宝塚の三和建設ってどうですか？

三和の関係者はここを常時チェックしている（もちろん区画整理の地主関係者も頻繁に見てるが）。

サンヒルズ宝塚の専用サイトで清荒神－梅田が26分だか27分だかになっているのを書かれたら2日もしないうちに修正されてた（笑）。常に何かまずい事や批判が書かれていないか、昔から必要以上に神経質に掲示板を気にしているのはバレてるだろう（それがゆえの削除依頼や常時チェック）。

それだけ客とのトラブルや、後ろめたい事も色々とあるんだろう（まぁ住宅会社は全業種で最もトラブルが多いというかトラブルが無い家など存在しないので、その点はどこの会社やハウスメーカーだろうが変わらない事だが）。

まぁせいぜい頑張って川面の５０区画売り切って隠したらいい。市民や周囲が三和をどう思っていようが、結局は客が自分の感性で決める事だしな。

あそこは下から分譲地方向の景観はコンクリート一面で最悪だが、分譲地側から見た南東方向の眺めは悪くないし大阪平野の眺望がいいからねー。そりゃエゴ丸出しでひどいわ。でも既存住民や市民がどう思ってようが気にしない図太い人間、鈍感な人間、無神経な人間はいくらでもいるから眺望や立地に惹かれたら買うだろう。

なんだかんだで工事完了したらあまり苦労せず完売までいきそうだが、事実や負の景観はきっちり証拠として10年後以降も残るから（黒ずんで汚れたコンクリート打ちっぱなしの高い擁壁、森林を丸々伐採して植樹帯やまとまった植樹一切無しの配慮に欠ける横暴な造成）、将来の影響が全くゼロで済むというほど甘くはない。

それと醜い開発になった理由は、三和だけでなく地主達（複数）も関係しているのかもしれない。地主達が最少の造成コストと、最大の土地面積（減歩率の最少化）を要求した事も考えられる。もしそうだったとしたら地主達も愚かだね、強欲で目先の事ばかり考えて自分の持分の本質的な土地価値を下げてしまって。

もし川沿いに幅２ｍの植樹をして、造成に景観に配慮した
宅造擁壁を選択していれば、全く異なる価値の住宅街に
なったのは紛れもない事実でしょうね。
周辺住民や宝塚市中心市街地付近の住民の見る目や評価も
全く違うものになったでしょうし、三和建設の評価も
大きく上がったと思います。
実際の公共減歩率及び保留地減歩率が、どれぐらいに
なったのかは知りませんが、とても残念で景観を大きく
悪化させる開発になってしまいましたね。

家を建てるなら緑を植えよ　西宮
http://www.asahi.com/kansai/sumai/news/image/OSK201101290015.jpg

兵庫県西宮市は２８日、市内の甲陽園目神山町を対象に、景観維持のため、住宅を新築する際に、路上から視野に入る緑の量「緑視率」を一定以上確保することなどを求める方針を明らかにした。景観法に基づく景観計画の「重点地区」に指定し、これらの規制を盛り込む。規制に従わない場合は、同法などによって、罰金や氏名公表の罰則が適用されることになる。

　対象は、六甲山系の斜面に邸宅が並び立つ同市甲陽園目神山町のほぼ全域で、現在約５００世帯が暮らす。こうした規制は、地元住民でつくる甲陽園目神山地区まちづくり協議会が、自然に調和した街づくりを目指すため、市に働きかけてきた。

　市は今夏の指定を目指しており、植樹などで緑視率を１５～２０％以上とする▽自然木を保全する▽駐車スペースに木々を植えて車体を見えにくくする▽住宅の土台の擁壁には自然石を使用する――などの規制を設ける考えだ。

　市は２００３年、都市計画で、同地区では原則として１００坪（約３３０平方メートル）以上の戸建て住宅しか新築できないよう規制した。０８年には同協議会が住宅の外観に関するガイドラインを作成した。草木などを十分に植えることを新住民に求め、保証金として建築前に２０万～５０万円を徴収。守らなければそれを元手に緑化する仕組みにした。

　しかし近年、開発業者が新築住宅の敷地にもともと生えていた自然木を伐採するなど、ガイドラインの理念に沿わない工事やデザインの家が目立つようになったとして、同協議会が重点地区への指定を求めて市と協議していた。

　西宮市が、目神山地区のように、より具体的な条件を設定した重点地区を指定するのは初めて。同協議会は「５０年前の開発当時から自然との共生を掲げて守ってきた地域の緑を、今後も保全していきたい」としている。

一般的にどこの地域でも、地方自治体で定められた最低面積をぎりぎり上回る程度に
分割して建築条件付や建売で販売するようなミニ開発（数区画～20区画程度）ばかり
普段やってる不動産業者や建築業者は、いかに元の土地から宅地面積を多く確保するかしか
考えていないように思います。
そういう業者は普段とは立地もスケールも違う所でやることになっても、同じ事を平気で
やってしまうのかもしれません。
緑を残して美しい街並みをつくるとか、周辺環境に配慮して樹木や石や自然素材を使って
修景するとか、そういう考え自体が無いんだと思います。
普段から大規模ニュータウン等も開発している大手デベロッパーやＵＲなら、森を削る
宅地開発で街路樹やグリーンベルトを全く設けないなんてありえない事ですけどね。
ミニ開発の分譲をメインにやっている業者は、地元であっても大手よりもひどい開発を
平気でする事が多いので（合法なら何でも有り）要注意です。

>>431
宝塚市　平成１９年度第３回都市景観デザイン審査会　会議録より

川面北土地区画整理事業

会　　長：今回の開発区域は、自然の豊かな森であることから、緑の保全や復旧等につ
　　　　いて各委員からも多くの意見や検討事項などが出されたが、それらを尊重して事
　　　　業に当たってもらいたい。

とありますね。こういう審議会があって、どうしてああいう開発になるのか理解に苦しみます。

いちゃもんつける奴は、この坂東孝信が許さねえ。

黙って、土下座して、有り難く受け取れ。

お前が全部悪いんだ。

三和が監視て・・
俺が暇ちょくちょく見てるだけだが

＞４５３
その西宮の規制に関する説明イラスト
http://www.asahi.com/kansai/sumai/news/image/OSK201101290015.jpg

みたいになれば川面のサンヒルズ分譲地の周囲や川沿いから見た景観もマシになりますし
緑視率も回復するでしょうけど、広告によると確か「眺望の邸」がコンセプトという事で、
なんと緑や景観の回復よりも「住民の眺望が一番大事！」みたいなので、このイラストのような
家のシルエットをぼやけさせて覆う高木が植えられる可能性は極めて低いでしょうね。
低い植え込みや僅かな中木程度しか植えられなければ、周囲から見て鬱蒼とした森のような景観は
期待できず効果は知れてます。

それ以前に南側から見て擁壁の打ちっぱなしコンクリートが視界一面に広がる状態がひどすぎるので、
まずはあれを景観的にどうにか対策しないと話になりませんね。
市街地に残る貴重な森を切り開いて数千本の大きな木を切っておきながら、景観に対する配慮意識が
皆無のコンクリート打ちっぱなし擁壁を、歴史的な街道から丸見えの位置に平気で盛大に採用するなんて
尋常じゃないです。実際に現地に言って、南側から見ればひどさは一目瞭然です。

川面北に関しては、三和よりも
ああいった開発内容で許可を出した
宝塚市や市長の方が遥かに悪質。
醜い開発が申請されても、まともな
内容になるまで認めなければ防げるし
防ぐのが行政の仕事。

あの川面の分譲地の開発が許可（協定締結）されたのって、今の市長ではなく逮捕された阪上善秀前市長の時だよな。つまりハンコ押したのは懲役2年で現在収監中のあの阪上だ。しかも阪上の自宅はあの分譲地から歩いてすぐの間近。古い住民（地主）が多いあの周辺は、もろに奴の地盤地域だったし。地主や事業者にとって都合の良い造成計画がスムーズに許可されるよう、阪上がかんでた可能性はじゅうぶん考えられるし、有り得ない話でもないな。なんせあの阪上だからな。普通の人ならそう思うだろう。

阪上容疑者（前市長）が絡んでいたかどうかはわかりませんが、
通常の開発事業と土地区画整理事業では、開発計画の工事内容が
全く同じであっても許認可のプロセスが違うのでどうでしょうね。

川面の土地区画整理事業の組合設立が宝塚市により認可されたのは、
「2009年3月」なのでちょうど市長不在の時期ですね。
阪上容疑者が逮捕されたのは「2009年2月」、出直し市長選で中川智子が
当選したのが「2009年4月」ですから、市長職代行者が責任者として
判子を押して許可を出したんじゃないでしょうか。

もっとも開発構想そのものの認可や市との協議や事業計画決定はもっと
前でしょうから、ほぼ確実に阪上容疑者が市長の時期でしょうけど。

どうでもいいサンプルプランとかより１０～１５年後の街区全体の景観予想図（川沿いや街道沿いからの
リアル予想図）をまず示すべきだと思うんだけど。

どう見ても地主と事業主の金儲け事業でも、一応は市民の公共性や公益性の為の区画整理事業って
扱いになっているんでしょ、一応は。それで許認可関係も通常の開発より優遇受けてるんでしょ。
それなら、荒神川沿いや橋の辺りや南東側道路から分譲地の方向を見た１０～１５年後の視界の
コンクリート比率やコンクリートの汚れや緑視率なんかも誠実に景観予想して、広く市民に
街の完成予想図として示すべきだと思います。
購入検討者だって、個々の家の外観がどうのという事よりも家々が立ち並んで十数年建った後に
周辺から見てどういう景観や街並みに見える設計がなされているのか、大変気になるでしょう。

あそこは単なる道路ではなく宝塚を代表する歴史街道（有馬街道）ですから、そこを歩くだけで
異様な圧迫感のある打ちっぱなしコンクリートの壁が大量に視界に飛び込んでくる現在の状況は、
ただ事じゃありませんよ。景観ぶち壊しなんてもんじゃないぐらい醜い状態になっています。
あの道、巡礼客や参拝客や観光客や歴史ファンや散歩客も年中を通して沢山歩く場所ですからね。

古くからの街道沿いの自然豊かな森（急斜面）を殆ど全部伐採してハゲにして
コンクリートむき出しにする事業のどこに公益性、公共性があるの（笑）

有馬街道の標識板が、ちょうどあそこの道路に立っていますね。
その有馬街道の標識板が立っている位置のすぐ傍から、大量の
コンクリート打ちぱなし擁壁が山のように聳えているのが
丸見え状態ですから、確かにとんでもない事になっています。

あの光景では旧街道を歩く人が見ても幻滅ものだし,情緒も自然も歴史も風情もへったくれもないですね

通常の土地区画整理事業って、公共インフラの敷設や整備だけでなく
景観を改善する事（景観整備）も事業目的に含まれていますよね。
もしあの場所が一般的な土地区画整理事業なら、荒神川沿いの景観デザイン
（荒神川の護岸の通路部分の処理も含む）があんなに醜い仕様になるなんて
まずありえない事です。
高木の並木や一定幅の植林をするなどしてまとまった緑の復旧とともに、
川沿いの景観整備は親水空間として一体的に行うでしょうし、由緒ある歴史街道に
面している立地特性にじゅうぶん配慮して、南側の道路沿いや周辺一体からの
見え方にも細心の注意が払われます。
そういう観点から見ても、ここの土地区画整理事業は何から何まで異質すぎます。
開発構想の景観デザインを審議する委員会で専門家（会長や委員）から出た意見も、
最終的には全く反映されてない内容で開発が許可されているし、何かおかしい。
普通はこうはならないって事がなぜか起きています。

≫４６２
川沿いの１段目擁壁より手前側には建物や建造物は立ちませんよね。
その一段上２段目の擁壁の手前にも家は建ちませんし植樹帯等もありませんからコンクリートの見え方はそこまではほぼ今のままになります。
打ちっぱなしのコンクリートは例外無く雨染みによるコケやカビなどの経年の汚れで黒ずんでいきますから川沿いから見た景観は現在よりも更に悪化する可能性が高いです。
コンクリートの表面に撥水塗装など処置が施されてる場合は一定期間は汚れを防げますが黒くなる時期を何年か先延ばしするだけで本質的には変わりません。
それにたとえ黒く汚れるのを遅らせても今の状態でもじゅうぶん風情の欠片も無い悪い景観ですからこれから経年で自然環境や歴史的な街道と調和した景観になっていくという事はまず考えられないですね(抜本的に対策して本気で修景に取り組めば別ですが何もしなければ)
３段目以北のコンクリート擁壁は手前に家が建つ事と庭木で見えなくなる部分が増えますので多少はマシになると予想されますがなんせ一番目立っていて現在の圧迫感の大分部を占めるそれより手前側のコンクリートが今と変わらないか今より悪くなる状況では知れてます。

続き　宝塚市で有数の「閑静な住宅街」や「邸宅街」と言われている所で打ちっぱなしのコンクリート擁壁が延々連なる住宅街など皆無です。これは宝塚市で不動産仲介事業を行っている三和建設も良く知っているはずです。
これは近隣の他市でも全国でもどこでも同じです。
景観や環境を悪化させる上に住宅街の価値を根本から低下させる嫌悪要素の筆頭格だからです。
緩やかな斜面を造成した住宅地で道路から見える擁壁の殆どが大人の背丈より低い0～1.5m程度になるなら打ちっぱなしのコンクリート擁壁でも（好ましくはなくても）大きな問題にはなりませんし擁壁上部の宅地をふんだんに緑化すれば視界に対する比率の少なさから目立たなくなります。
しかし一方で急斜面を造成する大人の背丈より大幅に高い擁壁が大量に設けられる分譲地ではコンクリート打ちっぱなしを選ぶ事は質の高い住宅街をつくるという理念を持ち合わせている会社なら通常はありえない選択肢です。
サンヒルズ宝塚川面山手を検討している人も南方から見て現在コンクリートの山になっている荒涼とした景観が将来どうなるのかは購入を検討する上で一番気になる所でしょう。影響は小さくないです。
川沿いや歴史的な街道からの景観はまさに住宅地の顔になるものですし周囲から受け入れられる街になるかどうかの鍵でもあり通勤や通学など自分や家族の日々の生活でもずっと目に入ってくるものです。
永住する上では非常に大きな要素ですから南からの見え方を気にしない人なんていないと思います。

有馬街道だけでなく、清荒神の参拝道（門前市）からも
途中数ヶ所ほどから例のコンクリむきだしが見えている。
こうなる事をじゅうぶん分かっていながらやったのは
明らかだから、言い訳できるレベルじゃないしかなり悪質。

三和建設という会社は、1200年以上の歴史と由緒があり
年間350万人の参拝客がある京阪神でも有数のお寺の参拝道から
コンクリートむきだし擁壁が間近に見える状況になる事を、
全く何の問題も無いと考えているような組織って事だから。