阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/

山手台日記というものが始まったようです。

山手台に家を建てました。セ○スイハウスさんにお願いしたのですが
非常に満足しております
３５年ローン・・・、頑張って返します
妻・子供も喜んでおります
仕事への活力を改めて実感できるようになりました
家って　良いですね

おめでとうございます。何丁目を選ばれましたか？

新街区

189.40㎡ (約57.29坪) 　2,850万円　　　南東角地　　坪単価49.7万円
185.46㎡ (約56.10坪) 　2,578万円　　　南道路　　　坪単価45.9万円
208.63㎡ (約63.11坪) 　2,957万円　　　南西角地　　坪単価46.9万円
187.32㎡ (約56.66坪) 　2,580万円　　　北東角地　　坪単価45.5万円
180.78㎡ (約54.68坪) 　2,363万円　　　北道路　　　坪単価43.2万円

正直、土地が小さいし割高感は否めないですよね。

山手台北部はバス便で生活施設が徒歩圏に何もないぶん（オアシスだけ…）
土地はせめて平均65坪ぐらいはないと魅力的な住宅街とはなりませんね。
180㎡台中心では、駅から遠い山の中腹バス便エリアまで登る事と
トレードオフに得られるはずの建物間の空間にゆとりある街並みがありません。

平均65坪で2600万ぐらいが、街並みの魅力を担保できる土地面積と
競争力や需要がある分譲価格がバランスするポイントだと思います。

次回からは西1～2丁目、東2～3丁目と同じぐらいの土地面積に戻してほしです。

今の山手台の値段と広さ（185㎡で2600万）なら、逆瀬台や五月台、桜台あたりで
70坪クラスの土地を仲介相場の適正価格で買って新築したほうが魅力的です。

北大阪急行の千里中央駅までたったの33～36分で到着できる彩都は、ポテンシャルで近畿ナンバー1のニュータウンです。

自宅～彩都西モノレール停　徒歩10分
彩都西～千里中央モノレール所要時間　18～21分
モノレール駅～北急千里中央駅　徒歩5分

あの箕面森町ですら、30分（徒歩5分＋バス25分）かかります！！！

箕面森町と勝負し得る唯一のニュータウン。それが彩都です。、

>5
千里中央との時間で森町と比較してる時点で、お笑いですな。
こういう情弱のお陰で、山手台も成り立ってるのだろう。

まあ、山手台も、不便の割に高くてコストパフォーマンスの悪さなら、
箕面新町と勝負し得る唯一のニュータウンかな。

スーモ見たら、
同じ阪急の分譲で、

＜阪急彩都ガーデンビレッジやまぶき＞
３３９７万～５３６５万円
　坪５５万～６４万

＜阪急宝塚山手台西４丁目＞
２３３８万～２８８５万
　坪４３万～４６万

流石にポテンシャルが根本的に違うから、価格も坪単価も大分違う。
山手台のサイトで、彩都に対抗心剥き出しな理由が良く分かった。
みんな彩都が羨ましいんだ・・・。

彩都なんて買うの馬鹿だろ。
徒歩圏を外れたら、坪30万に暴落するのが今から見え見えｗ

山手台は東1丁目は昨年までに駅から徒歩圏の坪65～70万で完売。

同一条件なら、山手台のほうが遥かに高く売れている。

山手台のマンションは平均分譲価格4800万（ジオグランデ）

彩都のマンションは平均2000～3000万円台

彩都はまだはじまって数年だからボロが出てないだけで、あと10年もたったら大量売れ残り過剰供給でしゃれにならない事になる。

箕面側の分譲が、モノレール停留所【彩都西】1km以上エリアに突入したらご愁傷様だな。

山手台は西1～2丁目、東2丁目等の築10～15年の住宅が5000～6000万前後で仲介取引されている。

彩都はいまから10年後、築10～15年の住宅はせいぜい3000万未満ぐらいが関の山だろう。

彩都の魅力はやはり住民専用のプライベート交通が存在することだろう。
モノレールは交通渋滞とは無縁で風雨にも強く、電車と較べて格段に静かである。
加えて茨木までのバス便も決定するに至っては、北摂の中では頭ひとつ抜け出した。
さらに日生のデータセンターが存在することからも地盤の強固さは折り紙つきでもある。
当然自然の豊かさは言うまでもないが、整備された公園が多数存在するのも大きな魅力である。ちょっと足を伸ばせば万博記念公園とガンバのホーム競技場がある。
教育水準の高さも外せない。阪大関係者が多く住むだけあって、彩都西小学校は府内でも有数の教育レベルを誇り、箕面側の小中一貫校も高い教育水準になる事が予想されている。
総合病院も彩都内にあるだけでなく、高度な治療を受ける際には関西でも1～2を争う阪大病院が利用出来る。
高い生活の質が約束された地、それが彩都である。

ここで彩都・山手台に対して建設的でない批判を繰り返している人間は
書き込みが、販売状況に少なからず影響を与えることを想像できないのかな・・・
訴えられかねんぞ・・・

事実に基づく批評をする場合、それがネガティブな意見であっても問題になる事は法的にありえません。
もともとこういった掲示板の趣旨は、ポジティブな意見もネガティブな意見も出し合ってありのままに
議論、情報交換する場所の提供ですから。
もしネガティブな意見を訴えたりと言論統制まがいの事をすれば、逆にデベロッパーがダメージを負います。

例えば、彩都から千里中央や梅田への所要時間とかで嘘をついたりすれば問題ですが、事実を述べて
不便だとか遅いとか運賃が高いとかいって批評する事には何の問題もありません。

関係する事実や事件の引用も、捏造でなければ何も問題ありません。

一方で、前スレにあるような

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/res/2301
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No.2301 by 匿名　2011-02-16 17:06:52

まとめ

宝塚山手台＝土砂災害警戒区域、急傾斜地崩落危険地区

彩　都＝防災安全都市
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こういった山手台全域が土砂災害の危険地域であるという印象を持たせる意図が明確な書き込み
（実際には間違いでありイエローゾーンに入っているのは山手台の区画全体の1%にも満たない
僅か10区画未満程度でしかない）や、生き埋め奴隷が大量に埋まっているといった根拠の無い
書き込みはヤバイでしょうね。事実に基づく批評ではなく、根拠の無い中傷ですからね。

今日のチラシで、パナホームが山手台と彩都の広告出してた。
どちらも建売で５２坪、５０００万前後（彩都が少し高い程度）

１０年後中古で売った際に、山手台はお得意の暴落で悲惨だろうに。

山手台は、土地を安くできない業者側の事情が有るからね。
買ってしまった人の自己責任だから、仕方ないでしょ。

でも、今分譲しているのは４丁目なのに、１、２丁目は高かったとか、過去の話ばかり。
西４丁目は、自慢できるところは全く無いねー。

No.30に同意。一度今の彩都を見に行けば差は歴然。ちょっとくらい早く梅田に出れたり、電車賃がどうとか馬鹿馬鹿しいと気づくよ。ある意味、山手台が彩都と近い価格帯なのが悲しい。

彩都持ち上げてる奴は、営業マンでしょ。

誰があんな糞高いモノレールしかない辺鄙な所買うんだよ。

阪急本線沿線とモノレール支線沿線では住宅地としてのポテンシャルと担保価値がまるで違う。

何も無いところへのインフラ整備や資本の投下の巨大さを見て期待して騙されるのは、三田ウッディタウンを見に行って良いと言ってるようなもの。

大手鉄道沿線の古くからの市街地や住宅街では、巨大なインフラ投資などないが遥かに便利だ。見た目に騙されてはいけない。

現在進行形でごっつい工事をしていたりデカイ建造物をばんばん造っていたりするのを見ると、人間はつい期待してしまう。

でも頭を冷やして冷静に公共交通やロケーションを総合的に判断する必要がある。

頭を冷やして冷静に公共交通やロケーションを総合的に判断すればするほど、
山手台はないな。

頭を冷やして冷静に判断すれば、彩都の方が良いのは明らか。
彩都の茨木側が街開きしたときは、山手台と同じように何も無い辺鄙なところだったが、
箕面側が街開きしたことで、状況が一変している。
ホームセンターなど、商業施設が増えるし、今建築ラッシュになっている。
それに箕面側は、３０年以上前に分譲された粟生間谷と隣接しているが、バス便しかなくて
急坂な粟生間谷でも、古家付きで坪４０万前後で取引されている。
それから考えると、彩都の分譲価格が５０万程度なのは納得できるし、リスクも小さい。

それから考えると、山手台は未来が暗すぎる。
土地の下落率を見れば、差が明らか。

なぜか彩都の一戸建てスレはもり上がらないのに、山手台との比較では熱いね。

山手台西２丁目が、５０００万前後で良く出てるが、全然売れないね。

因みに、西１丁目の売り物件のこれはどう？
http://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/C02082011/
　・土地７５坪角地
　・セキスイハウス旧モデルハウス
　・平成１５年１０月築
さすがにモデルハウスだけあってデザインも良い。
西４丁目で新築したら、込みこみで６０００万近く掛かるだろうから、こっちの方が良さそう。

これ、販売時いくらだったが分かる人います？

彩都はこれから徒歩圏外に移行、過剰供給になる時点で暴落の可能性が高い。

山手台の北部は既に下がっているので、暴落の可能性は無い（下がってもせいぜい2割程度）。

従来の山手住宅街の延長線上にある山手台に対して（その意味においてニュータウンではない）、完全に新規の孤立したニュータウンである彩都は、停滞→街全体が衰退、凋落、暴落の危険をはらんでいる。

彩都は期待バブルの崩壊による、ミニバブル崩壊や地価暴落を近い将来に控えている意見は、
不動産業者など専門家にも多く見られる。
それは決して悲観的すぎる意見ではなく、客観的によく分析している意見だ。

彩都のことは彩都のスレでやれば？

彩都が、完全に新規の孤立したニュータウンといっている時点で、無知丸出し。
彩都住民に笑われるよ。
ひょっとして、箕面彩都が街開きしてから行ったことない人？

山手台って幹線道路沿い・高圧線・土砂災害警戒区域隣接・西斜面　等々
言い訳の必要な中古物件が多いね。築４～５年なのに４０００万円台（新築時７～８０００万）でもなかなか買い手付かないみたい。彩都でそんな暴落聞いたことないし、中古出ても成約も早い。

幹線道路沿い以外は、欠点が少ない（居住者の満足度が高い）から売りに出にくい。

だから売りに出る物件は幹線道路沿いなど理由あるものの比率が高い。それだけ。

居住満足度がきわめて高く定住希望者が多い事は市の校区別調査で証明済み。

駅まで徒歩圏の山手台東１でも築４年で４０００万円台半ば（当時７～８０００万）これは幹線沿いでも高圧線でもない。半値近く下がっても売りたい街。もそんなマユツバな調査など誰も信じない。

それは土砂災害警戒区域隣接地かも知れません

山手台の暴走族が五月蠅い坂道幹線道路と違って、彩都内の４車線の幹線道路は勾配も緩やかだし

幹線沿いだからと言って売るときに暴落なんてことは聞いたことありません。

たぶん山手台の下落率が激しいのを個別事情のせいにしてるだけで、それが実勢相場だろ。

まさか間谷住宅とつながったら、彩都は箕面市街と一体化した住宅街ってかｗ
三田市が人口増加日本一を10年マークしていた時期のウッディタウンの勢いや期待感は、
現在の彩都なんてなもんじゃなかった。でも現在の三田のニュータウンは、、、
ようするに彩都はここ数年が最後の期待感のピークで、その後大変な時期を迎える。

それと間谷住宅ですら40万とかいってる奴がいるが、間谷住宅のほうが彩都の大部分より価値高いから。
モノレールが選べる上に、安くてきめ細かい停車が可能なバス便をメインとして使えるから。
北千里、箕面、千里中央にアクセスできる間谷住宅のほうが彩都のモノレールしか使えないエリアよりも価値高い。
箕面側の彩都の非徒歩圏は、間谷住宅より最終的に下がる可能性がきわめて高い。

ちなみに交通費を節約する為に、モノレールを使わず間谷住宅まで20分以上歩いてバス便を使っている彩都住民は多い。