ﾌﾗｯﾄ３５Ｓを検討

結局ローンは開始日はずれるから、正直今なら変動がいいと思う。
固定はどんどんあがっているのは事実。
あとは短期返済する自信があるなら確実に変動。
もし長丁場で考えるから固定（あくまでフラットＳのみ）がいいと思います。
金利は高いがその分安心が買えます。日本人は無難が好きだからこっちが好きな人は多いです。

↑同意見。変動にすればよかったです。

10年後、借換に走るのが固定さん。

>>310
それで良いと思います。

10年間-1%の恩恵を受けながら様子見て
変動金利が大幅にUPしていなければ借り換えでOKなのでは？

リスクヘッジとしては正解かもね。
まぁ10年という見通しが暗い日本においては
変動スタートの方が結局得だろうけど。

－１％でも団信込みで２％でしょ。
果たして10年いないに優遇付きの変動が２％超えるのか。。。

>>313
10年後以降に現実的に借換えれるのは　フラットＳ⇒変動　のパターンのみ。
変動金利が上がってたらそのままスルーで。
変動組んでて10年後以降に変動金利払ってて、　あっ！　と思っても10年前のフラットＳ
の水準の固定はもう選べない。

そうなんですよね。

フラットSを選んで後悔したらいつでも変動に借り換えできますが、変動から今のフラットSに借り換えはできないからなぁ。

しかも団信込みって、団信じゃなく生保で半額位の支払いの人も沢山いるわけですから。

変動より損とか得とかじゃなくて、やっぱり安心できるし必要なら見直してもいいし。
短期返済で総返済額を少なくする事にチャレンジしたい人は変動なんだろうけど、ウチは子供が成人するまでの最初の15年位は固定にしたいな。
子供が小さい間はフラットでも繰り上げできるので、10年後も最初の返済額とほぼ変わらなくできると思いますし、その後中学～大学とお金のかかる時期に返済額が動く心配をしなくて良いのは有り難い。

>>315
その通り。
要は、ここ5年、10年よりも子供の高・大の時期の支払いを安定させたいってこと。
変動の人は、それをさておき変動の方が安いうんぬん言うから会話がかみ合わない。
つまり変動とフラットＳではベクトルが異なるということですわ。

当初10年1.5%で借りられたとして、10年経った時に団信含めて数百万は変動に遅れをとってるかも、と思うと踏み切れないや。

変動組んでも大して上がらないとは思うんだけど、
普通じゃない今の経済状況考えるとどう転ぶかよめない不安が･･･。
日銀とか政府の動向見ながら繰上返済ガッツリしてくより、家賃払う感覚で固定された支払いは気が楽。
毎月の額としては安いからこの安心感を買うための必要経費と思って割り切るよ。

損とか得とか考えてしまう人は、フラットは向いてないでしょう。
別に変動と総支払額を争うものではないと思います。

得られるサービスが変わらないのに、保険料が徐々に値上がりしていたら、
「保険は加入せず、何かあったら手元資金で賄うか」となる人がいるのは当然。

借入額、借り入れ期間にもよるけど、数百万～千万以上の差が出るのに、猪突猛進で良いのかね？
どこかに損益分岐点は置かないといけないんじゃない？

変動の人は｢余力あって変動」も多いかもしれないが、
｢フラットＳの返済すらキツイから変動」ってのも多いからなぁ。

フラットＳに向いてる人は得とか損とかそういうベクトルとは違う。
支払額を確定させて｢安全・安心」で人生設計したい人向け。

確かに支払額を確定させて安心したいって人はフラットが良いでしょうね。
ただ、景気などで多少の動きはあるとしても、変動が今のフラットを超えることって現実あるのかな？？
と思うとね～。
今はいろんなサイトで細かく支払額をシュミレーションできるから、差額を出して
「これくらいの差額ならフラットで安心を！」と考えるか「フラットで借りたと思って差額を繰り上げ！」
と考えるかじゃないですかね。

結局、誰もが思うのは少しでも支払い総額は少しでも少なくしたいって言うのは同じですからね。

>>323
それはわからないなぁ。バブルだって、あそこまでのバブルが来るなんて
皆が皆知ってたら株・不動産でもっと皆儲かっただろうし、あそこまではじける
なんて知ってたら皆株・不動産で大損こかずに済んだしね。

先はわからないし、得とか損とかじゃなくてフラットＳは昔を思えば空前の低金利
だし、この長期固定でこの支払額なら｢了とする｣って感覚じゃないかな。

＞３２４
まったく逆だよ。みんなが分かってたらそもそもバブルなんて起こらなかったんじゃない？

ただフラットＳは３２４さんが言うとおり、昔から比べたら夢のような低金利なんだから利用した方が
良いとと思うべき。
なんだけど、３２３さんが言うように変動が今のフラットを越えるってことも考えにくいですよね・笑

フラットSは金利だけ見てちゃだめだよ。返済期間が長くとれるのが一番のメリットなんだから。クレジットの10回払いと3回払いみたいなもんだよ。クレジットと同じで変動でがっつり繰上返済するより月々の支払いは楽になる。ただ楽になる分手数料はかかる。

10年で返せますって人はフラットSにする必要もないし、30年くらいかけてマイペースに返すって人がフラットS向けなんだよ。

20年返済計画（年齢的なもので正確には19年）だと中途半端でかえって迷います。
自分でも色々シミュレーションしていますが、一般的に考えてこの場合どちらがおすすめですか？

>>327
迷ってるなら、
フラットＳでとりあえず組む　
様子見て変動に借換え検討
変動金利上昇してたらでフラットＳ継続

>>327
そりゃリスク取れないからフラットだろう。

いざとなったら物件を売り飛ばせば良いや、と思えるなら変動。

変動金利が上がりすぎて支払いに困るってことは、不動産は大きく上昇しているんだから。

安心安全を目指すなら日本で働くことから考え直さないと。

>328さん、>329さん
レスありがとうございます。327です。
やはりフラット35Sの方が安心ですかね。
60歳迄に完済目指して出来れば15年で返したいと欲張って考えるとどうしても変動で当初5年ガッツリ繰り上げを考えてしまうのですが。
変動だと月5万程度は繰り上げ可能です。
ただ何かあっても変動スレの人が良く言う一括返済は無理なのと、いざとなれば売るというのも無理です。
金利が最も多くかかる借入れ当初に繰り上げ返済（返済額軽減で元本減らしながら繰り上げ継続）した方が効果的かと思う為、せめてフラットもこまめに繰り上げ出来たらと思います。

>>327

フラット３５の金利は、返済期間～２０年と２１～３５年で金利が違います（２０年以内の方が安い）から、
２０年以内ならフラットが良いと思います。

年齢的にも１９年しかくめないということなら、収入の安定性や継続性から考えても、銀行ローンでの取り組みは
ちょっと厳しいかもしれませんし、支払額を確定できるという点でフラットは安心感があります。

>332さん
レスありがとうございます。
一応、何かあった時の為に組むのは35年で組むのですが、現実的に考えて支払いは定年の60歳迄に完済したいとなると、今41なので実質19年で支払う事となり、希望は頑張ってそれを15年で払い終えたいと思っております。

そうすると繰り上げ返済必須なので総支払額に目がいってしまい。
フラットだと安心なのですが、100万からでないと繰り上げ返済出来ない所が悩みます。
フラットの20年でもシミュレーションしてみたいと思います。

>>333
変動は最初の10年で固定3％で返済できるなら完済に20年近くかかっても大丈夫だよ。フラットSとの差額での繰上では足りないけど。
ただ最初は繰上返済頑張ろうって思ってても3％での返済はそれなりにきついので意外に繰上できない人は多い。
だったら最初から強制的に払えるフラット20も選択肢としては悪くないと思う。
その分少し頭金多めに残すとかね。

フラットＳの物件は割高だから
結局金利分上乗せで払っているようなものだ
業者を儲けさせるだけの話

>>335
割高じゃなくてコスト高。
フラットSの基準も満たせない物件のほうがどうかと思う。

省エネルギー性に優れた住宅
耐震性に優れた住宅
バリアフリー性に優れた住宅
耐久性・可変性に優れた住宅
この中の一つが技術基準を満たした物件がS対応となる。

フラットSの基準満たせないマンションなんて論外だし、
戸建ての場合は基本的に長期優良住宅になるから高く感じるけど変な建売を掴まされるよりは割安だよ。
構造しっかりさせて作るんだから業者は逆に儲からない。安作りの家のほうがよほど儲かる。

現在、新築か中古かで悩んでいる者ですが、知っている方がおられれば教えて下さい。

現在の新築基準ではフラットS（新築）を満たしていないような物件でも、中古物件に
なると、フラットS（中古）が適用されているケースが多いのは、何か理由があるので
しょうか？要は、フラットS（中古）の適用基準が甘いのではないかということですが、
中古物件売買活性化なんかが目的でしょうか？

あともう一つですが、フラットSの優遇金利が無くなると、中古物件の価格は下がって
しまう可能性が高いですか？現在はフラットSの金利が適用されるため、物件によっては、
本来の価値以上の価格設定でも売れてしまうケースがあると聞いたことがあるものですから・・

具体的にいうと、

新築３０００万（フラット）
中古３０００万（フラットS)
を比較したとして、中古物件は、新築基準ではフラットSの基準を満たしていないとします。

現在は、フラットS（中古）が適用されてお得なようですが、来年購入した場合は、中古の
価格が下がらないと売れないのではないか（つまり、現在はフラットSの優遇金利分価格
上乗せされているだけではないのか）ということです。

風呂やトイレに手摺りをつければ
35S程度なら適応されると聞いたけど。

半分フラット35S+半分は変動で借りるのが一番賢いですかね？

>>339
新築と中古だと必要とされる等級が違ってるので中古のほうが基準は易しい。
フラットはもとも優良住宅に融資しましょうっていう方針があるので
建築技術は進化してるわけだから新築のほうがより厳しい基準を求められる。
中古は建築当時の水準でそれなりのレベルで建てられてるから
他物件よりも優良だねって意味でフラット35Ｓ適用になるんだと自分は解釈してる。

フラットS適用物件だと売れやすいってのは確かだね。
だけど別にフラット適用でなくても割高戸建ては多いし、
マンションと違って同じ地域でもけっこう値段にばらつきがあるから
別にフラットＳ適用だから割高でも売れるわけではないと思う。

単純にその立地と内容で割高感ある物件は買わなきゃいいよ。

341
抵当権の問題があるし手数料も倍かかる。
借りる額にもよるけど別に賢くはないよ。

342さん

339です。回答ありがとうございました。実はマンションを検討していて、
新築（フラット）と中古（フラットS:築２年）で、立地・間取り・価格も
ほぼ同じで、建築条件等も同等だったため、この場合は、今年購入なら
中古（フラットS)の方がはるかにお買い得かな？と思ったのがきっかけです。

ただ、来年フラットSが無くなると、支払条件が同じなら、新築の方が
いいかなと思うでしょうから、中古は必然的に価格が下がるのでは
ないか？つまり物件の実質価値は、フラットSだろうと、来年度以降
に購入しようと変わらないのではないかと思い、お聞きしたということです。

いずれにしても、もう少し悩んでみます。ありがとうございました。

イマイチよく分かんないんだけど
フラットS適用の中古は現在市場に出ていて、S非適用の新築は来年竣工ということなのか？

そして来年まで中古が残っていた場合、S適用が無くなる分中古が値下げされるかもってこと？
もしくは来年まで中古が残っていたとして、値下げされなかったら中古の方が割高だよねってこと？

前者の場合、今年中古を買っても来年中古を買っても理論上はプラマイゼロ
（金利差に因る総支払額差相当の値引きなら）
値引きが金利差よりも少ないなら今年買った方がお得
どっちにしろその時点で新築との単純な総支払額比較なら中古の方が低い

後者の場合、今すぐ買うなら中古の方が総支払額は低いが、来年買うなら新築と同じ支払額

悩んでる間に中古の方がサッサと売れるかもしれないし、そうなれば新築買えばいいんじゃない

確認なのですが、来年2月から入居開始の物件を買った場合、やっぱりフラット35Sの適用は間に合わないのでしょうか？

>>346
仮に今年でＳが終了しても、申し込みが年内に受理されれば来年入居でも適用。
補助金が底を付いたら早まる可能性も示唆してはいたが。

基本的に年内入居が条件では？

>>348
申し込みが年内
入居は先でもOK

但し、補助金なくなり次第終了予定。
あと、来年7月以降の実行物件は不可能かな？

契約日よりも実行月が大事な気がするなぁ
来年二月はだめじゃないか？

【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度）については、平成22年２月15日より資金をお受け取りになる方から、平成23年12月30日にお申し込みされる方まで、金利の引下げ幅を拡大中です。
※ 【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度)には、募集金額があり、募集金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了させていただきます。
住宅支援機構より
なので申し込みでｏｋですが
募集金額に達した場合ＮＧです

とにかくフラットSを検討してるなら
物件契約したらすぐにフラットSを申し込んで審査通してキープしておけばいいんだよ

>>352
その通り。
フラットは募集金額に達しそうになると1ヶ月前とかにリリースするとのこと。

キープ期間は最大６ヵ月？

うちはフラットSの申し込み期限がまだ去年末までだった時期に
そこから半年以上先にあたる今年入居の物件のローンの申し込みをして普通に通った
６か月ルールなんて聞いたことない

私も355さんと同じ。
デベ営業がとりあえずフラット35Sの枠だけとって、あとは年明けゆっくり決めましょうという事で半年以上前にフラットと提携銀行両方申し込んだ。

土地から購入し注文で建てる場合、フラット35Sって自己資金0円でも借りれるのでしょうか？
貯金はあるのですが、現金0円で全てローンで建てたいのですが、方法はありますか？

>>357

私も貯蓄を使わず土地建物をフラット３５Ｓで検討中ですが、住宅を建てる会社に相談するのが一番いいですね。

私の場合は必要経費から土地代金まで建設会社が立て替えて、引渡し時に一括融資でいきましょうと提案してくれましたよ。

どこのHM?

>>359

あまり参考にならないですが、北海道の工務店です。

みずはほと横浜銀行なら、どっちがお得ですか⁇

フラットＳと変動の比較。
あくまでこんなのもあるよ程度だけど。

http://blog.livedoor.jp/sekiyama_post-hori/archives/1231856.html

>>362のリンク先流し読みしかしてないけど
変動が今後35年間変動しないと考えての総支払額とか…

フラットは上がるいっぽうだな…。

>>363
後半バブル再来をシミュレートしてますよ。

変動金利が５年、８年、１２年と加速度的に金利上昇し、１５年目をピークとしてバブルがはじけ、２０年後に再度現在と同じ水準の低金利時代にはいるというシナリオを描きました。

この金利上昇の結果、３５年間の総合収支が＜シミュレーション０３＞のＦ３５Ｓ２０と同じになるように、１５年目のピーク時の金利を設定してみると、
１５年目のピーク時の店頭金利 7.558％となりました。

結論は、

フラット３５Ｓの総支払い額は、今から加速度的に金利上昇し、7.558まであがった異常自体の金利を
想定した場合の変動金利の総支払い額よりも多いという結論に達しました。

そんな異常事態、今後革命的金融商品がでない限りありえませんね。
ということで、フラット３５Ｓは必ず損でした！残念！！！！

だから？

変動有利を前提にシミュレーションしてるような。
変動の金利推移なんてそもそもどうなるか読めるわけがなく、変動オンリーでのシミュレーション自体が何ら参考にならない。

銀行が今しきりに変動を勧めていることを知らないのかな？

このシミュレーションをした方が最後に固定を進める銀行は・・・という記述ありますが、最近は銀行は変動を勧めています。（メガバンクでは90％以上が変動というのは皆さん知っていると思いますが）

銀行というのは、人の命よりも自行の儲けを優先するもの。
銀行が勧める＝銀行が儲かる（損をしない）

そうですね。慈善事業じゃないからね。利用者側が冷静に比較しないとね。

>>367

銀行が儲かるのは固定ですよ？なんで今変動勧めるか知ってますか？

>銀行というのは、人の命よりも自行の儲けを優先するもの

知ったようなことを。銀行に限らず、営利企業は全部そうですよ。
なにをいまさら。

稚拙すぎてわらっちゃいます。さすがフラット輩。

世間知らずの坊ちゃんですね。まずは銀行で金かりて商売始めてから
くだまいてくださいね。

>>396先生
わかりません。なぜ銀行は固定よりも割に合わない変動を進めているのでしょうか。

今の低金利で固定で貸すと、金利上昇リスクを背負うのは銀行。(儲からない)
変動で貸せば銀行に金利上昇リスクはなく、背負うのは借りた人。
と金融業者が言ってました。

やはり超低金利で変動で借りて金利上昇前に繰り上げ返済という事ですね。

単純に貸出残高を増やしたいからでしょ
吹けば飛ぶような中小企業に貸すより、低利だけど不動産担保の住宅ローンの方が手っ取り早いからでしよ

教えてください！

先日マンションの売買契約をしまして来年1月に入居です。
フラット35sの予定ですが通常入居のどれぐらい前に申し込むものでしょうか？
募集金額があるので早めが良いと思っていますが、その時点で金融機関も決めることになるのですか？
勉強不足ですみませんm(__)m

367と369の意見。

367に分があり。

369は、
>>まずは銀行で金かりて商売始めてから
>>くだまいてくださいね。
が、稚拙。笑えないけど。

今ならフラット35Sで、20年以下にしておけば正解。

民間銀行は、固定では、フラット35Sにかなわない。
だから、民間銀行集団は、国に要望を出している。

フラット35Ｓ以外の民間金融機関の住宅ローン商品についても、優良住宅の取得を目的とするものを対象として、フラット35Ｓの金利引下げと同等の税額控除制度を措置すること。

だと。

自ら負けを認めている時点で、フラット35Sの勝ち。

何の勝ち負けか？

それも分からないとは。。。

つい最近、１ヶ月前、固定勧められましたけど。。。

銀行が固定を勧めるってフラットじゃないでしょ。
銀行が一番嫌いなのがフラットなので。
実際に銀行の方が「フラットは民業圧迫ですわ」って言ってた。
試しに銀行にフラットの話を聞きに行ってください。
フラットの説明は簡単にやって自行のプランを長々を説明しだすから。
挙句に「フラットのことはよくわからないんですよね」って平気で言うから。
それを聞いて私は逆にフラット35Sで行くと決心した。

そうだよね。
銀行の看板恥ずかしくないのかね。
知らないなら看板おろせ。

結局，フラットを選択した人たちは，何らかの検討やシミュレーションをしたんだと思います。
３６９さんは，その上で変動を選択したので特に批判はありません。

しかし，変動を選択している人の大半は，何の検討もせずに「銀行に薦められたから」，「HMの営業に薦められたから」という理由で選択しているのだと思います。

決めつけ良くない。

確かに変動＝銀行やＨＭの言われたままというのは言い過ぎと思います。
それを言えば昨年9月や10月には住宅メーカーはフラット35Sの金利1％引きを見せてましたから。

確かに変動の0.775％で35年シミュレーションして月の支払い額を見せられ間抜けな施主なら「この額なら払える」と半ば騙されたような方も少なからず居るのは確かでしょう。

特にフラットは取り扱う銀行もあまり勧めて来ないので、施主自身がある程度内容を理解している方が多いですが、変動や銀行の一定期間固定などのように銀行が一生懸命プッシュしてくるプランに関しては、ローンの知識のある方と全く知識が無くて安いからという理由の二極化になっているのかと思います。

>>381
シュミレーションせずに変動選ぶ奴が大半だなんてよくそんなでまかせ言えるな。
そう思った根拠は？

>>375はいったい何の勝ち負けの話をしているんだ？？
一人話が逸れてるぞ？

>>384
私は販売関係してたけど、半数以上はローンのことをよくわかっておらず、
支払額ばかり気にしているのが現状だったよ。

だから民間は変動が9割なんでしょ？みんな精査して変動を選択してると思う根拠
を逆に聞きたい。先の金利が素人に予測できませんね。
ギリギリな人もすくなからずいますよ。

どちらかというと、変動のお客さんは組んでから異常に詳しくなる人が多い。
というのも雑誌とかで｢変動は危ない」とかの記事見たりしてね。

銀行がフラットを勧めないのは単純にフラットは自社商品ではなく儲けが少ないため、
でしょ。

>>386
＞だから民間は変動が9割なんでしょ？
支払額を気にする、だから変動を選ぶ、という論拠は全く意味がわかりません。



変動を選ぶ人の大半は精査していないと言ったのはあなたであり、
私は変動を選ぶ人が精査しているなんて言っていませんよ。

結局変動を選択している人の大半は，何の検討もせずに決めているという発言に根拠は無いわけですね？



変動スレだろうがフラットスレだろうが、
どちらかが一方的に優れているかのような誤情報の書き込みは慎むべきと思います。

フラットを選択した人たちは，何らかの検討やシミュレーションをしており、
変動を選択している人の大半は，何の検討もしていない
というのは言いすぎでしょう。

にゃかよくしまひょ

>>386ですが、私は>>383ではありません。

私は変動でもフラットＳでも良いと思いますが、
実感としての感想を言ったまでです。

よいしょ

>>390
別人でしたか。

500人以上にとったアンケート結果によると、
担当者に薦められたからという理由で変動を選んだ人はわずか18％だそうです。
固定よりは若干多いでしょうか。
どっちにしろ変動＝担当者のいいなり
というのは間違いだったようですね。

>>392
390ですが、そうでしょうか。
私は住宅販売もしましたし、個人的にはいくつか物件持ってますが、
フラットＳに対応してない物件は変動を勧めるのがデフォですね。
しかもフラットは審査が長い上に書類も多く、営業の負担も大きい
のも影響しています。物件を早く捌きたいのに長い審査で否決とか
ダメージ大きいですかね。

しかも業者は銀行と提携してますからそちらを勧めるのが普通です。(大人の事情)
本人が最終的には自分で決めたという認識かもしれませんけど、担当者や
銀行の説明が影響してないとは言い切れませんね。

いいなりではありませんが、フラットを選ぶべき人も変動を多く選んでますし、
フラットだと支払いが多くて無理な人が変動で実行してる人も少なくないのが実感です。

ただ、変動が危険というわけではではありませんのであしからず。

アンケート結果は事実ですが、
あなたの書き込みはすべてあなたの想像ですね

>>394
同意

フラットで支払いが多くて無理な人はそもそも変動で審査通らないわ
嘘はいくない

変動金利が５年、８年、１２年と加速度的に金利上昇し、１５年目をピークとしてバブルがはじけ、
２０年後に再度現在と同じ水準の低金利時代にはいるというシナリオを描きました。

１５年目のピーク時の店頭金利 7.558％で。

９０年代初頭のバブル絶頂期、「ジュリアナ東京」が開店した平成３年ごろの金利が７％程度でした。
その頃と同じほどの金利上昇になったら、フラット３５Ｓ２０の支払いと総額が同額になる
というわけですし、それ以上の金利上昇があったとすると、変動を選んだ人のほうが損をする
・・・という勘定

～　５年 　９６，７７４円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると -4,657円）
～１０年 １００，４９５円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると -936円）
～１５年 １１１，０８０円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +895円）
～２０年 １３８，８５０円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +28,655円）
２１年～ １１７，１１５円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +4,511円）

ちょうど金利がピークを迎えた１５年～２０年の間、返済金額が約１３．９万円と大きくなっていますが、その５年間以外の時期は、意外と思ったよりも大きくないと思いませんか？

しかもそのプラスの増額分は、それまでマイナス差額を貯蓄していた貯金でまかなえてしまっています。最後にまだ２０万ほど残っている計算です。


最後に、このシミュレーションは、３５００万借り入れ、
フラット３５Ｓが優遇後の1.16（去年最安金利をつけた9月のもの）と優遇後変動0.875を
比較したものです。現在の急上昇中のフラット金利はみなさんご存知のとおり。


変動で借りた人にとって最凶最悪の金利上昇をシミュレートしました。１００人の経済学者に
聞けば、１００人ありえない金利上昇だと答えるでしょうが。

これでもフラット選びますか？

また馬鹿がわいたよ。To397

>>397
1年後に銀行各社が変動の優遇金利引き下げを廃止して店頭金利（2.5％）になるっていうシミュレーションはどう？
可能性はお前の金利シミュレーションよりも現実的と思うぞ。

>>399

つりですか？ほとんどどこでも誰でも
変動優遇▲1.5は全期間というお約束で契約するのをご存知ない？
借り入れてる銀行がつぶれれば優遇はなくなりますけどね。

最新号の週刊ダイヤモンド見てたら、金利上昇リスクがかつてないほど高まってると。
日本国債暴落の危機で長期金利が上昇し、その影響は短期金利にも影響すると。
債権の価格は金利と逆方向に動くために廻りまわって変動金利への影響は必至だと。

そこのシミュレーションでは毎年1％ずつ上がって5％で推移した場合が載ってるのだが、
3000万・30年ローンで当初10万弱だった支払いが10年後には15万、20年後には25万弱、
最終年には125％ルールの未収分含んで75万近くにと。

>>386
＞どちらかというと、変動のお客さんは組んでから異常に詳しくなる人が多い。
＞というのも雑誌とかで｢変動は危ない」とかの記事見たりしてね。

変動組んでから異常に詳しくなる人が多いってそもそもどうやって知りえるんだ？？？
多い、と表現するからには数十人数百人クラスのローン実行者に聞いて回ったのか？
①最初からローンに詳しかった人。
②最初は無知だったが詳しくなった人。
③最初から最後まで無知な人。
といるわけだがどういう経緯で②が多いと把握することができたんだ？？？


>>390
>>393
結局、検討せずに変動選ぶ奴が大半である根拠無いんだろ？

変動住民の主張
フラット派は無駄な利息を払っているバカ扱い

フラット住民の主張
変動派は業者のいいなりになってるバカ扱い



仲良くできないもんかねぇ

このご時世検討・検証せずに変動選ぶヤツなんていないって。
銀行だってそんなヤツには貸さない。
銀行の審査はフラットみたいに甘くない。

403さんがいいこと言った。

結局5年後10年後一喜一憂するかは自分が選んだ返済方法に寄るだけで、比較はあくまで自分自身のローンとその時出てるローンを比べて有益な方を選んで行くだけ。

自分と他人とを比較しても全くもって不毛だし。

>397
>変動で借りた人にとって最凶最悪の金利上昇をシミュレートしました。
とあるが、それ以上の悪いシナリオだって無くはないと思うぞ。
何十年も先の金利など専門家でも予想できない。相場ってそんなもん。
過去の最高金利以上の金利上昇は100％絶対に無いとどうやって証明できる？

有るか無いかどっちの確率の方が高いかと聞かれれば当然ない方が高いだろうが、実際に起こりうる可能性だってゼロではない。
保険の考え方と同じようなもので、基本的には損する確率の方が高い。
自動車保険でも、何千万円もの賠償金が発生する確率は相当低い。が、ゼロではない以上保険に入る人が多い。
単純に期待値だけで考えてよいなら皆変動を選ぶし、保険など一切入らないさ。

＞３９２
18％って少ないんですか。
5人に1人ですよね。

フラットも同じようなものなんですかね。

>>400
銀行の住宅ローンの説明をよく読みましたか？
変動だけでは無いですが、銀行の住宅ローンの優遇引下げ幅を全期間確約なんてしていませんよ。

みずほ銀行
※金利情勢等により、本金利プランの内容を見直す場合や、お取り扱いを中止する場合がございます。


三菱東京UFJ
※適用金利および店頭表示金利からの引下幅は金利動向によっては月中に変わることがあります。

などね。

フラットは１２％でやや少ない。


１８％ってことは、変動の大半が検討もしないで業者のいいなりで決めた、
というのは間違いであることがわかるだろ？

>>408
それは契約前の話であって、契約後に優遇幅変更するという話ではないのでは？

上記の文は別にしても、たしかに優遇取り消しになる場合もある。
ただその時はフラットも固定金利ではなくなっているからどちらにせよ条件は同じだよね。

>>409
あなた何が言いたいのかわかんないけど、
自分は｢自分自身で決めた」んだろうからそれでいいのでは？
変動を組んだ他の人がどんな経緯で決めようがあなたに何の関係があるの？

>>411
私に関係あろうがなかろうが、変動の大半は検討していないという主張は間違っているのではないかと思ったからレスしたのですよ。
根拠無くただ変動を馬鹿にしたいだけのレスやフラットを馬鹿にしたいだけのレスは慎むべきだと考えています。

まだ叩きたりませんか？

中にはフラット金利は契約したら変わらないと勘違いしているやつもいるからな

追記
勘違いしていますが私は変動ローンを組んでいませんよ

ハイサ

>>412
あなたほんとにローン組む人が、経済・金融に精通して
皆が皆組んでると思ってるの？

そりゃ、ここにいる人は詳しい方だと思うけど素人は
｢よくわかんないんですが、最近どんなローンが多いんですか？」
｢最近は変動が主流ですかねぇ。フラットのＳも出てますけど・・」
みたいなところからスタートするんじゃないの？

すぐデータを出せって言うけど、データが無いと不安ならどれだけ上がるかデータが
ない変動は向かないんじゃないでしょうか。

>>408
そこまで心配性な人は、お金貯めて60～70才に現金で買うことだね。

さあ、貯金、貯金・・・
家賃もちゃんと払ってね。

フラットの団信は金利に置き換えると0.358%。

めちゃくちゃ高い！

なぜ？

それは銀行が貸さない60才台の借入者が多く、完済前に亡くなる可能性が高いから。

若い人にとっては何と不利な条件だこと。

>>418
それは確かだ。40前だと保険で対応した方が安い。
だから20代・30代は保険対応が多いね。

団信は必須ではありませんね？
何らかの保険があれば良いと思っています。

どういう保険？まさか35歳で70歳までの１０年更新型平準定期なんて組んでないよね？
総支払いが一番少なく、残債に応じて保証額が減っていく全期型逓減定期がベストでしょうな。

>>416
私は皆がローンに精通しているなんて一言も言っていませんが？

いいですか？私は、｢フラットを選択している人はよく検討して決めているけど、
変動の大半の人はろくに検討もせずに決めている｣、
という無根拠な誹謗中傷に異を唱えたのですよ？根拠を添えて。

何故私が｢皆ローンに精通している｣と思っていることになっているのですか？



まだ叩き足りませんか？
どちらか一方が優れているということにしなければ気がすみませんか？

なんか長期金利下がってきてるみたいですね。
少し明るい話題なのではないでしょうか。

質問です。フラット35Sはどのような経済状況になっても金利は固定でしょうか？何か特約みたいなものがあり、金利の見直しが行われることがあるのでしょうか？

>>424
フラットに限らず、固定でも金利が上がってしまうことはありますよ。

金利が上がってるよ。

どうするみんな？

>>425

例えばどういうときですか？ハイパーとかは抜きにして。戦後具体的事例はあるのでしょうか？

ハイパーを抜かす理由は？

事例はありませんが、契約書に書いてありますよ？

>>427
どんなときにフラットの金利が保証されなくなるかは
担当者に聞いたほうが確実。

２％台は高いっ！っていう世の中になっちゃうのか？

10年前なら、２％台なら安い方だと思っていたが・・・

基本的な質問ですいません。
来年の3月に完成するマンションを買おうと思っています。
銀行の審査が通ったとして、フラット35の実行月はいつ頃になるのですか？

質問いたします

フラットの金利は 契約期間は 保証と違いますの？

違います

アチャー 知らんかった

フラットは35年間固定の公的ローンです。フラットＳは10年間－1％。
誰かの自作自演に騙されないようにしましょう。

>>431
実行は引き渡し月にします。
代金と引き換えに所有権移転・抵当権設定を同時にします。

436
レス有り難うございます。
来年3月の金利どうなってるのかな。
金利上がらないで欲しい。

>>437
私も来年1月の実行予定ですから今からなんとなく落ち着きません。
来年の3月というと新築マンションでしょうか？
契約から引渡しまでが長いんですよね。

スレ違いですが、437さんは返済比率どれくらいの予定ですか？

438
3500万のマンションを頭金1000万で2500のローンを組もうと思っています。
フラット35sと変動を組み合わせて、何とか金利低くできないか考えています。

>>434
フラットの金利が確約されていないというのは意外と知られてないですよ。
説明書に書いてあるのですが皆読まないのでしょう。

>>435
嘘は良くないですよ

434です

知らんかったです

担当もその件は ふれてないかも
てか もしかしたら 銀行の固定もそーなんですか？

銀行の固定もです。

434です

ですよね ありがとうございます

でも 金利改定は ハイパーインフレとか なんですよね

おそらくハイパーインフレを指しているものと思われますが断言はできません。
担当者に、
｢ハイパーインフレ以外で金利が変わることは無いのか？｣
と尋ねたところ、
｢無いとは言いきれない、
どのような状況の時に金利変更になるかは現段階ではわからない、｣
との解答でした。

４３４
ご丁寧に
ありがとうございました

>>440
私も知らなかった...

因みにどの辺りに書いてありますか？
見直してるんですが、その項目が見つからなくて。

フラットの審査が通りました。
私はフラット35sで払っていこうと決めて物件を探していました。

さあ、借金返していこう。

固定の金利が保証されない場合があるってのは俺も最近変動スレで知ったわ。
しかし変動住人でも知っていることをフラット借りてる当の本人達が知らないとは。
別に悪いことではないが、それでフラット選択者はよく検討して決めていると言い張るのは滑稽な話だな。

でもそれはほとんど有り得ない事だと思いますよ。
ハイパーインフレが来るとは思えないし、金消の時にもその特約の説明すらないですし、前例もない。
ほとんど心配する必要のない事だと思います。

変動金利が今のフラットSの金利より上になる可能性は、30年という年月を考えればありうるでしょうが、フラットの固定金利が固定でなくなるなんて、余程の最終手段でないとできないでしょう。
そのような状況下では、きっと全ての国民が通常の生活が営めないような異常事態に陥っていると思われます。

『（ハイパーインフレが来ない限り）変動は怖くない』に対してはハイパーインフレの到来を予測するが、『フラットの金利が変わるかもしれない』に対してはハイパーインフレはあり得ないと断言する固定派の矛盾。

将来、ハイパーはこないけど変動10％超くらいのインフレは十分ありえると考え固定を選んだんだけどね。

無い無い
有ると思うのも自由だが

>>452
俺もそういう可能性はゼロじゃないと思ってる。
他スレは金持ちは変動でフラットＳは低所得向けとか揶揄されてるけど、
オレが買ったメジャー７の高級マンションもフラットＳ対応でフラットＳの方が利用多いし、
そもそもローコスト物件の大半はフラットＳ仕様になっておらず、選びたくても変動一択なのに。

ローコストがＳ対応じゃない？
ちょいと手摺りつけりゃいいだけじゃん。
手摺り代すらけちるほどのローコストと比較されてもな。

フラットＳは変動で落とされた時の滑り止めとしては優秀。

>>447
もう手元に資料無いのでわかりませんが、契約の際目にしていると思いますよ。
>>450
起こる確率が低いというのは確かです。
ただ、絶対に起こらない、というのと、起こる確率が低い、というのとでは、
大きく違うので、把握しておいて損はないかと。

確率で言ったら１０％のインフレよりハイパーインフレの起こる確率のほうがはるかに高いだろうに、、、。

>>454
だって固定さんの半数以上は返済率２５％以上じゃん。

変動だとそんな無謀なローン受かるかどうか際どいラインだよ。

統計上金持ちは変動選んでるんだよ。

>>458
いつもの変動スレにいる人だよね。こんにちは。
フラットのはあるけど、民間金融機関の年収別なんてデータあった？
仮にあったとしても返済年数が10年とかの人は当たり前に年収が高いし、
変動が多いだろうから、あなたのように35年ガッツリ返す人だけで比べたらどうなんかね。

３５年がっつり返す人は変動にはほとんどいないだろうから、比較は難しいよｗ

４５８＞
いいじゃん。
あんたは変動選んだんだから。頑張って返済していきなよ。

フラットで行く人はフラット選んで返済していくんだから。

そりゃ変動で２５％だったら，破綻予備軍でしょ。

>>461
いいじゃんて何がいいの？
フラットがいいか変動がいいかの話をしているわけではないんだよ？
変動組のほうが貧乏人であるという間違った情報を書き込んでいる人がいたから教えてあげたんだよ？

＞４６３
ああ、そうなの。
でもあんた貧乏人じゃないんでしょ。
ならいいじゃん。
変動でがんばってローン返していきなよ。

私が金持ちだろうが貧乏人だろうが、間違いは間違いですから。

>461.>464
検討スレなのに「いいじゃん」連呼で排除するのはどうなんだ？
だいたいあなた一人に話しかけてる訳ではないと思うが。

変動の低金利に釣られた変動選択者は少なからず居る。
変動が短期返済できる人だけって考えるほうがおかしい。
銀行は住宅ローンが払えなくなっても損をしないから保障会社が通せば喜んで金を貸す。
（払えなくなったら保障会社から金入る）
金を貸すからそいつが優良かどうかとは別の話。

じゃ審査なんかいらないじゃん

>>467
保証会社の審査が通らないんだよ。

何故そんなこともわからないんだ。

大恥かいたな。

>>469
最近の銀行ローンははっきりいって審査緩いぞ。

>>469
保証会社が保証したからとローン負担が軽いかどうかは別。
保証会社の審査なんかそれほど厳しくない。

サブプライムローンと違って日本の住宅ローンは払えなくてローン破綻したら抵当に取られた土地と建物は銀行に取られるは、抵当を取られてもローン残債に足らない場合はローン残債は払って行かなければならない。
借り手が破綻しようが銀行は損をしないように出来ている。
だから金利を引下げして薄利多売になっても変動の低金利で釣って顧客（カモ）を増やしてる。

別なわけないだろ。
ローン払えなくなる奴に保証会社が審査通すと思うか？

結局あなたの主張では審査いらないことになりますね。

10%だの、ハイパーインフレだの予測してもしょうがない。
先のことは全く分からないよ。
小心者はフラット等の固定にすればいい。
残債を早く減らしたい人は変動だよ。
俺は借金は少ない方がいいと思ってるから、超低金利の変動にした。
借金が減れば金利の上昇の影響はあまりないぞ。
フラット35Ｓの11年目の返済額を見れば理解できるだろう？

金利が急上昇した時は固定で借りた金利も変わるんだよ。ローンの契約書読んでみな。

>>471
銀行は鴨増やしたいだろうけど保証会社が許さないよ。
保証会社は当然返済見込みの低い奴には審査合格出さない。

>>471 変動金利を銀行が決めてると思ってるのかな？
おめでたい。

変動金利は銀行が決めていますよ。
国が決めているとでも思ってます？

>>474
借り手が返済見込みが有るか無いかの判断は一概には決められないから一般的な審査基準で判断する。
その基準に掛かるかどうかでの判断になる。
その基準を締め付ければ貸せる相手が減るからそこそこの基準になっている。
保証会社も当然、貸し倒れの発生率を試算して全体で損をしないように保証料を決めている。

>>476確かに金利を決めるのは銀行だが、何を基準に決めているかということ。
低金利で客を釣るなんていう発想が面白い。

>>474
>>475
は、自分が銀行の厳しい審査基準を潜り抜けた勝ち組債務者ってことが多分
言いたいだけなんだろうけど、別に住宅ローンの審査なんて厳しくもなんともない。
自分で事業でもしてて、無担保で数千万の事業用融資が通ってから言うならわかるけど、
はっきり言って住宅ローンなんて普通誰でも通るんですけどね。

まだ物件の基準を厳格化して、物件重視のフラットＳの方がまだ常識的だと思うわ。

>>479 建物を審査基準にしているフラットの方がいいって？
結構つまらないことを基準にしているよ。
基準をきびしくすると、全部適合しなくなるからね。
大概の建物は当てはまるよ。
物件よりも人物に融資するのが、普通の感覚だよ。

そうじゃないフラットは焦げ付きが多いんだよ。

>>480
根拠となるデータは？？

フラットと変動の融資の通りやすさの比較をしている時に
事業融資との比較するとか、知性を疑う。

>>477
結局鴨を増やせないってことじゃんかｗ。

超初心者な質問でごめんなさい。
24年3月に入居開始になる新築マンションの購入を考えていますが、妻が育休のため私単独で借り入れをするつもりです。
申込時の金利で返済割合がギリギリながらも本審査でOKが出た場合で、1年後の実行時には金利が上昇しており返済割合が基準を上回ってしまった場合、実行目前にして融資が受けられなくなることはありますか？
（実際、返済する上では育休が明ければ妻の収入が見込めるので問題ないのですが。正社員で世帯収入は倍になります。）

>>479
勝ち組だなんて一言も言ってませんよ？
勝ち組＊＊＊の話ではなく、
ローンの通り易さの話をしているのですよ？
まだ理解できませんか？

フラットと変動では，フラットの方が審査があまいのでしょうか。

どの辺があまいのでしょうか。

素人の考えだと，フラットの審査があまり理由はフラットの返済額はマックスであって，変動が厳しい理由は変動の返済額がミニマムの可能性があるからと考えてしまいます。

どうなのでしょうか。

>>486
あなた鋭いな。方向性としてはその通りだ。

35ｓ20年引き下げタイプに該当しないハウスメーカーに当たったことないんだが
そんなに厳しいものなのか？

>>484
いずれにしても妻の収入がないと払えないようなローンは自殺行為だよ。
幸せな家庭がローンのことで揉め事が多くなり夫婦生活が破綻⇒同時にローンも破綻。
悪いことは言わんから家を小さくしても無理の無い資金計画を立てること。

＞488
1戸建ての大手ハウスメーカは，ほとんど35s20（長期優良住宅）対応でしょう。

マンションや，工務店，小規模のハウスメーカだと違うようですが。

よくフラットＳでもいるだろうけど収入合算で共有で登記してる人って、
離婚した時ってどうするのかな。

＞489さん
コメントありがとうございます。
質問の内容については、なにかご存知ではなかったですか？
我が家では夫婦で力を合わせてローンを返していこうと二人で考えてますから、幸い夫婦仲の心配はないです。ご心配ありがとうございます。

>>484

本審査でＯＫの電話があった時点で戸建てなら請負契約して契約金はらうでしょ。
マンションなら手付け？

実行時には戸建ては完成してるわけですよ。そこで金利が上回ったから融資実行できないって
いわれてＨＭと、あなたは納得できますか？

本審査通っても、もう少しだけ借りたいといって再審査したときにＮＯといわれた事例は存在します。
再審査うけたときに、前回の本審査の承認は申込人が破棄したとみなされますから、
前のままでいいから、貸してくれといっても、通りません。
結果、基礎はできたのに、ローンは通らない。銭は業者に払わなきゃいけない。事実そんなことが起こりました。地獄ですよね。

支援機構は
実行時のある程度の金利の上昇を見込んでの返済比率で審査してます。

即ち、ギリは最初から本審査無理なんですよ。通らないんですよ。ギリギリは。

多分、ギリギリだから心配してるんでしょ？何パーセントで返済比率計算してるかしりませんが。
今の金利でギリギリなら通りませんよ。
心配なら４％ぐらいで総支払い額計算して返済比率をだしてみれば？

フラット35sって来年はどうなるの？
来年12月に完成するマンションを買おうと思ってるんだけど。
今年中に申し込んで、金利10年間1%引き下げたいけど無理かな？

＞493さん
ありがとうございます。
まさに求めていた回答でした。

自己資金額の見直しを含め、夫婦で話し合って考えたいと思います。

>>494
いい質問ですね。
問題ありません。フラットは融資承認が出てから2年間有効ですから、
フラットＳの枠が一杯になる前に承認を取得しておきましょう。

質問いたします。
現在マンション購入申し込み中で、来週契約予定の者です。住宅ローンをフラット３５Sで組む予定です。

現在どの金融機関（もしくはノンバンク）に申し込みをするか検討中です。それぞれの金融機関で金利や手数料に違いがあるため、それを参考に検討していますが、それ以外に金融機関の選定において、選択のポイントとなる要素にはどのようなものがあるのかについてご教示いただきたく、質問いたします。

またこのような不安定な経済情勢ですので、将来的に申し込んだ金融機関が倒産するなどの可能性もゼロではないと思いますが、もし金融機関が倒産した場合に、私たち顧客の側に何か不都合や不利益が生じる事はあるのでしょうか？

フラットのしくみについて勉強した限りでは、ローンの債権は金融機関から住宅金融支援機構に譲渡されるので、金融機関が倒産しても顧客には実害は無いように思うのですが、いろいろと複雑な権利関係のようなので、素人では気付かないような落とし穴もあるのかも知れないと思い、こちらも併せて質問させていただきます。
以上２点につき、ご教示の程よろしくお願いいたします。

フラットで団体入らなかった場合で教えて下さい。
残債があるまま万が一死亡し身内で誰も物件（借金）を引き取らない場合、保証会社に担保である物件取られて競売にかけられる→その結果売れたとしても担保割れして､
残債が競売額を上回った場合、その残債はどうなるのでしょうか？

保証会社がかぶるんでしょ。

そうなんですか？
自分は独り身なんで残す者もいない為、団信入らずと考えたのですが、上記のようにもし競売かけても残債が清算出来なければ、兄弟に請求がいったりしたらどうしようかと。
デベロッパーには、支払い中死亡した場合は兄弟に連絡がいったとしても相続？放棄すれば物件が保証会社に持っていかれるだけなので問題なしと言われていたのですが、ふとそれは残債額を上回って売れた場合だけでは？と不安になりまして。
逆に残債額を大幅に上回って売れたとしても、保証会社の儲け？になるって事ですか？（まぁこれは死亡しているので別にいいのですが）

保証会社というのも「会社」ですから、「利益」がなければやっていけません。
一般的に担保物件は競売されますが、保証会社はその物件を担保する価値があると
みなして「保証」するはずです。（団信に入っていないことも認識した上でです）
物件売却しても残債が残るのであれば、それは保証会社が「物件価値を見極められ
ないまま保証した＝ミスした」ということです。

おしゃられるように、競売で保証会社の利益が大幅に得られる場合もあるでしょう。
保証会社は保証料＋売却損益がトータルでプラスであれば、「存続」できる
ということです。兄弟とはいえ、連帯保証人でもなく、相続放棄も表明している
場合、残債請求が兄弟に対し行われる根拠はないはずです。というかそのために
「保証会社」の存在価値があると思います。

ただ、そもそも団信にも生命保険にも入らない物件を、担保物件として「保証」
してくれる保証会社があるのかという問題があります。

>501さん
詳しく有り難うございます。
そうですよね。
新築買って築浅の時は良くても、ある程度たってでも残債はまだまだあるという微妙な時に万が一があればどうなるのだろうと心配になってしまいました。
きっとそこらへんも踏まえて立地等物件評価して保証許可がでるんですよね。
ちょっと安心しました。

>>502

競売価格でローン残債が０になるのは稀です。

多くの方が家は失う、ローン残債は何千万も背負っていく。これが一般的です。

http://www.homeloan-check.com/example.php

任意売却であっても、わずか４年で半額以下です。

どうやったら安心されるか全く意味不明です。

来月、引渡しの状態です。
4月の金利は予想はどんな感じなんだろう？大地震で景気は一時後退とあるが・・・
フラット金利は、下がる？上がる？

>>503

本人死亡の場合の話でしょ。
連帯保証人にでもなってない限り債務を家族や親戚が被るなんてことはないってことで安心するのは何の問題もないと思うが。

なんだかんだで下がらない