８ケタ年収の生活感

＞１００
住民税は、確定申告で課税所得金額を低く申告していますから自然に安くなっちゃうわけですよ。
安く申告って言っても、サラリーマンですから源泉徴収。でもそのあとに５００万の申告のある不動産事業の経費や減価償却やもろもろで２２０万とか赤字が出る。あと扶養家族が多く医療費控除とかいれたら課税される所得金額がぐっと減って去年の申告書で２３０万になっています。地方税は１０％なんで
２３万ってことですよね。

確かに、手取り６５万くらいで扶養家族３人でも月々７万くらいの
住民税はとられてましたよね。
所得税が５万だとしても１２万あったらローン払えちゃいますね。
不動産持ってからだいたい２～３万、所得税はゼロですね。
年間１２０万の話ですからたいしたことないですけどね。
ブランドバッグがいくつか買えるし、レストランで何回食事できますかね。

別に経費水増しとかそういうんじゃなくて、減価償却費という合法的な
費用で節税しているというわけなので誤解ないように。

うちは、健康を考えた食生活をしているので、雑穀や玄米を食べたり、野菜や果物は、無農薬で、肉は、商標にこだわっています。玄米は、白米より、高いぐらいですよ。
それでも、２０万円は、かかりません。
量より質といったところでしょうか。

独り身30代です。

贅沢してるつもりはないけど月100万は使っちゃいますね

家族を持てば更に出費が増えそうで怖いなあ

不動産投資で減価償却による節税って、確かにそれをウリにするマンション業者もいるんだけど、
減価償却するというのは、毎年それだけ資産価値が減るってことですよね。会計理論上。
そうなると、売却時（または建替え時）にそのツケを払うことになりませんか？
キャッシュフローだけ眺めて喜ぶのって、どうかと思うんですが・・・

>106
＞減価償却するというのは、毎年それだけ資産価値が減るってことですよね。

違いますよ。

4500万のマンション買って貸すとしますよね。
4500万は仕入れですが、いっぺんに経費計上しないで
一定割合や一定額で損金として計上しなさいという意味です。

ですから、前倒し償却とかも認められているのです。

たとえば住宅に限らずクルーザとか例にとると中古のクルーザは償却期間が２～3年

でも実際は10年以上使えますし2年で他人に売っても高く売れますよね。

つまり経済価値イコール原価－減価償却　ではありません。


マンションもそう。実際に売れる価格と「減価償却」は無関係です。
市場価格で決まる。
たとえば４５００万で買ったマンションが15年後４０００万で売れるのはめずらしくない。
いくらで売れるかは場所によります。
しかし15年間の減価償却費は定額法で　0.023で　約780万（建物比率50％として計算）
http://www.k5.dion.ne.jp/~jimu/singenkasyoukyaku.html

ですから、実際には価値が減っているからそれで節税しても意味ない？・・・そんなことはなくて
賃貸しているあいだに、借入金の元本返済と利払いが進むかのと
家賃－経費－ローン返済等が純利益として溜まっていくじゃないですか。


さらに、仮に給与所得1000万で年500万の賃貸収入があって200万の赤字が出れば課税所得が200万
下がる。そのことで所得税と住民税が100万近く減ったりします。

キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
税引き後利益がマイナスでも減価償却費を足してプラスになれば資金ショートはしないし
高額納税者なら節税メリットもあるということです。

へたくそな説明ですみません。なっとくいきました？

それと、最も重要なのは、減価償却資産は建物だけということ、それから内装や設備は数十万の
追加投資でいくらでも価値が復活します。
賃貸物件の「価値」とは老朽劣化でなく、幾らで貸せるかということ
松戸の駅前マンションと南麻布の１ＬＤＫでは３０年経ったときの価値はまるで違いますよね。

なぜかといえば、土地の価値が減価していないからです。
仮に３０年ローンで賃貸事業を続けて、ローン完済したら、その後は家賃－経費がまるまる
収益になります。まさに年金装置になりうる投資ですよ。
中古を即金で買うには、そのときの時価分のお金が必要
でも新築で３０年持ち続けたら、初期投資は９００万くらいで、毎月６万くらいのお金が
利益として入ってきて、３０年後に修理費はかかるけどただでキャッシュを産む不動産が
入ってくる。

空室リスクだって資金のない人には恐怖かもしれないけど、頭金を２割以上いれてあれば
家賃＞＞ローン返済額になる。１３万程度のローンが半年自腹を切っても７８万
毎年の節税額の範囲で治まる規模ですよ。

よく一棟規模でやらないとリスクが大きいとかいう人がいるけど、空室はローンの絶対額
それを払える財力が問題。
それと利回りだけでニーズのない場所やニーズが消えやすい企業城下町などで賃貸事業を
やるほうがよほどリスキーですよ。

中古物件は、取得価格に対して償却期間が短いから、大きな償却費がでます。
でも出口が見つかりにくいですよね。あなたのおっしゃりたいのはこの話かも
しれませんね。

減価償却たっぷり、売却価格も取得価格並みにってのは、マンションのように
時代によって進化する商品では無理でしょう。

ワンルームなどひどいもので、１９８０年代には１７平米とかの物件が多かった
それがやっと２０００年代で２２平米が一般的になった

昔の５０平米は２ＤＫだったけど今は１Ｌが普通。１９８１年以前まで遡ると耐震基準まで
劣悪になる。
遮音性・断熱なども時代で大きく違う。

リノベーションというのも流行りだが、一棟丸ごとでないと価値が無いよね。

マンションは、築２０年ぐらいで、水漏れなどになります。
修繕費が、かかるようになります。
修繕積立金がありますが、それだけでは、足りないようです。
老朽化してくると、周りの物件と比較して、家賃を下げざるを得なくなるのです。
そうしないと、空き室がでるからです。
あまり、儲からないと聞いています。

>111
＞マンションは、築２０年ぐらいで、水漏れなどになります。
今築２０年の建物と、今築７年の建物では技術が進化しています。
サヤ管ヘッダーとかご存知ですか。
住戸内工事は１ＬＤＫなので水周り改修で５０万程度あれば十分。それも
フローリングの劣化した２５年レベルで実施することですね。

＞修繕費が、かかるようになります。テナントが退出するたびに内装はやり変えて
ます１Ｌで２０万くらいかかります。 １か月分の賃料です。

＞修繕積立金がありますが、それだけでは、足りないようです。
おっしゃるとおり。だからワンルームはだめ。分譲物件を賃貸するほうが
管理組合がしっかりしていますから安心。

＞老朽化してくると、周りの物件と比較して、家賃を下げざるを得なくなるのです。
＞あまり、儲からないと聞いています。

儲けるのでなく、私はローン完済語年金補填に使うために持っています。
家賃は下がってももうローンも終わっていたら平気でしょう。
７５歳とか８５歳とか完全に隠居してからの収入源だから。

それとインフレヘッジ。あと３０年後インフレになったら不動産だけ安いまま
ではないしょう。ローン金利がいくら上がろうと５年１２５％基準があるから
未払い金利が溜まるだけ。

ワンルームは儲からない。儲けるのは、管理をやるインチキ業者。

ワンルームで儲かっている例は皆無じゃないかな。まず銀行が融資しない。投資物件の価値がないから。
最初に売る段階でふかしすぎ。金利も３％超えると最初の１０年でなかなか残債がへらない。

こんなものはダメだとやってみたわかった。で、新築の分譲賃貸に切り替えた。

>>106です。大変丁寧な解説感謝いたします。

不動産投資には関心を持っていて、いろいろ勉強しているつもりなんですが、
知れば知るほど、「ホントに儲かるんかいな」と思うのです。
さまざまなリスクを勘案してもなお、他の投資手段に勝るものなのかなぁと。

＞税引き後利益がマイナスでも減価償却費を足してプラスになれば資金ショートはしない
これってEBITDA的な考え方ですよね。
でも実際には減価償却分だけ価値が逓減していく。
うまく売り抜けない限り、「往って来い」というわけ。
もちろん、土地は減価しませんが、節税効果は建物分だけですよね。

結局は、見る目を養って、
「経年によっても市場価値が下がらない物件を選ぶこと」に尽きるのでしょうか。
それでも、新築を買ってしまうと新築プレミアム分がすぐに剥がれるし、
中古物件だと、おっしゃるとおり出口が見つかりにくい（ババ抜き状態）ですよね。

ファミリー向け物件は利回りが低くなる傾向にありますが、
出口を考えるとワンルームよりもむしろ有利なんですかね。
それでも、相当のプレミアム物件（極端な例ですが広尾ガーデンヒルズみたいな）でない限り、
経年による市場価値の低下は免れないでしょう。
新築マンションはどんどん供給されるのですから。

それとも、意表をついてレジ系以外の物件を選ぶとか？

金利？
不動産投資なんてローン組んでまでやるもんじゃない。
マンション3部屋もってるけど全部現金。
金利払ってたら儲からない。

それ、まったく否定しないですよ。でもね。たとえば4500万の新築１ＬＤＫ買うのに
４５００万払えるなら払えばいい。税引き後利益で２００万／年くらいにはなる。
空室リスク？
関係ないよ。ってな話ですね。
でも、９００万づつの自己資金で５軒買うなら、税引き後利益で３６０万／年になるんですけどね。

１０年後４０００万で売れたら（売却経費とか含め）
キャッシュ買いはキャピタルロスは６００万
借入起こせば　１軒ごとの
売却価格－残債－経費＜自己資金
仮にローン金利2.475、借入期間３０年で考えたら
残債　２６８０万
当初の借入経費、売却経費２５０万として
手取り　1070万　キャピタルゲイン１７０万
５軒で　８５０万儲かりますね。

あれ？と思うならご自身で計算してみてくださいな。

>115
全部、中古のワンルームですか？

今、テレビで築３０年マンションの上水管の赤水やってた。

こりゃすげーな。定年後は水道工事屋になろうかなと思ったくらい。

まぁ賃貸物件も自宅も幸い築１０年以内なんであと２０年、つまり７７歳
くらいまでには売ったほうがいいってことか？

こりゃ自宅だけでも住み替えした方がいいなぁ。なめくじの入った水
飲みたくない。

まぁ大規模マンションでよかったなぁ。てか２０年後はマンションなんて
改装して貸し事務所にすればいいんだな。

日本人いなくなるのに今後も賃貸経営なりたつのは何故？　都心だけ？　しかもローンまで組んでやるの？　

金持ちインド人、中国人駐在員相手の超高級マンションなら了解ですが、とても手が出ないし。　

おっ、ひさいぶりだな。ボク。受験勉強どうなった？