新寺一丁目に建設中のミッドプレイス仙台購入検討中の皆様是非意見交換してください。
物件URL：http://kurashi.31sumai.com/sendai/shinchiku/A7702001/surround/index.ht...
【タイトルを正式名称へ変更しました。2011.07.08 管理人】
[スレ作成日時]2007-10-11 18:17:00
久しぶりに三井の前を通りびっくり。 三井のマンションの隣にたってる建物は何ですか？他のマンション？
ん？隣りになんか建ててるんですか？
ホームページ(今日更新)に販売戸数、先着順７９戸 になってました。
これってこのまま残戸と思っていいんでしょうか？
だとしたら竣工までかなりあるのにすごいですよねぇ。
新寺通りですよ。 どこかの賃貸ですか？
隣の賃貸マンションはお金を払えなくてゼネコンが工事止めました。
以外と売れていないんですね・・・
施設は充実していますが、やはり立地の悪さをカバー出来ないんでしょうか？
部屋の広さや利便性の割には値段が安いと思います。だだ問題はみなさんが指摘しているような活断層ですね。すぐ東のそばを走っているとのことですが、深さはどのくらいでたとえば近くの住友やアパのタワーと比べて安全性に差があるのでしょうか。というのは深い場所に活断層がある場合には地上で数百m離れた場所でも安全性に差はないのかな？と考えるからです。とすればこの物件は買いですね。だれか知っている人がいれば教えて下さい。
長町ー利府断層と、その副断層の大年寺山断層が近くにあることがわかっているそうです。仙台市のハザードマップによると、これによる地震は仙台市の広い範囲で震度７程度。つまり、阪神・淡路大地震程度のものが予想されています。しかし、３千年に一回という周期と、ここ３０年以内に起こる確率１％以下とのことで、これよりは、ここ２百年で６回も発生している宮城県沖地震のほうを注目すべきでしょう。宮城県沖地震のハザードマップでは東側ほど揺れが大きく（海が震源地だから当然）、また海岸付近では液状化の危険も予想されていますが、ミッドプレイスの周辺は安全なようです。ハザードマップはネットで見れるので、一度確認されてはいかがですか。
いずれにしても、阪神・淡路の場合もそうですが、倒壊被害の大きかったのは老朽木造建物で、新耐震基準以降の鉄筋コンコリート建物は被害なしか軽微なものにとどまっていることを考えると、新しい構造基準で、しっかりとした設計・施工がなされた建物に住むことが地震への最大の備えでは、と思います。
211>さん
有益な情報ありがとうございました。ハザードマップを確認してみます。
資産価値としてここは買いだと思うのですが、皆さんどう思われますか。
希望としては中層階から上を考えております。その際、外廊下だと玄関をでて直ぐ天空が広がりますが、私個人としてはちょっと怖いです。ご教授いただけたらありがたいです。
車に乗ってて見上げるだけでもなんか迫ってくるようで怖いのに、上から下を見たらもっと怖いでしょうね。道路ぎりぎりすぎるのがいけないのかな。外廊下だと雨風がすごそう
ＪＲの仙台駅・南北線の五橋駅・東西線の新寺駅も近いですし、生協と医療施設が隣接している利便性から、このマンションの資産価値は高いのではないでしょうか。場所が新寺ということでお値段もリーズナブルだと思います。今の仙台市内は、藤崎・三越方面よりも駅前が栄えてきているような気がします。今後エンタツ近辺に新たな百貨店でもできれば、更に価値は上がるのではないでしょうか。外廊下はちょっと残念ですが、既存のマンションのほとんどは外廊下ですしあまり気にすることもないのでは。五橋の住友や三菱は内廊下でリビングからのダイレクトビューが売りですが、リビングから下が丸見えの方が私的には怖いと感じます。
>>215
>リビングからのダイレクトビューが売りですが、リビングから下が丸見えの方が私的には怖いと感じます。
お言葉ですねｗ
ここはマンションから生
協が見えてとても素晴らしいですね。
生協の駐車場からお部屋が良く見えるですね。
人のリビングビューを心配するより目の前の渋滞道 路を心配なされた方がいいかもしれませんね。
朝や夕方になると今でも渋滞してるのにマンションの入居が始まったら大丈夫？
購入者および検討中の方に、黙っていられないんで・・・
現在、仙台市が進めている新しい景観計画の策定を知っていますか？
これは景観重点地域を定め、新たに建物の色や高さを規制するものです。
さて、ではこの物件がある地域の高さ規制案はご存知ですか？
概ね４０ｍ、特例の緩和規定を満たしても５０ｍが新たに高さ制限となります。
つまり、この景観計画が施行された時点で、タワー棟は既存不適格の物件となります。
建て替えの際には現在の高さは建てられず、原則４０ｍのマンションしか建てられないのです。
既存不適格の物件は、残念ながら大幅に資産価値が低下します。
一度、三井に問い合わせをしてみてはいかがですか？
↑
よく見るとタワー部分は、ギリギリ８０ｍ規制の区域に入っているかもしれません。
いずれにせよ、仙台市のＨＰをみてみることをお勧めします。
建替えって何十年先の話よ？
築30年の物件じゃなく新築物件だよ。
>>220
なにいってんの？
実際の建て替えはまだ先のことでも
現時点のマンションの資産価値が暴落することが問題なんだよ。
既存不適格物件を、誰が喜んで買うの？
実際該当するかどうかは、確かめた方がいいよ。
地図見る限り、ここは８０ｍ規制の区域みたいですね。そんなに気にする必要はないんじゃないでしょうか。それにしても、環境アセスといい、仙台市はしょーもない規制ばかりつくりますね。建物の高さを規制することが景観の美しさにつながるとは限らないと思うのですが・・・
確かに既存不適格物件になるけどライオンズの定禅寺通以降は条例の施行によってタワー物件が建ちにくい環境になるので中古価格も安定するんじゃないの？
東京のように購入価格を上回ることなんて仙台じゃ無いけどね…
建て替える時に大もめだろうな
建物が高層→中層に変更で戸数が同じでは１戸あたりの区分所有面積は大幅減
８５㎡→６０㎡になる可能性大
まあ子供の世代の話だけどね
http://www.city.sendai.jp/toshi/keikan/keikankeikaku/pdf/honpen3.pdf
新寺通りのあのカーブで場所はすぐ分かりますね
ここはＤ−２(緑色)で概ね40ｍ以下(緩和により50ｍ以下)
既存不適格物件が確実でかなりヤバそうです
アパさんや住友さんはＤ−３(紫色)で概ね60ｍ以下(緩和により80ｍ以下)
あちらの方が規制は緩やかですね
４０ｍ以上は建てなおせないって何階ぐらいなんだろう・・・
そんなこと有るわけないでしょう。今後立つ物件についてですよ。
タクシーチケット不適切使用の梅原仙台市長
http://skip.tbc-sendai.co.jp/01news_2/20081128_08381.htm
こんなクソ条例を通したらリコールだな
規制の掛かる現存するまたは建築中のマンション所有者で反対署名集めれば
かなりの数集めて阻止できるんじゃない？
タワー棟が建っている土地は商業地域で、今話題になっている高さ規制でもタワー棟の土地は８０メートルまでは大丈夫な地域にギリギリ入っているように見えますが。
タワー棟については、条件付無制限地区となりますね。レジデンス棟も含めて考えれば、他のマンションと比べて敷地には余裕がありそうだから、建て替えは何とかなりそうだと思います。
敷地に余裕って生協など入って所も含めて？だとしたら費用が莫大じゃない。壊すのもかなりかかるし、住民で建て替える事って可能なの。購入した以上の資金がかかるんじゃないの
建て替えしたマンションってあるの。建て替えの意見をまとめるだけでも何年もかかりそう。こうなるとマンションより一戸建てが安全かな。
>>236
ギリギリのところでどっちか微妙ですね。
緩和が認められる条件を調べましたが
①敷地面積 １０００㎡以上
②敷地面積に対して５５％（商業系用途地域３５％）以上の空地
③敷地面積に対して１５％以上の緑化
以上３つの条件を全てクリアする必要があります。
タワー部分のどこに、３５％の空地なんてとれますかね・・・
実質８０ｍが上限となりそうです。
また、レジデンス棟やほかの建物まで含めてしまうと、４０ｍ規制にかかってしまうので
生協などを潰しても関係ありません。
地図拡大してみると一部D-4に入ってるようだけど、地図上の線引きが結構大雑把で
地番や区画とかを無視して直線的に書かれちゃってる気がするので
ちゃんと確かめた方が良いかもね。
ココは生協などの低層・中層の建物と一体で開発しているから、
タワー棟のあの高さが可能となる容積率を稼げている。
新寺のカーブしてる道沿いが仮に８０ｍ規制としたら、タワー棟だけその中に入るよね。
タワー棟だけ独立させて高さ規制を８０ｍまで持っていっても、
容積率の関係で、逆に高さが６０ｍぐらいまでしか建てられなくなってしまうような気がする。
仙台市は景観計画に対して意見を求めています。
期限は 12月3日まで なので投書はお早めに。
http://www.city.sendai.jp/toshi/keikan/keikankeikaku/ikenbosyu.html
規制の詳細地図はリンク先の第3章でご覧になれます。
ミッドプレイス仙台の建築計画にある敷地面積8366.53平米には、生協の敷地面積は入っていないそうです。
建築計画↓
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/sendai/sendai-99mid.htm
ということは、敷地と容積率には余裕があると思うんだな。
>>243
すでに容積率が約５００％なんですね。
現在はぎりぎりタワー棟のところは容積率上限は５００％、それ以外は４００％のようです。
既に容積率を使い切っているようですので、容積率には一切余裕はありません。
ところで、容積率の線引きがタワー棟のところで引かれていることからも、
どうやら新条例案ではタワー棟が上限８０ｍ、レジデンス棟は上限４０ｍとなりそうです。
したがって、レジデンス棟は現状の高さで建て替えができることから、
タワー棟の現状９９ｍを建て替えの際にどうやって８０ｍまで抑えるかという問題のようです。
立て替え時期って自分の子供から孫の世代？
自分が生きている間に時期がやって来ない確立の方が高いような．．．
そこの土地に自分の子供や孫が固執するとも限らない。
だとすれば、既存不適格で建て替え時に戸数が減ってしまっても別に関係ないと思う。
自分の権利分のお金をもらって他に移ればよい。
あの広い駐車場、自走式駐車場は建築物にあたるので容積率の制限がかかるそうですね。だから容積率が高いんでしょうね。
建て替えの時は機械式駐車場になるんでしょうね。機械式は工作物なので、確か容積率の制限はかからないはずだから。
>>245
なに言ってんの？
仮に31階が、80mだとすると26階ぐらいまでしか無理ってなるんだぜ。
権利分もらうっていったて、まず大前提に入居者全員で金を出し合って建て替えするんだぜ。
金を出し合う入居者分の部屋数用意できないのに、いったいどうすんの？
持ち出しの金の方が大きくなるに決まってるでしょうが。
これが知れ渡ったら、中古で相当安値でも売れるかどうか。
売れなければ、いずれは解体費用は等分に負担しなくちゃいけない。
あなたさえ良ければ子や孫に負担を押しつけても平気ってなら、どうぞご自由に。
ということは、建て替えの時は、あの広い自走式駐車場を機械式に替えて、延べ床面積を減らせば、高さ規制があってもあの広い敷地だったら容積率の制限内で必要住戸分は確保できるということですね。
>>247さんへ
245です。
すみません。無知なものでちょっと教えてください。
超安価でも売れない場合、建て替え前になんとか手放す(逃げ出す？)方法は無いでしょうか？
引き続き住むつもりがないのに、解体費を負担させられたらたまりません。
土地の自分の持分の評価額＞解体費の自分の負担額 だったら差引き負担なしでさよならできるような気もしますが何か不安です。
>>248
そんなこといったって、タワー棟は建て替えで高さを減らされ、レジデンス棟もこれ以上高く出来る余裕がない（４０ｍ規制）。つまり減る分、別棟を建てないといけない。
いまの駐車所の場所にタワー型駐車場建てるとしても、同じく４０ｍ規制を受ける場所なので
５〜６基は並べて建てないと全戸分収容できない。
少し容積率浮かしても、新たな場所に居住棟建てないといけないのに、一体どこに建てれるというの？
