ブランシエラ那覇古波蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：沖縄県那覇市古波蔵三丁目340-19他（地番）
交通：ゆいレール「壺川」駅徒歩8分
ゆいレール「奥武山公園」駅徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.48平米～85.09平米
売主：株式会社長谷工不動産 株式会社NIPPO 大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社太名嘉組
管理会社：株式会社長谷工スマイルコミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-06-16 17:15:37
ここ最近の新築物件は超強気な価格で売りにだされているだけで、ルサンク那覇開南の価格は普通。それより以前の物件はもっともっと割安な物件あり。
ちなみに、中古ではルサンク那覇西街は5階70㎡位で3180万(今年9月)で売り出されていた。中古物件は価格交渉次第で１０％以上のディスカウントも可能な事があります。
最近の物件は異常に高いので新築プレミアがなくなれば、買ったとたん１０－２０％下落する覚悟で買った方が良いでしょう。
マンション適地は地価高騰&ホテルとの競争ある上に、建築費高騰が追い討ちかけてるから仕方ない。
結果的に2010年前半に買えた人が得してる。
資料取り寄せモデルルーム行ってきたけど、なかなかのクオリティでした。
高級ブランドマンションには手が出ないけど、庶民派マンションよりはいいもの買いたい、って感じの人向けでしょうか。
この前モデルルームを訪れた際、那覇でこの金額はしばらくでないと思いますと言われました。
営業トークと思いながら聞いていましたが、あながち間違いでもないのかなとも考えてしまいました。
お手頃とは言えないまでも、このクオリティで場所を考えたら頑張ってでも買いなのかとも考え出しています。近場の豊見城よりもこちらなのか、中々考えが纏まりません。
更に惑わすようでなんですが、他のモノレール沿線駅でも良ければ、ライオンズ三原の発表を待って比較した方が良いと思いますよ。
戸数も近いですし。
>>27 口コミ知りたいさん
三原一丁目でミドリ薬局の裏側(細い川向こう)になります。
安里駅まで徒歩8分、完成は2021年中頃なので、逆算するとそろそろ公開されると思っています。
グレードや価格帯は近いと思いますが、あの近辺は渋滞しやすいので好みが分かれるでしょう。
>>28 eマンションさん
情報ありがとうございます。
あの土地造成してるところですね。
たしかに、便利で且つライオンズブランドというのは迷うところですが、ブランシエラほど平置き駐車場を確保できるのか、というところと、やはり抜け道であり混み合うところをどう許容するかですね。
個人的には、栄町の再開発でマンションできないかな、など期待しています。
おっしゃる通り立地や駐車場、渋滞などで比較する事になると思います。
栄町は再開発難しそうなイメージですが、いけますかね？
さいおんスクエアを見る限り、栄町の再開発もあまり期待出来ないかな？
というのが、正直な感想です。
農連市場にしても、開南郵便局のあたりまで取得してマンションもう一棟建てて周辺を公園で整備して、みたいな開発があっても良かったと思うんですが
東京あたりの大規模開発は沖縄では絶対にないんでしょうね
大規模開発という意味ではキンザー返還が直近になるのかな？
浦添市長が札幌の大通公園のようなイメージにしたいと言っていました。
個人的には58号線とパルコを直接繋ぐ道が欲しいです。
やはり沖縄では、思い切った都市型の再開発は難しいんですかね。
国際通りのむつみ橋あたりに予定されてた再開発もポシャってますよね。
本題ですが、ここの物件はやはり買いなのでしょうか。漫湖公園のグランドに何か建物が建つ可能は極めて低いと思うので、眺望は期待できるかなと。
価格も妥当な線なので場所が気に入れば良いと思いますよ。
資産価値重視で、抽選になるような人気物件が欲しいなら別ですが。
ライオンズ那覇三原マスターズゲート、情報出ましたね。
あそこで102戸はなかなかの規模ですね。
車の出入りは大丈夫でしょうか。
ここ、最近話題に出ないですが、売れ行きどうなんですかね。
立地的にもクオリティ的にも気になります。
川の向かいに大和が建てるみたいですね。
もう7割位は売れてますね。
ここ、買われた方いますか？ライオンズ那覇三原マスターズゲートと迷ってます。
リッチはどちらも一長一短なんで、設備のクォリティと施工管理などの面で。
>>45 マンション検討中さん
そこも一長一短ですね。
例えばスラブ厚はブランシエラが上ですが、その分価格も上がっています。
設備もブランシエラが少し上かな。
施工会社はライオンズの方が少し上。
防犯は鍵を捻るだけで設定されるライオンズ(セコム)が楽です。
ですので立地を第一に決めるのがよろしいかと思います。
補足しますと、どちらを選んでも分譲マンションとしてのクオリティで後悔する事はないと思われます。
であればこそ、スペックに出てこない部分を大事にすべきです。
どちらの立地が本人的に便利か、ワクワクするか次第です。
46、47さん
ご意見、ありがとうございました！すごくためになりました^ ^。
自分のワクワクと相談して決めます。
こちらの物件も、三原のライオンズも仕様は似たりよったりの平均的な沖縄仕様でどちらも高級仕様ではないように思います。個人的には独自仕様のライオンズの方が若干、良いような印象を受けます。スラブ厚に関しては、梁間の拘束面積に比例するので間取りプランで専有面積の狭いライオンズが厚みで劣りますが音の伝わり方では大差はないように思われます。また、二重床の下地構造、フローリング材の遮音等級でかなりグレードの高い仕様が採用されているのでライオンズの方が上ではないでしょうか。
ライオンズの遮音等級はΔLL（Ⅱ）-3、ΔLH（Ⅱ）-2とありますが、そこまでグレード高いですか？
同グレードで子供が走り回ると、それなりに聞こえて来ます。
ボイドスラブ300mmでも音は聞こえるため、厚みだけではない点は理解しました。
三原と悩みましたが古波蔵に決めました
古波蔵はここ数年売買物件でてますが売れ残りが無いので将来買い替えする時人気立地がいいかなと思いました
>>51 検討板ユーザーさん
双方駅近物件で、そこそこのグレードのマンションであり、私もかなり迷いましたが。
三原ほどではないが平置き多く、出入り口が二つあること、少しは沖縄らしいリゾート的な建物のデザインや眺望を求めてたこと、運動好きなので奥武山公園が近いことなどが、決め手となりました。
ただ、食べ歩きも好きなので、栄町が近いライオンズさんも、本当に魅力的です。
こちらのマンション検討しているのですが、ハザードマップ的には思いっきり水害の地域ではありますが、そこらへんは皆様気にされますか？
>>53 通りがかりさん
正直、かなりハイリスクで悩みましたよ。
ただ、この点を、毎日の快適さとどう天秤にかけて考えるかは、最終的に個々人の価値観に関係すると思います。
地震が高確率に起きるとされる、東京や東海で家を探すのも同じですよね。
快適性を優先するのはありだと思います。
その場合、住民主体で災害訓練等をしっかりと行う必要があります。
武蔵小杉のような状況が起きると、住民だけで何とかしないといけないからです。
管理会社は助けに来てくれません。物理的に行けないので。
こちらの売れ行きはどうなんでしょう。競合するマンションは、テレビCMでもチラホラ見ますが、ここは見ないのでまずまず売れているんでしょうか？
コロナ前から売り出していたココは運が良かったです。
競合のライオンズとは似たり寄ったりですが、売り出し開始時期の差は大きい。
モデルルーム行った時、営業の方が「『ブランシエラ』ブランドの沖縄進出第一号として、絶対に失敗できない。造りも含めて、かなり随所に力入れてます」て、話してました。タイミングも味方した感じですね。
今は先着順になってますが、まだ完売はしてないのかな？
モデルルーム閉鎖になりましたね…
コロナでたのかな？
よく見れば、角部屋の玄関ポーチ以外、他の部屋の間取りには、玄関前のちょっとした凹み（アルコープ）がないんですね。外廊下に直面は、このクラスのマンションとしたらクォリティ感に欠けるような…。その分、室内スペースを取ったということでしょうか。
>>63 マンション検討中さん
自分は、ポーチならまだしも、あっても何も置けないようなアルコーブより、その分、室内住空間を広くしてくれた方がいいですけどね。
だから、ここの間取りはギリギリまで室内スペース取ってて良いと思います。
>>66 検討板ユーザーさん
安全性とは具体的に何の事でしょうか。
少なくとも建築構造躯体で、ブランシエラが他の築浅分譲比で優れている物はありません。
>> 67 マンション検討中さん
それは間取りによります。
DタイプとGタイプは廊下側インフレームかつアルコーブ無しで、典型的なコスト削減間取りです。
アウトフレームもインフレームも床面積は同じなのでインフレームは中に入った柱の分だけ実質狭くなります。アルコープの有無は結構重要だと思いますよ。
>>71 評判気になるさん
70さん
そうなんですね。勉強になりました。
ここ、まぁまぁのデベだし、立地も外観のデザインとかも自分の条件に合ってて、ありかなー、と思ってたんですけとね。
立地、間取り図、デザイン、クォリティ、デベ…全てを満たす所って無いですね。
何に目を瞑るか、何を許容するか、ですね。
>>72 マンション検討中さん
おっしゃる通り100点満点のマンションはまず存在しません。
取捨択一が大事です。
とはいえローン残高割れせずに外観が気に入る物件であれば、大抵は快適に暮らせますよ。
購入検討しているのですが、最寄りの中学校はどこになるかご存知でしょうか？？
古蔵中って環境の良い学校ですか？周りの学校と比べて如何な環境でしょうか？神原、石田等と比べて。
>>78 識名さん
正直、その３つとも昔からヤンキーは多いです。なんせ下町ですから。
公立で、校風考えるなら、地元民は首里地区を選びますね。ただ、首里地区でもそういった輩の生徒や親は一定数います。
本当に、少しでも品行方正を重視されるなら、皆さん、昭和薬科や沖尚などの私立を選ばれてますよ。医者や弁護士、経営者家庭など。
この物件の近くに住む者です。
このエリアは夜間(20～24時)にかけてかなりバイクの騒音がうるさいので、お気をつけください。
漫湖公園にかかる329号線を単車が爆音響かせて毎日走ってます。
涼しい日など窓開けて寝たいですが、窓開けてるとバイクの騒音うるさくて寝れません。
こちらのHPは中々アップデートされないですね。売れ行きが良いからあまり力いれてないのか、売主があまり重要視していないのかどっちなんですかね。売れ行きが気になります。
売れている方ですが大人気とまではいかないです。
人気マンションで2021年3月引渡しなら、今の時期には完売しています。
引き渡し前に完売した『アルファステイツおもろまち』との違いは、ラストスパートの段階でコロナにぶち当たったことですかね。
セカンドとして買う人はコロナなんか無関係ですが、地元民には痛いタイミングでした。
もう、仕上がり前に完売するような同規模のマンションは、県内では出ないような気がします。
たしかに他の物件と比べて売れているけどまだ残ってますね。アルファステイツ豊見城城址公園なんかは同じくらいの時期に完成だけど、もう完売でキャンセル待ちの状態だし。
バスセンターの物件が気になりますが、値段は今よりも上がりそうですね。
>>87 評判気になるさん
今後の物件については、見た目の価格はなかなか上げられないので、どんどん間取りが小さくなるでしょうね。
ブランシエラ那覇曙プレミストやアルファステイツ国立劇場前みたいに、一番広くて70平米前後とか、ちょっと住みたくない。
長谷工が松尾と牧志に建てるみたいですが、これらも同様の方針になりそう。
http://www.okitel.com/articles/7detail.php?article_id=2006291001&mode=...
>>88 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
たしかに間取が小さくなる方向になりそうですね。立地、景観が良い分仕方ないことだと思いますが。
目の前はモノレールの線路や川、幹線道路なので眺望が今後悪化することはまずなさそうですね。
マンションになるかはわかりませんが、楽しみにします。
それにしても高い。お手頃な値段に下がらないかな。
3888万円で売りに出されてるけどついに値下げしたのかな？
>>94 名無しさん
本当ですね。情報ありがとうございます。
でも、ここ、低層階で2LDKは3,000台後半でもともと値付けされてたので、これがキャンセルか何かで再受付開始となった可能性はありますかね？
>>97 マンション掲示板さん
価格表と空き状況の一覧はモデルルームを見に行った際にもらったのですが、その時は3,000万円台が無かったので、てっきり最低価格は4,000万円台だと勘違いしてしまいました。後ろの方は空きが少なく既に分譲済みが多かったので、そちらは3,000万円台もあったんですね。
>>100 マンション検討中さん
そうだったんですね。私がモデルルームに行ったタイミングでは既に後ろの方がほとんど分譲済の表記で価格が書いてなかったのでわかりませんでした。
砂埃は私も心配してます。となりの県営住宅の車が砂埃で汚れてなかったので、大丈夫かと思ったんですが、時期にもよりますね。
同じ時期入居のアルファステイツ豊見城城址公園はもう完売でキャンセル待ち。
川の反対側なのに、売れ行きが違う。
>>104 評判気になるさん
那覇市内、駅近のブランドマンションと、那覇市外で車しか使えない庶民派マンションとでは、値段が違って当然です。
ここ買えるのって、セカンド目的の金持ちナイチャーか、うちなんちゅなら、一握りのアッパー層くらいなのでは？
子供が小さくて２馬力無い世帯は厳しいのかな。ここは年配の購入が多いのかな？
沖縄って離婚率高いけどペアローンとかどうなんかな？
なんくるないさー
冗談はさておき、旦那が手堅い企業に勤めている世帯は離婚少ない感覚かな。
ペアローン組めたら楽なんだけどな。
組めないのですか？
夫婦や親子等 ペアローンは色々組めますよ
ペアローンでの購入は背伸び物件ですね。たとえペアローン組めるとしても単独でのローンを強くお勧めします。
団信入ってリスク軽減もできるのに。ペアローンは夫婦だったらメリットでかいと思うけどなー。
>>118 購入経験者さん
ペアローンの団信は万が一の際はリスク分散できるけど片方分は残るからあまり得策じゃない。それに諸経費諸々が2人分かかるしデメリットが大きい家庭も多い。借入額を増やせるのと控除額を増やせるメリットくらいしかない。
>>119 評判気になるさん
大変参考になります。ありがとうございます。片方に何かあれば全額免除だと思ってました。妻は本格的に働かず扶養の範囲内で働くことにさせるので、単独ローンで検討しようと思います。
