プラウドタワー仙台晩翠通ってどうですか？

これ何ですか？

>>201 通りがかりさん

何も考えず、内覧会の際はココの下を通って会場に入りました…確かに何でしょう…。
車寄せから玄関へのアプローチと、来訪者の自転車・車の駐停車防止を兼ねたものでしょうかね？

>>198 マンション検討中さん
私も気になって秋にマンション前を通ってみましたが、臭いは感じませんでした

>>203 匿名さん
営業さんによると、ビル風を抑制するための構造物だそうです。
ガゼボと称していた気がします。
これ一つで、セントラルの方にも効果があるということで、ここだけに設置されるそうです。建設許可を取る過程で審査員からコメントがついて後から追加でつけることになったという話だったと思います。

>>205 203さん
ビル風の抑制で、後からつけられたのですね。
せっかく樹を植えたのに変だなと思ってたのですが納得しました。

サウスのFタイプ値段以外素敵です。
洋室(4)を開けっ放しにしたら実質リビング20畳、各洋室が6、7、5畳。南向きで北側にバルコニーあり、クローゼット広いし、可動食器庫あり。眺望良好。13階から19階。
もう売れたでしょうが、いくらだったのですか？

公式HPからセントラルのAタイプ消えましたね。1期分は完売でしょうか。

サウスも1LDKが最終と、なかなか好調みたいですね。

今日からサウスは3期、セントラルは1期2次申込開始です。

>>207 評判気になるさん

確かサウスの最高額が19階のFタイプで9,000万円台だったかと。
サウスは基本1階上がるとプラス100万円なので、Fタイプの最安値である13階でも8,000万前後だったと推測。

サウスの外観素敵ですけど、北側の階段はあのままなんですかね？
鉄むき出しで、油の汚れもあるし気になるなー

セントラルのFタイプ(南西角)は南側から陽は当たらないんでしょうか？午前中はサウスの影で、午後から西陽が当たる感じですかね？

セントラルFタイプ(南西角)の日当たり気になりますよね。
午前9時の日当たり写真です。
今は12階くらいまで組み立てて、最上部のみ日が当たってます。
①南西から撮影したセントラル

②南東からのセントラル
時間帯によってサウスの影がセントラルのどこにあたるか違いがありそうです

③東からのセントラル
東側の建物の影がややあたってました。こちらも時間帯によって違いがありそうです

日当たりが分かりやすいお写真ですね。
昼くらいに、現地で実際に日当たりチェックをしたことがありますが、このお写真の東側フロアに当たっていた日差しが、ほぼ西側フロアに移動します。
よって東側は、午後になると暗いです。

なので、Fフロアは12階より上は時間問わず日当たり良さそうです。
夏は暑いでしょうがね。
それより下の階は、昼くらいから日当たり良さそうです。
かと言って、午前中も西側のベランダに障害物があるわけでもないですし、窓も大きいですから、真っ暗ではないと思いますよ。

私は、Fタイプは下がり天井の多さが気になりました。

セントラルF、申し込み後によくみたら、間取りはほとんど下がり天井の罠

セントラルは角部屋のAとF、どちらも下がり天井多いですね。
サウスの角部屋はそうでもないのに。

サウスの東側に、セントラルの立体駐車場が、１６階建てくらいの高さで塀のようにできるとか。サウスにとってすごい圧迫感にならない？

サウスまだ残ってるようなので検討してます。日当たりとしては何階以上がいいですか？

サウス3月下旬入居から5月に延びたんですか？

>>220 匿名さん

いいえ。第1陣は3月末入居です。
5月と書いてあるのは、今販売している3戸を購入した場合の入居時期の意味かな？と思います。
なぜ、即入居させず5月まで待たせるのか不思議。

>>221 匿名さん

先発組の引越だけでもトラックを駐車場所がパンパンで後発組には少し待ってもらう必要があるんだと思います。無理やり自分たちで引っ越しされても迷惑かかりますし。

買い物便利そう。普段使いは１階のイオンと向かいの生協、たまに上杉のイオンモール。外出や重い荷物を運ぶ手間を省きたいときは玄関ポーチまで運んでくれる食品宅配受け取りサービス「食配ラボ」ですかね

ここの訴求ポイントはスーパーが入ることだと思うけど、正直そんなに買い物に行くのが面倒なのであればみやぎ生協の宅配を頼んでプラスアルファでスーパーに行けば良いわけで。不特定多数の人がマンションに出入りすることが嫌でなければいいけど。

スーパーが一階なのは至極便利。冷蔵庫のストックを気にしなくて良い、買い忘れても、計画的にネットスーパーやAmazonを使わなくても、帰宅時や帰宅後に買いにいける。
この規模なら格好もさほど気にせず行けそうだし。モールや上杉イオンの規模だとそうもいかない。

ただご指摘の通り一棟内に不特定多数が入れてしまい居住区画と完全分離はできない（クリニックやイオン帰りの住民に紛れてオートロックをスッと通る人間は完全ブロックできない）。
サイトのセキュリティとか見ても、居住階以外に行けないようなエレベーターや各階エレベーターホールのセキュリティの導入まではしていないようだから、防犯が気になる人はやめといた方が。

あと、サイトちゃんと見てないけど、搬入や廃棄のトラックはどこにとまんのかな。何時から何時頃とまるのかも気にした方がいいかも。イオンが生鮮扱うなら毎日トラック来るわけで。生鮮を大して扱わないならイオンをストック代わりには使えないわけで。

さすがに、クリニックの患者が医師判断で救急搬送されたりはないかな。

敷地が広大で複合開発できるならミッドプレイスやエアリーフォート方式が良いな。別棟なら管理修繕セキュリティを明確に区分できる。搬入搬出トラックによるトラブルや商業施設感も感じない。

あと気になるのは駅歩とコンビニ不足。
でもバス停は近いしダテバイクポートもあるし、グランスポールコラボもヨガとかが基本で無理な設備導入がないし、震災前のお値段なら、住み替え考えたい。前の相場を知ってしまっているから今のマンション価格はここに限らず総じて高過ぎて。それでも売れるとデベが認識してしまったから、もう下がることもないんだろうな。

>>225 通りがかりさん
クリニックへの救急搬送はないと思います。

コンビニは北隣にローソン、南東徒歩3分圏にセブンイレブンとローソンがあり、コンビニ不足というよりはコンビニ多いですよ。徒歩3分圏内のセブンイレブンとローソンは品数と清潔さがありますがいずれも喫煙スペースがあり副流煙が気になる方は使いにくいです。

ここより近辺にコンビニ多い物件探すの難しいと思います。

スーパーあるのにコンビニなんに使うの？
宅配便頼むぐらいしか思いつかないんだが。

>>225 通りがかりさん

店舗荷捌きスペースは、晩翠通沿いの西側店舗出入口のとなりです。セントラルとサウスのあいだです。方角でいうとセントラルの南西角です。

ちなみに、店舗荷捌きスペースの隣は店舗用ゴミ置き場で、店舗用荷捌きスペースの奥は、店舗用ミニバイク、バイク、自転車置場です。

住民が店舗に行くルートは、セントラル住民が北側店舗出入口、サウス住民が西側(というか南西側)の店舗出入口になりそうです。

そもそもここも店舗と住民用のエントランスは全く違いますし、住民に紛れて侵入する人はどのマンションでも完全に排除できない気がします
パークホームズ大手町ですらエレベーターのセキュリティありますけど階段での行き来は出来るようですし、どこまでセキュリティを求めるかですね

>>224
宅配プラスアルファでスーパー行くなら1階にスーパーあった方便利じゃないですか？
宅配って便利なようで不便ですよ。

以前ＭＲに伺ったのですが、決断できず今に至っています。
サウスのほうはほぼ終了ですかね。
情報お持ちの方教えていただけますでしょうか。

>>233 マンション比較中さん

何の情報をご希望なのでしょうか？

>>233 マンション比較中さん

一度モデルルームへ行かれたのであれば、野村へ電話相談すれば、残る部屋等の詳細を教えてくれると思います。
緊急事態宣言が出てる中では、気軽にモデルルームへ行けないですからね。

>>229 匿名さん
スーパーあればいらないですよね。
ちなみに宅配便ですらマンションのロッカーから頼めます

病院とクリニックが多いので二階の店舗スペースにクリニックはいらなかったのではないかしら。

歯科がこんなにたくさんあるのに、マンションに歯科が入ったら笑うしかないですね

>>238 匿名さん
そうですよね。100円ショップの方が100倍嬉しいです。

>>240 匿名さん
書店や大手カフェも嬉しいてす。いいクリニックであることに期待するしかないてすね。

コンシェルジュのクリーニング代行は値がはりそうなので、クリーニング屋さんか、ドラッグストアとかだと助かります。
やまやも嬉しいかな。
病院は、充分間に合ってますね。

クリニックよりは、大きい布団などが洗えるコインランドリーなどもマンションにあると助かりますね。規模の大きいプラウドではコインランドリーが入ってる所もあるみたいですね。

いいクリニックでしたら勿論嬉しいですが、状況によっては100円ショップ、書店、カフェ、ドラッグストア、コインランドリー等々・・・皆さんの指摘されたような他の選択肢も色々検討して頂きたいですね。それはそれで便利になりそうで夢が広がります。

パンフレットには医療機関が入っていることを推していましたが、なんだかクリニック以外を入れて欲しくなってきましたね笑

計画された方々か、複合開発、免震、医療、をコンセプトにしたのだから医療入れなきゃいけない！とならずにドラッグストアのテナント契約でお茶を濁しつつ実際に界隈の住民や一階のスーパーに立ち寄る方が普段使いできる店舗にすればよかったと思います。実際のことの進め方を野村不動産がどうされたのか知るすべないので想像ですが、イオンと契約したあとでドラッグストアに声かければ折衝交渉できたんじゃないかなあ。

あと、もしかしたら、計画段階で内々にいろいろ企業にあたったけども断られて、開業したい医師いませんか？と東北大学に頼ったのかも。邪推です。そんなこんなで東北大学に裏でお世話になってるのかなあ。

あと、謎のウェルネスコネクトの使用感も気になります。

テナントに歯科がはいるようですが充分足りてるから要らないのではないか。

「新しい歯科ライフ、はじまる。」

テナントは長く入ってくれるかどうかが、重要でしょうから、そうなるとクリニックになるんでしょう。まず、院長が引退しない限りは大丈夫ですから。
入る病院名も決まっているし、今更他が良いと議論しても仕方ないです。整形外科はすぐ裏にありますし、他も徒歩数分圏にありますので、医療面では完璧ですね。

スーパー入ると生ゴミや油の臭いも出て、おまけにゴキブリなんかの害虫が集まったり、トラックの搬入も頻繁でうるさいから、個人的にはあまり近くにスーパーはないほうがいい。

前に住んでたマンション、1階にスーパーありましたけど臭いも虫もなく、搬入搬出も普段私が家にいない間に行っていたので寧ろ便利に感じました。このマンションがどうなるかはわかりませんが。

結構上の方まで進んできましたね。

今までクリニックの情報が全く出て無かったので、進捗状況はどうなっているのか見守っておりましたが、238さん以降ひとしきり盛り上がったところでタイミング良くクリニックの情報が出てきましたね。ひょっとして販売担当の方はこちらのスレッドも見ていたりして笑

一階に普通のスーパーとか生活臭がプンプンすぎない？成城石井とかならまだしも。
独り暮らしの若手会社員とか学生賃貸とかならめちゃめちゃいいけど。

私はくだらない見栄を張るよりも利便性のほうが断然勝りますね。
成城石井なんか入っても一般人は普段使いは出来ないしイオンで充分です。

>>254 匿名さん

成城石井普段使い出来ない人が、検討するマンションではない（笑）

若しくは、野村だタワーマンションだと下らない見栄を張ってるが成城石井すら利用出来ない人が買うマンション？

チープな安売りショップが入るマンションとか嫌だな。
中央区だかにサイゼとかダイソーとか入ったタワマンあったけど。

セントラル購入した者ですが、東北暮らしが長くて成城石井はほとんど行きません。私のような方も少なくないと思いますので、お手柔らかにご発言いただけると掲示板を楽しくみれます。

地理的にどうこうという問題ではなく、価格やブランド帯による例えだと思いますが笑

そもそも高級思考の人はこのマンション向かないんじゃないですかね？

マンションに入るスーパーはサブ的な位置付けですよね、そこのスーパーで全部を済ませる訳はない。魚介とか充実してても逆に嫌だし。自分のマンションに入るなら、イオンよりは成城石井の方が良いし、別に高級スーパーっ訳でも無いと思います。

え、近くのスーパーだからこそ日用的な物売っててほしい

郊外にありがちなスーパー隣接マンション選んだらいいんじゃない？
高級感も資産性も憧れもないわ。
軽自動車とかミニバンとかUNIQLO、イオンみたいな選択肢ばっかりだと田舎のファミリーって感じしてげんなりする。

仙台は田舎ですけどね
そんな周りが金持ちほど満たされるなら東京へどうぞ

より田舎に合わせていかなくてもいいと思う。せこせこしてても地域経済発展しない。

>>265 通りがかりさん

地域経済発展のためにブランド物に身を包み高級車に乗ってください！
期待してます！

田舎にありがちな閉鎖的排他主義で廃れていく構図やね

この辺りは上杉や八幡ほど土地がなくてドクターが多くないし、車もブランドもたくさん買える人少ないと思うよ。せいぜいコーチとかAクラスとか。

ためになる観点は出尽くして、ネタがなくなって、荒れてきちゃいましたね。

サウスで前向きに検討中です。
子供の進学のため立地だけ見ている感じですが、高級志向の方が多いんでしょうか。近隣住民がこのスレみたいにギスギスしてると、購入するの怖くなっちゃいますね。
スーパーはヨーク系が良かったなぁ…（イオンは近くにもあるし）
マンション探し始めたばかりですが、みんなさん詳しくて参考になります！

>>270 匿名さん
私も購入を前向きに検討しています。個人的には1階にスーパーがあるだけで非常に助かるので（向かいにCOOPありますが）、特に高級でなくても構わないもの思っています。

写真お上手ですね。

>>271 マンション検討中さん

ありがとうございます！今日のお昼頃に現地に行って撮影してきました。
西向きの物件に住むのは初めてで、日当たり等気になったので…
以前このあたりに住んでいて環境は分かっていたのですが、周りのビルなども見ておきたくて。

近くにサトー商会や、少し足を伸ばせば業務スーパーもありますし、そういうお店が近くにあるのも楽しいですよね！
イオンから三越まで、本当に色んな選択肢ありますよね

ちょっと前の話題になってたジムショはほんとにあるの？

>>273 名無しさん
契約のときに説明されたので、ほんとうにあります。

この辺住んでましたけどお陰でチンピラみたいな人もいないし逆に治安はいいですよ。

国分町以外はチンピラがいるエリアの方が珍しいのではw

近くにそんなものがないところの方がリスクがなくていいに決まっているので、早く退去してほしいですね。

まあ普通に暮らしてれば関わることもないし、必要以上に気にすることないんじゃない？
いなければいないに越したことないけど...

>>277 通りがかりさん

ないと思いますよ、その事務所の代表の方神戸に移住したんじゃないですかね？名義が残ってたとしても誰もいないし、事務所として機能してないと思います。

誰もいないならチンピラが

>>275 匿名さん
>>この辺住んでましたけどお陰でチンピラみたいな人もいないし逆に治安はいいですよ。
えぇ…(困惑)
説明する必要があるってことは、そういうことでしょ。

いますよ！昔から有名です。
気になる人はやめといた方がいいですけどこの辺住んでる人はみんな気にしてないです。むしろ>>275さんのように治安がいいと思ってる人もいます。
前に子どもが同じ小学校だったら悪影響って人もいましたけど別にみんな事務所で生活してるわけではないですからね。そんなリスクどこに住んだってあります。気になれば近くに宮教大付属小があるのでそこに通わせればいいです。
ただ資産価値としてはどうかわかりません。気にする人も結構いると思うので。
抗争なんかあれば巻き添え食らうかもしれませんが、そんなことってまずありません。
少しでもリスクある場所には住みたくないって人にはおすすめしませんが、過剰に気にすることではないです。

>>281 名無しさん
明快です。ありがとうございます。

事務所が近くにあるのは、知らなかった。

ちょっと考え方が変わりました。

>>283 口コミ知りたいさん
二日町のパチンコP-CLUBの隣みたいです。ちなみに、パチンコ屋さんは一年前に閉店したみたいです。

>>284 評判気になるさん

公園前のマンション1階では？

少なくとも半径500メートル以内に事務所、2つは有るってことですか？

記憶あいまいなのですが、受けた説明では、公園向かいのマンションのひとつかふたつ東側のマンションだったような。でも、ネットみたらパチンコ屋さんの隣に事務所あるとの記載あり。正確な情報でなく参考ならずすいません。

まあ気になる人は北四番丁上杉エリアは住めないでしょうね

＊＊＊避けたいなら街中なんか住めないよ

ここは国分町も近いし、お水系の家庭もあります。
偶然出会うのは仕方がないですが、わかっていて飛び込むのはちょっと勇気要りますね。そういうのもあって、不動産買うときはネットで噂聞いたり調べたりは大抵の人は行うと思います。

二日町は有名ですが、上杉にもわりと有名なところあるんですか？教えてください！

上杉も本町も立町も一番町もここから近いでしょ
半径どのぐらい離れれば安全だと思えるんだろうねって話

>>292 マンション掲示板さん
単純に距離ってわけじゃない。
結構、通り一本で変わるんだよね。

>>290 eマンションさん
ちなみに木町通小は世帯層が二分してます。
まあ、学区から想像できると思いますが。

確かに上杉とか持ち出すのは無理がある

今の世の中、どこに住んでたって多少なりとも危ないものが周りに潜んでいるもんでは？

そういったリスクを限りなくゼロに近づけたいなら、人里離れたど田舎か孤島くらいしかないのでは？

仙台市でいうなら、一見治安が良さそうな場所の住宅地だって殺人も過去にあったり、暴力団なんかより、恐ろしい思考の持ち主なんてわりと身近にいて、どこ住んでるか分かりゃしない。

通り一本で変わるって気持ちの問題でしょ？
距離的には大して変わんないよ
ひょっとして上杉にはそっち系の人が住んでないとでも？

潜在的なものではなく、既にわかっていて、噂があったりして資産価値にマイナスになるようなところは具体的にどこ？という話ですよ。

>>281 名無しさん

附属小学校は５倍くらいのくじ運をクリアしないと入学できないので、簡単には選択できません

マンション内にでなく近所に暴力団事務所があるだけで資産価値が下がるなら、資産価値下がるマンションなんて、たくさん出てくるでしょ(笑)

附属小学校に行ったって、変な保護者一定数いますよ、逆に公立より面倒なタイプの保護者とか。
上杉学区が人気で上杉はどんどん生徒数が増えてるけど、個人的にはマンモス校にはあまり行かせたいと思えないな。
色々面倒なことありそうで。

どこがある？

>>296 マンション掲示板さん
私が行った物件ではそういう事項なしでしたが
上杉と近接区画でご存知なら教えていただきたいです

忌避施設で検討しない人はそれなりにいて早々に売り抜けるにも不都合じゃないですか
重要事項説明の段まで黙ってるのは値下げ材料になって都合が悪いからじゃないですか

賃貸に出すんならあんまり気にならないかもしれないけど

マンション契約者です。

契約前に営業さんには事務所のことは地図で教えられました。

ただ、近所ではあるけど激近ではないし、このマンションは木町通学区ですが、マンションのすぐ裏あたりってもう上杉学区で、はっきり覚えてませんけど、もしかしたらその事務所があるとされるマンションも上杉学区だったかもしれません。
そもそも、その事務所も今人の出入りがあるか事態もわからない状態で、調査が終了したと言われた気がします。

個人的には、悪い噂のホテル木町の方が事務所より気になる気がしますがね。

界隈には大手が販売した、または比較的大きなマンションがけっこうあったので、気になって調べてみました。

順不同、抜けがあるかもしれません。

ルサンクタワー　103戸、2019年竣工
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/626977/

プラウド勾当台公園　98戸、2019年竣工
https://suumo.jp/library/tf_04/sc_04101/to_1000794170/

ザ・パークハウス仙台晩翠通　56戸、2017年竣工
https://www.mecsumai.com/tph-sendaibansuidori/

ザ・ライオンズ定禅寺タワー　194戸、2012年竣工
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/bunjyo/tl-jozenji-t/

パークタワー勾当台公園　114戸、2012年竣工
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0121072/

シティタワー勾当台公園　112戸、2008年竣工
https://www.stepon.co.jp/mansion/library-detail/11804504/

パークホームズ勾当台公園　48戸、2008年竣工
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0053085/

単なる情報だとつまらないので、プラウド晩翠以前のエリア最大マンションの　中古売り出し価格と比較しました。

ザ・ライオンズ定禅寺タワー(194戸、2012年竣工)
坪単価205万前後(低層階、北西向、73平米)

プラウド晩翠　同等物件
坪単価179万(西向、最低層階、70平米)

ライオンズタワーはあくまで売り出し価格なので成約価格はやや落ちると思います。感想は、ライオンズタワーつよ！ということと、プラウド晩翠の物件力がよければ周辺相場からするとプラウド晩翠も向こう10年の資産性は大丈夫かも、と思いました。

重要事項説明会で聞いた話では、パラティソ2日町店の隣のマンションに事務所があるそうです。ただそこに起因する事件は過去遡って調べてもありませんでしたとのこと。

噂聞いて脱落する層もいるのは想像に容易いし、そういう層まで拾える問題のないマンションに比較するとプラスに働くことは少なくともないですね。

>>303 評判気になるさん
ライオンズタワーは勾当台公園駅３分ですから、格が違います。ただ、その物件は価格が高くて長らく売れていないですので、実際は坪180万程度が適正価格。
因みに分譲当時の単価は100万強くらい。ライオンズの住人は、相当な含み益抱えている方がほとんどです。多少価格が下がっても痛くもない人たちと、中古市場では競争になることを承知で、ここを買わなければいけません。

近くに歓楽街や大きなパチ屋があったり、反社があったりしても買った人はそんなの対したことないって考えが根底にあるから、資産価値とかリセールとかニーズがとか言っても平行線だと思うよ。

そういうリスクはありますが二日町は便利ですし美味しいお店も沢山あるので入居が楽しみです！

>>306 マンション掲示板さん
お詳しいですね。仰る通りと思いました。勾当台公園公園から3分のライオンズタワーはつよつよですね。販売時期が市場が底値のときですものね。坪単価100万なら、当時はざっくり2500万で買われたとして、今の残債は1000～1200万円程度となり、売却したら2000万程度の売却益になりますね。

仰ることの後半が少しわからなくなりました。「新築の販売価格が高い時期に買う新築物件は、中古市場できついよ」みたいな話ですか？

売出・成約価格を下げても含み益があるから痛くない周辺物件と、相場が高値の時期に買ったため含み損が大きくならないように売出価格を下げにくいプラウド晩翠を比較すると、プラウド晩翠のほうが値付けが難しい、というご意見でしょうか。ややイメージつきませんでした。

以下、ぐだぐだした雑感です。周辺地域の物件は、5～10年後には、築年数が築15～20年になるので、築浅中古物件としては見られないかもと素人ながら思います。なので、比較対象にならないかもです。
どちらかというと、プラウド晩翠が高値の時期に販売された物件なので、プラウドより新しい中古または新築物件と比較されるのかな。数年後には新築マンション相場が今より下がり、新築物件は今より安い販売価格で売り出されるだろうから、それらの物件と競合して、より築年数浅くて安く買われた物件が安く売りに出されちゃうからプラウド晩翠の値付けがきつい！売出価格高くて反響すくないな。みたいな感じに捉えました。

>>309 評判気になるさん
中古査定時に近隣売却事例で、おおよそ10年くらいまでが、比較対象になるという大まかな視点です。
賃貸していれば最低年間200万ですから、そろそろ元が取れていて、市況が最悪になっても投げ売る事も可能ではないかと。まあ築浅限定で探す方が多いので、おっしゃるようにここの競合はパークハウス以降ですかね。

>>310 マンション掲示板さん
理解しました。ありがとうございます。競合はパークハウス以降、というわかりやすい目安ができてよかったです。

>>308 マンション検討中さん
MRのついでにケーキ屋さんの9244とラーメン屋さんのシロトリコに行ったのですがおいしかったです。あと近場の昼しかやってないベーグル屋さんもよかったです。もちろん人によって好みがあるのでどのお店がいいというのは難しいですが、ほかにいいお店ないか気にしてます。お店開拓楽しいですよね。

近くに住んでるこの近辺のことよく知ってる人の住み替えよりは郊外からの人が多いのかもね。

セントラルを前向きに検討中です！
ただ、北西の部屋が多く、日当たりが気になります。

自分だったらこの環境のことは契約前どころか真っ先に教えて欲しいけどな。
郊外から来る人は高い買い物なのにそういう情報戦で不利なのは常ですね。

客が逃げる可能性があるから、
言わなきゃいけない直前になるまで言わないでしょ。
「ここまできて」契約を止める人は少ないんじゃない。
問題ないと考えてるので特に案内してませんでしたが何か？
ってスタンスじゃないのかなー。

普通は避けられるよね。
隣接してたり、同じマンションではないから義務ではないんだろうけど、子育て環境やある程度の社会的地位のコミュニティを求めて来るなら、相当のデメリットになる。

10年後には反社という言葉自体が死語になってると思うのは私だけでしょうか、、、
ここ10年で反社も3分の１まで減っちゃってるのニュースで見ましたが、反社の需要はもう無いみたいですね、、、
事務所が無くなるのも時間の問題に思っちゃいます。
むしろ安く買えて個人的には有難いです

晩翠通って、ラブホテルのイメージが強いのがネック

>>318 マンション検討中さん

反社って言葉はなくなってるかもしれないし、事務所がなくなってる可能性もありますが、10年は？？

>>319 口コミ知りたいさん
歓楽街、風俗街があるし、それとセットだからねぇ

>>318 マンション検討中さん
近隣の人とか情報知ってる人の中にはここを選択肢からはずす人がいて競争倍率は低くなるけど、間近に反社事務所があるから特に安くしているわけでも割引に応じるわけでもないですよね。

>>318
新規で確保するのが難しいからよっぽどじゃなきゃなくならない。それよりも半グレの方がコワいな。把握されてなさそうで。周辺環境を考えてチョイスするぐらいしかないのか。

どちらの物件も良し悪しがあるので、購入者次第でしょう
地震弱いとこは嫌、不便なとこは嫌、という方もいるでしょうし

パラディソ二日町店の隣のマンションに事務所があるとのことですが、パラディソの西側のマンションでしょうか？
比較的近隣に住んでいますが今まで聞いた事がないのですが…。

有名だけど知ろうとしなけりゃ知る機会もなかなかないでしょうね。井戸端会議とかするわけでもなし。

地盤や便利さ(通勤、買い物、飲食、運転、等々)、治安、土地柄、教育、諸々で有利なところはブランド化されていくし、そうでないところはそれなりなんでしょうね。

>>325 マンション検討中さん

恐らくそこです。野村がどこまで調べたかまではわかりませんが、過去に何かあったわけではないらしいので、お聞きになったことがなくても不思議ではないのではないでしょうか。

交番もすぐそばですし、彼らもそんな無茶しないのではないでしょうか。

事務所を使っている方々が何かするというより、対立先や関係先が、そこをターゲットにした時に、周りの人が巻き込まれないか、ということでは

>>328 通りがかりさん
過去遡っても狙われていないから何も出てきませんし、近くに住んでいる方でも知らないのでは…？

そりゃこれまでそういうのが無かったからこれから先
もないという話にはなりませんけれどもね。

子どもが車にぶつかっちゃったり何かぶつけちゃったり壊しちゃったり、汚しちゃったり、ちょっとした、でもありがちなトラブルの相手が一般人ではない場合はリスクと感じます。子どもだけじゃなくて我々も。

>>330 名無しさん

まぁお気持ちはわかるんですが、あちら側の人にとって一般人に手を出すリスクはかなり高く、イラッとした態度で何かすることはかなり稀な気がします。

寧ろ普段何も意識してない一般人の方が、そういうトラブルに直面した際に何かしそうではないですか…？

イメージで怖いというのはわかりますが、実際によくニュースで見聞きする些細なトラブルから発展した事件って一般人がほとんどですよね。

ただ事実以上にイメージも物件を購入する際には大事だという側面は否定できませんので、少しでもリスクを排除したい方はここの購入は避けた方が無難でしょう。国分町も近いことですし。

野村は近くに暴力団事務所があるの認めてるの？重要事項説明書にも記載されてるってことなの？

あちら側のひとでも、最近は構成員じゃなくて半グレとして活動という方々もいるからなぁ
ない方がいいのは確か

>>332 マンション検討中さん
認めています。9番をご覧ください。

>>334 eマンションさん

ありがとうございました。参考になりました。

>>319 口コミ知りたいさん
晩翠通りはラブホのイメージありますよね。あおば通と広瀬通に近い方は特にです。
二日町に近い方は、交通量が多くなくて、緑があり、ある程度歩道の晩翠があっていいと思います。

歩道の晩翠→歩道の幅

セントラルの売り行きはどうなんでしょうか

一般人の方が、って言うけど、自分ならやっぱりそっちの人ってわかったら向こうに否があっても強くいけなくなって、こっちが被害丸飲みになると思うわ。

んで、だ。

水商売の人とか経営者が住みやすいよね。子供がいないとか作らないならかなり立地いいとおもう

サウスの外観についてです。ベランダにかかってるグレーのシートみたいなものは何ですか？上層階はかかってて、中層階はまちまちなようです。

>>313 口コミ知りたいさん
郊外からの人も多いでしょうね。私は近くに住んでた近辺のことほどほど知ってて住み替えました。

郊外から仙台駅周辺何キロか以内に住み替えたらそりゃ何でも楽しいでしょうね。

>>345 評判気になるさん
都内からの住み替えを検討していますが、楽しくなることを願ってます。

八王子とかでなければ、都内と比べるとだれもが想像しうる通りだと思いますね。
ここ選ぶのは自然を求めてということでもないでしょうし。

>>342 eマンションさん
うちは小さい子どもがいます。が、決め手は住環境でした。教育環境は、小規模の小中学校が近い、進学校の高校が通いやすいです。利便性は、毎日の買い物がしやすい、都心部から離れてなくて街中と郊外いずれにも移動しやすいです。住環境は、病院とクリニックが多い、晩翠通と定禅寺通と向かいの公園と公開緑地で緑が多いです。反社の事務所が近いのがマイナスですが野村の営業の方が誠実に説明してくださり他のプラスな要素が多いので納得しました。

ちなみに、夜の接客業の方は主に賃貸になるんでしょうね。賃貸は、若手の医師が多いイメージです。まだ入居してなくてわからないので根拠ないですが。

>>348 購入者さん
確かに二高まで徒歩20分くらいですかね。広瀬川挟んでるから近いイメージなかったけど、結構ご近所なんですね。

行きたい高校が二高じゃないかも知れないしね。

大町とか西公園の方が高かったり上杉のがブランド化してるのがわかりますね。

>>350 口コミ知りたいさん
仰る通り、二高はいい高校ですが、子どもの行きたい高校や学力によって選びやすいようにアクセスよい立地を選びました。
大町とか西公園との比較ですが、あのエリアは坪単価高めですよね。でも利便性がいまいちでした。そして、プレミアムフロア以外は200～220くらいなので、あまり変わらないかもですね。それで、候補から外しました。

エリアのブランド化って、どんなことかわらなかったのですが、住みたいエリアとか何かしらの複数の指標でとらえた何かでしょうか。私は、そういう観点ではなく、住環境と物件力で判断しました。

物件力ってどんなものかな？設備と資材のクオリティとか？

>>351 購入者さん

坪単価そんなに安くないと思いますよ、あの辺り坪260万以上してたと思うな、プレミストは駅から遠いのでそのくらいなのかな？

西公園辺りって、坪単価高いわりに、生活不便そうですよね。主婦は買い出しが大変そう。
クリスロードのイオンか五橋西友まで行かないと、スーパーはないし。
自転車必須な立地よね。

子供の高校は、二日町、西公園エリアだと、よほど辺鄙な場所の高校でない限り、自転車で行けて親の送迎や交通費負担がなくてよいと思いますよ。
ま、この界隈の高校には泉パークタウン辺りからの子達も、小一時間かけて自転車で通学しててびっくりしますがね。

>>354 通りがかりさん
私は数十年前、まさにその辺りから二高までチャリ通してました(往復2時間弱)。当時この辺に住んでいたらどんなに楽だったでしょう…羨ましい限りです。
でも最初からここに住んでいたら学校が近いのが当たり前すぎて、子供からは将来感謝すらされないかも？ですね。

>>352 名無しさん
立地と建物(全体的、共用部、専有部の品質、機能、デザイン)です。たしかに、資材のクオリティは大事みたいですね。戸建ての勉強してて奥が深いと思いました。が、資材については詳しくないので、考えませんでした。

>>353 匿名さん
不正確ですいません。マンション内でもばらつきあるのでばらつき考慮して正確に記述すればよかったですね。誤解を招く表現でした。いいたかったことは、予算のレンジを決めて複数物件を比較し、コスパを考えて大町エリアは外したということでした。

物件力？という指標がよさげなところ他にあるのかな？

買い物と交通の便なら他の新築マンションもかなり選択肢ありますね。

ここ売れてる？全然電気ついてないような気がするけど

最寄りが広瀬通以北の南北線沿線(近場)に住んでいる人は積極的に選ばないでしょうね。

>>361 eマンションさん
なぜ？

飲み屋街や風俗街が近いのもあって、街中ではガラが悪く、特にファミリー層にはあまり人気がないからかな

え、この辺りも朝夕、どこの街にでも見る登下校するお子さんの姿、よく目にしますよ。

勝手に思い込みでファミリー層に人気ないと言い切るのはいかがなものかと。

ファミリー層に人気があるかないかは、実際に契約状況を知る売り手側しか分からないでしょ。

契約者です。
まさにファミリー層です。

現在も仙台駅界隈に住んでいるので、やはり利便性に勝るものはないのが決め手です。
今便利な場所にいると、郊外に移るのは最初から選択になかったです。
子供の学区も申し分ないですし。

上杉学区、通町学区、八幡学区、五橋学区、かなぁ

>>360 匿名さん
セントラルはわかりませんが、サウスはかなり販売好調でしたね。成約ボードではリボンがビッシリでした。

セントラルもHP見る限り、部屋指定の販売価格が複数出ているのもあり、そんなに余っている状況ではないのではないでしょうかね。

>>367 eマンションさん

マンションが見え難い為か、部屋の照明が全然付いたないように見えるんですよね

組事務所って何階にあるんでしょうか？

>>366 マンション掲示板さん

小学校なら
上杉山、通町、八幡、片平
中学校なら
上杉山、一中、二中、五橋、二華、宮教附属

あたりの学校が人気ですね。育ちの良い家庭が多く、進学実績も良いと聞きます。

既に出来上がったブランド化して向上心のある家庭が自然と集まる学区と周辺環境はそのあたりで揺るがないですね。
職業で差別はいけないとわかりつつ、複雑な家庭の子どもと仲良くなるのは避けたいという親の気持ちがあると思います。

>>371 通りがかりさん
向上心はほどほどで、差別はしたくない私は、上記の学校に対してステレオタイプにならずに、子どもを木町通に通わせようという気持ちがあると思います。

野村不動産に対する印象は、ブランド戦略の詳細はわかりませんがCMは好きですし、経営戦略は他社より多角化せずに良くも悪くもマンション事業に独自性があって良い印象がありますが、実際のところは都心部では顧客の流動性ー契約率は他社に負けてて、収益率も特段高いわけではないようです。営業の方に対して相対的に良い印象があり、人材に一定の力を入れてるのが推察されますし何より担当営業者に感謝してますが、物件の短所も気になります。他社の営業は間取りの悪さを指摘してました。客観的に野村物件の良し悪しを考えたく、短所をご存知の方に短所をお伺いしたいです。どこらへんが微妙な点でしょうか。

五橋は学院目指しちゃいそうでちょっとあれだな…

すいません、質問の意図が分かりにくかったですね。私は、野村不動産に好意的ですが、知識がなくて、建物について客観視できてないともどかしく考えています。そこで、建物の品質、機能、デザインについて、他社との比較を含めて、欠点や傾向をお伺いしたいということです。よろしくお願いいたします。

野村はかつての大京みたいなマンデベだから、とにかく土地買って上に高いとか所謂田の字のワンフロアに目一杯の建物を建てて、戸数レベルで売って売って売りまくって利益拡大しているイメージ。低層の贅沢なスペースの使い方した高級マンション作って、将来のビンテージマンションっていうイメージではないね。
でもその分実績もあるし、建物自体が平均点未満っていうのは聞かないし見ない。

最近の仙台ではまたプラウドかってくらい節操ないとも言えるかも。

プラウドのブランドステイタスはかなり落ちてしまったと思います。特に仙台では庶民派マンションになってしまった。野村のブランド戦略失敗でしょうね、マンションの重要なことにの１つに地域ナンバー1物件が有ります、関東、関西辺りのハイグレードブランドが近くに建ったら、一気に資産価値落ちると思います。間取りとかは好みの差だから、好き、嫌いは有っても悪いってことはないと思います。

大量供給時代の大京みたい、のご意見に考えさせられました。

経営が折れる前の大京は分譲が主だったのかな。低価格のマンションをあちこちに、そして高価格のタワー系も仙台で3～4棟を分譲して、いろいろやってましたね。
今は管理と流通にシフトしてるようですね。

かたや今の野村不動産は分譲と都市開発が主ですね。すると、利益を上げるためには高価格帯だけでなくオハナなど低価格のシリーズで顧客層を広げるし、戸数を増やすし、その一方で、差別化のブランディングもしないといけなくなりますもんね。

ぱっと見、当時の大京と今の野村不動産が重なりますね。野村不動産は節操なし、とはなかなか尖った言葉ですが、分譲のパイを広げつつ都市開発の比率を上げて利益を確保してるから、住友とか三井みたいに多角化してないなかでは正当な戦略に映るので、私には節操具合までは言えないです。

両社の違いは、違いだらけでしょうが、素人にはわからずです。大京とか地産とかは母体が小さな会社だったけど、野村グループはもう少し歴史があり体力があるのかな。イケドンにも見えないし、社員は落ち着いた印象があります。

さて、プラウドの質と機能面では、平均以上と理解しました。まさにこの点が気になるところです。プラウド晩翠の駐車場をゲートにするとか、もうちょいランク上げて欲しかったです。まあ、単価上がったり土地の面積の縛りがあったり現実的な制約があるから無理だし、平置き駐車場ないから不要か。なら、三井みたいにセキュリティを上げるとか、もうひと頑張りしてほしかったです。

たしかにたとえば東京建物がブリリアシリーズを仙台に出したら気になりますよね。コロナの影響で資産売却が増えて、大きな土地がテナントにならずマンションになることも現実的にありえますよね。
二日町に限った話では、まとまった土地がないので、当面は二日町は変わらないかもですね。

話がそれますが、まとまった土地としては、東京エレクトロンホール宮城は、跡地になったら複合商業施設にしてほしいです。仙台市的には回遊性を高める方針なので、定禅寺通の雰囲気に合わせた一番でかい本屋とカフェにして欲しいです。

>>379 名無しさん
跡地活用の件、仙台メディアテークも近くにありますし、なかなか良い案ですね。もしできたら月1くらいで行きたいです。

間取りと床面積に多様性がありますね。建物の中で需要が生み出せるのでよいと思いました。建物の中で住み替えリフォームができるからです。また、大規模病院とクリニックが充実してるので、持病があったり、リタイア後の通院にも困らないのはほんとによいと思いました。某事務所がある不安より医療圏の安心が勝るくらい心強いです。

マンデベと総合デベでは複合的な付加価値想像には歴然の差が出るでしょうね。
野村はどこも青っぽい色味のガラス使いがちで、新鮮味が薄れてきましたね。
希少性も不動産価値の大きな要因ですが、紋切り型が増えて、さもしい。

ん？

いいがかりが、さもしいやん。
お手柔らかにしてください。

ここもプラウドタワー仙台勾当台通と同じく、認定長期優良住宅なんですか？

HPでは目に付かなかったですが、、、

大手デベの新築分譲で該当しないところの方がむしろどこ？って感じじゃないですか？

>>386 マンション検討中さん
セントラルは認定長期優良住宅です。写真は同物件の重要事項説明書です。

サウスはわからずです。

HPで目につかないですよね。

優良マンションは、仙台のプラウドシリーズでは、プラウドタワー仙台勾当台通、プラウドシティ仙台上杉山通、があるみたいですね。

こんな画像、むやみに掲載していいんですか？

>>389 名無しさん
問題性があれば削除を依頼します。

むしろ長期優良じゃないところなんてあるんですね。

>>386 マンション検討中さん
サウスも長期優良認定ですよ
以前MR伺った際に聞きました

https://www.rakumachi.jp/news/column/251426
数は少ないんですね。全体の1%とゆうと、、、

新築分譲の大手デベなら割合高くない？

大手では認定が多いイメージありますよね。

供給戸数ベースで27%が大手、優良マンション棟1%のすべてが大手と仮定すると、大手でも認定が3%になりますね。単純化すると、100の分母で27が大手、1が優良マンション。大手マンションの1/27が優良認定ってことになりますね。

そんなに少ないんですね。
普通に、大手デベなら標準的なものだと思っていました。

保険屋さんに、東北は無いって言われましたよ。野村はこの辺りは凄いですね。

保険屋も業界通でもないしわからんでしょ。
分譲だと基本は一個の会社と提携して、余程でなければ提携の保険会社と契約になるし。
三井とか大和、積水のマンションもそうだったと思います。

>>398 eマンションさん

銀行、デペが外部の紹介するファイナンシャルプランナーは大抵保険屋じゃないですか？デペの営業よりこの手の話しは詳しいと思いますよ。

デペって何？