ザ・上通並木坂レジデンスってどうですか？

契約者です。検討中の方の参考になればと思い、購入理由だけ書いておきます。

天井高が2400なのは事実で、ここは否定しません。自分はエグゼクティブフロアを契約しましたが、アーバンと天井高が変わらないことはモデルルームで確認した上で決めています。免震でないことも承知の上です。

それでも決めた理由は立地です。

・上通アーケードまで徒歩1分、通町筋電停まで6分、鶴屋まで歩いて数分
・並木坂は個人店や書店、飲食が多く、歩いていて楽しい街並みが残っている
・熊本城と白川、藤崎宮が生活圏で、街の歴史を日常的に感じられる
・上通町アドレスで2000年以降最大の戸数（公式発表ベース）で、この規模の供給は当面出てこない

中古で物件を探す時に条件に入るのはエリア・駅徒歩・築年・面積で、天井高は検索項目にありません。10年後に売る、あるいは貸す場面を想像した時、この立地で代替になる物件が熊本にほぼないと判断しました。

熊本駅前のタワーも検討しましたが、新しく作られた街より、時間をかけて積み上がってきた街の方が長く住んでも飽きないと判断しました。

三菱地所レジデンスの南坪井町計画（園田屋跡地）については、契約者としてむしろ歓迎しています。熊本初のザ・パークハウスで、国内トップクラスのブランドが並木坂に出てくること自体が、このエリアの評価を押し上げると考えています。アーケードや通町筋電停への近さではこちらに分がありますが、あちらは18階建の眺望と戸数の少なさが魅力で、比較して決めたい方は両方を見てから判断されるのが良いと思います。

この一帯にマンションが増えることへの批判があるのも承知しています。ただ、上通・並木坂の良さは個人店と街並みの積み重ねにあるので、そこに住む人が増え、良質な物件が並ぶことで、商業の街から「住んで良い街」へ厚みが加わっていくことを期待しています。園田屋さんが1階に戻ってくる計画になっているのも、その方向だと受け止めています。

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天井高は確かにSUUMO等の検索条件には載りませんが、今どきみんな自分であれこれ情報取りに動きますからねぇ。昔と違って分譲時の情報がネット上のあちこちに記録として残っているので、ちょっとその気になって調べれば簡単に情報に辿り着けます。ご契約者様のおっしゃる通り、立地は本当に申し分ないので余計に天井高の仕様が悔やまれます。せめてプレミアムフロアだけでも頑張って2600くらいは確保しておいてくれたら良かったのですが。。。

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60の契約済というのは先に販売開始されてるサンパーク桜町やディオヒルズ上通町の総戸数を上回ってるからそれだけで人気があるということ。60戸以下なら竣工の1年半前に完売ということだわね。

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>>56
大規模レジデンスを売り物にした物件なんだからそれは雑過ぎw

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契約者です。先日の投稿の補足を一つだけ。

立地と並んで決め手になったのが、住む人の層です。エグゼクティブフロア(10~13階)は1億円を超える部屋が並んでいて、この価格を納得して払う人がこれだけの規模で一つの建物に集まるのは、熊本では初めてだと思っています。管理組合は住民の意識で動くので、同じ判断基準で同じ場所を選んだ人たちと長期修繕や運営を一緒に考えていけることは、資産価値の面でも住み心地の面でも大きいと考えています。

戸数が多いことをネガティブに見る方もいますが、自分は逆で、この規模だからこそ組合に体力が生まれると思っています。

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>>58
大変参考になります。後はこの価格に納得する方が110以上いるかどうかですね。検索条件に一番大事な「価格」が抜けていますよ・・・・

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管理組合に関しては一般フロアにコンパクトプランが多すぎるのが将来的な修繕計画の合意形成などでネックになってくるリスクはありそうですね。ところで熊本ナンバーワンのマンションはサクラマチのザ・熊本ガーデンズだと思い込んでいましたが、私の認識違いでしょうか？

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桜町のガーデンズは、日本じゃなくなってます。。。

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>>61
どちらのお国の方が多い感じですか？

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>>60 匿名さん

契約者です。現在、母がサクラマチのマンションに居住しており、そちらも一部屋所有しております。熊本を代表する素晴らしい立地と環境であると感じており、住民の皆様も素敵な方ばかりで嬉しく思っております。
サクラマチにつきましては将来的な売却を視野に入れておりますため、熊本ナンバーワンと高く評価していただけることは、資産価値の面でも大変ありがたく存じます。

一方で、こちらのマンションに関しましては、私自身の「終の棲家」として購入いたしましたため、将来の売却等は考えておりません。現在はまだ建築中でございますが、完成後は大好きな上通エリアでこれからの時間を穏やかに過ごしたいという思いで契約いたしました。
余談ではございますが、それだけに、長年親しまれていた「金龍堂まるぶん書店」が閉店してしまったことには、大変ショックを受けております。

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県外からの検討者です！実際にご契約された地元の方からの視点、とても参考になります！

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>>64 マンション検討中さん
契約者です。「参考になる」との感想をいただきありがとうございます。終の住処とするにあたり大事なことと考えたのが「街歩きの楽しさ」です。街の魅力は、個性豊かな個人経営のお店が集まっていることだと考えております。

下通や新市街エリアはチェーン店が増え、少し寂しく感じておりました。また、熊本駅周辺や桜町エリアは開発が進んで綺麗ですが、街として成熟し、歩いて楽しい雰囲気になるにはもう少し時間がかかるのかなという印象を持っています。（新町・古町エリアが魅力的な街になりつつありますね）

その点、こちらのマンションが位置する上通、並木坂、上乃裏エリアは本当に魅力的な環境です。素敵なお店が多いだけでなく、文化的・歴史的な施設も身近にあります。若いクリエイターや料理人の方々が熱心に街づくりに取り組まれている姿には、いつも頭が下がる思いです。

確かに熊本のマンションとしては物件価格は高めではありましたが、こうした情熱を持った地域の方々との交流や、この街ならではの豊かな暮らしに価格以上の価値があると感じています。これからこの場所で生活できることを、心から楽しみにしております。

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34・36の投稿者です

契約者さんによる一連の書き込みは実に有益、参考になります

当方、現在東日本の政令指定都市に在住、2009年に初めて分譲マンションを購入して以来、次が5件目でこれで最後にしようと考えています
故に、終の住処を検討という目線では同じかと

購入する意思も資力も無いと思われる人が難癖をつけるだけの冷やかしと違って、ご自身に評価軸と価値基準がある
仰る通り、近年の新築分譲マンション購入の是非は、何を優先し何を妥協するか、万人にとって都合の良い物件など存在しません

当物件の立地の評価を同じく注視しており
地盤、ハザード、生活利便性、交通利便性、歴史文化教養娯楽、学区、都市計画、用途地域、明治の古地図からの地ぐらい、景観、音、光、匂い

もう少し時間をかけて判断しますが、現時点では見送る公算の方が大
しかしながら、貴殿のように軸をお持ちで建設的なコメントを書いてくださる方のご意見は大変貴重
住人の質、民度の大切さまで気づかせていただきありがとうございます

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竣工後数年以内にお得な中古物件が出てきたら検討させて頂きます。

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>>66 購入経験者さん
契約者です。過分なお言葉を恐縮です。34と36を読んだ時から、この方は相当見ておられるなと思っていました。明治の古地図から地ぐらいを確かめるというのは、熊本に住んでいる人間でもなかなかやらないことです。

その上で、自分の立場とは逆のことを書きます。挙げておられた評価軸を読む限り、この物件より三菱地所レジデンスの南坪井町計画の方が合うのではないかと思っています。天井高と免震を重く見ておられるなら、まだ仕様の出ていないあちらを待つ判断に合理性があります。

ハザードについて一つ。並木坂は名前の通り坂で、歩いていても気づきにくいのですが、北へ上がるほど標高が上がり、突き当たりのあたりが一番高くなります。熊本市のハザードマップで確かめると、内水氾濫はどちらの敷地にも色がついていません。差が出るのは白川の洪水浸水想定で、当物件の敷地は0.5m～3m未満、三菱の建設地（園田屋跡地）は0.5m未満、その北隣の一区画は想定区域の外で白く抜けています。坂を上りきった高いところほど浅くなる形です。熊本市は白川の治水に相当手を入れていて、自分は現実的な心配はしていませんが、外水氾濫という一点だけで比べるなら、あちらの方が上です。地盤、生活利便性、交通利便性は、歩いて1、2分の距離なので実質同じと見ていいと思います。

地ぐらいについては、もうご存じのことかもしれませんが、明治の地図では見えない点を一つだけ。明治10年の西南戦争で上通一帯の武家屋敷は全焼していて、明治の地図に載っている上通は、焼け跡に作り直された商業地です。その中で並木坂の北端、三菱が建てる園田屋跡地のあたりは、1632年の細川忠利の屋敷割で坪井米屋町という商家街になった場所で、上通で一番古い商業地にあたります。園田屋さんの創業は1804年です。同じ並木坂でも、南側は焼けた武家地の上にできた街、北側は江戸期から商家が続く街で、三菱の1階に園田屋さんが戻る計画は、その続きということになります。

古地図を追っておられる方に、ぜひお勧めしたい本があります。熊本博物館が出している『追憶の熊本』です。古地図が多く掲載されていて、この一帯の歴史も書かれています。城下町時代の道路が道幅までほとんどそのまま残っているという記事もあって、今の並木坂や坪井を歩きながら古地図と重ねられます。古地図を見るのが好きな方なら、かなり楽しめると思います。

音と匂いについて。並木坂は最近飲食店が増えていて、昨今は物販中心の街並みというわけではなくなってきました。ただ、虫が気になるほどではありません。この辺りで虫を気にされるなら、川沿いのマンションの方がよほど影響を受けると思います。

街並みは本当に綺麗です。石畳が敷かれていて、歩いているとパリの街を歩いているような気分になります。少し歩けば白川があるので、セーヌ川のほとりを散歩するような暮らし方ができます。古地図から街を見る方なら、この通りは歩いて楽しいはずです。

三菱の現場について、週に2、3回この一帯を歩いている人間の観察を一つ。今は基礎の段階ですが、土中にコンクリートの残置物があったようで、その撤去に時間を取られている様子でした。工期が延びれば原価は上がるので、価格はそれなりになると見ています。情報を出してこないのも、ある程度固まってから値付けを確定させたいからではないかと思います。待つ判断をされるなら、そこは見込んでおかれた方がいいかもしれません。

自分が三菱を選ばなかった理由は単純で、最高級ブランドだからこちらより高いだろうと踏んだからです。仕様で選べばあちらだろうという予感はありました。

天井高についても正直に書いておきます。今住んでいる家が2800あるので、2400まで40センチ下がるのは、契約した今でも気にならないと言えば嘘になります。ただ、子どもの頃に過ごした家が2400前後だったことを思い出して、慣れの範囲だろうと考えています。34で指摘されていた点は、買った側から見てもその通りです。

最後に、これは本音として。当物件では1億を超える部屋が25戸ほどあり、三菱の方は面積帯と戸数から見て大半が1億を超えると思っています。合わせると、徒歩2分圏に1億超の住戸が50戸を優に超えて並ぶことになります。熊本でこの密度は過去にありません。この価格に納得して、この街を選んで住む人がそれだけ集まることは、並木坂というエリアそのものの評価を変えると思っています。自分の部屋の資産価値というより、この一帯が商業の街から住んで良い街へ変わっていくことを、住む側として楽しみにしています。

両方を見てから決められるのが一番だと思います。どちらを選ばれても、この一帯に良い物件と良い住み手が増えることは歓迎しています。

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>>66 購入経験者さん
契約者です。先ほどご紹介した『追憶の熊本』について補足です。Amazonでは扱いがなく、熊本博物館の特別展図録として出ているものでした。（メルカリでは中古販売されていましたが・・）

正式な書名は『追憶の熊本―画家・甲斐青萍が描いた熊本城下の記憶―』（熊本博物館、2019年）で、熊本出身の画家・甲斐青萍が描いた江戸・明治・昭和の城下の町並図を軸に、城下町の移り変わりをたどる内容です。

郵送での購入については、熊本博物館（096-324-3500）に問い合わせると案内してもらえると思います。熊本に来られる機会があれば、博物館は熊本城のすぐそばなので、あわせて寄られるのもいいかもしれません。

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＞＞熊本でこの密度は過去にありません。

熊本駅周辺のタワマン。。。

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>>71 名無しさん

契約者です。ご指摘ありがとうございます。駅前のタワーは自分も本気で検討しました。
実際に出張で使っていて感じていることを一つ。熊本から東京や海外に出る時、自分は熊本空港よりも、新幹線で博多に出て福岡空港を使うことが多いです。熊本駅から博多までは新幹線で30～40分、博多駅から福岡空港は地下鉄で2駅です。熊本空港へのバスは道路の混み具合で時間が読めないことがありますが、新幹線と地下鉄なら時間が確実で、福岡空港は便数も行き先もずっと多い。福岡や東京への出張が多い人にとって、熊本駅のすぐそばに住めることは、それだけで大きな価値です。
駅前はアミュプラザができてから、熊本の玄関口として年々街が育っています。ゲートタワーは免震構造で、高層階からの眺望も含めて、建物の性能と利便性は本当に魅力的です。出張の多い自分の今の働き方だけで選ぶなら、駅前だったと思います。
ただ、出張で家を空けることの多い自分と違って、毎日この街で暮らすのは妻や家族です。歩いて行ける範囲に、個人のお店や書店、熊本城や白川があって、日々の買い物や散歩がそのまま楽しみになる。家族の日常を考えた時に、上通・並木坂を選びました。
それと、ここ数年で実感するようになったのが、身近に文化があることのありがたさです。熊本城と藤崎宮、美術館、昔からの書店、年に一度のえびす祭。夏目漱石や小泉八雲の旧居も歩いて行ける距離にあります。頻繁に訪れるわけではありませんが、彼らがかつて暮らし、歩いたエリアで毎日を過ごせると思うと、それだけで街の見え方が変わります。街歩きは買い物だけでなく、歴史や街並みを眺めること自体が楽しみになります。文化の厚みは、街が長い時間をかけて積み重ねてきたもので、後から作ることができません。
もう一つは土地の希少性です。この2棟のあと、上通・並木坂周辺でまとまった規模の住宅が出る土地はほとんど残っていないと思います。可能性があるとすれば城東町の熊本大学附属幼稚園の跡地くらいですが、用途はまだ決まっておらず、大学は定期借地での民間への貸付を考えていると公表しています。借地で価格が抑えられるのは魅力ですが、建築費が上がった今はそれほど安くはならないと思いますし、子どもに残すことを考えると、所有権で持てるうちに持っておきたかった。駅前はこれからも開発が続いていく街なので、今後も良い物件が出てくるはずです。長く住む場所として考えた時に、二度と出ない可能性が高い方を取りました。
自分が書いた「この密度」は、1億を超える住戸がまとまって並ぶという意味でした。言葉足らずでした。東京で例えるなら、駅前は品川、並木坂は神楽坂のような関係だと思っています。どちらもこれからの熊本の中心をつくっていく街です。

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>>68 匿名さん

ご親切にありがとうございます
このような匿名の掲示板には相応しくない、有り余る知識のご開示と当方の意図を汲んでのご指南をいただいたことに感謝感服しておりました
改めて、深い思慮をもってご契約されたことに敬意を表します

いただいた内容を基にひとまず順を追って回答いたしますと
当方の地ぐらいに対する意識と理解は、貴殿のそれと比較すれば極めて浅はか、地歴の確認をする上での手掛かりという程度のものでした

きっかけは、2011年の東日本大震災を経験した翌年の2012年から2015年にかけて、東京都内で分譲されたマンションを複数買い進めていった時期まで遡ります
熊本も然りかと思いますが、大地震の記憶が鮮明であれば防災意識が高まるのは必然、物件の分析をする上で欠かせないのが土地の調査
東京の場合は更に古く、江戸の古地図から読み取る地歴の確認は実に興味深いものでした
同じくして、土地・建物・ファイナンスに関する専門資格もそれぞれ有し、不動産の資産性（リセールバリュー）と地ぐらいには密接な関係があることも学び、それらを分析する習慣が現在も続いているというものです

防災を語る上では建物の調査も重要で、現在の自宅含めて、偶然にも耐震、制振、免震の全ての種別の分譲マンションを所有しており、10年以上の間それぞれが持つ特性と長短を所有者且つ有資格者として観察することが出来ました
総じて安全性能が高い順番は、免震＞制振＞耐震
では当方が免震信者かと言えば、決してそんなことはありません
免震機能を備えたマンションにも難点はあり、維持・交換・改修のコストが断然高いこと
ご承知の通り、あの巨大なタワマンを支える免震ダンパーの保守点検、大規模修繕時にはジャッキアップして改修する費用は極めて高額で、維持していく上では燃費の悪い車と同じ、安心安全はタダではなくコストとトレードオフの関係にあるということ
また、震源地が比較的離れた場所からの横揺れを無力化するには抜群の効果を発揮するものの、直下型でほぼ真下からの激しい突き上げには弱いのではないかという検証もあります

耐震は最も多く採用されており、当物件もここに該当しますが、当方が所有する都内の物件は、港区の旧大名屋敷（上杉、毛利）跡地付近の高台で強固な地盤且つ100年コンクリートと呼ばれる高強度の施工という安全性を評価した上で取得した経緯があります
故に、諸々の安全性を満たした上での耐震であれば全く問題はない、むしろコスパという面では最も優秀かと

制振については、施工例が少なく比較的珍しいケースですが、当方は制振を最もおすすめします
躯体に特別な施しをする必要があるため、建築コストは耐震より割増でかかるのですが、完成してしまえば免震のような割高な維持費がかかり続けることもなく、必要充分な安全性を担保するという面で最もバランスが良い、なぜ当局は制振の推奨をしないのか不思議に思ってるくらいです

また、ご推薦の三菱パークハウスに関して、折角ですが検討の対象にはなりません
理由は、免震も天井高も当方にとってそれほど重要ではなく、またそれらの条件は不動産の資産性にも大して影響がないことも承知しています
分譲マンションの価値は、一にも二にも立地、古くなればなるほど立地の優位性がものをいうというデータは明らか、建物の仕様など枝葉に過ぎないということです
マンションは資産性と居住性という二軸があり、建物は主に後者の評価軸となり、所有者が納得して快適に暮らせるのであればそれが全て

では、なぜパークハウスが対象外か、それは価格が高すぎるからです
当方は、両親のルーツが九州にあり、東日本で暮らしながらも九州人の気質を好み、旅行で訪れる熊本の魅力に惹かれ物件を検討している経緯があり、家族とは別に自分個人の晩年の楽しみ、即ちそれは道楽に近いものとも言えます
相続させるに相応しい資産性の高い物件は、都内に複数所有しているため、地縁のない熊本に道楽のために億を超える金額は払いたくないという身勝手な基準、とは言え子供に相続させる時に売れない貸せないの負動産になる安かろう悪かろう物件を取得するつもりはありませんが

最後に、接道の石畳ですが、まさしく当方も現地を訪れて最初に感銘を受けたのがそれでした
実は全国でも、粋な雰囲気と歴史を感じる石畳の通りに面したマンションが分譲されるケースは非常に少なく、当方が知る限りでは横浜や神戸の情緒漂う街、アドレスでいうと元町というエリアなどに散見されるかと

その他、ここでの詳細なコメントは控えますが、当物件を取得する意欲は今のところ大きくはありません
契約者さんに於かれましては、竣工までの道のりが楽しみですね
どうか快適な暮らしが手に入りますよう！

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