マンション購入初心者による初心者のための質問・相談スレッド

今、第一希望になっているマンションが、小規模のマンションです。
３０戸程度しかないのですが、修繕時のコストがとても心配です。
一応、修繕計画は見せてもらったのですが、うのみにして大丈夫なのでしょうか。

ほかに小規模マンションならではのデメリットは何が考えられますか？

管理組合の理事になる確率が非常に高い

役員はやっぱり煩雑な仕事がかなり多いですか？
私もその点は気になっているのですが・・・。
特に土日関係ない出勤のDINKSなので、煩雑なことが多いと困るんです・・。

変動金利にするか、固定を入れるかで迷っています。
購入された方はどうしましたか？

大規模マンションと100戸以内のマンションのメリット・デメリットを端的に教えて下さい。

管理組合の理事は特別問題無ければ、定期総会を開催しているだけで煩雑ではないと思う。
ただし会計係には、管理組合員（住人）に管理費の運用や使途の開示が必要なため、少し厄介かと。

ローンは借りる人の条件により考えた方が違う。

頭金が少なく年収が４００万円前後の方は変動一本。
メリット　　：低金利の恩恵が最大限に受けられる。

デメリット　：５年ルールや１２５％ルールを理解していないと、金利上昇局面
　　　　　　　においても支払金額が変わらないために元本が減っていない事に、
　　　　　　　気がつかず、思わぬ損をする場合がある
　　　　　　　５年ルールを採用せず変動する金融機関もあり
　　　　　　　景気が良くなり、変動金利だけが上昇し収入が思ったよりも増え
　　　　　　　ない場合、月々のローン支払いが滞り遅延違約金が発生し、最悪
　　　　　　　の場合、物件の競売を余儀なくされる。

子供がいず、繰り上げ返済を多用するならば変動重視。
メリット　：当初金利が安いので月々の負担も少ない。
　　　　　　更に繰り上げ返済を多用すれば支払総額も少なくて済む。
デメリット：当初金利が急上昇した場合（考えにくいが）に固定に切り替えると
　　　　　　月々の返済が数万円単位で増える

子供がいて、数年先の教育費の問題が見えているなら、変動+固定バランス型。
メリット　：変動を併用することで低い金利のメリットも得られ、また固定部分は
　　　　　　特約期間（５年とか１０年とか２０年とか）を過ぎるまで金利が変動
　　　　　　しないので、変動金利が上昇し始めても月々の返済に対する負担が軽
　　　　　　減できる。

デメリット：変動部分の割合が少ない月々の負担は、変動重視よりも少し高め。
　　　　　　逆に変動の割合が多いと、急激な金利上昇局面で返済が困難になる可
　　　　　　能性あり
　　　　　　どのくらいの割合で組むかがポイント

収入が安定していて、金利上昇によるリスクを軽減したければ固定一本
メリット　：フラット３５やフラット３５Ｓを利用して、変わらない金利で安心し
　　　　　　て返済計画が立てられる。

デメリット：繰り上げ返済や団信保険に手数料等が必要。
　　　　　　通常の銀行ローンの場合、無料である事が多い
　　　　　　今後も金利が下がり続けてもその恩恵は一切受けられず、高い金利を
　　　　　　払い続けることになる。
　　　　　　フラット３５Ｓの場合、当初１０年まで金利が１％引き下げられるが
　　　　　　１１年目にお金の掛かることが予想される場合、支払い金額の増加に
　　　　　　持ちこたえられるかが重要。
　　　　　　３５Ｓを利用できるマンションは限定されるの（支援機構のＨＰで確
　　　　　　認可能）事前に確認の事

>>5さん
あくまでも一般論で、ものによって当てはまらないものもあるのでご参考までに。

・大規模のメリット
共用施設（ゲストルームなど）や共用設備（ディスポーザーなど）が充実。
・大規模のデメリット
住民モラルや意見（大規模修繕など）の統一化が困難。

・中小規模のメリットデメリット
大規模の逆。

大規模マンションのメリット
・共用施設が充実している場合が多い
　⇒キッズルーム、診療所併設、小規模店舗併設、ゲストルーム（宿泊施設 有料）、公園等
・管理組合の理事になる確率が低い
・子供がいれば、同じ学校の子供がいる確率が高く家族交流も生まれやすい
・しっかり売れているマンションであれば管理費や修繕積立金が割安（一般論 数千円程度）
・住戸のバリエーションが豊富で価格・間取り等検討しやすい

デメリット
・使いもしない共用部分にも管理費等が充当される（使わないと損）
・管理組合の理事になると総会の意思統一や議決などが大変（多種多様な住人が相手）
・しっかり売れていない場合、結局は修繕積立金がショートしやすく一時金負担の懸念がある
・困った住民（管理規約完全無視型）の数が必然的に多い（大きいペット飼っちゃうとか）
・建設前に周辺住民の反対にあっている可能性が高く、マンション外で交流が生まれにくい

小規模は大体逆です。

>6さん、7さん、8さん
わかりやすく教えてくださりありがとうございます。

私、３０戸程度のマンションを第一希望にしているんですけど、
やはり修繕積立金は急上昇していくことが多いのでしょうか。
管理費も高めでスタートですし、このあたりが気になるのですが。
主だった共用施設はエレベーターくらいで、集会場やゲストルームなどはまったくありません。

こういうのって多いとか高いとかそういう表現でかかれるけど、
エクセルの表とかグラフで、ぱっと見て分かるようじゃないと、なんとなく分かるだけね。
表にまとめるとかって分析も必要で時間がかかるけどね。
表にすれば１枚ですむものを、１０ページ位に書くみたいな。
実際に負担できるかどうかの検討は、数値で検討するんでしょうけど。

修繕積立金の件、そもそも共働きであれば問題ないでしょう。
そうでなければ共働きのメリットが無い。
心配に足りません。

ローン計算についてはエクセルは不便では？
フリーで良いソフトを利用するか、金融機関のＨＰで計算する方が早いかと。

修繕積立金はそうですが、修繕積立一時金が問題になるんです。
原因は積立不足。修繕したいけど、資金が無い。銀行も貸してくれないということでは。
普通の想定で築１０年以上でしょうけど。
大地震でもあれば新築は軒並資金不足、保険も審査が年単位でかかるかもしれないし。
あくまでもリスクで、今までは大丈夫でしたが。

天変地異は誰にとっても大問題。
天変地異による修繕積立一時金が心配であれば、マンションはそもそも不向き。
戸建てでもリスクは同じ。

小規模であれば、必然的に一時金が必要になった場合のリスクは中規模以上に比べれば高い。

しかし、大規模だと被害の度合いが住戸ごとに異なったりして、建て替えたい人とそうでない人が対立し、そもそも一時金以外の問題も表面化。

むしろお金で解決できて、３０人が納得すれば建て替えたり修繕できたりするような物件の方が楽と取ることも考えられる。

しかし、そのマンションを買うのに優先順位の高い部分をクリアしている物件であれば、問題点の一つや二つは残ったとしても買うに値すると思いますが。

どうしても心配でネックならば潔くスルーです。

初心者向きではないですが、
基本的には
古くなったらマンションは買い換える。（ただし出来るだけ長くすみたいですが、修繕まで出来るだけ金をかけないようにする。）
古くなったら戸建は立て替える。（災害等で壊れた場合も建て替え可能。）

こんなところですか。

しばらく共働きなら、次の買い替えの事も視野に入れた余裕をもった返済計画を立て、貯蓄もしっかりしていれば、修繕リスクが発生した場合には、手放してしまっても問題ないでしょう。

３０戸程度で管理費や修繕費が高いと言っても、そもそものグレードが高く、２戸１でエレベータを使えるようなグレードの高層マンションならば、そもそも贅沢な悩みだし、管理費もコンシェルジュ的な管理人が常駐している場合には大規模でも高いので、一般論で話をしても問題解決にはならないかと。

たとえば１５年目に１回目の大規模修繕があって１時金が１００万徴収されるとか。想定ですが。
その前に売却して、新築へ移ることを考える。売却価格も想定で資金計画に入れる。
で、ローンか現金いろいろあるけどマンションを購入する。
資金をパラで管理するので頭で考えるのは難しいのでは？エクセルの分析が必要。他のでもかまわないけど。
今考えるのは苦しいです。

シートフローリングの利点と欠点を教えてくれませんか？
今、検討している物件がシートフローリングです。
傷が付きにくいと聞いてうれしいなと思うのですが、他方、ランクが低いフローリングと言われました。
結構な価格のマンションなので、ちょっとどうなのかなと思うのですが。

スレ主さん

根本的に間違ってます

小規模マンションで金額が高くなるのは管理費です。
修繕費用は、大規模でも小規模でも、一戸辺りの負担額は変わりませんよ。

むしろ条件を満たせば小規模のほうが安いです。

30戸程度との事ですが、もしかして低層3階建ですか？
低層3階建までなら、外壁補修に伴う足場を組む負担がとても軽く、
修繕施工も簡単で工期も短く出来るはずなので安いはずですよ。

またエレベータがあっても中層高層マンションより圧倒的に使用頻度が低く、長持ちするのでランニングでみた修繕費用が安いです

>>19
フローリング材は、遮音性能が基準以上なら、あとは『個人的好みの自己満足の世界』です。

安フローリング材、無垢材、タイル材、カーペットから、
自分が好きな足触りと色合いのものを納得するまで選んで施工して下さいな

ちなみに戸建でもマンションでも建売ですでに床材が張られているならあきらめて
5～10年間使い倒して、5～10年後に好きに張り替えしてください。そうすれば無駄が無いです。

あと高いマンションと言うことですが、土地が高いだけで、建物が安物と言うこともありますよ
土地建物の総額で床材の高い安いを言っても、全く無意味です

いろいろな視点からアドバイスをくださるので、とても勉強になります。
ありがとうございます。

シートフローリング自体はやはり低ランクのものなのですか？
シートフローリングで検索をかけてもほとんど情報が出てこなくて・・・。
安いなら、かえって、張り替え時にも安く済むのでいいかなとも思うんですが。

2010年から2050年にかけて絶対に買ってはいけないもの、それはマンション。

需要激減するわけだから間違いなく損する。

転売しなくても含み損膨張。

もしかしたら土地も損かも。

それはみんな同じ見解なんでしょうか？今買うのは損？

＞２３さん
そういう考え方もあるのですね。

うちの場合は投資には素人なので、マンションに資産価値を見出していなくて（見いだせないと言った方が正解かな）、
単純に、賃貸に１０数万円も払い続けても老後の住まいを確保できるわけではないので購入することにしました。

さすがに４０年購入を見合わせるのはムリです(^^ゞ

賃貸と違って税金や修繕積立とかでいろいろお金がかかるから、トータルに考えて賃貸よりも分譲の方がいいとは
言い難い部分もあるんだけど…
ただ、一家の大黒柱が亡くなった時には、大きな差が出てくることが多い。

ローンを組むとたいていは団信で生命保険に入ることになる。
万が一、一家の大黒柱が亡くなったら、住宅ローンはチャラになり、家が残る。
とりあえず『家』が残されるので、残された家族は遺族年金などだけでもそこそこ生活が成り立つこともある。
（もちろん悠々暮らすには不十分だし、家族構成なんかによっては額の多少があるけど）
一方で賃貸に住んでいて同様の状況になった場合、住む家を確保するのにず～っと賃料を払う必要がある。
そうなると遺族年金くらいでは生活が成り立たない。

ま、家族持ちの場合は、そういうことも考えると住宅購入に踏み切る勢いがつくかもね。

オレも待てない。

>No.8 サラリーマンさん

よくご存知のようなのでお聞きいたします。

>デメリット
>・しっかり売れていない場合、結局は修繕積立金がショートしやすく一時金負担の懸念がある

しっかり売れていないと、どうして修繕積立金がショートしやすいのでしょうか。
売れた住戸は購入者が、売れていない住戸は売主が修繕積立金も支払うので、
売れ方と修繕積立金に関係はないように感じるのですが、いかがでしょうか。

マンションに資産価値を求める人。
マンションは転売できると思ってる人。
マンションをローン購入しようとする人。

いずれかに該当する人が買うと必ず泣きをみます。

火葬代くらいにはなるかな？

マンションは住むため、資産価値は自分たちが死んだあとのはなしです。

>>31

おまえ、いきなり15才の子供生むことできるか？？？笑

駐車場のメンテですが、最近タワーパーキングを入れている所が多いですよね。

しかも住居に組み込んだ形が多くなってきたように思うのですが、
駐車場の大規模修繕はいくら位かかるものなのでしょう。
気になる物件がその形式なんです。
大規模ではない物件だけに、住人に大きな負担がかかってくるのではと思うのですが。

>需要が減っても、供給がそれ以上に減れば、価値は上がる。

強欲な業界に供給減らして既存の価値上げるような自制があるとでも言うのか？

資産価値は上がる必要はあるの？
永住する気なら下がるほうがうれしいです
（固定資産税が下がるので）

賃貸の場合、管理/修繕金がないという方がおられますが、基本的に家賃に上乗せされているだけ、同部屋なら賃貸のほうが高いです（オーナーの利益分）
空き部屋が多く、赤字覚悟で貸している部屋があればお得かもしれませんが。。。

あるっちゃあるぜよ。
古くなったら住み替えするよね。住み始めたばかりは考えないかもしれない。新しい生活で満足しているからね。
それが、10年20年とたつうち古くなるわ、修繕が必要だわになってくる。価値が低い物件だと住民が出て行って、空きがそのままになっていくよ。
その時点で売却ができない、もしくは檄落ちしていると住み替えは不可能になる。抱えているものがあるからね。
そのままいると修繕１時金の徴収、修繕金のUPなどで、段々経費が増えていくようになる。
もちろん手入れしないということに自然になってしまった物件もあるけど、そうなると売却は厳しい。
普通の希望者は見学しただけで見合わせる。建物は汚れているわ、エレベータは故障しているままだわ、ちょっとしたゴースト化。
魅力ある立地である程度住民の入れ替わりがあるという物件は、管理もよくて物件の価値が維持される傾向にあると思う。したがって資産価値をまったく無視した購入は失敗する。

結局、賃貸を転々するのが安全経済的

老後はどこも貸してくれない可能性高くないですか？

これからの時代、高齢者差別してたら客がいない。

買ったほうがいいなんつーのは業者の詭弁。

実際に高齢者・外国人には家主は貸し出さない傾向はまだあるけどね。

気になっている物件が、事業協力者が優先的に駐車場や駐輪場を取得できるようなのですが、
そのような形式をとっている物件は多いのですか？
もともと少ない駐車場のうち３分の１近くを取得されてしまうので・・・・。

何年生きるかわからんけど、定年後働いている時と同じ家賃払い続けるの大変だね。

マンション買っても、お金に困るわけでもなし。
必ず賃貸が得！って叫ぶ人が出てくるけど、
老後の資金どれだけ貯める気なんだろう？
使い切れずにポックリいっちゃいそう。

ローン終わったころには老朽化。
で、ローン金額より高い管理修繕積立払い続け。
あげくには建て替えなんぞ困難とさとる。
積立てた金戻らず。

あー、地震も恐い。

>ローン金額より高い管理修繕積立

これに寄生して生きてる人たちもいます。人助けだと思いなさい。
地震で潰されても、喜捨の功績で天国に行けるかもしれませんよ。

買いたくない物件の特徴を教えてください。

地権者住居が、極端に多いとこはイヤ。
賃貸に多く出ちゃって、賃貸マンションみたいになるのはイヤ。

共同住宅を買うってことが先ず理解できん。

そういう神経が理解できないけどね

買うお金がない人には理解出来ないでしょ。

業者が必死になるなよ

買うお金ある人は絶対釣られない。

買うお金ない人がローンまで組んで釣られる。

不思議だ。

偉そうに言い切るアンタはどっちなんだい？

無職だとワンルーム保証人なし制度ありでも貸してくれない。
現金払いにするような手頃な物件があれば買った方が早い。
「学生に貸して、どうして貸してくれない？」と聞いたら
学生に貸すんじゃなく、親に貸しているのだと言われましたよ。
大体、保証人に年金の人間はなれない。
周り中が年金世代になったら、どこに住むの？
あ、市営住宅があった！

マンション購入しようと思っているんですけど、
売り主と私の希望値引き額に少しだけ差があります。

今月が決算なんですが、いつが勝負時でしょうか？
３連休あたりまででしょうか？

売主（個人）に決算は関係ありません。
売主（業者・法人）の場合は関係ありますが。
また売主（個人）でも、仲介業者が価格交渉に力を入れてくれることもあります。
ですが個人的にはあまり時期にこだわらない方が良いと思います。

今回は新築分譲なので、法人になります。
引き続きよろしくお願いします。

>>59
売り主の値引き額を100％信じて裏切られた経験があります。
この時期は、どこも決算前で1件でも多く売ろうと必死ですが、値引きの後押しで売れ始めると額を下げてくる可能性があるんです。
うちは売り主と販売会社が違ったため、販売者から売り主に最終確認する際に当初の値引き額がＮＧになりました。
うちはそれでも契約に至りましたが、価格重視ということであれば、ご注意ください。

＞６０さん、６２さん
レスありがとうございます。

簡単に値引きに応じる物件も良くないと思いながらも、
主人が一生懸命に稼いでくれたお金だからと思うと
どうしても値引き額が気になってしまいます。

なんとか希望の値引き額になってくれると気持ちよく買えるんですが・・・。
無ければ縁が無かったと思うことにします。

引き続き、情報をおもちの方、レスよろしくお願いします。

某公営で年金受給者が保証人ＮＧなので、どの公営かにもよるし、民間だと
千差万別だけど、あまりいい顔されない。
なれない確率が小さくないってことです。

公営住宅が悪いとは言わないけれど、今時ふろがま、コンロからつけて、床暖房も
なく、電気容量が少なくて、光が入ってなくて・・・とかで、快適に生活できる
方なら安いしいいんじゃないですか？
それより今の状態だと所得オーバーで入れてもらえないし。
私は公営住宅が近くにあった所で、中華系、東南アジア系の保育園のお友達が
いっぱいできてしまいました。
卒園アルバムの集金係りになって困ったりしました。

値引きは物件によってですから、ここで一般論を聞くより、検討版で聞いてみれば？

年金受給者って安定収入ということになるからベターなのかな。
もちろん国民のみのレベルは駄目だろうけど。
上のレベルだと、現役の会社員でも追いつかないくらいだろうし。
時代がそうだったということだが。これから先はないだろうなぁ。

何十年も先の年金なんてアテにできないので、
やっぱり買っておいた方がいいような気がする今日この頃。

マンション初心者です・・本当に無知なのでお恥ずかしい質問ですが、
ローンの組み方についてご相談させてください。

マンション購入を考えていまして、その場合
２３００万のローンを、変動もしくは変動MIX で組もうと思っています。
年収は、夫６５０万（子供二人を扶養にしています）、
妻４８０万程度で、夫が一人でローンを組む予定です。
（妻は会社をずっと続ける予定です）
先日、会社の人に相談したら、「奥さんと二人で
それぞれローンを組んだ方がいいんでは？」といわれました。
無知なのでよく分からないのですが、
その方が良かったりするのでしょうか？
会社の人になぜ？と聞くと、その方が沢山戻ってくるんじゃない？たぶんと
そちらもあいまいだったので。。

お恥ずかしい質問ですいませんが、宜しくお願いします。

初心者の質問です、宜しくお願いします。

ローンを組む銀行の選択の仕方は皆さまどうしているのでしょうか？

初のローンで、銀行をどうしようか悩んでいます。

給料を振り込まれている銀行（みずほ）、口コミの良い銀行（住信SBI)
金利が低い、融資手数料が低い・・等々、なかなかこの銀行！と決めかねています。

皆さまの決め手はなんだったのでしょうか？

主に住宅ローン控除の事を考えて、連名名義をお勧めされているのだと思います。

年末ローン残高×控除率（1％）の額が所得税より控除されます。
又、所得税から引ききれない場合は、翌年度分の住民税からも控除できます（上限年間97,500円）。
詳しくはこちらをご覧下さい。
http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/tax/back.html
扶養控除もあるようですから、納税額＜ローン残高１％となってしまって、
控除をフルに使えないって事はありませんか？

後は表立って口にだせる理由ではありませんが、万が一の離婚の時に、それまで一緒に生計を支えてきた
奥さんの権利を守る為に収入に応じた比率に権利を分けておいた方が良いと思います。
又、一般的に夫より妻の方が長生きですから、相続財産を少なくするという目的もあります。

但し、ローン会社によっては、連名名義の時はお互いを連帯保証人にされてしまう事もあるようなので
注意が必要です。

この場合どうなるのか教えてください。

昨年、手付金３００万円を支払い、新築分譲マンションを契約しました。
３０００万円の物件で、ローンは100%借りる予定です。

手付金から各種必要費用を差し引き、残った金額を引き渡し後、１ヶ月後に売主より返金すると、売主は言っていますが、
もし、その引き渡し後１ヶ月以内に売主が倒産した場合、この手付金の残金はどうなるのでしょうか。

この手付金の残金で家具なり買おうかと思っているため、ローンは100%借りておきたいのです。

倒産する可能性のある売主の場合、非常に危険でしょうか。

売主に引渡しと同時に返金するように約束させることはできるのでしょうか。
なぜ１ヶ月後に返金するのか理由は聞いてみますが、何か怪しい匂いがします。
どこの会社もこのようなものなのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

>なぜ１ヶ月後に返金するのか理由は聞いてみますが、何か怪しい匂いがします。
>どこの会社もこのようなものなのでしょうか。


どこも同じです。
マンションは２回買っていますが、両方とも諸費用130万のうち、30万戻りました。

修繕計画４０年のタワーマンションなんですが、購入時に納める修繕一時金を土台に４０年修繕計画を行う為の修繕積立額を出していると思うのですが、４０年経過後同じ様な修繕計画を立てるとなった場合は、新たに修繕一時金が必要になるのでしょうか？
ご存知の方教えて下さい。

７４さん
ありがとうございます。

長期修繕計画表を見ると４０年目には修繕積立金が底近くになるようです。
＞＞不足すれば、40年経たずとも一時金徴収があるでしょうし
長期修繕計画４０年だから40年間は一時金の心配がないという話しでしたが、約束出来るという訳で無いと思っていた方いいのですね。