いとかにしてあげたらいいのでは？
修繕計画を作って、一時金徴収か、借金するか、アンケートとって決めたらいいでしょう。

１８年前だと管理規約が古くて、管理費と修繕積立金の金額が規約に書いてあるのでは？
突っ込まれたときのために理論武装しとかないと何もできないと思います。

お金ないなら自主管理

30戸くらいならそれもいいかもね。近所の持ち家に住んでるマンション管理士。抵当権を付けることを条件に委託。

スレ主です。こんばんは。
コメントありがとうございます。


今の所うちのマンションは滞納者が少しある一部屋とあとはきちんと払っているのですが、これから値上げによって
滞納者がでてきたらどうしようと考えていたのですが、色々な方法がありそうですね。


自主管理は管理組合が色々と整ったら考えていけるかもしれません。


アドバイスありがとうございます。

３０戸だと管理人は不要です。毎朝、２時間掃除のひとにきてもらうといいよ。２時間＊２２日＝４４時間＊８５０円で月４万円。

こんばんは。
スレ主です。
コメントありがとうございます。


かなり削減できて良いですね。


日常清掃ですとシルバー人材とかに頼むのが良いでしょうか？あとは清掃会社に直接といった感じでしょうか？
日常清掃をシルバー人材などで頼んだら、定期清掃はまた本格的な清掃会社に頼んだほうが良いでしょうか？