変動金利は怖くない？？　　その３６

短期金利は銀行でもなく政府でもなく中央銀行が決めるんだよ、知らなかったの？

固定君今日も負け続けてますね。
いつ見ても負け続けてる。

ん？
物価上昇からの金利上昇の話はどこいった。

＞デフレでゼロ金利なのに店頭金利は･･･

変動の通期優遇を含んでなかったり
フラットの団信が入ってなかったり
都合よくね？

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

住宅ローン金利はそれぞれの銀行が決めるのは間違いない。
計算はブラックボックスだが。

>>399

現実を直視したら、悔しくてやってられないもんねえ。
わかるわかる。あなたの悔しさはよくわかるよ。
みなさん、そっとしておいてあげましょう。

>>392

その時、預金金利はいくらを想定されているのですか？

増税が確定したら日銀の量的緩和発動かな？

すると？

低金利の長期化

年収500　配偶者400
借入2500
年齢35 子供2才　二人目予定なし
車1台
その他ローン無し
頭金諸費用後の預金300
実績から年150は預金増

固定変動
どっちがいいのか悩んでいます。
スレ違いですがアドバイス下さい。

変動0.875
固定2.3

>>387
>インフレになると景気がよくなるとでも思ってるんでしょうか？
インフレになると短プラが上がると思ってるんでしょうか？
インフラになっても残債が目減りしないと思ってるんでしょうか？

>物価が上がっても所得が上がるとは限らんわけですよ。
その通り、それが、実質金利の上昇。
固定金利で契約しても、実質金利（返済負担率）は上がります。

インフレで不動産価値が上がれば、変動、固定に関わらず、残債は目減り。
インフレで生活物価や税や社会保障負担が上がり、収入も短プラも上がらなければ、固定の方が辛くなる。
収入が上がらないのに短プラが上がれば、変動の方が辛くなる。
どの可能性が高いか、ですね。

>>399
>金利を決めるのは政府ではなく、銀行ですよ。
>デフレでゼロ金利なのに店頭金利は･･･
変動金利は短プラ連動、短プラは政策金利で誘導される。
短プラは住宅ローンだけでなく、企業への貸出の基準にもなっている。
プライムレートは自由化されているが、短プラは日銀が誘導している。
日銀がコントロールできない状態になってしまったら、固定で契約してても影響あるよ。
どこまでリスクとして見込むか。

しばらく大人しくしていて、久しぶりに書き込んだと思ったらまた妄想？

まず事実と基本をきちんと押さえた方が良い。

妄想で書き込んでもすぐに反論されるだけだし、誰の学びにもならない。

>>399は特に酷い。

来月もまた金利0.775%。そして半年と2か月継続確定。
順調だな。

いやいや、向こう３～５年はほぼ低金利が確定でしょう。
世界的にも金利を上げる要素がなくなっているじゃないですか。

変動で、将来金利が上がって、払えなくなっても、固定の人が尻拭うわけじゃないんだから、黙っててくれよ。

>>417
>>416は「ほぼ確定」「実質的に確定」ではなく、「真の確定」について述べているのだと思う。

認識は同じだと思うよ。

米国も2013年半ば～後半まで利上げしないと言い切っているしね。

結局新興国を盛り上げて、世界景気をよくしていこうとする大資本家と引き続き、
騒動を起こして、欧米先進の世界体制を継続したい人たちの勝負なんだよね。

今は壮絶に動いているから、勝負は決まっていないけど、どちらかはっきりした段階
で変動は危ないだろうと思うよ。

変動0.725の条件が出てますね。すげぇな。

ローン返済終わってから金利が上がり始めたら笑いとまらんな。

被災地では一括返済が求められ始めましたね

>>421
凄いですね。ちなみにどこですか？

向こう3年間で金利が急騰しなければ、私の場合全くリスクありません。急騰しないって分かってれば良いんですけどねぇ。。可能性がゼロだと言い切ることは出来ませんので、固定と変動の金利差が小さいことも手伝って、結局はフラット35Sにしました。皆さん書き込んでいるように、近いうちに金利が急騰する可能性は低いと思います。(長期的に見れば確実に上がるという点もありますが)可能性か低いが実際に起きると困るので、0.43%高い固定を選択しました。まあ、まだ20代なので急騰したときは親を頼るという甘えも許されそうですが、さすがに最初からそれを視野に入れた計画をたてるのはさすがに
情けなくて。。

私はフラット20Sにしました。
1.07%で固定というのは非常に魅力的でしたから。
ちなみに団信は入りません。
何かの時は普通の保険と現金もありますから。

20代でフラット20Sなら有り。30代35年ならフラットは有り得ない。

>427
20代で変動20年なら有り。30代で変動35年は有り得ない。
ってのと同じことだよね。アホなの？（笑）

はぁ！？？35年固定を否定してるだけなのに、なんでムキになっちゃってるの？？不安は誰にでもあると思うけど、少し敏感になりすぎだね(笑)

繰り上げ前提だから変動なんだよ。35年で借りても35年掛けないし。
フラットにすると元本減るの遅いし繰り上げ100万からだし期間を短縮しずらい。特に初期に繰り上げ出来ずに利息ばかり払ってるのがダメだね。

30歳過ぎて35年のフラットって退職金でもあてにしてんの？それとも定年後も払い続けるの？

って書くとフラットでも繰り上げするって反論有るけどなら変動のが有利でしょとなる。仮に変動でフラットと同じ負担にしたとしても元本の減りが3年で数百万も違うからね。

それとフラットSの低金利を誇らしげに言う人いるけどはっきり行って低いSで借りれたのは運が良かっただけ。Sで借りた多くの人は団信込で1%後半。変動と1%近くの差が有る。フラット全体で見たら低金利で35年固定で借りれた人は超少数派。しかももう終わってるし。

20代なら団信より生保のが安くなるけど30すぎると団信のが安い。団信は入らない訳にいかないからね。
フラットって本当にメリット無い。

>429,430
必死だね（笑）
変動ローン成立時のキックバックが減ってるのかな？（笑）
マンション販売頑張ってね、デベロプァさん。

あぁ、あとね、あんまり変動を無理強いしない方がいいよ。
35年で計画的に完済しようとした場合、全期固定ローンであれば
支払い総額が変わることがない、住宅ローンとしては最大のメリットだからさ。

>>431

あなたみたいに25歳以下なら35年で借りて35年で返すのもいいんじゃないの？

支払総額が決まる（しかも総額は割高）事くらいしかメリットが無いのに変動スレで書き続けるあなたが誰から見ても必死。

残債の多い支払初期に低金利約束されてるんだから、変動しかないと思うけど。

>>431
>35年で計画的に完済しようとした場合、全期固定ローンであれば
いや、それギリギリってことだから。

返済に35年かかるなら、フラット以外の選択肢はないことには同意する。

10年後のステップアップを乗り超えられるかどうか、ちょっと心配でもあるけど。

日本通貨当局、次の介入は対ユーロか


さあさあ、面白くなってきましたね。
金利が上がりますよ。みなさん。

どうでも良いよ。

>>435

円高是正ならむしろ金利下げるだろ。

本当に無知なのか知ってて煽ってるのか？多分無知なんだろうけど。

>>435
そんなもんで金利が上がるわけないだろ･･･

対ドル、対ユーロ、それぞれ2割円安になっても、金利が上がるほどのインパクトはない。

逆に、今はそのくらい危機的状況だから、介入が必要ってこと。

ん？？
下がるのは対外的な実質金利でしょ。
輸入物価は上がるので、
インフレになる可能性はある。
んで、その先に短期金利が上がる可能性は無きにしもあらず。
2割も円安になるほどの何かをやったなら、
ＥＣＢなら金利上げてくるレベルだな。
まー、日銀は上げないだろうけど。
ある種デフレ恐怖症になってる側面があるからな。
金利を上げて、またデフレになったらどうしようってブレーキが働くはずだ。

まー、そもそもそこまでやらないというか、
できないというか、
何があっても動かないのが今の日銀だ。

政府も必要な時は断固たる措置っつって、70円台でも放置だからな。
必要な時は60円台か？50円台か？
まー、当分金利は上がらないよ。

ここのスレを見て、変動で借りようと思い始めているのですが、
変動で借りた方は、どこの銀行を利用しているのですか？

住信SBIや新生、ソニー、信託銀行系などいろいろありますが、
どこが一番人気なのかが知りたいです。

もし良ければ、

銀行名
物件金額
借入額
現在の利率(優遇後)
通年or当初優遇金利

これらを教えて下さい

ついでに月額返済額と繰り上げ返済のペースも知りたいです。

教えてちゃんですみません。。。。

銀行名 三菱東京UFJ
物件金額 4500万
借入額 4000万
現在の利率(優遇後) 1.075→0.875
通年or当初優遇金利 通年優遇

ネットバンク系はフラット変動限らず絶対ダメ。多少金利が高くてもメガバンクか有力地方。銀長い付き合いになるので新興ノンバンクは今後デメリットしかない。ちゃんとした銀行ならば借入時の最良優遇が数年後優遇幅が上がった場合に対応してくれたりする。

優遇幅は交渉力もさることながらあなたの信用度。銀行は属性が高い人と判断すると優遇幅を拡大してでも（利益がなくなっても）その人が自分の銀行に口座を作る事へのメリットを考える。逆に信用が無いと不良債権になる可能性を考えて金利は高くなる。

低い金利で借りられるという事はそれだけ信用が有ると言う事。ここがフラットとの大きな違い。

経済の蘊蓄を語るのはいるが、実際ローン組んでるのは
あまりいないんじゃないの、このスレ。
経済談義は見てて面白いが、実際いくら借りてるかなんて
答えるのを期待しないほうがいい。

>439
「可能性がある」なんてのは当たり前なんだけど。
この低金利が100年続く可能性だって、
あるかないかといえばあるんだよ。

この低金利が100年続いたら、
3,000万で買った家の、
100年後の売値は400万くらいかね。

名目金利はともかく、
実質金利はそんな安くないんだぜ。

実質金利は今後ますます上がるよ。
所得税増税の次には消費税率アップも待っている。

固定も変動も実質金利は上がり続ける。

どうでも良いよ。

〉443さん

お答えありがとうございます。
田舎に住んでいるので、メガバンクは敷居が高いです。
でも地方銀行で相談してみます。

東京三菱でその数字、すごいですね！
ネット銀行や店舗数が少なくて、維持費が安いだろうと言われている信託銀行じゃなきゃ
1パーセント切るなんて不可能だと思い込んでいました。

このスレにいる方は、知識も豊富なので、もしかすると高額所得な人が多いのかも。。。
よく固定の人と議論になっていますが、
結局、東京三菱で1パーセント切りできる信用力の差と金融情勢の情報収集能力の差が
フラットの方が楽でいいかもと思わせます。
フラット35Sの1パーセント優遇が間に合わなかったので、変動の勉強中ですが、
正直、普通の銀行で、1パーセント切りできる実力は無いです。。。
とにかく、一度相談してみます。

普通だよ。

知人に中小勤務で全期間1.6優遇が何人か居るけど、
フラットS(1%優遇)が無くなって、
今後は変動の優遇幅の基準も厳しくなると思っているのは俺だけでは無いはず。
単純に市場競争原理でね。
公務員や一部上場企業の皆さん等には関係の無い話しだけど。

>>449

うちのマンションのポストにはメガバンクの借り換えキャンペーンチラシが1%以下で入って来るよ。

家電店と一緒で店頭表示の優遇金利はまだ下げしろがある状態。一カ所だけではなく、何行か回って条件の良い所を探し、交渉しないと。

>>449
優遇幅は、個人の信用も必要ですが、マンションデベやハウスメーカと銀行との提携も大きいですよ。
ただ、大手行で大きく優遇するのは、それなりのデベやHMだけかもしれませんが。
あと、聞きたいなら、自分のことも書かないと。
検討中なら書けるはず。
それがないからマジメに回答しようとは思わない。
少なくとも私は。

皆さん、アドバイスありがとうございます。
借入額について質問した者です。

確かに、ここで聞くよりスレを建てたほうが、的確な答えが聞けそうですね。
ただ、スレを建てて、放置する形になっては、何だか申し訳ないので、
軽い気持ちで、ここで質問しました。

私自身は、小さな会社の代表取締役です。
零細企業や自営業者の住宅ローン板とかも見ています。
会社は赤字ではありませんが、一部上場企業のサラリーマンの信用力には
かなうわけも無く．．．．

もともとの借入は２０００～２５００万円を予定していましたが、
太陽光発電やら、オプションやらで、物件価格が３０００万越えしそうです。
土地は、親名義ですし、正直、両方の親からの援助も期待しています。
もし、援助があれば、２５００万円で済むと思います。
５００万づつ貰えたら、何も悩まないんだけど．．．

かなり恵まれた環境ではありますが、庭があるので、その維持費（年20万）や
子供も小学生が2人とこれから教育費がかかってきます。
手元にある程度現金を残しつつ、負担に感じない返済は
やはり２５００万円までですが、去年の年収が少なかったため
２５００万円で、どれだけ優遇されるか不安です。
今年は、去年より６０万円増ですし、来年はさらに６０万円ぐらい増加可能です。
（このへんが、零細企業の社長のいいところですが、同時に
会社のために個人のお金を入れることもあります）

ネット銀行で申し込んでみようと思っていたのですが、
地方銀行と付き合いはあるので、相談してみようと思います。
何かあったとき、真剣に相談にのってもらえるのは、やはり付き合いのある銀行だと
気づかされたので。
また、信託銀行もあるので、都市銀行（メガバンク）よりは入りやすいです。

いくつもの銀行に審査をだすのは、記録に残って、よくないかもと思ったので、
めぼしをつけて、審査してもらうために、質問しました。
正直、東京三菱の名前がでてくるとは思いませんでした。
ネット銀行で借りているのだろうと思い込んでいたので。

長々と書きましたが、まずは相談からですよね。
今度の日曜日に、初めて設計と打ち合わせの段階なので、まだまだ時間はありますが、
こちらや、他のスレッドで、勉強して、納得して借入したいと思います。

みなさん、ありがとうございました。

>>454
マンションデベの提携銀行で変動ローンが成立すると
営業担当にキックバックがあるという噂は本当ですか？
だからこのスレには親切な方が多いのですか？（笑）

>>456
マンションデベと提携銀行の取引において
営業担当にキックバックがあること自体が理解できない。
営業は施主との契約を取り付けた時点で
デベから能力給もらうでしょ。

銀行が営業にキックバックする意味がないが
もし実在するなら、法的に何かしら引っかかりそうなものですが。

>>456

都市伝説です。直接デベ営業の同級生に聞いたので間違いないです。
そもそも末端の営業マンなんて物件売ってなんぼですからね。

議論で敵わないからってデベの工作員説まで持ち込んでるのか。

どんだけ変動に恨みが有るんだ？正論で戦えないのか？

頭金なしで全額3200万円を35年変動で借り入れ。保証料なしで金利は0.975％。
10年間はローン減税があるから、借りられるだけ借りた方がお得なので、諸経費もすべてローンに。
10年後、または金利がある程度上がれば、最初に払うはずだった頭金を残していた数100万円を繰り上げ返済。
さらに、金利が上がるまでは数年かかるかもしれないので、その間にためたお金も足せばかなりの額に。
だから、今は変動金利は怖くない。

平成日銀デフレは中世以降の世界史上、ダントツで最長という驚くべき状況
http://shavetail.blog99.fc2.com/blog-entry-60.html
日銀法改正後のＣＰＩ，ＧＤＰデフレーターの唖然とする推移
http://shavetail.blog99.fc2.com/blog-entry-50.html
http://shavetail.blog99.fc2.com/blog-entry-49.html
インフレ率と自殺者数
http://shavetail.blog99.fc2.com/blog-entry-57.html

返済始まってまだ年数が浅いですが、変動に借り換えようか検討中です。

残24年、2100万円（10年1.6％、11年以降2.8％）
夫33歳、年収420万円
妻33歳、年収300万円
子供なし、共働き
（今後もし子供ができたら妻が退職するかは未定）

地方在住で、メインバンクから変動1.075%（将来固定選択時の優遇1.3%）
頂きました。
多少は繰り上げするとして、目標は50歳完済としています。
最初はどうしても不安で、提携の信金で2段階固定金利を選択しましたが、
いったん固定で返済総額の予定を立てた分、変動に挑戦する根拠が出てきた
ような気もしています。

みなさんならどうしますか？

>>462
1.075%と変動にしては高いこと、あとは子供が産まれた時に
奥さんが仕事を続けるかどうかが分からないとのことなので、
私だったら借り換えはしないかな。
子供が産まれるまで待って判断しても良いんじゃない？

>>462
1.075%は変動としては高すぎるよ。
そもそも固定で組んだのだから、初志貫徹した方がいいと思う。

10年後に変動安ければ変動に借り換えたら？

>>458,459
銀行は優遇幅を拡大してでも借り手を求めており、
デベと提携することには非常に大きなメリットがありますよ。
更に提携ローンに魅力を感じる借り手というのは、
金融機関に独自のコネクションがない人達であり、
個別の優遇金利交渉など必要なく、また対応する義理もないでしょう。

銀行側は大した営業活動なしに契約を得られるのだから、
当然インセンティブが発生します。携帯電話のようにね。
まぁ、変動にかぎらず固定でも同じでしょうけど。
提携ローンってのはそんなものです。

デベが得たインセンティブが営業担当に供与されるか否かは、
それぞれ異なるはずですが、原資としては含まれているとみるべきでしょう。
末端の営業マンであっても通常は心得ていると思いますが、
携帯販売店上がりのソルジャーであれば知らないかもしれませんね。

>>466

それはデベと銀行間の話。営業マンが変動勧めて個人的に銀行からバック貰うなんて聞いた事ない。

>>462
10年固定1.6%なら結構いい水準ではないでしょうか？
（しかも11年以降も固定だし）
検討されている変動金利との差がそこまで無いですね。

今日の日経にフラットS復活の記事載ってたけど。
優遇は0.7で期間5年になるそうだね。

全然魅力を感じないんだけど。

こんな競売予備軍に税金使うのなら復興財源に当てろよって思う。

そうそう、皆で固定には魅力が無いって言い合って安心した上で変動にしようぜ！俺を含めて、実はまだ変動への踏ん切りがついてない人たち！

無知な親から「月賦は固定で」みたいな人が借りて後悔するんだろうな。
あと、銀行の審査が通らない人とか。

ギリシャの緊縮財政に対するデモ、中東の反政府デモ、そして全米に拡大しようかとしている
高失業率・金融部門への手厚い保護への反発である「ウォール街を占拠せよ」デモ・・・2011年は「デモの年」になってしまいましたね。

>>462
借り替えても良いが、その金利ならソニーが良いと思う。

ソニースレで相談を。

僕もフラット20sで当初10年0.87%もらえたけど変動でも良かったかな

繰り上げ返済っていつのタイミングがベストですか？年末？年明け？

そりゃ　見方を変えれば

年末だろ

>>466
私が検討した時は、メガバンク2社と信託1社の提携ローンで審査をお願いしました。
結果、どこも優遇幅は変わらなかったので、諸手続きの容易さ、手数料の安さ、保証料返戻率の良さで、信託に決めました。
デベの営業マンも変動を進めておらず、変動のリスクを把握しテイクできないなら固定がいいと言っていました。
営業マンが変動を推奨してきたら、少し引きますね。

大手デベやHMは、大手行数社と提携してますよね。
インセンティブがあったとしても、営業担当には渡らないんじゃないかなぁ。
地銀、信金と提携のデベ場合は、私が物件を探してた、2年半前は、短期湖底の優遇が多く、検討外でした。

475さん
計算上では、ローン減税期間中は新年最初の返済日に繰り上げるのがベストです。いっそ減税期間中は繰り上げないという選択肢の方がより有利な場合さえあります。

＞大手デベやHMは、大手行数社と提携してますよね。

デベやＨＭからしたら相手の予算に探りを入れられるからなあ。
それだけでメリットでしょ。

>477
と、固定のリスクを把握できていないアホが申しております

>>480
固定のリスクって何？それは変動にはないリスクなんだよね？（笑）

今となっては、変動金利よりも、放射能が怖い。都心は放射線量が高いのに、子どもの健康調査をしていない。
鼻血や風邪と診断される子どもは初期症状かと思う。

変動にリスクって有りましたっけ？

>>483
今は「変動だけ」のリスクはほぼ無いに等しい状態でしょう。

固定にしておけば良かったかな？なんて思うくらいの経済状況になって欲しいですよね。
無理そうだけど。

>477
2年半前だと変動が2.475％に下がる少し前くらいでしょうか？
その頃だと営業マンも固定を勧めることが多かったかもしれませんね。
今からローン組むとしたらどうですか？ やっぱり固定ですか？

金融機関は長期固定で低金利の商品ってあんまり出さないよね。
長期で金利の低い今、金融機関にとっては固定で金を貸すより変動の方がリスクが少ない。
つまり、変動だと借りる側がそのリスクを負担することになる。

長期で金利が高ければ、金融機関にとっては変動より固定の方が都合がいい。
まぁ、客が他の金融機関で借り替えるっていうリスクはあるけど。

今月フラット３５ｓ実行だと最初の十年間は金利1.18%＋団信0.35%=1.53%
1.5%の変動組んだらアホですか？

いやいや全然フツーですよ。
ウチは1.4%の５年固定変動で契約しましたよ。

>>486

当然長期固定で貸す場合、そのリスク分の金利が上乗せされている。フラットも一緒。
借りる側は将来上がるかどうか分からない金利に対して先取りして高い金利を払ってる事になる。

過去において変動金利が借入時の固定金利を上回った事はただの一度も無い。

>>486

右下さがりなのに越えるわけがない

>過去において変動金利が借入時の固定金利を上回った事はただの一度も無い。
どや顔でこれなのかな（笑）


某所住宅ローンの店頭金利表示
年2.775%

フラット35
年2.18%

うーん。残念ですが、団信云々加えてもフラットの方が低いですね。
デフレだ不況だといっても、銀行様の本音は年2.775%。
この事実になんら不安を感じないからこそ、
変動のリスクがないと言い切れるのですね。
拝金主義者である銀行様を甘く見ない方がいいですよ。

変動ローンにリスクがないと言い切れるのは、
上昇局面で一括返済が可能な資産がある方だけですよ。

店頭金利と比較してバカなの？

＞491
＞どや顔でこれなのかな（笑）

そっくりそのままお返しします。

固定は…。
店頭金利で借りるアホいる訳ない。
優遇どれだけ引き出せるかで借り入れ先決めるんだろうが。

店頭金利で語る奴は情報弱者

放っておけ

何度も語られているが
ローン返済は金利負担が大きい初期に
元本をいかに減らすか

それに尽きる

固定は、素直で無いのか？頭が悪い連中ばかりだね・・・

金利が急騰して不良債権化したら銀行は大損なんだから固定さんの主張だと銀行に取って変動はハイリスクになってしまうな。

銀行が変動で貸す理由がリスクが低いからと主張するなら銀行自身が金利が上がらないと思っているか上がっても好況による所得の上昇があり、不良債権化しないと見ている事になる。

まずね

返済金の内訳で

元金＞利息に出来るように
ローンを組もうね

２０代からお金貯めようね
両親の自宅から会社行っている人で
貯蓄出来ない人　ＮＧね

うちは30代ですが　もう老後資金を貯めているよ

店頭金利
基準金利
優遇金利
この3つくらいは使い分けできるようにしましょう。