ブランシエラ那覇古波蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：沖縄県那覇市古波蔵三丁目340-19他（地番）
交通：ゆいレール「壺川」駅徒歩8分
ゆいレール「奥武山公園」駅徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.48平米～85.09平米
売主：株式会社長谷工不動産 株式会社NIPPO 大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社太名嘉組
管理会社：株式会社長谷工スマイルコミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-06-16 17:15:37
川の向かいに大和が建てるみたいですね。
もう7割位は売れてますね。
ここ、買われた方いますか？ライオンズ那覇三原マスターズゲートと迷ってます。
リッチはどちらも一長一短なんで、設備のクォリティと施工管理などの面で。
>>45 マンション検討中さん
そこも一長一短ですね。
例えばスラブ厚はブランシエラが上ですが、その分価格も上がっています。
設備もブランシエラが少し上かな。
施工会社はライオンズの方が少し上。
防犯は鍵を捻るだけで設定されるライオンズ(セコム)が楽です。
ですので立地を第一に決めるのがよろしいかと思います。
補足しますと、どちらを選んでも分譲マンションとしてのクオリティで後悔する事はないと思われます。
であればこそ、スペックに出てこない部分を大事にすべきです。
どちらの立地が本人的に便利か、ワクワクするか次第です。
46、47さん
ご意見、ありがとうございました！すごくためになりました^ ^。
自分のワクワクと相談して決めます。
こちらの物件も、三原のライオンズも仕様は似たりよったりの平均的な沖縄仕様でどちらも高級仕様ではないように思います。個人的には独自仕様のライオンズの方が若干、良いような印象を受けます。スラブ厚に関しては、梁間の拘束面積に比例するので間取りプランで専有面積の狭いライオンズが厚みで劣りますが音の伝わり方では大差はないように思われます。また、二重床の下地構造、フローリング材の遮音等級でかなりグレードの高い仕様が採用されているのでライオンズの方が上ではないでしょうか。
ライオンズの遮音等級はΔLL（Ⅱ）-3、ΔLH（Ⅱ）-2とありますが、そこまでグレード高いですか？
同グレードで子供が走り回ると、それなりに聞こえて来ます。
ボイドスラブ300mmでも音は聞こえるため、厚みだけではない点は理解しました。
三原と悩みましたが古波蔵に決めました
古波蔵はここ数年売買物件でてますが売れ残りが無いので将来買い替えする時人気立地がいいかなと思いました
>>51 検討板ユーザーさん
双方駅近物件で、そこそこのグレードのマンションであり、私もかなり迷いましたが。
三原ほどではないが平置き多く、出入り口が二つあること、少しは沖縄らしいリゾート的な建物のデザインや眺望を求めてたこと、運動好きなので奥武山公園が近いことなどが、決め手となりました。
ただ、食べ歩きも好きなので、栄町が近いライオンズさんも、本当に魅力的です。
こちらのマンション検討しているのですが、ハザードマップ的には思いっきり水害の地域ではありますが、そこらへんは皆様気にされますか？
>>53 通りがかりさん
正直、かなりハイリスクで悩みましたよ。
ただ、この点を、毎日の快適さとどう天秤にかけて考えるかは、最終的に個々人の価値観に関係すると思います。
地震が高確率に起きるとされる、東京や東海で家を探すのも同じですよね。
快適性を優先するのはありだと思います。
その場合、住民主体で災害訓練等をしっかりと行う必要があります。
武蔵小杉のような状況が起きると、住民だけで何とかしないといけないからです。
管理会社は助けに来てくれません。物理的に行けないので。
こちらの売れ行きはどうなんでしょう。競合するマンションは、テレビCMでもチラホラ見ますが、ここは見ないのでまずまず売れているんでしょうか？
コロナ前から売り出していたココは運が良かったです。
競合のライオンズとは似たり寄ったりですが、売り出し開始時期の差は大きい。
モデルルーム行った時、営業の方が「『ブランシエラ』ブランドの沖縄進出第一号として、絶対に失敗できない。造りも含めて、かなり随所に力入れてます」て、話してました。タイミングも味方した感じですね。
今は先着順になってますが、まだ完売はしてないのかな？
モデルルーム閉鎖になりましたね…
コロナでたのかな？
よく見れば、角部屋の玄関ポーチ以外、他の部屋の間取りには、玄関前のちょっとした凹み（アルコープ）がないんですね。外廊下に直面は、このクラスのマンションとしたらクォリティ感に欠けるような…。その分、室内スペースを取ったということでしょうか。
>>63 マンション検討中さん
自分は、ポーチならまだしも、あっても何も置けないようなアルコーブより、その分、室内住空間を広くしてくれた方がいいですけどね。
だから、ここの間取りはギリギリまで室内スペース取ってて良いと思います。
>>66 検討板ユーザーさん
安全性とは具体的に何の事でしょうか。
少なくとも建築構造躯体で、ブランシエラが他の築浅分譲比で優れている物はありません。
>> 67 マンション検討中さん
それは間取りによります。
DタイプとGタイプは廊下側インフレームかつアルコーブ無しで、典型的なコスト削減間取りです。
アウトフレームもインフレームも床面積は同じなのでインフレームは中に入った柱の分だけ実質狭くなります。アルコープの有無は結構重要だと思いますよ。
>>71 評判気になるさん
70さん
そうなんですね。勉強になりました。
ここ、まぁまぁのデベだし、立地も外観のデザインとかも自分の条件に合ってて、ありかなー、と思ってたんですけとね。
立地、間取り図、デザイン、クォリティ、デベ…全てを満たす所って無いですね。
何に目を瞑るか、何を許容するか、ですね。
>>72 マンション検討中さん
おっしゃる通り100点満点のマンションはまず存在しません。
取捨択一が大事です。
とはいえローン残高割れせずに外観が気に入る物件であれば、大抵は快適に暮らせますよ。
購入検討しているのですが、最寄りの中学校はどこになるかご存知でしょうか？？
古蔵中って環境の良い学校ですか？周りの学校と比べて如何な環境でしょうか？神原、石田等と比べて。
>>78 識名さん
正直、その３つとも昔からヤンキーは多いです。なんせ下町ですから。
公立で、校風考えるなら、地元民は首里地区を選びますね。ただ、首里地区でもそういった輩の生徒や親は一定数います。
本当に、少しでも品行方正を重視されるなら、皆さん、昭和薬科や沖尚などの私立を選ばれてますよ。医者や弁護士、経営者家庭など。
この物件の近くに住む者です。
このエリアは夜間(20～24時)にかけてかなりバイクの騒音がうるさいので、お気をつけください。
漫湖公園にかかる329号線を単車が爆音響かせて毎日走ってます。
涼しい日など窓開けて寝たいですが、窓開けてるとバイクの騒音うるさくて寝れません。
こちらのHPは中々アップデートされないですね。売れ行きが良いからあまり力いれてないのか、売主があまり重要視していないのかどっちなんですかね。売れ行きが気になります。
売れている方ですが大人気とまではいかないです。
人気マンションで2021年3月引渡しなら、今の時期には完売しています。
引き渡し前に完売した『アルファステイツおもろまち』との違いは、ラストスパートの段階でコロナにぶち当たったことですかね。
セカンドとして買う人はコロナなんか無関係ですが、地元民には痛いタイミングでした。
もう、仕上がり前に完売するような同規模のマンションは、県内では出ないような気がします。
たしかに他の物件と比べて売れているけどまだ残ってますね。アルファステイツ豊見城城址公園なんかは同じくらいの時期に完成だけど、もう完売でキャンセル待ちの状態だし。
バスセンターの物件が気になりますが、値段は今よりも上がりそうですね。
>>87 評判気になるさん
今後の物件については、見た目の価格はなかなか上げられないので、どんどん間取りが小さくなるでしょうね。
ブランシエラ那覇曙プレミストやアルファステイツ国立劇場前みたいに、一番広くて70平米前後とか、ちょっと住みたくない。
長谷工が松尾と牧志に建てるみたいですが、これらも同様の方針になりそう。
http://www.okitel.com/articles/7detail.php?article_id=2006291001&mode=...
>>88 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
たしかに間取が小さくなる方向になりそうですね。立地、景観が良い分仕方ないことだと思いますが。
目の前はモノレールの線路や川、幹線道路なので眺望が今後悪化することはまずなさそうですね。
マンションになるかはわかりませんが、楽しみにします。
それにしても高い。お手頃な値段に下がらないかな。
3888万円で売りに出されてるけどついに値下げしたのかな？
>>94 名無しさん
本当ですね。情報ありがとうございます。
でも、ここ、低層階で2LDKは3,000台後半でもともと値付けされてたので、これがキャンセルか何かで再受付開始となった可能性はありますかね？
>>97 マンション掲示板さん
価格表と空き状況の一覧はモデルルームを見に行った際にもらったのですが、その時は3,000万円台が無かったので、てっきり最低価格は4,000万円台だと勘違いしてしまいました。後ろの方は空きが少なく既に分譲済みが多かったので、そちらは3,000万円台もあったんですね。
>>100 マンション検討中さん
そうだったんですね。私がモデルルームに行ったタイミングでは既に後ろの方がほとんど分譲済の表記で価格が書いてなかったのでわかりませんでした。
砂埃は私も心配してます。となりの県営住宅の車が砂埃で汚れてなかったので、大丈夫かと思ったんですが、時期にもよりますね。
同じ時期入居のアルファステイツ豊見城城址公園はもう完売でキャンセル待ち。
川の反対側なのに、売れ行きが違う。
>>104 評判気になるさん
那覇市内、駅近のブランドマンションと、那覇市外で車しか使えない庶民派マンションとでは、値段が違って当然です。
ここ買えるのって、セカンド目的の金持ちナイチャーか、うちなんちゅなら、一握りのアッパー層くらいなのでは？
子供が小さくて２馬力無い世帯は厳しいのかな。ここは年配の購入が多いのかな？
沖縄って離婚率高いけどペアローンとかどうなんかな？
なんくるないさー
冗談はさておき、旦那が手堅い企業に勤めている世帯は離婚少ない感覚かな。
ペアローン組めたら楽なんだけどな。
組めないのですか？
夫婦や親子等 ペアローンは色々組めますよ
ペアローンでの購入は背伸び物件ですね。たとえペアローン組めるとしても単独でのローンを強くお勧めします。
団信入ってリスク軽減もできるのに。ペアローンは夫婦だったらメリットでかいと思うけどなー。
>>118 購入経験者さん
ペアローンの団信は万が一の際はリスク分散できるけど片方分は残るからあまり得策じゃない。それに諸経費諸々が2人分かかるしデメリットが大きい家庭も多い。借入額を増やせるのと控除額を増やせるメリットくらいしかない。
>>119 評判気になるさん
大変参考になります。ありがとうございます。片方に何かあれば全額免除だと思ってました。妻は本格的に働かず扶養の範囲内で働くことにさせるので、単独ローンで検討しようと思います。
ペアローンがお得なのは、奥さんも住宅ローン控除を全額受けられる程度に稼いでる時ぐらいですね。
もう一つの手として収入合算があります。
旦那だけだと融資枠が足りない時のテクニックで、沖縄だと割と使っている人が多いイメージです。
最終分譲はいつかな？売行きが気になります。
ろうきんの夫婦連生団信は両方の全て無くなるものもあるみたいですね。
これはなかなか良いですね。
金利で言えば提携のネット銀行ローンです。
ネット銀行特有の面倒な書類集め等を代わりにやってくれるので以外とハードルも低く、特約も付くので安心です。
今回のコロナのように何かあった時、返済の相談などをしやすいのは地銀やろうきんです。
借りる人の環境によって最適解は違いますので、色々と調べる事をお勧めします。
私も沖縄県民ですが住宅ローンはイオン銀行にしました。ネット銀行ですが店舗があって対面商談可能ですし土日も営業しているので。分譲マンション購入の場合、正直、地銀系は金利がネット系に比べて二倍近く高くメリットがあまりないですね。（ローンが最大50年で組めるくらい？）
地銀は融通が利くので一定の需要があります。
例としてネット銀行系だと否決や減額回答でも、地銀だと金利上乗せた上で通る場合もあります。
特に経営者や個人事業主に対してネット銀行は厳しいですからね。
>>126 eマンションさん
それな。ようは家庭の支配能力を超えたお金を高い金利で貸し付けられる。まともなFPにしっかり家庭診断もすることなく情報リテラシーが低い県民が不動産会社や銀行に月の支払い額が家賃同等、もしくは以下などとうまいこと口車に乗せられていつか一括返済すればいいなどと何の根拠を持たずに地銀で変動金利1%近い金利で50年ローンを平気で組む。
こんな方々が沖縄には多すぎる。そんな融通が効く地銀に一定の需要は当然ありますよね。
>>127 評判気になるさん
借りすぎが問題なのは同意です。
一方で金利については誤解があると感じました。
ネット銀行は最優遇金利で貸せる人だけを相手にして、他は切り捨てるビジネスモデルです。
地銀、ろうきん、信用金庫は最優遇金利では貸せないが返済できる見込みのある人にも貸せるのがメリットなのです。
最優遇金利で貸せない分、金利が上がるのはリスクを負っているのですから当然かと。
>>128 eマンションさん
逆に誤解を招きかね無いと思いますので指摘させて頂きますがネット銀行の金利適用は地銀、その他金融機関同様に流動的でちゃんと幅があります。
最優遇金利適用は地銀同様に銀行の基準を満たした場合のみです。
つまり、支払能力以上の貸付をしない事が原則で、ある意味ロジカルに顧客ランク付けしています。
そういう意味では返済の見込みがある無しの判断は借入する個人だけでなく親族の資産まで目を向けて足元を見ていくスタンスなので地銀系は融通が効くといえば聞こえはいいですが私個人としては本当にそれがメリットといえるのか疑問です。
個人で支払い能力がある人で今後、他の融資を想定せずに住宅だけで完結させる方は地銀にメリットがないと断言できます。
>>129 評判気になるさん
ネット銀行で返済額に問題があるなら減額回答が多いですし、審査が厳しい経営者や個人事業主にとって総合的に見てもらえる事はメリットだと思います。
また鹿児島銀行を例に挙げますと、最優遇先は保証料や事務手数料が無料のケースがあります。
住宅ローン控除終了後に多額の繰上げ返済される方だと、ネット銀行よりお得です。
属性や返済計画で最適な銀行が違うと伝えたいだけですよ。
双方ともにメリットデメリットはありますので、ご自身で調べて、ご自身で決めるのが良いかと思います。当方もイオン銀行も審査通り、ろうきんも通りましたが、色々検討しろうきんにしました。車のローンもありましたのでおまとめできるのが決めてになりました。
私は色々と相談に乗ってもらえたので地銀にしようかと思っています。住宅ローン減税利用後は一部繰上返済し、場合によっては借り替え検討しようかなと考えてます。
そういえば今日ここの横を通ったけど、パークフロント棟の側面のカバーが外されてたから、外観はほぼ出来上がったのかな？正面のカバーもそろそろ外されるのかな？
>>130 eマンションさん
>>また鹿児島銀行を例に挙げますと、最優遇先は保証料や事務手数料が無料のケースがあります。
住宅ローン控除終了後に多額の繰上げ返済される方だと、ネット銀行よりお得です。
鹿児島銀行の最優遇金利適用は何%なんですか？ネット銀行でソニー銀行なんかは頭金10%が用意出来れば手数料一律型(44,000円）の選択をした金利は0.757で提携ローンならさらにマイナス0.1%で0.657です。さらにがんと診断確定時に住宅ローン残高の50％を金利上乗せ無しで保障付になります。ローン控除額を満額受けて13年後に全額繰上返済したらあなたの仰るパターンで対比したら鹿児島銀行と比べたらどっちがお得ですか？
こんな例を挙げたらキリがない笑
>>132 マンション検討中さん
後ろ側の建物は、全てカバー外されてました。タイルばりのところもあって、良い感じの外観になってますね。
ブルーのベランダガラスも、青空に映えて素敵です。
楽しみですね。
最近ではいい物件だと思うのですが
5000万以上で考えられるなら
築10年とはいえ、プレミスト牧志タワーが一番かな？と思ってしまう
>>136 坪単価比較中さん
プレミスト牧志タワーも良いマンションですね。
私は内地から来ているので、出来れば街中じゃなくて自然に近い方が良いと思ってこちらの物件にしました。
プレミスト牧志タワーとここなら、お好みでって感じかな？
新都心あたりの高いだけのマンションとなら間違いなくプレミスト牧志でしょうけど
プレミスト牧志とは全く別物なので比べるのはどうかと。
