タワーマンション派vs低層マンション派　　パート２

補修費用はモデルマンションの2倍以上か
　
　もうひとつの問題は、補修費用の金額である。マンション管理センターによると、8階建75戸（専有面積69平方メートル）のモデルマンションの場合、築後10年目に外壁などの補修工事を行い、築後25年目に給排水菅などを更新する大規模補修工事を行ったとすると、25年間を累計した補修費用は1戸当たり350万円程度になる。

　内訳を見ると、外壁の補修費用は約146万円と、全体の40パーセント以上を占めている。要するに、最もお金がかかるのは、外壁の補修ということになる。

　その外壁を補修するとき、8階建てマンションでは、地上に足場を組み立てて工事を行う。しかし、超高層マンションになると、足場では不十分なため、ゴンドラが必要になるのに加えて、強い風が吹くとゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、工費を大幅にアップさせる要因になる。

　これ以外にも、超高層マンションの補修工事には、難しい問題がつきまとう。「シンポジウム資料─超高層建築物の維持・保全の現状と課題」には、関係する89機関を対象にした、アンケート調査の概要が紹介されている。

　「同じ超高層でも、マンションと商業・事務所ビルでは、外壁のメンテナンス工事（点検、補修、大規模修繕）に違いがありますか」という問いには、次のような回答が寄せられている。

　(1)マンションの方が難しい62パーセント。
　(2)あまり違わない16パーセント。
　(3)商業・事務所の方が難しい11パーセント。
　(4)その他11パーセント。

　マンションの方が難しいのは、以下の理由があるからだ。

　(1)個々の居住者との調整に時間がかかる。
　(2)居住者のプライバシー保護、防犯などの対策が必要となる。
　(3)バルコニーや手すりがあり、形状が複雑である。
　(4)鉄筋コンクリート造が主なので、タイル仕上げの剥離・脱落対策が必要となる。
　(5)修繕積立金が不足している場合が多い。

　超高層マンションの補修工事は、前例が少ないのに加えて、個々のマンションの外形にも大きく左右され、さらには天候にも影響される。工期に関しては、平均でも6ヵ月、最長では1年程度はかかっている。

　このような点を考慮して、「超高層マンションの補修費用は、モデルマンションの2倍以上になっても不思議ではない」、とする見方が多い。その費用について、個々の入居者はきちんと理解しているのだろうか。また、過不足なく負担できるのだろうか。

　修繕費用を捻出できなければ、いわば「金食い虫」である超高層マンションはボロボロになって、資産価値を急激に下げてしまいかねない。