23区　街選び10カ条

マンションデベにとっては空き地だらけでいくらでも大規模マンションが建てられる場所が儲かるから嬉しいんだよ。
だから必死に埋立地を買い煽るわけだ。

少子化人口減少時代なので価格維持できるのは山手線内側か東京メトロが限界です。

どうして都営地下鉄はダメなんだ？
江東区埋立地に関係ないからか？

都営地下鉄でも山手線内側近辺までなら宜しいのでは？

自分が納得して買って住んでる所が一番です。

新宿御苑の周辺がすごいラッシュみたいですけど価値的な面ではどうなんでしょうか。10カ条の2番【「人気」と「価値」はまったく異なると認識せよ 」】というのと照らし合わせて今考えています。交通環境や周辺利便性を見るに抜群というわけではないようです。でも東京駅まで歩いて何分という物件が注目を集めているように新宿駅まで歩いて行ける物件と捉えると安定しているなと。あと御苑の存在は価値と関係ありますか？

やはり都心に近いほどいいと思います。
新宿 港区 中央区あたりが良いでしょう。

東京23区は23区でひとつの都市。
区単位で話するのはおかしいんだよ。
東京を知らない人なのかな？

しきりに山手線内側と唱えてる人はプチバブル崩壊以降の地価暴落率の日本ワースト1、2が六本木と赤坂なのを知らないのかね？地価が高いことと地価が下がりにくいことは全く別物だよ。

ちなみに東日本大震災以降の下落率について見てみると、下落率が－2％を超えた区は5区で、下落率順位の1位は－2.9％の文京区であり、－2.7％の台東区、－2.4％の墨田区、－2.3％の豊島区、－2.1％の港区がこれに続いています。一方、下落率が最も低かったのは、品川区及び杉並区の－0.6％でした。

なお、地価公示の標準地と同一地点である基準地の中で、下落率が大きいワースト5は、次のとおりです。

1　世田谷区喜多見4丁目4157番6　－4.4％
2　渋谷区千駄ヶ谷1丁目26番6　　－3.8％
3　港区六本木5丁目367番1　　　 －3.1％
4　江戸川区北小岩2丁目238番4　 －3.0％
5　文京区西片1丁目10番272　　　－2.9％
5　文京区小石川2丁目19番19　　 －2.9％

【全国】  地価下落率ワーストランキング

【住宅地】
１ 東京都渋谷区大山町34－９ 107 ▲18.3
２ 東京都港区赤坂６－19－23 190 ▲16.7
３ 東京都目黒区平町２－１－２ 64.3 ▲16.5
４ 東京都港区南青山４－12－１ 175 ▲16.3
５ 東京都渋谷区神宮前５－34－３ 130 ▲16.1
６ 東京都渋谷区松濤１－13－７ 167 ▲16.1
７ 東京都渋谷区恵比寿３－21－２ 110 ▲16.0
８ 東京都港区六本木５－13－１ 185 ▲15.9
９ 名古屋市東区徳川町2609番１ 20.7 ▲15.9
10 東京都港区南青山２－４－11

　野村不動産アーバンネットは、東京都内の土地価格を定点調査している。

　その野村不動産アーバンネットが、平成21年4月1日時点の価格を発表した。

　2007年7月は、今回の不動産ファンドバブルにおいての地価最高価格を形成した時期である。

　都内の地価は、2007年7月をピークにして、急坂を転げ落ちるごとく下落した。
　その急激な下落の速さに、プロを自負する不動産会社・不動産開発会社・不動産ファンド会社すらも、対応出来なかったくらいであった。

　その土地価格下落の激しさを具体的に知るには、野村不動産アーバンネットの調査価格を時系列に見れば知ることが出来る。

　港・渋谷区の高級住宅地の5地点の土地価格を、2007年7月時の価格と較べると、下記の通りである。単位坪当り万円。


所在　 最寄駅　 2007年7月 2009年4月 変動率
港区高輪4丁目 品川 540 340 ▲37%
港区赤坂8丁目 青山一丁目 900 450 ▲50%
港区南麻布5丁目 広尾 750 520 ▲31%
渋谷区松涛1丁目 渋谷 800 350 ▲56%
渋谷区神宮前4丁目 表参道 1200 400 ▲67%
平均       ▲48%


　表参道の神宮前4丁目の住宅地価は、2007年7月には坪当り1200万円していたのが、2009年4月には坪当り400万円になってしまった。
　価格下落率－67%である。

　いまから思えば、
　「坪当り1200万円もしていたの?」
という疑問符が付けられるかもしれないが、1年9ヶ月前には、その価格水準であったのである。

　その様な土地価格の高騰・暴落につきあわされるのは御免だと思う人はいるであろうが、現実に形成される土地価格の存在を前提にして不動産価格評価することを職業としている私にとっては、高騰・暴落の真っただ中から離れて身を置く事は許されず、そして現実に形成される価格を否定して存在することは出来ない。

　港・渋谷区の高級住宅地5地点の、2007年7月～2009年4月までの土地価格下落率の平均は、－48%である。

　－48%とは、不動産ファンドバブルの素っ高値のほぼ半値になってしまったと云うことである。

あげた分が落ちただけだろうと思う人がいるかもしれないが10年20年の中長期スパンで見ると一貫して右肩下がりである。
ちょろっとあげて（プチバブル）ドカンと落ちるを繰り返しているに過ぎない。

プチバブルの頃に都心なら大丈夫、都心は値下がらないというデタラメを吹聴していた不動産業者やコメンテーターがいたがプチバブル崩壊以降トンズラこいたのは言うまでもない。

現時点で坪３００前後の住宅地は非常にお買い得である。実際にその街を歩いてみれば価値を実感できる。巨大モールがあるような町とは雲泥の差だ。

豊洲はドンピシャ

豊洲のどこが住宅地？
オフィスビルと高層団地しかない工場用地の再利用地なんだが。

住宅地の容積率は２００パーセント以下であることが良好な住環境を維持するために必要なようだ。

今まであまりに高すぎた辺りが
値を下げているように感じます。

でも景気がよかった頃は
それが適正価格だったんですよね。

尾張藩徳川家上屋敷（新宿区市谷）：防衛省庁舎
紀州藩徳川家上屋敷（千代田区紀尾井町）：グランドプリンスホテル赤坂
水戸藩徳川家上屋敷（文京区後楽）：小石川後楽園
加賀藩前田家上屋敷（文京区本郷）：東京大学本郷キャンパス
西条藩松平家上屋敷 （渋谷区渋谷）：青山学院大学
福岡藩黒田家上屋敷 （千代田区霞が関）：外務省庁舎
長州藩毛利家上屋敷 （港区六本木）：六本木ヒルズ毛利家庭園
仙台藩伊達家上屋敷 （港区東新橋）：汐留シオサイト（東京汐留ビルディング）
龍野藩脇坂家上屋敷 （港区東新橋）：汐留シオサイト（電通本社）
土佐藩山内家上屋敷 （千代田区丸の内）：東京国際フォーラム
米沢藩上杉家上屋敷 （千代田区霞が関1-1-1）：法務省庁舎
鳥取藩池田家上屋敷 （千代田区丸の内）：帝国劇場
牛久藩山口家上屋敷 （港区赤坂）：アメリカ合衆国駐日大使館
薩摩藩島津家上屋敷 （港区芝）：NEC本社ビル
佐土原藩島津家上屋敷 （港区芝三田綱町）：綱町三井倶楽部
川越藩松平家上屋敷 （港区虎ノ門）：ホテルオークラ東京本館
小田原藩大久保家上屋敷 （港区浜松町）：世界貿易センタービル
久留米藩有馬家上屋敷（港区三田）：三田国際ビル
森藩久留島家上屋敷（港区三田）：港区立三田中学校
宇和島藩伊達家上屋敷（港区六本木）：国立新美術館
米沢藩上杉家中屋敷及び米沢新田藩上屋敷（港区麻布台）：外務省飯倉公館及び麻布郵便局
紀州藩徳川家赤坂中屋敷 （港区元赤坂）：赤坂御用地
彦根藩井伊家中屋敷 （千代田区紀尾井町）:ホテルニューオータニ
伊予松山藩久松家中屋敷（港区三田）：イタリア共和国駐日大使館
川越藩松平家中屋敷 （港区赤坂）：アークヒルズ（サントリーホール）
熊本藩細川家中屋敷（港区高輪）：旧高松宮邸
島原藩松平家中屋敷 （港区三田）：慶應義塾大学
佐賀藩鍋島家中屋敷 （港区虎ノ門）：国立印刷局・虎ノ門病院
長州藩毛利家中屋敷 （港区六本木）：東京ミッドタウン
広島藩浅野家中屋敷（港区赤坂）：赤坂サカス
松代藩真田家中屋敷（港区赤坂）：アメリカ合衆国駐日大使館宿舎
会津藩松平家中屋敷 （港区東新橋）：汐留シオサイト（ホテルヴィラフォンテーヌ汐留）
彦根藩井伊家下屋敷 （渋谷区代々木）:明治神宮
高遠藩内藤家四谷内藤新宿下屋敷 （新宿区内藤町） ：新宿御苑
尾張藩徳川家和田戸山下屋敷 （新宿区戸山） ：都立戸山公園
郡山藩柳沢家下屋敷 （文京区本駒込） ：六義園
大垣新田藩戸田家下屋敷 （文京区小日向） ：拓殖大学
盛岡藩南部家下屋敷 （港区南麻布） ：有栖川宮記念公園
薩摩藩島津家下屋敷 （港区白金台）：八芳園
会津藩松平家下屋敷 （港区高輪）：オーストリア共和国駐日大使館
下総関宿藩久世氏下屋敷 （江東区清澄）：清澄庭園
尾張藩徳川家拝領屋敷 （千代田区紀尾井町）：上智大学
尾張藩徳川家蔵屋敷 （中央区築地）：築地市場