株式会社ＫＤＳ

コンサルタント費用がかなり安いらしいです
国交相からも注意喚起がありましたが、安価な値段でコンサルタント業務を請負、業者からバックをもらう
KDSもこのパターンに当てはまるそうです
対策としては監理はやってもらうにしても、施工業社の「選定補助業務」を外せばいいと思います
KDSの思う会社以外を入れることにより談合のリスク、工事費用の高騰を防げるのではないのでしょうか

ヒアリング会にこの会社来てましたが、なんか怖い雰囲気がありましたね
会社の事はわからないですが…

＞2 元修繕委員長
＞施工業社の「選定補助業務」を外せばいいと思います
賛成！

KDSや TDSに関わらず、選定補助業務は外すべきですね、結局組合が動かなければ組合を守れませんからね

調査スタッフが施工会社かどうか、健康保険証で確認したほうがいい

談合してますね。
設計監理のヒアリング会でも管理会社と繋がってる場合もありますし、施工会社のヒアリングは当たり前に情報を流してます。
まぁ、組合の傾向から工事金額、あと施工会社からのバックも5%くらい貰ってるので工事内容も操作しますね
ホワイトで打ち出してますけど完全にブラックですよ

ここはとにかくに安い金額で受注するので気を付けてください
安すぎる見積もりの裏には「何か」あります

「何か」とはどんなことを指すのでしょうか？？
もの凄く気になります

>>9 名無しさん
赤字分を補填する収入、です

赤字を補填するということは、結果的に正規の金額を支払うということですか？

>>11 名無しさん
工事会社から営業協力金として
組合に見えないお金が動きます。

まぁ、組合としての支出として考えれば
コンサル費用と工事費の合計は
結局変わらない、と言えますが、
厄介なのは、コンサルが工事会社を
儲けさせるために、不要で過剰な
修繕を設計に入れてしまう可能性が
高い、ということです。

コンサル費用は安くても
結果的にコンサル費用と工事費の合計で
ぼったくられてしまうんです。

過剰な項目とかじゃなく、単純に単価も高くなるよ。

ここでの情報収集したもので何かをしようとお考えのようにお見受けしますが、どこのコンサルでも考えられるリスク、問題点は共通していて明らかだと思いますので、その問題点を起こさせないように策を講じることに知恵を出された方が良い方向に進むのでは？と思います。
掲示板は参考になる答えも出てきますけど、確証のないことを主観で回答されて、煽っている場合が多いので・・・

どうなりました？

内容的に未確認事項もあり
偏りの傾向あります
削除お願いします

設計コンサルタントの見積り内訳をもらいましたか。
設計料、監理料等の具体的な金額を。

>>2 元修繕委員長さん
皆さんご意見参考になりました有難うございました。何処にしろ「選定補助業務」を外すしかないですね！！

>>18 匿名さん

算定根拠なるものをよく精査ください

>>18 さん

算定根拠なるものをよく精査ください

知人から聞きましたがｋｄｓって組合から解約された会社ですよね？
解約って…
よっぽど悪いことをしてる会社なんですね

談合まがいというか、談合を疑われるような事をしたとか、してないとか…

>>18 匿名さん
KDSで大規模修繕を行うことになりそうなのですが、具体的な金額を出した貰いましたが、それらをどのように精査したら良いかが残念ながら素人なので分かりません。
よろしければ、教えていただけますでしょうか。

>>24 匿名さん
別の会社にセカンドオピニオンを依頼するか、
建築物価本を買って、内訳の金額が物価と大きくズレてないか調べる。
お金か手間暇か、どちらかですね

大規模修繕の物価本を買っても、単価がすごく高いので参考になりずらいので気を付けてください。

こちらで大規模修繕のコンサルトを行うことになりそうです。コンサル料金の相場はどのように適正価格を判断したら良いでしょうか？経験者の方等、ご意見いただければと思います。

>>27 匿名さん
コンサル費用では判断が難しいです。
判断するなら工事費ですね。

関西の代表的事務所です

>>22 匿名さん
組合から解除とはどう言う事ですか??
詳しく知りたいので宜しく??

口コミ知りたいさん
貴方は、修繕委員としてその決定に参画されたのなら、検討段階でその心配を発言されましたか？
決まった後で、このスレは可笑しくないですか？
大規模修繕工事の進め方に色んな
問題が有ります。管理組合に進め方に知見が無く、無関心な場合、(1)管理会社に丸投げして、管理会社の言いなりで、修繕積立金を大きく使われる。(2)理事長が勝手に先導して進め、バックマージンを受けとる。(3)修繕委員長が先導して決定して、バックマージンを受けとる。等が成されている様です。貴方のマンションでは、修繕委員会で決められたなら
後は、コンサルタントと施工会社との間で、バックマージンがやり取りされない様に、施工会社選考補助をコンサルタントから外す、
修繕委員会が良く管理する事が必要では??

>>31 検討板ユーザーさん
この会社はクリーンですか？

組合から解約されてる時点でクリーンではないでしょう

クリーンではない設計会社の代表格ですね。

KDSはTDSの関連会社であり、TDSと同じくマンションの区分所有者となり、自社の売り上げになるよう理事に入り込み稼働しています。
KDSだけを推してくるような人がいるならば要注意です。入り込まれている可能性有です。

この会社のヒアリングを聞いたことがあります
住民が突っ込んだ質問をすると凄い形相で起こりだしました
こちらは根拠も言ったのに指を差して怒ってきました
＊＊＊みたいでしたね

＊＊＊がきになりますが
ヤ・ク・ザでしょうか…

お仲間のtdsさん叩かれてますね笑

この会社はコンサルなんてできません。施工業者からリベートもらって収益としています。形式的には公募しますが息のかかった業者以外は不適格でしたとされています。説明はありません。設計書は受注予定業者が作って仲間に知らせ形式だけのプレゼン行って業者を決めます。だから仲間の３流会社ばかりが談合して決定します。公募しても大手や有名な会社は外されます。工事中も監理なんか一切しません。管理組合役員や住民は知識がないのでこの手口にやられます。お気を付けください。

修繕委員におかしいと意見すれば すごい剣幕で否定されて完全に信じ切って話にもなりませんでした。

怖いですね

怖すぎます！！！！

これからコンサルタントの選考にはいるので参考にさせていただきます。

>>43 匿名希望さん
頑張ってください

KDSの良いところはないの？

良いところ…
あるんかな？
出来て当たり前な事はできてないし、談合するし…

無いですよ！

監理はしっかりしてくれるのでしょうか？

自社の意図する施工会社に決まったら監理するんじゃないですか
言うことも聞かせやすいでしょうし

>>22 匿名さん


解約なんてことあるんやね

>>33 匿名さん
組合から解約されている組合はどこの組合ですか？

>>51 匿名さん
さすがにここでは公開しないのでは

>>51 匿名さん
大阪の組合とだけお答えしておきます

>>53 匿名さん
知らんなら書くな

>>54 マンション検討中さん
知ってますよ
ただ勝手に組合名出さないので…
でも地域は大阪府でも奈良県よりですよ

>>54 マンション検討中さん
なんでそんな怒り口調なんですか？

>>56 評判気になるさん
あんまり書かれると良くないからじゃないでしょうか

>>38 評判気になるさん
tdsとは仲間なんですね
そういえば社名も似たような感じですね

>>58 坪単価比較中さん
あとD.S.JやD.S.Kもありますよ笑

>>59 デベにお勤めさん
だから？

>>60 名無しさん

グループの会社が他にもあることの情報提供ですよ

>>61 デベにお勤めさん

大事な情報ですよね！！

KDSさんを選外にすることが決定しました
色んな情報を提供くださった方々、ありがとうございました

>>63 匿名さん
ちなみになんですがどこの会社になったんですか

KDSさんを選外にする時、かたくなに反対した修繕委員がいましたね
回し者かな…

その可能性は大ですな
選外になったとたん次から修繕委員会に参加しないとかなったら決定的ですな

KDSをおしてた人は修繕委員を辞任すると理事長に連絡があったそうです

>>63 匿名さん
どんな感じで説明して選外になったんですか？？

>>68 買い替え検討中さん
この掲示板のことを説明しました
あとは会社の歴史が浅いので条件にもあってないことを伝えました

>>69 匿名さん
確かに設立してまだ間もないですもんね

まだ10年もたってないもんな

2018年設立なんですね
以外と年数たってない

岡俊英さんは元気してるんかなぁ
KDSの役員さん、この掲示板見てますよね？
教えてー

元気にしてますよ～。

別スレでKDSが取り上げられてますね
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/596487/

見てみます

談合を誘導する、みたいな感じで書かれますな

久しぶりに来たら、短時間にえらい投稿ありますやんか！？
活気があってええやん！！

本当でも嘘でも当該会社に確認する事項として使わせて頂きます。

参考にします

この会社はこちらが応募してきた全社に見積りをお願いしたいと言っても
比較表を作るが大変とか言い出して拒否してきます
そして意図する会社を残そうとしますよ

断固拒否して全社の見積を取得しましたが

全社の見積を取得されたら「談合」が成立しないですもんね
ｋｄｓさん必死ですなー

>>81 マンション比較中さん
私のマンションでも同じ事を言われました
その時はそんなもんだと思ってしまい、そのまま流してしましましたが…
よくよく考えたらおかしいでよね

>>84 元修繕委員さん

失敗は成功のもとといいますので
次に生かしましょう♪

談合を阻止するには組合側で知識を付けることもしないとダメですね

談合しなくても利益は出せますよね？

解約なんてされた会社に設計業務や工事監理、施工業者の選定補助なんてさせたくないなぁ
ある意味前科もちってことですもんね

私も前科ありの会社にはお願いしたくない！
もしこの話をしてKDSを推している人がいたらかなり疑います。

>>89 口コミ知りたいさん
そんな人がいたら問いたださないといけないですね

今KDSさんにお願いしていますが、言い方キツイ時とか、こちらの意図を無視する場面が散見されます。

皆さん気をつけてください。

>>91 マンション検討中さん
私のマンションでも同じような感じでしたよ

でも理事長と修繕委員長とは仲良くやっているように見えました

仲良くする相手をわかってるんですね…

KDSさんは建〇工業と仲が良いイメージがありますね
皆さんはどう思われますか？

ずぶずぶの関係と思いますが…

ズブズブやな

私はこの業界に従事していましたが、KDSと建〇工業はよく一緒に仕事していましたね
KDSが教えてくれるとは思えないですが、過去の実績で工事の設計・監理をした物件はどの会社が施工したか聞いてもいいかもしれませんね、色んな理由を並べて拒否してきそうですが…

解約されるような会社にはぜったいお願いしたくない！！

>>95今、***KDSと施工会社選考中

建○工業とズブズブですか??
建○工業は評判が良いと聞いていましたが??
高○子とは有ると思っておりました。
建○工業はそんな会社ですか??
教えて下さい、

>>99 職人さん
どんな理由での解約なのですか??。

>>99 職人さん

どんな理由での解約なのですか??。

>>89 口コミ知りたいさん
前科とは??
解約された事ですか??
どんな理由ですか??

前科は解約された事というより、解約に至った経緯が前科なのではないのでしょうか？

今月、見積もりを依頼する会社の選定があるんですが、掲示板での話もしてみようと思います

>>105 匿名さん
掲示板の事を話て他の住民さんがどんな反応だったか教えてほしいです
KDSを推してる住民がいたら凄く反応しそうですし…

是非、教えてください。

日曜日に見積り依頼会社の選定を実施しました
その際に掲示板の事を話ましたが反応はなくKDS推しの方はいませんでしたよ
あとKDSは無事選外となりました

他で書込みをおこなっている者です。

昨年、改めて国土交通省からも警鐘を打ち鳴らしたのはご存知のことと思います。

ご確認したい会社も担当したことが何度もあります。
まさに、下記の段取りをおこなっている1社です。

皆様がご察しの通り、マンション大規模修繕工事では談合が行われています。システムは以下の通りです。

【設計監理方式】
マンション管理会社主導で設計監理の業者選定、紹介がなされた場合は高確率で談合が行われます。一見入札っぽくはなっていますが、その時点で設計監理会社のチャンピオンが決定しています。また、その設計監理が決定時点で施工会社が決まってます。

その設計監理で施工会社の選定等を行いますが、公募時点で入札参加の業者、チャンピオンが決まってます。大半はチャンピオンの会社主導で見積金額等を決定して、各社に協力してもらうようになります。金額上位の2社、若しくは3社でプレゼンを行いますが、これは意味がないイベントになってます。設計監理は評価を必ずチャンピオンの業者に挙げてきます。組合の方はわからない構図になってますので、評価を受けた業者がいいと思うのは当然のことです。

設計監理の見積もりは低く設定されています。決定した施工会社から3%から5%の手数料が入る構図です。名目は現場指導、設計協力、現場協力等が多くあります。
一部のマンション管理会社も手数料を要求してきます。マンション管理会社系の施工会社で施工を行う場合は、施工会社から管理会社へ当たり前に手数料を支払います。単純に自分達の利益率を下げて支払いをすればなんとか言い訳はできますが、当初の提出見積もり時点で原価に含まれてますので、管理組合が支払っているような状態です。施工会社は当初から手数料分は見込んでいます。

なぜ、私がはっきり言えるか。私が社員として管理会社系の施工会社で、この段取りをして、多くの大規模工事を実施していたからです。罪滅ぼしになるとは思っていません。ただ、この構図に嫌気がさしたのは事実です。これからの大規模修繕工事に公平性があり、談合がない民間工事になってくれたらと切に願っております。

マンション所有の方々は避けて通れない問題です。修繕積立金から手数料分を余計に支出をして、終わったあと積立金の値上げがきます。携わっていた人間として心苦しい場面も何度も経験しました。検討の際は、このことを忘れないように慎重にご検討ください。

＊クリーンな設計会社、管理会社はいます。このような会社と出会っていただけたら嬉しいです

>>109 大規模修繕工事のプロさん
KDSさんはクリーンではないという認識でいいですか？

>>110 匿名さん
残念ながら、クリーンとは言えないです。

>>111 大規模修繕工事のプロさん
回答ありがとうございます。

うわーやっぱクリーンじゃないんやー

という事はTDSさんもクリーンではない？？

>>114 匿名さん

クリーンではないでしょう

昨年末までこの業界にいました
大規模修繕工事のプロさんの言う通り、クリーンな会社はあるもののそうでない会社が多数です
このスレッドの会社は業界でも有名ですが対処する方法はあります
その為には知識と仲間と根気が必要ですが

結局は理事役員、修繕委員のやる気の問題、管理会社やコンサル会社に頼りっきりになるのが悪い、お金を払っている以上、頼る事自体は悪くないが目を光らせておく事は重要だな

>>332 ご近所さん
でもその目かいくぐってでも談合を誘導するのがKDSさんだからなー

当該会社で働いていました
クリーンかどうかは私の口からは言えませんが契約を解除されたことは事実です
書き込みの通り談合の誘導が一番の理由でしょう、契約解除通知書にも記載がありましたし…

決定的ですな

役員さん、言い訳した方がええんとちゃいますか？？

言い訳したとて、信頼は回復しないのではないでしょうか？

この前ここの社員見かけたけど、やっぱ態度が悪いな
平気で路駐はするしタバコのポイ捨てはするし…

社長があんな感じですからしょうがない

他の所でMCAは胡散臭いみたいな投稿ありましたが、ここの理事長がＫＤＳとグループの社長が就任してるとか…
この会社も胡散臭いですからね

>>125 匿名さん
仰る通り

>>125 匿名さん
九州を拠点に大規模修繕工事の現場代理人をしている者です。別のレスにも返信をしましたが。

談合を行っている会社
〇A-1設計　〇KDS、TDS、DSJ　〇S＆Bパートナーズ設計　〇Re-design
九州圏内ではこの４社にかき回されています。かなり悪質です。私も談合にかかわる書類を作成したりしているので心苦しいのですが。

施工業者の入札はあってないような感じです。事前の建物調査からすでに施工会社は決まったと思ってください。表向きは上記の設計会社が行っているように見えますが、実際に動いているのは施工会社がメーカー、明細等を作成する設計会社を同行させて行っている状況です。

福岡からです。

2024年５月～６月付近で皆様直接確認を頂けたら嬉しいです。
本日２月22日締め切りで施工業者の公募が行われておりますが、すでに施工会社は粗方決定しているようです。

福岡県福岡市東区原田4丁目　アンピール箱崎東Ⅱ
工期2024/8～2025/2　KDSが設計監理会社を行っています。

管理会社はあなぶきハウジングサービスです。まずはKDSを設計監理会社にするためにあなぶきハウジングサービスが口利きで順当にKDSに決定してます。

これから施工業者の選定ですが、あなぶきハウジングサービスの関連会社　あなぶき建設工業が受注するようになっているみたいです。別で数社公募に参加してるみたいですが、おそらく落ちるのでしょう。

最終、どこが受注したのか確認取れ次第、ご報告します。出来上がっている証拠です。

>>128 ご近所さん
進捗あったら聞きたいです

あなぶきさんとKDSさんはずぶずぶの関係やもんな…

>>128 ご近所さん
施工業者の選定の際は組合予算を知っている管理会社や施工業者と繋がっていると思われるKDSには席を外してもらうの良いかと

>>131 匿名さん
仰る通りです。しかし、難しいのは該当の組合さんがそのことをわかってないから。そのような対応にはならないのが現状でしょうね。このことが世に広まれば変わるんでしょうけど。

>>129 マンション検討中さん
進捗がわかったらご報告しますね。

私のマンションでは恐らく仲良しであろう建装さんにきまりました

建装とも仲がいいもんなぁ

元建装の従業員です
書き込みの通りKDSさんとは仲良かったですし、今も良いですよ

建装以外にも仲良い業者はいるんでしょうか？

>>137 匿名さん
KDSの推しの業者はダイワテックみたいですね。その物件の管理会社との関係もあるみたいですが、あなぶきハウジングの物件は、管理会社の関連のあなぶき建設工業に持っていってるみたいですよ。情報筋はあなぶき建設工業の現役従業員からなので間違いないです。実際、博多の物件は、管理会社：あなぶきハウジング　設計：ＫＤＳ　施工：あなぶき建設工業になってます。

間違いなく仕込んでますね。

>>138 ご近所さん
九州にマンションをもっているので怖いですね

>>139 デベにお勤めさん
知り合いのマンション（同じブランド）も全く一緒だったんですよ。マンション管理会社も設計監理会社、施工会社も。しかも現場で所長で指揮を取っていたのが下請けの社員だったという落ちまでついてました。途中でそのことが判明したみたいで。現場で指揮を取るのは自社の人間でやりますって。プレゼンではっきり言ってたそうです。詐欺ですよね。

この会社は本当に信用ならない…

KDSさん応募してきましたが理事長と話し合って外すことに決定しました～

>>142 マンション比較中さん

賢明な判断だと思います。

>>140 ご近所さん
それは詐欺だと言われても仕方ない

>>144 匿名さん
現場代理人は資格を持っているようですが、現場で指揮を取っていた所長は無資格だったみたいです。それを設計監理者もわかってたみたいですよ。なあなあでしてるのがわかりますよね。本来は、それはダメだって言わないといけない立場ですよね？

誰のための大規模修繕工事なのかわからなく進んでますね。

この会社、監理はしっかりしてくれるのだろうか…
しっかりしてくれるなら多少高い金額を支払うのに抵抗ないが…

>>146 坪単価比較中さん
監理はやってもらって当たり前、お金払ってるんだから

>>147 匿名さん
>>146 坪単価比較中さん

監理も施工業者寄りでやってますよ。定期的に設計検査してますが、正直甘々です。
1番ひどいのは、下地補修工事は増減精算ですが、平気でごまかすことを言ってきます。要は数量を付加す行為。理由は最終、施工会社から手数料を取るんですが、最終金額の何％になるから減額になると困るわけです。当初の金額が変動しない、もしくは増えるように業者と打合せしていますよ。最初から施工業者決定で工事計画されてますから。どうしようもないですね。

えぐいな…
下地補修のこと調べたけど、上から塗装するから余裕でごまかせるな

目視で確認することはできなんですか？

>>150 評判気になるさん
149さんがおしゃる通り。仕上がってしまったらわからなくなります。特に塗装面。
タイル面も浮いている箇所はエポキシ樹脂の注入という工法をよくしますが、ごまかすことは非常に簡単です。数量を増やしたり調整するのは当たり前になってます。

塗装壁面の注入なんて塗装が終わったら全然わかりませんから。ふかし放題です。

という事はなおさらKDSさんには任せられないですね

>>152 匿名さん
間違いないですな

私のマンションはKDSさんにお願いしていますが
全然頼りにならないし、仕事に対する熱意が全く感じられない！！

>>154 匿名さん
KDSに決めるまでに意見はしたんですか？
決まってから文句言ってもダメですよ…

>>155 ご近所さん
決まるまではものすごく良く見えたんですよ
それだけに残念です…
もっと早くこの掲示板に出会えていたら……

ご愁傷さまです

その経験を知り合いや、こういう掲示板に伝えていってください
決して無駄にはならないはずです

情報提供ありがとうございます。

現在コンサル会社の比較検討中で他社に比べてKDSが約半額くらいの値段で見積を提出してきました。組合の雰囲気としては安いのでKDSに決まりそうな感じですが全力で止めたほうがいいですか？

>>160 検討者さん
一社だけが半額で安いのでしょうか？
もしそうであれば人件費が高騰しているこのご時世ではなかなかありえないので
全力で止めるべきです
何か裏があります

>>161
激しく同意