住友不動産との解約についてアドバイスをお願いします。

住友不動産ではないですが、工務店ともめて請負契約を解除した経験があり、もしかしたら何かアドバイスが出来るかもしれません。少し質問させて頂きますますので、もう少し状況を教えてください。

質問）
・契約は請負契約ですか、それとも売買契約ですか？相手が住友不動産だとすると売買契約ではないかと思うのですが、トラブルの内容は請負契約のようなので。
・工事内容が未決定であり、住宅ローン申請もしていない、追加変更工事請負契約も交わしていない
とありますが、もしかしてまだ正式な契約書は交わしていなかったりしませんか。
・契約の際に金銭の支払いはありましたか。解約に際してそれは一切返金しないと言っているのでしょうか。また、違約金なども請求されたりしてますか？

参考になるかもしれないので、請負契約でトラブルになられた方のスレを載せておきます。よろしければご覧になってください。

工事請負契約　助けてください
　https://www.e-kodate.com/bbs/thread/18344/

全館空調やオプション金額が変わるとか、見積もりを取ってくれないとかは契約より前のトラブルでしょう。
なら契約しなければいいのであって、それを理由に解約というのはちょっと違和感があります。
交渉の経緯を教えていただけますか？

>>相模原のＫさんへ
早速の返信ありがとうございます。質問に答えることと併せて、状況の説明をさせて下さい。
契約は、建築請負契約です。もちろん、契約時の契約金として、１００万支払っております。
状況の説明をします。１２月の中旬に、一級建築士の方を交えて最終的なプランの打ち合わせをした日に、突然営業の方が、外壁の仕様をこちらが希望しているジョリパットでは出来ないと言い出し、その後日、家の玄関先に来て、書面の内容をまったく見せてもらえないまま、建築確認申請に必要だからと、署名捺印を求められ、その場で応じてしまったのです。今から思えば非常に不審なことだと思いますし、書面の内容も見ずに捺印してしまった自分も軽率だったと思います。
その時点では、まだ工事内容も決定していないですし、エコカラット・タイル・注文家具等の見積りをお願いしていた段階であり、当然住宅ローンも申請すらしていません。追加変更工事請負契約も交わしていない段階です。しかし、住友不動産の営業の方は、建築確認申請および設計住宅性能評価申請を出してしまったのです。その後、１ヶ月近く何の連絡もなく、１月の中旬になって、突然、建築確認申請も設計住宅性能評価も、申請が通ったので、地鎮祭の日取りを決めてくれ、と連絡してきたのです。この時点で、住友不動産本社にあるお客様センターに、なんで工事内容も決まってないのに、突然地鎮祭の日取りの段取りになるのか、とクレームを付けました。２日後、支店の支店長・展示場の所長・営業の３名で謝罪にみえましたが、支店長の言い訳を聞かされただけでした。その後、設計を交えて２回打ち合わせをした後、最終的な工事内容を選別するために、詳細な見積りを出してくれ、金額の内容を見て採用するかどうか決定するから、とお願いしました。
解約理由にあげてある全館空調の金額のことですが、当初キャンペーンの適用でお願いしたものですから、全館空調が入った計画でしたが、家族の状況を考え、全館空調は採用しないと伝えていたところ、最終見積りの全館空調不採用による減額の金額が１５０万円になっていたのにビックリしたのです。建築プランが述べ床面積４４坪弱なので全館空調も５馬力必要になり、デンソー社の全館空調で２８０万の商品を２５５万円で仕入れている商品だと、営業の方の手書きの説明資料をもらっていたものですから、（今でもこの手書きの資料は保存してあります）全館空調の減額金額が１５０万というのには、呆れてしましました。３月上旬に、最後に支店の支店長とお会いし、クレームに対する説明を求めた際に、この営業の方が手書きした全館空調の金額をお見せし、減額金額との違いを訴えました。この日も、支店長は言い訳めいたことしか、言いませんでした。
この直後に、本社お客様センターを通じて、『解約願い』を出しました。３月１８日のことです。３日後、展示場の所長から『解約願い』を受け取った、と電話連絡があったきり、１ヶ月近く何の連絡もないので不信に思い、住友不動産が建築確認申請および住宅性能評価申請をお願いした評価機関である民間の会社に問い合わせたところ、建築確認申請・住宅性能評価の取り下げの申請手続きを一切されていないまま、ほったらかされている状態で、評価機関でも不信に感じていたということです。非常に誠意のない対応なので、国民生活センター(消費生活センター)に被害届を出しました。また、住友不動産本社お客様センターに対して、その後何の連絡も無いし、建築確認申請および住宅性能評価申請の取り下げもされていない現状だと、訴えました。支店側から連絡させます、というお話でしたが、結局電話１本掛かってこない有様です。
『解約願い』の中で、契約金１００万円の返金を求めることも提示しています。
概略の流れを説明させていただきました。何か疑問があれば、返信をお願いします。

>>マンコミュファンさんへ
『全館空調やオプション金額が変わるとか、見積もりを取ってくれないとかは契約より前のトラブルでしょう。』に対して、ご説明いたします。
住友不動産の場合、標準設定以外の仕様・設備・木工事すべてがオプション設定になり、オプション金額を提示してもらった上での、採用・不採用の決定に至るのが施主側の決定事項なのです。しかも、住友不動産の場合、【住友不動産J・URBAN（Jアーバン）シリーズの情報交換】にもありますように、設備・建築資材のメーカーからのバックマージンがあるとのことです。そのバックマージンが無い住宅資材メーカーの商品の見積りをお願いしたところ、そのメーカーからの見積りは取っては頂けませんでした。結局、代替えとして見積りが提示されたのは、バックマージンがあると思われる松下電工・トステム・ウッドワンという３社でした。施主の希望とか、施主の満足度・喜びというような顧客満足度よりも、利益第一主義の企業なのだと感じました。これが、解約理由にもある通り、非常に不信感を強く感じたところです。

今後、別の住宅メーカーで着工を目指すにしても、解約手続きおよび建築確認申請・住宅性能評価の取り下げを速やかに行って頂きたいというのが、切なる希望です。住友不動産側の誠意ある迅速な対応・手続きを期待します。が、そのための最良な斡旋・調停の方法等の助言・アドバイスをお願いします。

解約までの経緯を拝見しました。既に「解約願い」を出しており住友不動産もそれを受理しているようなので、あとは支払った契約金を返金してもらうためにどう交渉するかですね。

まず交渉の相手ですが、今までの対応から支店長ではらちがあきそうに無いので、本社と直接交渉したいと伝えて窓口を決めてもらったら良いと思います。そして、信頼してプラン確定前に請負契約に応じたが、その後、担当者が勝手に建築確認申請を出してしまうなど不誠実な行為があったために信頼が出来なくなったと、相手の信義違反を前面にだして契約金の返還を交渉しは如何でしょうか。気持ちとしてはわかりますが、全館空調やオプションの見積もりが不誠実という事は返金を求める理由としては少し弱いような気がします。
あと注意しなければならないのは、解約に際してこちらに不利な条項が契約書に書かれていないかですが、内容によっては消費者契約法で無効になるものもあるので、ここで具体的に相談してください。

もし自力での交渉が困難ならば、第三者機関に調停や仲裁を依頼することになりますが、建設工事紛争審査会は裁判所と同じくらいの費用がかかるので、まずは国民生活センターに相談してみては如何でしょうか。弁護士会住宅紛争審査会については、住宅紛争処理支援センターのＨＰに指定住宅紛争処理機関は建設住宅性能評価書が交付されている住宅を扱うとの記載があったので、今回のケースで取り扱ってもらえるのかわかりません。直接確認してみてください。

■住宅紛争処理支援センター
http://www.chord.or.jp/shienc/kikan/kikan.htm

最後に建築確認申請と住宅性能評価の取下げについてですが、ほっておいてはいけないものなら、スレ主さん本人が取下げの申請を出来ないのでしょうか。この辺は不勉強でよくわからないので、他の誰か詳しい方お願いします。

>>相模原のＫさんへ
早速の返信ありがとうございます。
まず、補足させて下さい。
『担当者が勝手に建築確認申請を出してしまうなど不誠実な行為があったために信頼が出来なくなったと、相手の信義違反を前面にだして契約金の返還を交渉しは如何でしょうか。』について、
２月上旬の住友不動産本社お客様センター宛に送った要望書に、こう書きました。

〜要望書の一部〜

①建築確認申請に関しては、仕様・設備・工事内容について決定していないにも関わらず、
　　建築確認申請および住宅性能評価の申請を施主承認なしで、行ったこと。

　これに関しては、平成１９年６月３０日締結の、
　『工事請負契約書』の、
　　第１条　（信義誠実の原則）
　　　　注文者（施主）と請負者住友不動産株式会社は、互いに協力し信義を守り誠実に本契約を　　　　履行する。

　　この条項があるのですから、誠実な対応をお願いしたいものです。

もちろん、【全館空調やオプションの見積もりが不誠実】これを契約金返金の理由にするつもりはありません。この『工事請負契約書』の 第１条　（信義誠実の原則）にしても、弁護士さんの見解では、あまり重要ではないそうです。
『工事請負契約書』については、施主側に有利になるようなことは殆ど書かれていません。ただ、違約金等解約に関することにもあまり触れられてはおりません。
契約書に記載されていることで、ポイントになるのは，
『甲の中止または解除権』甲とは、施主になります。
『乙の中止または解除権』乙とは、住友不動産になります。
『解除後の措置』精算に関する措置についてです。
『有効期間』ここでは、請負契約締結日から２ヶ月以上経過した場合、協議の上、協議が成立しないときは、本契約を解除できるものとする、精算の手続きをとる、と書かれています。

次にご指摘のあった『建設工事紛争審査会は裁判所と同じくらいの費用がかかるので、まずは国民生活センターに相談してみては如何でしょうか。』に関しては、
【建設工事紛争審査会】ですが、窓口に問い合わせしたところ、弁護士に頼むよりは費用はかかりません。ただ、３・４ヶ月のスパンで考えてほしいと言われました。ただ、国土交通省の管轄ですから、信頼はできると思います。
【国民生活センター】の方には、弁護士に頼むとどうしても費用がかかるので、住友不動産側から誠意ある対応がない場合、国民生活センターから住友不動産側へ仲裁の仲立ちに連絡することも、一つの手段だとアドバイスを受けました。
【弁護士会住宅紛争審査会】については、『建設住宅性能評価書が交付されていない場合』でも、結局は、弁護士会の住宅問題に詳しい弁護士に斡旋・調停を頼むことになるので、お願いすることは出来るのです。
最後に、『建築確認申請と住宅性能評価の取下げについてですが、ほっておいてはいけないものなら、スレ主さん本人が取下げの申請を出来ないのでしょうか』に関してですが、
建築確認申請にしても住宅性能評価申請にしても、住友不動産の名前で、評価機関である民間の会社に申請をしてありますので、住友不動産が申請・許可の取り下げをしなければいないそうです。
施主ができることではないそうです。あとは、住友不動産の誠意ある良心的な対応を待つしかないのです。今日、留守電に担当の展示場の所長から、書面を送らせてもらう、とありました。
留守だとわかっている時間にわざわざ掛けてきたきたようです。良心的じゃありませんね。
なんか、逃げているような、避けているような印象を持ちます。

今回、このようなスレを立ち上げた理由に、解約を速やかに済ませて、新しい住宅メーカーで話を進ませたいという切羽詰った事情もありますが、住友不動産との契約を考えている施主の方にも有益な情報だとも考えているからです。住友不動産と云わず、注文住宅を検討している方々に是非とも、知って頂きたい情報だと思い、情報公開するべきものだと考え、このスレを立ち上げました。
住宅メーカーおよび地元の工務店等、解約・トラブルに巻き込まれている方々にも、知ってほしい情報だと考えています。

また、なにかあれば、返信して下さい。

弁護士さんにも相談をしているということですし、スレ主さんのほうが私などよりもずっとお詳しいようです。Ｎｏ．７を読んで、既にスレ主さんの中では決着までの筋道は大体できているのかなと思いました。これからもこのようなトラブルになる方は少なからずいると思いますから、その方達の参考になるように今後の経過も書き込んでくださいね。

住友不動産と工事請負契約を交わしましたが建築確認申請まで出して解約しました。
違約金として７６万支払いましたが今は設計事務所を入れて大満足の内容になり解約して良かった
です。こだわりがある人はメーカーで家を建てたら後悔すると確信しました。
住友不動産の営業さんはよくしてくれましたが解約してから営業さんが退社し、いろいろ話をしましたが１０年後に最悪な家だと気づくかもしれません。
建ててしまった人はごめんなさい。

住友不動産を検討中なので、０９さんの話が非常に気になります。
１０年後に最悪な家だと気づくのはいやなので具体的に教えていただけますか？

09さんの言いたいことは理解できます。
ただ、住友がよくないとか抽象的な表現はあまりよくないですね。何か具体的な例が必要ですよね。さもなければ、ただ検討中の人をいたずらに不安にさせてしまいますす。何より、スレが荒れます。

私もJで契約寸前までいきましたが、最終的に他社HMで契約をしました。なので、たくさんある理由のうち、いくつかは09さんと同じようなことかもしれません。
私もこだわりがあり、設計事務所へも依頼した経緯があります。

人それぞれ趣味や予算も異なるので、他人と比較しない方が良いでしょうし、他人のことはあくまで参考にしかしない方が無難です。

住友不動産の別スレがあるので、そちらを読むべきです。色々な見解が書かれていますよ。それも参考にしてあとはご自分の判断で決めましょう。

10です。もちろん住友不動産のスレも読んでいます。
ただ大きな額の買い物のため、より多くの意見を参考にしたいと思っていますので
ぜひ09さんや11さんの話を聞かせていただけませんか。

何千万もする物を買う直前にそれが「最悪なもの」であるかもしれない可能性が
あるとしたら…。知りたいと思うのは当然ですよね？

>>09様。今、私は、住友不動産から、プランを出してもらい検討しているところです。わたしも貴方のお話が気になります。ぜひ、もう少し、詳しく教えて下さい。

スレ主様の解約経緯を読んでみると

まず、住不さんが急いで話を進めたがる理由から知りたいです。
これが住不方式？
建売？売建？

０５より
その時点では、まだ工事内容も決定していないですし、エコカラット・タイル・注文家具等の見積りをお願いしていた段階であり、当然住宅ローンも申請すらしていません。追加変更工事請負契約も交わしていない段階です。

うちはその段階を踏んでから建築確認申請出してくれましたよ。

うちは他社のキャンペーンを３年ほど前に仮契約をし、今年ようやく実現しようとしています。
現在建築中で年内引き渡し予定です。
仮契約時には１０万円と印紙代を支払い「１年でも２年でもお待ちしています」と言われ、しばらくはそのことも忘れて他社を見てまわりました。

契約金１００万円、大手さんはそれが普通なのでしょうか？

全館空調をやめたということですが
付けない＝全額返金
という計算ではないのでしょうね。
住不さんはキャンペーン仕様をキャンセルされたら、商品代金の差額はキャンセル料ということかな？　
うちはたまたま不要な仕様が無かったので・・・お願いしたものはすべてオプションとして加算されましたが最終的には我が家が月々支払える金額の建物になりましたので判を押しました。住宅ローンも平行作業でしたし・・・
建築は始まりましたが多少追加工事も入りましたのでまた増えはしないかとドキドキです。

０９様
違約金７６万は契約時の金額で支払ったものでしょうか？
家は風雨にさらされている以上壁の塗り替えやちょっとしたガタはあるかもしれませんが、手の施しようの無い事態が十年後に待ち受けている、ととらえて良いのでしょうか？
建てる以前にそう思われるには建築現場を見て愕然とするような光景を目の当たりにしたとか・・・図面の段階で危機感はなかなか持てないような気がします。
近所でも住不さんの家が建ちましたが見栄えが良くとても目を引きます。
その家族と十年後の建物・・・心配です。

わたしも似たような経験を他社HMで経験しました。で、ここに書いてあるよな機関に相談してみました。が、簡単に言って、国交省では「民・民の紛争には立ち入らないという原則」ということでしたし、生活センターでは「口約束でも契約は成り立つし、そのくらいの100万円くらいならあきらめて、再出発にかけたほうがよい」ということでした。弁護士さんも「時間や弁護士費用を考えると、争うメリットは少ないのでは。相手が言い逃れできる余地があると勝てない。信義則なんてあってないようなもの」などとアドバイスされました。

結局、授業料と手切れ金だと自分を納得させて、妥協することにいたしました。くやしいですが、先に進めないほうがもっと痛いので、苦渋の選択でした。で、その後の再出発はいい担当者に当たったようで、順調に進んでいます。

これらの経験からひとつ言えることは、そのHM全体というよりも、支店・営業所や担当者の業績に左右されているようだということです。業績の良くない支店はぎすぎすして、営業マンも「客を騙してなんぼ」というスタンスです。ではそれをどうやって見抜くかということですが、そこの年間着工件数と営業マンの数をあらかじめ把握しておいてから、「ここで何年仕事してますか? 昨年は何棟担当しましたか?」と聞いてみる。できれば、そこの責任者である上司にあわせてもらって人柄をチェックしてみる。もっといいのは、信頼できる人から営業マンを紹介してもらうかですが、好みもあるので、むずかしいですよね。とりとめもないレスになってしまいましたが・・・

お返事が大変おそくなりすいません。。。
もう誰もいないですね
私が契約して支払ったのは１００万です。その後建築確認申請までして解約しました
営業さんとは約２年の付き合いになりかなり親密な関係になりました。
その営業さんは私の家に対する真摯な姿勢に対して決して口外しない事を条件に
いろいろ教えて下さいました。
その後私の解約と同時に住友不動産を退社されました。
今は同じ金額である設計事務所さんと一緒に家造りをして１１月には完成します。
強固な基礎、躯体、経年劣化を楽しめる素材を使う。。。同じ金額でこうも違うのかと
そのまま住友で建てていたらと思うとぞっとします。
１０年後の住友不動産の壁をあけて見てみて下さい。。
そんな家には住めませんし、劣化したら終わりの建材に囲まれた家に何千万も払うのは
私は無理です

間に入ってすみません
中傷誹謗で無い理由の付け加え

某開発現場で住不さんと一緒に建築現場が1件挟んで同時着手でした


現場の管理は相当ずさんです。
私ら同業者が見てもひどいです。
２ｘ４工法の要所の耐震壁のベニアや細々しいフレーミングなどが雨でびしょびしょ
耐震壁のベニアは変色し　ぶかぶか　釘からは錆びが出放題
床の厚合板もおなじあまりにも見てられません。

色々と理由はあると思いますが現地の大工さんの手間がコスト削減により
雨の防止策までの予算が見れないためだと大工さん同士で現地でそんな話しになったそうです

どう思います？

２年前に建てたけど構造用合板でしたよ
１０年後どうなってるかな？
ツーバイはどこも同じでは？

>>9さん

具体的にお願いします。

住不のレス、荒れやすいので控えていたんですが
１７さんが目の当たりにしたことわかります

建築の光景は忘れられません

別スレには耐力面材はスターウッドと書いてありましたね。

>>17さん
現在建築中ですが

壁にベニアは使っていません。22さんのおっしゃるとおり、スターウッドです。
細々しいフレーミング？意味がわかりませんが、スタットが細いということですか？
だとすれば、どこでも同じだと思いますが。
床の合板も変色しぶかぶかということですよね？撥水加工してあるのでありえないと思いますが。
それに、我が家はきちっと雨対策はしてくれていますよ。

あまりにも私の体験と違うのはなんでですかね？スレ違いですねすいません。

自分のとこは、立地条件がよく建坪が大きかったので、工場である程度できたのをクレーンを使って組み立てたので翌日には屋根がつき、一週間後には瓦がのり、防水シートが巻かれました。（当時はＯＰでサイディングにしたため）のでうちは濡れることはありませんでした。
少し前に建てられた他の現場は、びしょ濡れで心配だったので営業に聞いたらツーバイガードとやらを床に塗るので大丈夫とは言ってたけど、床だけなのでやはりしんぱいですよね。
壁にベニヤはいつから使われてないのでしょうか？
たくさん写真とってあるので確認してみますが・・・
０９さんの言う　１０年後の心配の内壁というのはモルタル仕様のことでしょうか？
現在のサイディングなら通気工法でどこのメーカーも同じで問題ないと思うのですが・・・・

＞工場である程度できたのをクレーンを使って組み立てたので翌日には屋根がつき、一週間後には　瓦がのり、防水シートが巻かれました。

　それが出来ない場合は現場組み立てになりますが、材質云々より現場管理さえ良ければ取り上げ　る問題ではなかったと思います

詳しく教えてとありますが業者さんも入ってきてかなりあれそうなのでここら辺で
消えようと思います。
確かに安いですしＪはかっこいいですが、当りはずれが大きく後々のメンテナンスコストを考えたほうがよろしいと思います。躯体もホワイトウッドですし。。。同じ坪単価ならもっといい建物を
建ててくださる所はいっぱいあります。
私は今月に引渡しですが同じ金額でここまで違うのかと正直とまどっており、建築業界に凄く疑問を感じました。家を建てようと思い丸３年ですがかなり勉強になりました。金額面や土地の問題で
ケースバイケースなのも重々承知ですがＨＭで建てる方は総二階の四角い建物だと思いますので上記のようにもっと納得のいく建物が手に入ると思います。
私の場合ある一級建築士事務所さんに全てを話し、親身になって相談に乗っていただき本当に感謝の気持ちでいっぱいです。家は設計が全てだと思います（生死にかかわる為）設計事務所さんのメリットは設計して図面に落とし込み、監理までしてくださいます。もしＨＭだと監理も自社の人間ですからやりやすいように設計、施工をしてしまいますが第三者が管理をすると施主の利益になるように動いてくれるので設計料（１０％〜１５％）払ってもおつりがくるぐらいしっかり監理してもらいました。設計管理料で１０％〜は高いと思いましたが相見積りしてみたら６００万も安くなり？？？でした。。。同じ建物、同じ仕様でなんでここまで違うの？本当によくわからない業界ですね。
ちなみに私は建築業界の人間ではありませんし、設計事務所が必ずしもいいとは思いませんが、私は住友に解約金７６万支払って振り出しに戻し、時間と労力がかかりましたが誰に見せても恥ずかしくない家が建って本当によかったです。皆さんも頑張って下さい。

>>9さん

あれそうなのは、あなたが抽象的に住不の建物は悪いと言って、具体的に何も言わないで
不安をあおっているからではないですか？

というか、別にあれそうではないと思うけど。それとも不安をあおって楽しんでるだけ？

あなたの言った、『親密になった営業が教えてくれた事』これが気になるんでしょ。みなさん。

不安を仰ぐような事を書いていたらすいません。
ただ私も解約した人間ですから実体験を申しているだけです。
具体的に書き込んでしまったら既に建てている人に失礼だと思いあえて書いてません。
ですからスレ主さん宛にかいているつもりです。
スレ主さんが解約するのは間違いないでしょうから、その後の選択肢としてこんなのもありますよと実体験を書いているだけです。
荒れそうだと書いたのは業者さんらしき人がいそうなのでそう書かせて頂きました。
実際解約しようと決意した人しか分らないと思います。
賃貸住まいさんのように思われるのでしたらもう来ませんので。

スレ主さんその後解約の手続きはどうなっているのでしょうか？
私も同じような理由で某HMＳで解約するか迷っており、色々な機関を通して
手続きを検討されているようだったのでその後のやり取り解約金等どのくらい戻ったのか
知りたいです。

ＮＯ９さんの様に勉強代と思って１００万近くのお金を無かったことにしてしまおうと思うには
まだ納得がいかず悩んでおります。

契約者側が有利になる解約する方法ってやっぱりありませんよね？

スレ主さんはもう見られていないのではないかと思うので、レスを付けさせて頂きます。

解約検討中Hさんがどのような内容の契約をされているのかわからないですが、民法では請負契約はいかなる理由でも途中解除が出来ると規定されています。しかし契約解除した場合には、相手の損害を賠償しなければならないという事にもなっていますので、取り戻せるのは契約時に支払った金額と損害賠償との差額という事になります。損害賠償額は個々のケースで異るでしょうから、もしも損害賠償額の方が大きかった場合には、逆に追加で支払わなければなりません。しかし解約を考えるのは着工前という事が多いでしょうから、大抵いくらかは取り戻せるように思います。施主都合の解約では一銭も返さないと言ってくる所もあると思いますが、そういう場合は間違いなく売買契約（の手附放棄）と請負契約を混同していますから、民法の規定を持ち出して交渉してください。

さて有利に解約する方法ですが、相手の落ち度を探してそれを解約の理由にするくらいでしょうね。もしも建設業法や建築士法、宅地建物取引業方などに違反するような行為があって指摘すれば、有利に交渉が出来て損害賠償の額を少なくしてもらったり出来るかもしれません。大手のＨＭで普通そんな不手際は無いでしょけれど、人がやる事ですから判りませんよね。