ザ・上通並木坂レジデンスってどうですか？

清掃が３６５日って、とても珍しいですね！年末年始も休みなくってことですよね？

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清掃３６５日って、管理費高そう。でもそんなの気にしてたら、高級ステータス保てないですね。

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コンシェルジュ、管理人への人件費も掛かるし月々のコストが気になる人は向かないですね。

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>>24 eマンションさん
コンシェルジュなんて最初ワクワクしてクリーニングお願いするぐらいで1ヶ月もしたらなんか出入りするたびに挨拶されて逆に面倒なだけなのにね

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近くのデュオヒルズはコンセルジュがいないけど、
35.11㎡の管理費が12,460円で、ここが47.56㎡の管理費が11,000円だからコンセルジュがいるので管理費等が高いというのは間違い。

コンセルジュがいると不審者が入りにくいというメリットは大きいかな。

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管理費、修繕積立金は固定では無く、条件によって伸び率に違いが出るからそこの計画がどうなっているかが重要。売りやすいように当初の金額を抑えているところは珍しくないだけに。

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>>27 通りがかりさん

最後に知らんけどって書くの忘れたか？

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立地も基本的な条件はとてもいいと思いますが、一つ気になったのはスタイルセレクトシステムの基本（無償の）3パターン。グレージュなど大人っぽくてシックなタイプがなかったのは残念。モデルルームは内装に数千万かけたものだし、それではさすがにリアリティーがなくて。

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スタイルセレクトシステムはやはりこだわる方にとっては少しも足りない部分もあるようです
個人的には色味を選択できるというのは良いなと思いましたし、インテリアコーディネーターとの打ち合わせなど細かいところまで決めることができるようになっている
流れがスムーズにできそうですが、一方でもう少しプランの種類があるとよかったですね。

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スタイルセレクトシステムも期限があるから、間取りの変更とか内装の変更とか設備の変更とかやりたい方は早めに動かないとできなくなりますよ。
ちなみに契約は５０戸を超えたらしい。

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>>スタイルセレクトシステムも期限がある
これですよね。気をつけないといけません。
いつまでかご存じですか？

間取りの変更は当然ながら早いですよね・・・

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こちらの物件の耐震構造はどうなんでしょうか？ご存知の方いらっしゃいましたら教えて下さい。

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法令上の安全基準を満たした耐震構造とのこと

諸々の条件から、免震構造の可能性は無いと踏んでたが、分譲価格の高さと昨今の防災意識の高まりから制振機能は備えて欲しかった
100年コンクリートと呼ばれる高密度・高耐久のコンクリートが採用されてることを期待したが、それも残念ながら不採用
天井高が想定してたより10センチ低かったのも残念

土地の取得費と資材費と労務費の暴騰により、これだけの高額物件でも躯体はその程度かという印象

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>>34 購入経験者さん
立派な価格と華やかな雰囲気の割に、中身は結構残念な仕様なんですね、、、建築費の高騰云々とかどこの営業マンも言っててそりゃまぁ確かにそうなんでしょうけど、それ以上にガッツリ利幅上乗せした値付けしてるんじゃないの？って気はしてしまいますねぇ。
ちなみに、プレミアムフロアと普通のフロアの天井高をそれぞれご存知でしたら教えて頂けますか？

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>>35
冷やかしではなく同業者のもぐりでもなく、本当に検討されてるのなら、新水前寺のモデルルームにて担当者から説明を受けることをお勧めする

当方は飛行機にて遠方から訪問したのだが、担当の方は誠実であり細かい質問にも実直に回答され、購入の是非に関する必要な情報はほぼ全て提供していただいた
天高は、あくまで当方が想定していた2500～2600には及ばなかったということでお察しを

今回、人生で5回目の分譲マンション購入となり、土地・建物・ファイナンス事情にも比較的精通している立場から申し上げると、貴殿が想像されてるよりも新築分譲マンションの販売は薄利であるということ

当物件は熊本市の一等地にあり、地権者から地上げをする費用がおそらく相当かかっていると思われる
建築総コストの高騰は言うまでもなく、販管費も充分かけ、その上で利益を大きく乗せて値付けできるほど甘くはない
収益モデルとして、ホテル、商業ビル、オフィスビル、分譲マンションの建築販売を比較しても、レジデンスの収益性は最も悪く、ゼネコンもデベも儲けは少ない筈

福岡市一等地では坪1000万も冗談ではなくなってきた現在の新築相場にて、当物件の上層エグゼクティブが坪500万前後、中低層アーバンが坪300万～400万という設定をどう評価するかは人それぞれだが、熊本の一般的な所得層からすれば別世界の価格帯なんだろう

いずれにせよ全国どこの分譲レジも、10年以上前の新築と比べた建物の印象は、2倍のコストで半分の品質かと感じるほどの大きな隔たりに戸惑う

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>>36 購入経験者さん
ご丁寧に回答ありがとうございます。

モデルルームにお伺いしてみたいのですが、関西圏からの移住検討者でして気軽にお伺いするという訳にもいかない事情がありまして。

私が調べた範囲では駅前のタワーマンションの方が建物の品質は高そうなのでそちらに気持ちが傾いていますが、あちらはあちらで建設後に大きな揺れを経験したタワーマンションということでもう少し慎重に情報を集めたいなと思っています。

建設費の高騰などで価格は高くなり仕様は低くなる傾向はどのエリアも同じですが、中長期的には収益還元法に基づく水準に落ち着くのかなと思い、情報は取りつつ、もうしばらく様子見かなというのが私の立場です。

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前回地震は、5強でしたが、まだ日奈久断層南側がSクラスですので、同程度の揺れはまたあるでしょう。地震を考えると免振構造がいいかと思いますが悩みどころです。

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地震によるマンションの被害はほとんど聞かないが、八代市役所の免震装置が壊れて建物が使えなくなった事を考えると、免震の建物だからか安心というわけではないと思います。ましてやタワマンなんかの巨大な建物だと建物を支えている免震装置が壊れたら、倒壊の危険性もあるのかなと思います。また、免震装置の修理に五百万から数千万の費用がかかるとも書いてあったし。

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先日お邪魔したときに聞いたのですが９月で契約数が６０戸を超えるとのことです。完成までに１年以上あるのに凄いとおもいました。

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＞先日お邪魔したときに聞いたのですが９月で契約数が６０戸を超えるとの＞ことです。完成までに１年以上あるのに凄いとおもいました。

本当に人気があれば１年前に完売近いですよ。まだ半分しか売れていないという事ですよね。自分が半年前にお邪魔したときも50近く売れていますと聞いたような・・・・天井が低くて購入はやめました。

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