談合を誘導する悪質なコンサルタントがいると聞いたのですが

自分のマンションでも、大規模修繕の際、設計会社コンサルタントによる談合を受けました。

結果、手抜き工事だらけになって、大規模修繕工事が終わって、まだ、5年も経ていないのに、屋上からの漏水被害がでるは、外壁からの水漏れが起きたり、いまも、大問題になっています。

正直、素人の住民、役員が、見抜くのは、難しいと思います。

要は、建設会社、建築士事務所、建設業界には、古い体質が残り、性善説は、通用しない。

自分達で、疑って、念には念をいれて、確認していく。

専門家任せにしない。

ちなみに、私のマンションでも、設計会社コンサルタント、施工工事会社ともに、

相見積でしたが、内部の人間もからんで、骨抜きにされたようです。

これから、損害賠償請求の流れになりますが、問題処理が長引くことになるでしょう。

「談合を誘導する悪質なコンサルタントが<いる>」というレベルではなく、

「悪質なコンサルタント」は、<数多い>というのが、実感です。

時間がかかっても、透明化、情報を公開しての作業の方が、近道のような気がします。

おおきに。
屋上からの漏水被害がでるは、外壁からの水漏れが起きるはでたいへんどしたな。
透明化、情報を公開しての作業の方が、近道のような気がします。

悪質なコンサルは当初、安い監理費を提示して、不要な工事を盛り込み、談合でキックバックを狙います。
そのためには修繕積立金を全て委任されたと勘違いしやすい権力欲があるバカ理事長を躍らせ議決を取っていきます。
コンサルが住民の人間関係に口をはさんで来たら要注意です。あの住民は理事長に反旗を出すとか、コンサルに都合の悪い住民を攻撃しだしたら、要注意。高い工法と不要な工事を盛り込み、修繕積立金は空になり、住民はこれから、月々の積立費を二倍三倍にすることとなります。そのころは、コンサルはさよなら関係ありません。
キックバックでウハウハ。理事長を責めても金は戻りません。
どこの分野をどういう理由で、いくらかけて工事をするのか？それを理事会委員会が目で見て、疑問は聞くだけでも
半数の住民が良く分からなくても、「監視」している姿勢を見せればかなり違います。

正に、内部の人間関係に口を出し、骨抜きにします。
又、無関心住民が多い為、その議決が取りやすい方法（情報の開示をせず、一般住民には知らせるなと内部の人間に特権意識を持たせます。）でキックバックを取れる工事を盛り込みます。
そこまで行くと、臨時総会でコンサルの解約と工事金額の見直しを半数で取らねばなりません。内部の人間関係も壊れます。
悪質コンサルは人間関係がどうなろうと、キックバックが取れれば、施工会社と話せ、俺は管理だけと逃げ、その組合はどうなっても関係ありません。

↑訂正：✖俺は管理だけと逃げ、〇当コンサルは監理（皿管）だけの契約です。施工の悪さは、御組合と営繕会社の問題で関係ありません。公正に競争入札して、理事会は喜んで承認し、住民は臨時総会で半数の可決ですから、選んだ住民の皆さん全員の責任です。

コンサルが特定住民の人間関係に口を出すのはご法度です。
持回役員が、住民の大切な修繕積立金の使い道を権限全委任と思いだしたら要注意です。
必要がある工事を予算内で選び、それを半数の住民に目で見せて、進めていく方向のお手伝いが出来ないコンサルは業務委託途中で、切る事です。（要半数です！）
劣悪コンサルは、「理事長様はお力があるのです。理事長が全て使い道一任です！」
と極力一般住民に知らせず、理事会承認で進めます。
住民のツケは膨らませた工事を談合で契約され、あるだけ全額をごっそりやられます。
最大限のお金がありきの営繕業社を仕込み、ごっそりとバックを取り、
あとは、月々の積立金が二倍でも三倍でも知ったこっちゃなし。
ここは他と比較して積立金が低すぎる！月々が安すぎる発言が出てきたら要注意。
それに役員達も同意していたら すでにヤラレテいます。
ご注意あれ。

　談合を誘導するのは、コンサルタントではなく、管理会社でしょうね。　週刊ダイヤモンドの特集にありました。
　まともなコンサルもいるでしょうが、管理会社の紹介したコンサルは信用できません。

管理会社にコンサルを依頼するのは無駄の無駄。絶対やめろ。

　はい、わかりました。　間違っても、管理会社にコンサルタントは頼みません。
　管理会社の責任施工は。　当然、なしと考えていいですか？

管理会社にとって元請20％以上は、通常管理に＋でスポットの大規模修繕工事は魅力です。
元請はその後の不具合も期間を切り責任を持つという看板代です。
管理会社元請は高いからと安易に他のコンサルを連れてくるのは関心しません。
談合を仕込み、修繕積立金ほぼ全額施工でキックバックが目的でそのようなコンサル団体は多数います。
竣工後、大幅に値上げした修繕積立金に驚き、こんなことなら多少高いと判っていても、長期修繕計画通りに管理会社元請でやれば良かったでは本末転倒です。結局はそこの住民達理事会が、いずれの形態（元請、皿管、竹管）でも舐められない事（勉強をする事）です。

　なるほど。　勉強は大切ですね。　管理会社やコンサルタントに対する　セカンドオピニオンの仕方を教えてください。

同じマンションの組合員（区分所有者）の中に必ずマンション管理の総合的
判断能力のあるマンション管理士と、建設、設備等の専門家の建築士はいる
と思いますので、探してアドバイスを受ける事を第一にお薦め致します。

　ありがとうございます。　マンション管理士は聞いたことがありませんが、その他の専門的知識者がおいでなるよ鵜です。　管理会社や大規模修繕コンサルタントより、はるかに優秀な方のようです。

有資格者住民の方もいらっしゃると思いますが、その方が理事会役員アドバイザ修繕委員会などの役員になって
頂けなければ、効果はありません。最終的には理事会内で決めて、臨時総会の議決となります。
万一、詳しい住民の方がオカシイいと思っても、理事会から見積依頼がなければ業者は見積りしません。
ましてや、住民個人が、少しオカシイからオタクで比較見積もってくれは、全く相手にされません。
（コネか別費用個人負担しかありません。）

さて、表題の件ですが、悪質なコンサルは存在します。
①設計事務所で皿管とありますが、コンサル団体で代表が建築士、施工管理士すら所持が無い場合には注意。
②建設新聞等で公募しながら、「皆さんの為にコンサルで選んでおきました」と何社か指定するコンサルは注意。
③現管理会社で作成された直近の長期修繕計画の予定残額、修繕費推移表を無視するコンサルには注意。
④このマンションは国交省ガライン平均値より、積立金が低い、修繕費が低いが出たら注意→そもそも国交省ガラインで、世帯数、階数、築年数（初回前後、二回目前後、三回目前後）様々なサンプルからの参考のみ。
現管理会社のエリアサンプルの方が信憑性あります。
⑤コンサルから基本設計（特記仕様、数量表）を住民に見せるな！貸すな！が出たら注意。

　いろいろのコツがあるのですね。　基本的にコンサルタントは信用してはいけない。　情報収集をして、他の事例等を調べる等を重ねていくしかないのでしょうね。

本来コンサルは、マンション住民は全員が素人（仮にプロ住民は居ても）の前提で、大規模修繕工事を成功させる為に、大切な修繕積立金から有料で雇うものなのですが、本末転倒のケースは沢山あります。
住民が工事に興味を持ち、コンサルの評判を聞き込み、疑問はドンドン契約前に質問をする事です。
ホームペイジで見て、今までコンサルした物件所在、その時の理事長紹介すらも言葉を濁すコンサルは駄目です。

現在の管理業界の噂ですが、東京五輪と消費税で駆け込み大規模もひと段落し、修繕積立金の全額を施工に使い、施工業者から高額キックバックを狙う悪質コンサルは多数存在します。
そもそも皿管と言うものは、竣工をしてしまえば、後は一切関係ありません。
（劣化診断と基本設計と理事会が直接契約する施工業者選定とお手伝いのみで、監理は、その施工の良否の責任は一切負いません。施工業者と相対でお話しくださいでお終いです。）

自分の城は自分で守りなさい。つまり、自分の財布を他人に預けないでしょう。

管理会社に支払う委託費やコンサルに支払うコンサル料や、マンションの管理に要する
お金は、全て私たち区分所有者の財布から出金している事を再認識して下さい。他人の
お金で管理などしていません。

組合役員がしっかりして全ての管理を組合員や利害関係人にオープンに出来る自信のあ
る管理組合を築きましょう。安全で安心して住めるマンションです。

　雑誌の通り、管理会社の紹介のコンサルタントは、基本的に悪質と考えてよろしいか？

　相談会等で、コンサルタント業務を行う団体の方と話をしましたが、すべてが悪質とは限らないようです。　
　管理組合では見分けようがありません。　工事会社の方に話を聞く機会を探していますが、それも困難です。
　コンサルタント会社や工事会社の話を聞ける方法等を、ご存知の方があればお教えください。

それも一つの方法ですが、同業者に対して悪口を言う文化はこの国には無いようです。
やはり、FaceBookやTuwitterなどを通じて自分の親友を増やすことが大切です。

　２０１７年　４月２０日付の毎日新聞に、コンサルタントの記事が出ています。　コンサルタントはすべてとはいませんが、やはり　「悪」　ですね。　管理会社はどうかな。

同業者（管理会社）同志の悪口は通用しないよ。０００００＊＊＊業協会も上下関係が
あるからと管理会社＋＋＋から、うちは協会ではトップだからどうにでもなると口止め
された。協会とは、こんなもんかな。役に立ちません。正しく機能していないみたい。？

財閥系は協会員ではあるけれども、あまり境界には口出ししないみたいだね、性質が悪
いのは独立系のトップみたいです。管理させる組合が悪く、レベルが低いマンションが
多い。一流のマンションはほとんど財閥系でしょう。よって独立系トップは地方に出稼
ぎ出ている。地方ではやはり知名度が高い。

　独立系トップは、東京に本社がある日本の会社ですか？

大手はほとんど本社は東京でしょう。何の探り、悪徳管理会社の小物、アホ。

　広島を初め、本社が東京以外にある、管理会社もたくさんあります。
　親会社が大阪発祥で、悪質管理会社の住友不動産建物サービスの様な、財閥系の悪質管理会社もあります。

住友は悪質ではない。有能な人材が多い。

　悪意の禁反言で、憲法違反。　さすが有能。　かな？　　悪徳管理会社で、全く使えない、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント　あらため「マンション管理士試験上位合格者」

　スレ主さんにお尋ねします。　雑誌や新聞の通り、管理会社の紹介のコンサルタントは、基本的に悪質と考えてよろしいか？

　優秀なコンサルタントをしている団体のセミナーに、参加しました。　わかりやすく有益なセミナーでしたので、役に立ちます。　セミナー後も、相談に応じていただき、悪徳管理会社や質の悪いコンサルタント（悪質かどうかは、まだ分かりません）の、相談に親身にお答えいただき感謝しています。　他の相談員の方ともお話したことがあり、その時も、分かりやすく説明いただきました。　ありがとうございます。

規約にキビシク沿えば、理事会と諮問する修繕委員会の仕事（概発注権）で一般住民は口を出せません（議決行使権のみ）。
相談に乗るコンサル（皿管）工務店（竹管）も本音を言えば、発注権がある住民の方以外には本気になりません。
良いコンサルは、理事会の手引きで住民の方々への営業説明会何度かは歓迎です。
（コンサルもその説明会で当該住民達の甘辛さを判断します。）
正直、発注権理事会も委員会もプロ住民でなければ、全ての内容の理解は出来ません。
（建築プロ住民がやってくれれば、と切に思いますが、順番でなければ多分関わりません。）
相談会でお話を聞いて、これは、、と思うコンサルを何社か招き、住民を交え話をさせる事です。
その参加で良い質問をする詳しい上記住民がいれば、規約上のアドバイザになって貰うのも良しです。
最終的には、住民の議決となりますので、何でも開示をする進め方が宜しいかと思います。

これにより、住民の勉強が進めば、当初高いから、、と思った現管理会社の元請も視野に入ってきます。
要はボラれない知恵が付くわけです。決して元請を推奨していませんが、元請が高いからと言って、修繕積立金の（全）額を談合で仕込まれ、竣工後はサヨナラの※悪質コンサル雇えば後悔しか残りません。

一丁目一番地の確認は、直近承認の長期修繕計画で、竣工後残金をいくら残す計画か？推移表でその時修繕費のアップはどうか？です。これを、住民全員に知らせる事です。
（賛成でも反対でも無関心でも専有応分に負担するのが区分所有建物です。）

※前出①～⑤まで進んで、プロの一般住民がこのコンサルはオカシイと気が付いてももう遅いです。
解消は臨時総会しかありません。傑出した住民（専門能力と度胸）が本気で、招集し、議長張り、半数で可決し、悪質コンサルはクビで追い出せますが、亀裂の入った理事会と住民達が残ります。
（業務委託解約は成果物のみで、予定施工費の％違約金等ありませんが、ホンマに馬鹿らしいですよね。）

　プロ住民って何ですか。

　プロ住民とは、よくわかりませんが、専門的知識者のことではないでしょうか？　

マンションの管理のプロが住んでいるだけでは何もできないでしょう。
組合が相談して管理の仕事をさせる為理事に迎えて、運営情報を与えな
いと役に立たないでしょう。活用してごらんなさい。

　解説ありがとうございます。　専門的知識者でなくても、防火管理者などの資格をお持ちの方も、プロ住民になるのでしょうか？

　マンション関係の資格を持たない方でも、ベテランの方がおられれば、その方は、プロ住民でしょうか。
　長期間、理事長をし、知識や経験や正しい判断のできる方ですので、何らかの資格を持っておられるかもしれませんが、コンサルなしで大規模修繕工事を成功されました。

大規模修繕などお金を掛けて発注すればだまっていても工事は出来る。
コンサルなどは入れるか入れないかは組合員が決める。工事が妥当な
工事金額かをチェックすることまでは誰れも出来る。ただし、工事の
手抜き等のチェックはプロが絶えず立ち会わないと本当は見抜けない。

大規模修繕工事が竣工した当時はマンションは外観上は見違える位美
しい。４．５年くらいたたないとその良否が解らない。

大規模修繕はマンションの工事で大きい金額を使う割には法的縛り
が少ない。共用部分の重大変更が含まれないことが多いからである。
金額が大きい割にはほっておいて完成する。落とし穴にきずかない。

二度目の大規模は金額も一回目より工事内容もかなり異なり金額も
大きくなる。高度な目利きに監督をさせなければならない。管理会
社任せは最も危険な時期の工事である。マンションの寿命を左右する。

国土交通省も問題視しはじめたようですね。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci

　情報。ありがとうございます。

　大規模修繕工事のコンサルタントには、　専門家としての知識と、　ＰＤＣＡ　が大事ですね。

　コンサルタントよりも、管理会社が修繕積立金を管理費に流用し、最近は、大規模修繕工事に使える金額もわからず、管理費会計も危機的状況であることが、明らかになってきました。
　コンサルタントは、悪質では無いようで、評判も悪くありませんので、悪質管理会社の住友不動産建物サービスの、悪事を見抜いてくれることを願っています。

私もそう思います。
建築士、施工管理士等専門資格を有し実務ご経験がある住民の方々、又は他マンションで大規模修繕成功のご経験のある方々が、理事会役員、アドバイザ、修繕委員会にご参加いただければ、正にプロ住民として、良い工事（お値段相応で、修繕積立金が残り、当分値上げ無く、期間中不具合対応する施工）が可能と思います。
不幸にも、知識薄く勉強足りない管理会社の担当者、建築資格すら無いキックバック目的コンサル代表等をパートナーに選択しそうになっても、そのプロ住民にとっては敵ではありません。（ボラれません。）
そのプロの方々が本気で金額施工分野に取り組めば、コンサル＝施工の竹管も宜しいかと思います。
規模にもよりますが、修繕委員会の方々は、竹管と通常管理と住民の調整役で活躍頂けます。

しかしながら、業務では無く、住民として参加なので、他の住民の反感を買ってしまうケースも多々あり、勘定が合わない事は充分予想出来ますので、中々参加は望まれないケースが多いです。

プロ住民とは、プロ市民＝「自覚・責任感を持つ市民」（＝プロ意識を持つ市民）を意味する造語　のマンション版のようです。　このような住民がいて、そこに専門的知識者等が加わると、管理会社は面倒ですので、徹底的に排除しようとします。
　大規模修繕工事コンサルタントのホームページに記載のある通りの、立派なコンサルタント会社であることを、期待します。

正にプロ住民（造語）の方々が、理事、アド、委員会に手を挙げ、口を出さねば良い大規模が出来ない様なコンサル（元請管理含）では、本末転倒です。
そもそも、素人住民だらけでプロ住民がいない前提だから、各戸費用負担し、工事コンサルを雇うのです。
残念ながら、区分所有建物は、そのコンサル雇用に賛成（委任状）しようが反対しようが、議決権放棄しようが、
その結果を、専有部分応分に皆が負担をさせられます。
（積立金が空になり、竣工後大幅値上修繕費に追い込まれても全員が応分に引落されます。）

まずは、そのコンサルのホームペイジ記載実績の真偽は確認すべきと思います。
実績場所を個人情報だからと明らかにせず、竣工済理事長紹介（相手の都合もありますが、、）の話も聞かせたくないコンサルは駄目と思います。キックバック目的コンサルは、人間関係と理事会役員の権限と議決に介入が一番の仕事で良い工事などは二の次さんの次、当然に竣工後はサヨナラです。
（施工会社と契約したのは住民で、契約までのお手伝いが業務で、監理は施工の良否は責任無です。）

　無責任な話ですね。　そんなコンサルタントを紹介する管理会社は、もっと悪質でしょうね。
　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントは、なぜ懲戒免職にならないのでしょうか。

コンサル能力のない管理会社に委託料は払う必要はない。

　素人でも分かることが、コンサルタントに分からない、または知らない場合、管理会社の紹介したコンサルタント会社には、費用支出しないという理解でよろしいか。

そうです。ついでに管理会社変更。

　低級コンサルとの契約を解除したいのですが、どのようにすればよろしいか。
　スレ違いですが、管理会社も変更したい（とりあえず、部分委託管理）にしたいのですが、どのようにすればよろしいか？

　コンサルタントは、国土交通省の注意喚起にもあるよう、実態があるか確認したほうが良いでしょう。
　事務所所在地に出向き、最低でもその場所に事務所があることを、確認しましょう。

TD◯がそうですね。

　大国町の会社ですか？

　大国町なら、ちゃんと会社がありますよ。

　大国町の会社なら、社員もいるよ。

談合は、なんでだめなんですか
っていうか、談合ってどこからどこまでが談合なんだろう

金額や質がそれほど変わらないお抱えの業者が複数あって、
その複数の会社で順番に入札できるよう調整しているとすれば、それは談合ですか？

役員や居住者の紹介業者も入札に参加していいよといっても、金額が高すぎたり、
仕様書通り見積書が作れないような業者に工事させますか？

　当たり前のことをききますが、談合は合法ですか？

　談合に理解を示す人がいますが、「悪法も法」なので、日本は法治国家ですから、談合はいけないことになっています。　　念のため、談合を認めているわけではありません。

　大国町の会社は、マンション管理センターＨＰ「テクノサポートネット」に記載のある会社ですので、情報の利用は自己責任ですが、ある程度、まともな情報のある会社です。　ただし、あくまでも、利用は自己責任ですので、責任は負いかねます。　詳しくは、マンション管理センターＨＰで。

昔なら、電話帳のタウンペイジの職種別に記載されている事と概ね同じです。
発行したＮＴＴはその会社の業務には一切責任を持ちません。

掲載されている大規模修繕コンサルが悪質でも責任を取らされるのは、契約をした住民の懐です。
非営利団体とか、なんとか法人を名乗っていても悪質コンサルは多数存在します。
コンサルＨＰで実績としてマンション名伏せてコンサル実績を記載し、実は途中で、あまりにも劣悪で臨時総会で業務委託解約されたコンサルも存在します。住民が勉強をする事です。施工の実績と評判をズバッと聞く事です。
それで言葉を濁したら、接触は辞める事です。その際、代表者本人自身が、最低でも一級建築士、施工管理士の所持は確認ください。

一級建築士、施工管理士、マン菅、宅建ですらも、資格所持者をそろえた大企業でも、悪質な例は沢山あります。
その専門業務でその資格のはく奪は余程の事ですので、ペラペラと大規模修繕について喋る代表が、その資格の所持すらなければこれはもう、、言わずがもな、、と言う意味です。

>>58

その会社、代表が一建士じゃないよね
大丈夫？？？

何か粘着している人がいますけど、ちゃんとした資本系列の会社と、わけのわからない社団法人やNPOを同列に比較するのがそもそもおかしい。

儲ける仕組みが整っていない分、小さなところの方が利幅は高くしなければならないんだから、キックバックは得るし、そのために事業としてやっているものです。
公共事業でも何でもないので、談合でも何でもありません。嫌なら別の参加者を募ればいい。

　削除がありますね。　なぜでしょうか？

　プレゼンで落とした方のコンサルのうわさが出ています。　落としてよかったのか、ただのうわさだけか知りたいので、財閥系悪徳管理会社の上級フロントのマンション管理士に聞きたいと思います。

　内部告発文書らしきものによると、そんなコンサルには見えません。　ただし、マンション管理士もいるので、専門的知識を悪用するのには、長けているのかもしれません。　会社自体はまともに見えますので、個人の犯行であることを祈ります。

悪質なマンション管理士として超有名な人物を複数年にわたって管理組合の顧問にしている人気ブロガーさんとやらもいらっしゃるようですが、余程人物を見抜く目がないんでしょうね…。

　匿名文書ですが、落としたコンサルの名前がありました。　悪徳コンサルと思えないほど、下調べもして、プレゼンも良かったです。　コンサルを擁護する気はありませんが、会社の犯行ではなく、個人の犯行と思いたいです。

談合屋はあちこちにウロウロしている。疑わしきは罰せずではないが、
自分のマンションの組合費（つまり財産の一部）を守りたければ、そ
の方法を講じる事です。つまり、談合屋と思われる疑わしい組合員や
住民、業者、管理会社、役員、等の人物の推測が出来る職務は何処に
あるかです。

　人物の推測が出来る職務はどこにありますか？　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社のマンション管理士の上級フロントでは無理でしょうね。　　真面目でまともな排他をしないマンション管理士か、プロ住民に頼みましょう。

77さん、
真面目なマンション管理士にアドバイスを受けるなら、真面目さの確立としては、
貴方のマンションの組合員のマンション管理士か、組合員の知り合いのマンション
管理士を探して相談されることをお勧めします。

管理士会はスポンサーに管理会社付が多いです。特に大手です。井桁も含みます。

　組合員にマンション管理士がいるかどうか分かりません。　個人情報ですから。
　マンション管理士の知りあいなら、同級生、コンサルタント、信用できるマンション管理士の団体、排他をするマンション管理士の団体、管理組合に近い団体等、知り合いは山といます。　悪いことに井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の上級フロントまでマンション管理士です。　マンション管理士を信用するのは、相当困難です。
　掲示板には、「マンション管理士試験上位合格者」などというとんでもない奴がいます。
　しかも「マンション管理士試験上位合格者」の投稿は運営会社はおろか、本人の依頼も含めた、削除だらけです。

管理組合は真剣に談合防止方法を考えないと組合費を食い潰される。

3年前に大規模修繕工事を済ませました。
当マンションでも工事前には理事会がコンサルタントとお金でつながっているだの談合の話がある等の内容の怪文書が一部の住人らの手でポスティングされ、度々マンション内に混乱を招き工事が大幅に遅れたという珍事が御座いました。
結局のところ怪文書の内容はすべてが妄想、都市伝説に終わり、談合だのと騒いでいた住人らは工事を妨害しただけで、自分らが理事なり代わり仕切った工事も悲惨な仕上がりに終わりました。
悪質なのはコンサルタントでも理事会でもなく、噂を流したお騒がせ住人たちでした。

どこにでも似たような珍事があり驚くばかりですが、ウチは怪文書の出処は自治会長ときいてショックでした。

「談合＝手抜き工事」は昔の話
最低限の工事をちゃんとやれば談合はまかり通る。
だから最近のコンサルは工事はちゃんとやる。
べらぼうに高いだけ。

最近は組合員が以前に比べると相当賢くなってきたので、大規模修繕等の工事金額は適正価格
になってきた。気を付けないのは、役員にマンション管理士等がいるか、組合員に工事金額等
にやかましいマンション管理士等がいるかによって工事金額や、談合が行われないケースが増
えている。

賢い役員は自らマンション管理士等の資格を取得したり、又それらが出来ない時は、組合員の
中にマンション管理士等がいる事が判明したら、それ等に役員の中に引き入れて、見積もり業
者や管理会社をけん制する道具に使っているケースがたまに見受けられる。

但しマンション管理士を利用する場合はその人物の周辺は知る必要があるが、この件の判断は
難しいので、お宅のマンションの組合員のマンション管理士等以外は利用しない方が良いです。

組合員のマンション管理士等であれば公正に組合員の事を重点的に考えてくれる確率は相当高
くなります。

簡単な提案ですが、宜しければ一考下さい。

　悪質コンサルサルタントか分かりませんが、怪文書で落とした方のコンサルの名前が出ています。　管理会社の紹介コンサルですので、談合を誘導するのはコンサルではなく、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社ではないでしょうか。

>>84 匿名さん

マン管し何かにわかるわけ無いよ。

　そうですね。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、社員マンション管理士の上級フロントが紹介した談合疑惑のあるコンサル会社もあるですから、管理会社主導で談合が行われていてもおかしくありません。　工事会社がまともな会社だから心配していませんが、コンサルは怪しいです。

コンサルは管理会社と違って逃げることが簡単に可能だからね。安いと思ってると途中で逃げられてひどい目に合うよ。

　やはりコンサルは悪質か。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の社員上級フロントは、談合疑惑のあるコンサルを紹介するし。

↑井げた連呼の老人うざいねw

　コンサルよりも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の社員上級フロントは、理事会に「俱利伽羅紋々　付」を仕込むし、そうは見えないけど談合疑惑の出た、全国規模のコンサルを紹介するし、もう無茶苦茶。

営業は何処でも首を入れるものだよ。それが割るのであればすべての
管理業に携わる物は悪と言う事になるがそれで良いのか。？

証拠を持っての投稿ではできまい。感情的な誹謗中傷の投稿は控えま
しょう。

　談合に参加しないで入札したらどんな仕打ちを受けますか？

談合を持ちかけてきたマンション管理士に厳しい対応をされます。
組合的にはいいことなので、そういう会社が増えてほしいですね。

見積り仕様書を適切に書ける経験豊富で優秀な一級建築士（コンサル）に入ってもらった方がいいよ。
談合とか言い立てて、後だしで、安かろう悪かろうの、にわか仕立ての寄せ集め施工集団や日雇い現場代理人等の見積りをごり押しするマン管士が結構いるようだ。アブナイ
マン管士には、設計、工事監理の経験があるのか聞いてみた方がいいい。二級建築士などを持ってるのもいるけど、それじゃダメだよ。
マンションは大体がその対象じゃないから。

設計と施工、両方をコンサルにやらせると、ほとんど談合のようなことがおきます。
スキルがある管理組合なら、設計（基本的な工事価格）だけをコンサルにやらせて、施工は独自でチェックする。または他の建築士にチェックをお願いする。設計施工両方をやらせると、工事で施工会社からバックを受取る為に設計価格が上げられます。管理会社にもバックが入るので事前にコンサルに管理組合が使える修繕積立金がリークされて、修繕積立金上限いっぱい、または大きく超えた施工金額で設計価格が算出されます。
その価格から大きく下げた価格で入札した施工業者が落札するのですが、元々、上げ底の価格なので、本来、良心的な業者なら同じ内容で、あと何割も下げられるはずであったという結末になります。規模、内容にもよりますが、防水塗装がメインで他にあまり問題がなければ私の経験値では１住戸あたり５０万円まででできます。それ以上はどこかにお金が流れている可能性大です。

設計監理でコンサルティング（皿管）を売り文句とする（大規模修繕支援業務委託契約）で注意すべき事。
顧客の理事会は、偶々輪番で当たってしまった素人住民で、基本設計も特記仕様書も数量表も理解不可能が普通。（その為にコンサルを雇うのですが、、）

例えば戸数１００世帯で業務委託料（内容は劣化診断から基本設計から公募入札から監理）なら、委託費合計２５０万～３００万円弱（戸＠2.5万～3万）で、一見良心的に思い込まされる。しかしながら、大規模修繕の営繕施工費は、（※）戸平均１００万円程度以下、それでも営繕業者にとっては、一億円越えの大型の営繕案件。

もし、見かけは競争入札で、戸当たり＠１５０万円×１００戸で一億五千万円以上の見積書しか各社（四社程度）出なければ、談合で戸５０万×100戸＝五千万円はコンサルへのキックバックと疑うべきです。積立金残金が丁度カラッポとなります。
（営繕施工発注者は管理組合で受注者は営繕業者で、公募入札手配した仲介者のコンサルへのキックバックの金額なんぞは住民は調べようが無く、終われば不具合は直接話し合い下さいね♪でバイバ～イ！となります。）

2017年10月19日NHKクローズアップ現代プラス（題：狙われるあなたの修繕積立金）の例は、戸単価＠２００万円の驚愕のモノだった。
番組冒頭の管理組合の場合、管理組合役員がまず疑いを持ち、入札業者以外へ基本設計再アイミツ出し一億円が高いことが発覚。その後、その理事会自体で議案提起し臨時総会招集し業務委託契約を解除可決し、このマンションは難を逃れた。
その皿管は一級建築士事務所で見積りした段階で、弁護士から内容証明が来たが、
勉強した理事会は基本設計までの委託料（何十万か）で解除しその弁護士は二度と出てこなかった。
（他営繕業者は、理事会からの直接見積もり依頼でなければ見積もりしません。）

（※）そのマンションで地震・水害等で特別な事情が無く、初回大規模である事、超高層で無い１４F以下、普通の大規模修繕で外装・防水の他管理棟・小集会室・ゴミ置場等最低限で特別なコミュニティー施設が無い事、地下ピット、エレベター等には触らない事で、１００万円を超える事はありません。「建物の話」なので、都心であろうと田舎であろうと、立地の違いは架設だけです。
経験ですが、非営利をうたい文句のＮＰＯ法人は要注意です。

>>98 匿名さん

設計と施工の両方をやるコンサルなんて
ほとんどありませんよ。
設計と監理、のことですよね？

それと、防水塗装がメインでほ他にあまり問題がなければ、
というところの
問題ない＝修繕しない、なら確かにその位の金額でしょうけどけどねぇ、、、

>>99 マンション比較中さん

概ね仰る通りだと思いますね。

委託費合計２５０万～３００万円弱（戸＠2.5万～3万）で契約してたら
バックマージン取らないと会社が潰れちゃいます。
管理組合がコンサルを値段で判断しているうちは
バックマージンは横行し続けるでしょうね。

ちなみにNHKクローズアップ現代で紹介されたえげつない事例は関西です。
関東であそこまで無茶苦茶をやらかすコンサルはいませんねぇ。

皆さん、いろいろ考えはあると思うけど、マンションはどれも形状も使ってる素材も建設時の施工精度も何から何まで違うので、同じ基準を以て語れないと思う。
値段のことも大切だけど、どうせ十数年に一回しか大きな工事しない相手にも、きちんとした仕事をしてくれるところ、反対に言えば、きちんとした仕事をしないでチョンボしても逃げられないところ、逃げることで総体的に損を被るようなところに頼むのが結構安心で、長期でみれば経済的だったりする。
安い工事って、いくらでもできるんだよ。劣化したところを見落として数量減らすとか、材料の値段も種類によって千差万別。
見積もりでは、現場にあう某材料で出して、実際には他のを使うとか。
表面しかやらないとか。
人材も安いのいくらでもいるしね。そういうのって監督の言うことなんか聞かないけど。
出来上がりなど何でもいい、っていうかんじになりがち。持たなくても仕方ないって感じで、十年持たなかったりするかも。
職人たちに、ここの仕事は絶対にしくじれない、と強い気持ちを抱かせることができる元請けに頼めればいい仕事になると思う。

>>102 通りがかりさん
何を言いたいのかわからなかった。そんな元請日本にあるの？あるなら教えて下さい

99です。一般団地型や中高層までタワー型、特別凝ったエントランスや中庭施設、植栽、コミュニティ施設が無ければ、初回大規模でやる事は概ね同じで、外装がペンキ（吹付か実タイルか）、ルーフが多少ありでも、営繕工事の基本設計、数量表のひな型定例は存在し、特記仕様書は塗装メーカー防水メーカーの材料そのままで劣化診断です。後は＠入れるだけで目視は実数清算です。
理事会住民が興味を持たず、兎に角終わらせたいなら、価格が高いからと公正な公募入札を装う皿管コンサル（ＮＰＯ法人や一級建築士事務所）とは契約せず、現大手管理会社に一任も良いと思います。
修繕期間中も通常管理＝設計監理＝施工管理と冠は同じで、理事会期が変わって後アフターや不具合も引継げます。

皿管ならキックバックでボッタくりもありますが、一任（現管理会社元請で館内公募）なら冠代を理事会・修繕委員がどこまで見極めるか？施工中も目を光らせるスキルに掛かります。（実設計監理・実施工管理共下請けや孫請けでも現管理会社の冠でアフターまで責ありますから、当然に30％以上冠代欲しがります。）

経験ですが、皿管コンサルで営繕工事中も殆どの住民は、この工事は通常管理と設計監理と施工管理が全て違う業者で、それぞれ分離発注していることすら知りません。
悪質コンサルにとって不勉強住民は営繕竣工後はバイバ～イです。

>>103 匿名さん
優秀な元請けは優秀な下請けをがっちりつなぎ止めておけるところ。下請けが着いてくるのは、仕事を適正価格でコンスタントに回してくれるところ、仕事量が多いところだよ。

>>36 匿名さん
それは素晴らしい。
理事の方々、組合員も理事長さんに丸投げではなく、
当事者意識を持って自分の資産管理を
積極的になさってらっしゃるのだろうね。

ほぼそうです。

有名所があれば教えてください。

>>104 マンション比較中さん
だよね。アフターサービスが問題で管理会社に大規模修繕を頼んでおいたらその点は安心できる

準大手ゼネコンに責任施工方式で発注するといいでしょう。
例えば浅○組。下請けに丸投げしますが、5％しかとらないそうです。
5%は保証料みたいなもんだと思えばいいでしょう。
最初の大規模修繕工事は一戸当たり70万でできますよ。100万と言ってる人は騙されてますね。
大規模修繕は住民に見える場所がほとんどで問題があれば直して貰えば済む話。設計監理なんかいりません

>>110 名無しさん
戸当たりとか言ってるのは素人

>>111 口コミ知りたいさん
　　　　↑資金を拠出するのは区分所有者だと知らないあほ

もしかして外壁の面積で決まると思ってるのか？だとしたらブロのペンキ屋だろうwご立派

>>113 名無しさん
部屋の大きさって全部一緒なの？
計上もw

>>114 口コミ知りたいさん
部屋の大きさはだいたい同じですよ。ファミリータイプでないと住宅用として融資してくれないから。小さめでも50平米程度はあり、大きめでも100平米までの部屋は少ないでしょう。平均は70平米程度になるから1戸あたりの表現で大体あってるよ。

独身の人がマンション買うときはちょっと大きめになるね。小さいと住宅ローンで買えないからね。

作った準大手の建設会社に発注しました。
ここの責任施工方式である。

>>117 匿名さん
いいと思いますよ。東急建設とか？

一年ぶりで99と104です。
責任施工は、通常管理とは別に設計管理＝施工管理＝アフターを直接結ぶこととなります。
（大手の通常管理は他社大規模修繕業者には協力まではします。）

営繕業者HPで責任施工方式請けますと標榜業者もありますので、事前に話を聞ける業者（基本は理事会として）は多数あります。
初回の大規模で施工管理が気に入り、二回目で直接（責任施工）と誘っても下請けのみの営繕業者の場合もあります。
住民（理事会委員会）が勉強熱心で、専門家住民の協力があれば、責任施工は良いと思います。

皿菅（設計監理）で、仲介業のＮＰＯ法人等に公募装い現説で（金入）数量表と特記を配布され、談合仕込まれ、高額キックバックは設計監理と選定業者がコンサル料等で結び、（住民に判りませんから、）積立金を空っぽにされるケースもあります。
竣工後、期が変わり、不具合が出ても、設計監理にはアフター関わる責はありませんので、「監理は終わった！住民と施工管理が相対で！バイバ～イ！」です。

経験ですが、首都圏（東）のＮＰＯ法人と皿菅結んでしまい、偶々住民でプロフェッショナルが何人かおりました。（理事会アドバイザーで）
業務委託契約通り、1.劣化診断、2.基本設計、3.業者選定段階でオカシイとなり、NPOは住民潰しに躍起になりましたが、住民も諦めず、なんと臨時総会招集し、このNPO法人を解雇しました。
住民間では一騒動となりましたが、積立金空っぽは避けられました。
（因みに初回100戸未満、中高層、管理棟のみ、普通マンションで＠２００万円の驚愕、、他にタイル何万枚の実費精算、、、）
解雇後、住民は現況通常管理（デベ系大手）に一任を頼みましたが、この騒動を第三者として見ており、最初はやんわり、後に絶対に！と断ってきました。
そもそも一任が高いからとこのNPOコンサルを連れて来たのは委員長でした。
尚、連れてきた委員長はこのNPOと不仲になり、仕組まれて委員長を解雇され、
委員会は解散しました。
ホンマに酷い話でした、、、、

>>115 評判気になるさん
専有部分の床面積（共用部分の持分）に割合ではどうかね。管理費等の負担割合と同じ割合。

>>120 匿名さん

修繕積立金はその割合で決めてるでしょ。
何がいいたいのか知らないけど
初回の大規模修繕の相場感が1戸当たり100万だと言うから
７０万でできますよ、と言ってるだけで、
具体的な負担額は持分割合に決まってるだろう。あほ
2回目は金物交換(サッシ、玄関ドア)とか共用部照明とか変えたら100万超えると思うが、玄関ドアはともかくサッシを換える必要あるかな。

>>121 名無しさん
だったらそのように説明すればいいじゃないの( ´艸｀)
負担割合を決めていなマンションもあったのよ。

>>119 一般人さん
修繕委員会で設計事務所に設計監理頼んで相見積もりとるのは質問スレスレ主の立派な様式美だね。

>>122 匿名さん
負担割合が決まってない場合は区分所有法で決まってる。
規約で別段の定めができるだけだよ。

124 検討板ユーザーさん 10時間前
うちは規約には管理費等の負担割合の規定はないにも
関わらず区分所有法にも準じてはいない。
組合は負担割合表の提出を拒んである。知人同士で負
担割合を確認しあいましたら同じ面積の専有部分でも
負担割合が異なるようである。今問題になっている。
分譲当時から同一役員の管理であるのでその役員の管
理費等が極端に安いようである。

>>125 匿名さん
釣り投稿だと思うけど、分譲前に管理費、修繕積立金の額を知らなかったはずがない。重要事項説明書に書いてあるはずですよ。分譲前にその役員が関与できたんですか？元地主とか。

マンションデベからマンション買うときに知ってたんでしょ。管理費等の金額。

そもそも土地の持分割合で負担するのは公平じゃないですよ。
タワマン2階と30階だと同じ面積で分譲価格が1500万円以上違うと思うけど。
分譲価格の比率で管理費決めたかもね。

ちなみに管理組合の民度は平均分譲価格に比例するみたい。

不適切コンサルの目安、目印はありますか？

マンコュのスレを見ればだいたいは理解できますよ。

>>131 匿名さん
スレが無い会社も多くて困っています。

スレがない管理会社に対しては、別スレを
立てたらいいと思います。
そうすればいろんな書き込みや情報が提供される筈です。

スレの立て方しってますか。

自分でスレを立てるとその管理がたいへんだから
人が立てたスレに乗っかった方が楽だしね。

そういうスレがあるね。
ＰＡＲＴ２がその典型。

規模が大きい所はほとんどです。
資本金2000万円以上や一級建築士が5人以上とか縛りがある公募も管理会社や居住者と繋がっていて仕組まれています。

>>129 匿名さん.
それと地域の民度・
文教区ならさらに良い。

この業界の設計事務所は社長が一級建築士でない所が多いのは何故ですか？

専門的な知識も持たず、口達者が取り柄だけの人間がコンサルタントになるケースは多い。
先日も某テレビ局にマンションコンサルタントと称して出演していた。
2級建築士の資格は持っているみたいだ。
その程度の知識でコンサル受ける側は気の毒だ。
この手の人間がテレビでコンサルと称して幅を利かせている。
今に始まったことでもないが、テレビ局も出演者には慎重になってほしい所だ。
このテレビ局の無能ぶりと不安を煽る手口は、まさに視聴率稼ぎとしか言いようがない。

>>140 匿名さん
コンサルタントなら
建築士じゃなくてもいいんじゃない？

設計とコンサルタントをセットで考えたとしても
大規模修繕程度なら
現実的に建築士の知識や資格は
あんまり役に立たないんじゃない？

>>139 匿名さん
多いですかね…
ゼロではないけど、決して多くはないと思う。

とはいえ
業界一位のTDSは、先代の岡さん、今の大森さん、ともに一級建築士じゃないです。
ほとんど休眠会社化していた同社を買い取る感じで岡さんがここまで大きくしたので、
商売人なんでしょうね。
利益を産むシステムを完成させた立役者でしょう。

>>140 匿名さん

さらに言うと、
マンション改修の経験がない一級建築士が
コンサルすることのほうがコワイわ。

大規模修繕専門のコンサルタント会社だとすると
会社を維持することを考えたら、
管理組合からの格安な契約金だけで成り立つ訳がないんだよなー

正当な費用を組合からもらうか、
どこかから調達しないと無理でしょ

ってことは
設計コンサルタント費用が安くないと選定しない、という組合が多すぎるので、今のような業界の構図になったのは明白。

>>141 検討板ユーザーさん
そうかな？
建物に関するトラブルなんでしょ？
専門的な知識がないとコンサルトできないと思うよ。
医学知識のない者が病人の診断をするようなもの。
時々いるよね。
勘違いして生きている人間。
コンサル内容に対して知識のない人間がコンサルするなんてお笑いだね。

>>142 検討板ユーザーさん
オレオレ詐欺で大もうけした奴だってたくさんいるぞ。
大もうけしたから立派なコンサルなんて勘違いしていないの？
多くの犠牲の下でのお金儲けは人間の屑がやることです。

>>143 マンション検討中さん
ゲテモノ好みの人間だね。

>>143 マンション検討中さん
建築に対する知識が不足しているから一級建築士の資格さえもらえない。
国家が、あんたは建物に対しては知識不足だとお墨付きをもらっているようなもの。
一級建築士もピンからキリまでいるが、そのキリにもなれない人間が2級建築士。
そんなコンサルから何を相談するの？
おーこわ。
鳥肌が立つわ。

一級建築士は主として建物を新築するために必要な設計・工事監理業務に偏っている資格ですからね

っていうか
大手のマンション改修専門コンサルのほとんどでは
一級建築士が実際の業務をやってないでしょ
。
プレゼンと打合せ出席と押印だけ。

実務は施工業者が裏でやってるし。

>>148 匿名さん

なんか建築士というものを
勘違いしてるー

大規模修繕の専業コンサルには
不信感しかない

>>149 通りがかりさん
なんか勘違いしてるな。
建物の設備点検は国が定めた資格者でないとできない。
一級建築士はその資格がある。
おまえマンション管理に関してはど素人だな。

>>149 通りがかりさん
別所君、それはあなたの偏見です。
君は一人親方なのに、一級建築士の資格すら取れないんだ。
建築知識がないってことを国が証明しているんだよ。

>>153 匿名さん

建物の設備点検！
そりゃー大事な仕事だ
お上にやれって言われてるしな！

>>154 匿名さん

あ、ちなみに
一級建築士ですよ

コンサル受けるのに一級建築士でもない時点でダメだろ。
社長が一級建築士でない所は営業出身の会社だよ

>>157 通りがかりさん
設計・監理を依頼するなら一級建築士が良いでしょうね

コンサルタントは経験値やノウハウじゃないかなー

一級建築士が合意形成に長けてる資格とは思えない

あっ

設計・監理と
コンサルタントを
ごっちゃで考えて居る人なのかな？

>>157 通りがかりさん
設計・監理を依頼するなら一級建築士じゃないとねー

コンサルタントは経験値やノウハウじゃないかなー

一級建築士が合意形成に長けてる資格とは思えない

あっ

設計・監理と
コンサルタントを
ごっちゃで考えて居る人なのかな？

>>158 口コミ知りたいさん
合意形成スキルを有している資格って何？

>>159 口コミ知りたいさん
普通は一級建築士かつ合意形成に注力してくれる会社を探すよね。
建築を知ってれば合意形成に長けてないって馬鹿の発想

>>161 通りがかりさん
馬鹿じゃなく、2級建築士の発想。

>>162 匿名さん

2級って書く人！w

>>160 通りがかりさん

合意形成は資格関係ない、ってことさ

>>161 通りがかりさん

建築知ってる＝合意形成に長けてない

なんて
誰も言ってないよ

一級建築士が合意形成に長けてる訳じゃない、
って言ってるだけ。

新築しか経験のない一級建築士に
マンション、大規模修繕を頼むぐらいなら
無資格で経験豊富な人に頼みたいわ


一級建築士崇拝者なのかしらね
それなら俺のことも崇拝してくれ！

軽い一例
うちには夫が一級建築士で妻が二級である
理事組合員が住んでいる。
理事会に夫婦二人で出席。
案件に対する評決で夫婦二人が反対に挙手
して否決にした。
その場で同僚の理事が二票ではない一票だ
と意見をした。
両者相譲らず理事会は紛糾した。
理事長は理解できず管理会社担当に意見を
求めた。
担当曰くこういう場合もありますので議案
は成立としたらいかがでしょうとまちがっ
た具申をした。
規約の改正といった重要な案件でしたので
同席のマンション管理士の管理員が夫婦二
人での部屋の共有は議決権は一票ですよと
担当と理事長に意見をしたが理事長は担当
の意見を採用して議案の成立をさせた。
そののちに問題が出ている。

>>166 匿名さん
おまえはアホか。
議決権は一つなんだから、総会出席前に議長に対して議決権者を届け、届け出た者の意志表示が議決権として採用される。
届け出た名前が夫なら妻の意見は無視していい。
このケースの場合、ルール違反だから夫婦とも無効票となる。
つまり、議決権数には加算されない。
議決権数を2票持っているなら、双方の票が1票として加算されるだけ。
何の問題もない。

>>166 匿名さん
＞うちには夫が一級建築士で妻が二級である理事組合員が住んでいる
そもそも、例題からはちゃめちゃにきづいていない。
1級建築士としての基礎知識を持たない2級建築士の発想だろう。

マンションの部屋を２戸もっていれば議決権は２票あるけどね。

共同で所有していればどちらかにきめなければならない。

不適切コンサルタントを教えて欲しい。

>>171 評判気になるさん
現在組織化されている会社はほとんどがそうですよ。

MTKって大丈夫なんですかね？
うちのマンションでは、理事長が異常に大規模修繕工事したいと言って必ずコンサルを挟むのですが、挙げ句の果てにマンション全体で借金をしてまでこの工事をすべきだ！とか主張してて困ってます。
評判ご存知の方おられたら教えて欲しいです。

>>166 匿名さん
作り話もここまでくるとしらける。

>>174 匿名さん
作り話ではないよ。
総会でも同じようなことが随所に行われているよ。議案書と議事録と理事会と総会の質疑応答の録音等は保管しているよ。
公表できないのが残念だけどね。もしかしてお宅がその理事さんかね、
であればもう一つお宅は瑕疵担保責任を間違った指導を組合員にしたよね。
今度は修繕委員らしいが、ちゃんとしてよね。

>>175 匿名さん
本人でもないのに、なぜ作り話ではないと断言できるの？
総会と理事会の違い位は勉強しておいてね。
区分所有法を知らないと、作り話であるかどうかの判断もできないだろうな。
問題なのは、そういう状況を知りながら放置している管理会社。
何らかの目論みあっての放置なのだろう。
＞公表できないのが残念だけどね。
公表できないって意味不明だな。
公表すればいいのに。

>>176 匿名さん
管理会社には道義的責任はあるよ。
肝心なのは組合側の方が責任は重大だよ。
役員や組合員が知識がないか、
わざと管理会社との共謀だと思うけどね。
総会等の議案書と議事録を見れば作成者の
管理会社はその経緯を正直に書いているが、
理事長はそれを理解できずに署名押印した
からそれが正式なものと後日理解すること
になり辞任。
管理会社にしてみれば組合員の中に後日不
正が管理会社の責任にされたくないので正
直に議事録を作成しておくことが無効の訴
え等が行われた時に備えたのだよ。
管理会社はこの悪徳理事長や他の理事とは
共犯者ではないと議事録に証拠として残し
たのだよ。
それを見抜けない馬鹿悪徳役員はまんまと
落とされたことになる。役員全員辞任終了。

>>174 匿名さん
氏名は００口一級建築事務所、
規約で居住用マンションで違反して事務所にしている。

>>173 名無しさん
MTKがどうかは知らないけど、
大体不適切コンサルの特徴としては、まず見積もりがコンサルの決めた一元方式だと談合に導きやすくて、業者さんの参入障壁を高くするのが特徴かな？例えば資本金が一億以上とかだけど、そんな建設会社ほとんどいないし、資本金って後で減らしてもわからないし、自社株だったりでそもそも意味ないし。
あと、理事とか理事長が執拗に工事がしたいと言う人がいるとかなり怪しいと思うよ。
あと工事の範囲を増やそうとする理事がいると多分バックマージンが流れてる思います。
普通の理事は安く済めば、月々の負担も減るから喜ぶだろうから、当然不自然ですよね。

談合をするような悪質なコンサルタントは、マンションの
コンサルタントには選ばれませんよ。

>>179さん
談合があるという前に、理事がもう少し自分たちのマンションのことに
関心を示さないから談合とか不正とかが行われることになる。
理事会が弱いんでしょうね。知識も時間も関心もない。

悪質なコンサルタントを採用しなければ良いんじゃないかな。
何故コンサルタントが必要なの。
談合するようなコンサルはいらない。

>>182 買い替え検討中さん

管理会社に依頼すると経費をガッツリ乗せてくる。
責任施工で施工会社と直契約すると、ボッタクられる

組合側が手間をかけたくないなら
お金で解決することになる。

嫌なら手間を掛けないとね

>>173 名無しさん
身の丈にあった工事をする。借金のあるマンションは資産価値が落ちる為。無駄な支出を減らす。コンサルは入れない。

>>173 さん
たくさんいるはずです。

談合させないためには、
管理組合は、そのコンサルに施工業者を公募させず、管理組合が施工業者を選ぶ事で癒着を防ぐ事が出来るのではないでしょうか？
コンサルに伝えてみる、
色々な理由をつけて断ってくるでしょうかね。

>>185 口コミ知りたいさん

組合が選んでも構わないんですけど、
マンションの大規模修繕に不慣れな施工会社を
選ばれてしまうと、ほんとーーーーに辛い。
それなりの実績がある施工会社なら
全然構わないですよ。
ウチがコンサルしているならね。

>>173 名無しさん
他社をネガティブキャンペーンしたりするみたい
内情は報道のとおり

設計コンサルタントの候補を選出する場合は、マンションの
設計コンサルタントの経験があることが大切です。
施工会社も同様です。

談合を誘発する悪質コンサルタントはいるでしょうね。
悪質というか、見積もりを提出するときに、コンサルタントと施工会社が
話し合って金額をきめるんですよね。

大規模修繕工事でも、見積もりを取るときはコンサルに施工会社は
相談して見積金額を出すのが多いようです。
それだけコンサルタントの顔色を窺っているんでしょうね。

設計監理業者と施工会社の繋がりはどうしてもあるでしょう。
どこかの工事で一緒したことかあり、顔見知りになっているでしょうから。

しかし談合に結び付く可能性は高くなるね。
普通はでてきた見積書を専門委員会がコンサルタントに
相談するために雇っているんだけどね。

建設業界は奥が深いからね。
素人ではなかなかそれが分らないだろう。

しかし、談合をしていても、その証拠を掴むことはまずできない。
当人たちがいう訳はないからね。

まさかマンションの管理に、検察が介入してくることはないしね。
結局噂に終わってしまう。
しかし噂は尾ひれがつくから怖いね。

談合というか、施工会社や管理会社も、お金は
動かないが見積金額について相談することはあるかもしれないですね。

そこが建設業界の闇ですね。

>>196 匿名さん
お金が動かない訳ないだろ

>>198さん
今はね、何でもかんでもお金で解決はしていないんだよ。
談合が分れば設計コンサルタントの仕事がなくなるからね。
住民もみんな関心をもっているから。
お金は絡まないが、仕事を融通しあう、これが現在の建築業界の
流れだよ。

施工会社としては、設計コンサルタントの建築士に対しては
先生と呼んでいようだね。
施工会社にも建築士はごまんといるだろうが、自分の会社の建築士
に対してはさんづけなんだよね。

商売が絡んでいるからだよ。
工事はそこのマンションだけでなく、いろんなとこが
あるから。お互いに助けあって生きていこうということかな。

施工会社と設計コンサルタントは談合とかのお金は
動かなくても仲はいいよね。
その方が仕事はうまくいくからね。

談合をしている業者がいたとしても、会社名が分からなければ
意味ないね。

そうだよね。
ここでいろいろなことを書きこんでも会社名がわからなければ
対応のしようがない。

中央区日本橋のT社にマンションの大規模修繕の見積もりを依頼したことあるが、そこはやめた方がいい。見積もり金額と実際に施工したときの金額が違うじゃないかとうちの管理会社ともめたぐらいだ。
ちなみに同社に対するよろしくない意見を叩く輩がいるけど、社員だと考えた方がいい。顧客を騙すくせに自社の評価を気にして掲示板で目を光らせてるらしい。

>>205さん
工事の仕様書どおり下請け会社が工事をするんだが、その
仕様書が手抜きされていればその通りに業者は仕事をする。
それができないように、設計コンサルタントを雇えば仕様書
通り仕事がされているかどうかを監理してくれる。

業者がどういった工事をするかは、全て仕様書に基づいて
行います。
しかし、その通りにやらないのを手抜きといいます。
手抜きは、施工会社というか元請だけでなく、その下請けや
孫請け業者もやります。
その監理を誰がややるかです。

設計コンサルタントがいればそのコンサルタント、いなければ
施工会社がやります。

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式が一番
いいと思います。

>>209 匿名さん

設計管理方式はバックマージンが問題。責任施工で複数の管理会社から見積りとるのが合理的

>>210さん
責任施工方式は、最初から１社に絞るやり方では
ないんですか。
相見積はとれないでしょう。同じ条件ではないんですから。

施工方式は随意契約ともいいます。

HPで責任施工を標榜する営繕業者もおりますし、下請けに徹している営繕業者もあります。
二回目の大規模修繕で初回の優良な下請け営繕業者に直接もアリかもしれません。
但し、住民（理事会、委員会）が相当詳しくないと難しいと思います。

皿菅は一級建築士事務所やNPO法人が、リスク無く（自分たちに）行いますが、大規模修繕期間に通常管理、施工監理（皿菅）、施工管理が全て別会社と言う携帯すら認識が無い場合が多いです。
アフター（期をまたぐ）も施工管理と相対で話してね！皿菅は、バイバ～イ！もあります。
結局、設計監理による仲介業（大規模修繕支援業務委託契約）となり、公募（建築新聞等）から仕組まれれば、現説談合、キックバックとなります。素人住民達には到底判りません。

皿菅は、劣化診断、基本設計（数量表特記仕様書）、業者選定（公募して競争入札の形の営繕業者契約）とドンドン進みますので、途中でクビ（解約）にするのは、臨時総会が必要です。

設計コンサルタントを選定するのは大切なことですが、
そのコンサルが談合をするかどうかは分かりません。
評判を聞くしかない。しかし、その評判をだれから聞くかだけど。

悪質なコンサルタントというのが分っていれば、契約
することはしないでしょう。

>>213　一般人さん
大規模修繕工事のやり方として、設計監理方式を採用するには
コンサルタントをいかに募集していかに選定するかにかかっています。
問題は、選定した業者との契約内容を明確にすべきです。
普通、設計コンサルタントや施工会社とは契約書を交わしてから
工事にとりかかりますけどね。

213です。
皿菅は基本設計（コンサルタント）と施工（営繕業者）は同時にしません。

皿菅は、設計監理で、1.劣化診断　2.基本設計「数量表（材料×㎡、×?、と特記仕様書）」3.営繕業者公募、現説（金抜き基本設計で）、競争入札で契約（営繕業者と管理組合が契約）で竣工まで。コンサルタント（皿菅）は、この一連の流れ全てセットの業務委託契約締結をしなければ何もしません。（ウマミありませんから）

設計監理と施工管理（営繕工事）を同時に契約するのは責任施工で、当初から一社で、公募、現説、競争入札はありません。

マンション住民（理事会、委員会）が、別途発注で設計監理（劣化診断から）のみを選定し契約、その基本設計を各々営繕業社に持ち込み（管理組合の見積もり依頼ならやります。）選定し、その営繕業者と契約が出来る高度な管理組合なら、皿菅（コンサルタント）はそもそも不要です。

>>217 一般人さん

一連の流れではなく、分割でも受託するコンサルはいますよー

一連の流れは、途中解約は臨時総会が必要で、住民が知らず談合され、営繕業者からコンサルへキックバック発生の恐れはありますので、分割受託コンサルが、
1.劣化診断から基本設計（数量表）の成果物で受託終了。
2.その設計者を伏せ、他コンサルへ公募し競争入札までを受託終了。
3.入札結果の上位から下位までの営繕業者を呼び、選定する理事会・委員会のアドバイスをする他コンサルが受託し営繕業者と契約すれば、全て分離発注で本当に安心ですね！

>>219 一般人さん
入札以降を受託したコンサルが談合を誘導するなら無意味だよ。

>>219さん
途中解約をすれば違約金が取られるよ。
はっきりした談合が証明できればいいけど、それは難しいのでは
ないでしょうか。

裁判にもっていく場合は、原告も被告も証拠等を
掴んでいなければならないよ。

>>219さん
談合談合といっていますが、本当に談合されているんですか。
談合の証拠もないんでしょう。
憶測だけでいうのではなく、それができないシステムづくりを
考えていかなければならないのでは。

談合の証拠はまず掴めません。
業者とコンサルが薄情しなければ絶対分からないでしょう。
それをいう者はいませんよ。

しかし、そこの事務所の者とか社員が白状するというか
告れば分かりませんよ。

どの業界においても、多少の談合はあるでしょうね。
それが分らないから指摘のしようがないんです。

設計コンサルタントにとっては、談合をしているという
感覚はないんではないでしょうか。
単なる御礼程度、お中元やお歳暮とかの感覚と思っているかもですね。

>>227 匿名さん

それは違うかなー
バックマージンがないと、会社を維持出来ないんです。
多くの管理組合が、とにかく値段でコンサルを選ぶので、業務委託費たけでは成立しないんです

>>227 匿名さん

それは違うかなー
バックマージンがないと、会社を維持出来ないんです。
多くの管理組合が、とにかく値段でコンサルを選ぶので、見積金額を下げないとならなくなる。
でも、その金額ではやっていけないので、バックマージンをもらう必要があるんです。

管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。

1.入札以後、談合疑義あれば、積算（建築士事務所、他営繕業者積算）に有料で再見積もりは有り。
但し、理事会からの依頼で無いと積算を受けませんし、その費用も管理組合から出ません。

2.談合の証拠は、一社以上から具体的な自白が無ければ成り立ちません。
公共入札の場合は、バレれば即！指名停止、逮捕もありますが、民間マンション管理組合で談合がバレでも臨時総会で業務委託契約の解除以外ありませんので、コンサルは住民を怖がらず理事会をシメてきます。

3.競争入札見積後、営繕施工契約前なら断っても営繕業者から違約金請求無し。
例）一億の見積もり入札結果が出て、談合の疑義で断り、違約金25％の話をしてくる設計監理あれば、それは詐欺コンサルです。
そもそもコンサルとの業務委託契約に違約金は無く、成果物の全額が最大金額なので、1.劣化診断、2.基本設計を成果物、3.業者選定業務は、談合の疑義があるので成果物と言えないとなりますが、これが成果物か否かは、地裁の話となり、最大でもその成果物の金額です。

以上より、住民が勉強しエキスパートなら皿菅せずに、責任施工もありますし、
興味のある住民が少ないなら工事中は通常管理＝設計監理（下請）＝施工管理（下請）＝期が変わりアフター。の一任が向いているでしょう。
一任ならキックバックは存在せず、元受にいくら抜かれるか（冠代で）となります。

220、221、223、224ご意見：修繕工事未経験故の不安は理解できます。
224ご意見：積算結果を住民が判断する努力とやる気がなければ致し方ありません。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。

私は、この板を離れます。

>>230 一般人さん

キミはHNコロコロ変えるいつもの荒らしだろ？
もうバレバレだよw

228.229ご意見：概ねその通りでしょう。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。

某コンサル社員 =一般人

分かりやすいねw

管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。
管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。
管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。

計画に対して値段で選ぶのは資本主義では当たり前。バックマージン取れるなら、取るに決まってるよw 十分もらっていめからバックマージンいりませんなんてないよw
商売だから貰えるもの貰わなかったら逆に背任だよw

談合談合といっていますが、その証拠をどうやって
掴むんですか。

談合の証拠はつかめないのが普通だよ。
談合しているというけど、マンションで本当にあるの。

私どものマンションでも、現在大規模修繕工事がはじまったところです。
修繕委員長としていろいろ経験をしました。
設計監理方式を採用していますので、その選定には気を使いました。
まず候補業者の選定ですが、ＮＰＯ法人やマンション管理士会の所属
しているコンサルタント、建設新聞での公募等で募集しました。
応募してきたコンサルタントに対して、項目別に相見積もりをとりました。
そして３社に絞り、説明会を開催し、専門委員が評価をしました。
最終的には、見積もり金額と日養花天で選考しました。
管理会社からの推薦はカットしました。

設計コンサルタントと施工会社の談合ですが、やってるか
どうかは分かりません。
ただ、できないようにすることも必要です。
コンサルタントの選考説明会の時に、談合は絶対だめということを
くぎを刺しておくことも少しは影響があるのかもしれません。
設計コンサルタントには、設計監理業務という重要な役割が
ありますが、どういう監理をするかということを、具体的に
説明してもらうのもいいでしょう。
例えば、塗装に関してですが、仕様書どおりの数量を使用しているか
のチェックに関しては、使った塗料缶を通しナンバーで撮影して
おくとかの方法があります。

ただ、設計コンサルタントが選定され、施工会社の選定を
する場合、管理会社やコンサルタントに施工会社の推薦を
してもらうことはやめるべきですね。
少なくとも、専門委員会で候補業者は選ぶべきでしょう。

設計コンサルタントや施工会社の候補業者を選ぶ場合は、
管理会社やコンサルタント、マンションの住民とかからの
推薦は受けないようにすべきです。
談合を心配するのなら、それぐらいの努力を専門委員会としては
やるべきでしょう。

マンションの住民からの推薦も受け付けないのは何故かといいますと、
顔見知りの住民から推薦があると、どうしてもその人の顔色をみて
判断することもありますからね。

それでも設計コンサルタントと施工会社の現場代理人とは
どこかで仕事を一緒にしたことがあるので、どうしても胡散臭い
ところが見受けられるね。

それはあるでしようね。
一緒に仕事をすれば、現場代理人としては、監理を行う
設計コンサルタントには気を遣うだろうから。
少しでも仕様書と違うからやり直しを命じられると困るからね。

設計コンサルタントの収容な役割の一つが、監理業務です
から、厳しくチェックをされると利益にも繋がります。
その点を考慮して、コンサルタントに対しては、丁重な
扱いが必要なんです。

設計コンサルタントも、施工会社が嫌がる監理業務を
厳しくはやらないしね。
適当にやっているような気もする。

監理のやり方としては、塗装工事でいえば、塗料缶の
空になったものを通しナンバーを書いてカメラに収めておくとか。

要するに、仕様書通りの材料を使用し、仕様書通りの数量を
使っているかをチェックするんだけどね。

業者は日養花天で選考したんだけどね。

設計コンサルタントと施工会社の談合ですが、やってるか
どうかは分かりません。
ただ、できないようにすることも必要です。
コンサルタントの選考説明会の時に、談合は絶対だめということを
くぎを刺しておくことも少しは影響があるのかもしれません。
設計コンサルタントには、設計監理業務という重要な役割が
ありますが、どういう監理をするかということを、具体的に
説明してもらうのもいいでしょう。
例えば、塗装に関してですが、仕様書どおりの数量を使用しているか
のチェックに関しては、使った塗料缶を通しナンバーで撮影して
おくとかの方法があります。

要するに、仕様書どおり工事がされているか、手抜き工事がされて
いないかをチェックするのが設計コンサルタントなんです。

談合ができにくい環境づくりは大切だね。
ここの専門委員は厳しいようだということを
相手に植え付けることが大事。

談合がされるのが嫌なら、自分たちでコンサルタント
候補を選ぶことだね。
建設新聞とかで公募するのもいいと思うけどね。

談合をする悪質なコンサルタントということですが、
悪質な談合とは具体的にはどんなことですか。

談合ということは、設計コンサルタントが施工会社に対して
見積額を指示するんでしょうね。
他の施工会社に対しては、条件を厳しくするとか、材料や
平米数を調整とかして見積額を高く誘導するとかね。

そして、その上乗せした工事費の一部をコンサルタントが
頂戴するという仕組みかな。

談合はあるかもしれないが、その証拠はつかめない。
それが分らなければ談合とはいえないし、追及もできない。
建設業界は、奥が深い。

他スレなんですが、談合とかの不正の証拠を掴んでいるが
それでも提訴等ができないで悩んでおられる方もおられます。

いくら証拠を掴んでいても、同じ住民との戦いになるので
躊躇されるんでしょうね。
それに時間とお金も必要になりますので。

談合ができにくいシステムづくり、募集の仕方の研究も
必要です。
公募でまず募集することはお薦めです。

設計コンサルタントの募集をする際は、管理会社の推薦は
受けない方がいいと思います。
別に管理会社推薦のコンサルタントが談合をするという
訳ではないんですが。

下請け業者や孫請け業者は施工会社側になりますが、
設計コンサルタントは、管理組合の強い味方でなければ
ならないでしょう。

設計コンサルタントは住民に代わって、工事が仕様書通り行われて
いるか、手抜き工事はないかを、住民に代わって監理を行います。
ということで、施工会社にとっては敵になり、組合側にとっては
味方になる訳です。

管理会社は自らのバカ高いピンハネ利益を手数料と言って、コンサルを使って管理会社が排除されることを嫌がるので、談合だ！と我田引水するのです。

>レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸>の情報ではありません。

何故この書き込みがでてくるのですか。

談合ができないよう、設計コンサルタントには全員で
建設級を投げ続けることが大切です。
無関心だと判断すれば、談合等をやりやすくなりますので。

信用のない、談合とかの噂のある設計コンサルタントは
仕事はなくなるよ。

逆にいえば、そういう悪い設計コンサルタントこそが
生き残っていくのかもね。

設計コンサルタントが悪質であったとしても、談合を
やっているかどうかは分からないでしょう。
単なるうわさだけで判断するんでしょうが。

ここでいう談合とはどのようなものなんですか？

それが分らないんですよ。
多分お金とかをもらっているということでしょうが、証拠が
ありません。
証拠がなければ不正をしているとはいえないでしょう。

談合とは設計コンサルタントと施工会社が話し合って、工事費の
上乗せをして、その中の一部をコンサルタントに渡すことです。
施工会社とコンサルはウインウインの関係ということです。

ただ、それをやっている本人同士は、別に悪いことを
やっているという認識はないのかもですね。

設計コンサルタントを選定する時に、業者説明会をかいさいしますが、
そのときに談合禁止の話しをしておいて、牽制球を投げておくことも
必要です。

設計コンサルタントを募集するときには、共通の見積書で
相見積を取ります。
そしてでてきた見積書と業者説明会での評価で選定していきます。
候補業者については、建設新聞での公募がいいでしょう。

>>268 匿名さん

これを談合とは言わない。
共謀である。

>>272 匿名さん
そうかもですね。
共謀の方がピッタリくる表現です。

設計コンサルタントと施工会社の関係はずぶずぶとはいいませんが、
少なからずそういう傾向にはあります。
普通に考えて、談合ができない設計コンサルタントをどうやって
選ぶかをみんなで知恵をだしあって取り組んでいきましょう。

建築業界は、我々民間人とは違う発想があります。
だから談合や癒着があったんですよ。

施工会社と設計コンサルタントがウインウインの関係は
談合とは言わず、共謀なんですね。

設計コンサルタントについても、相見積もりを取りますが、
金額だけでなく、説明会を行い説明項目を同じにして説明を
受け質問をして評価点をつけていけばいいでしょう。

その説明会のときに、談合に絡む質問をしておいて
相手にもそれを確認させるといいでしょう。

確かに業者説明会で、説明する項目を決めておいて
同じ説明をしてもらい、同じ質問をすればいい。

見積りを出す場合、設計コンサルタントに相談をしていたら
選定から外すとかを決めておくだけでもいいでしょう。

しかし、談合の証拠はなかなかみつからない。

それが建設業界の闇というものだ。

設計コンサルタントの実態は分からないんでしょう。
設計コンサルタントは、１級建築士です。
その１級建築士が全て悪いことする訳ないでしょう。

しかし、建設業界は奥が深い。
建設会社と付き合うには、ギブアンドテイクが絶対条件だからね。

そのギブアンドテイクの考え方が、談合を生む
産物なのかもしれない。

設計コンサルタントと施工会社の関係はどうしても深い関係に
なるかもですね。
施工会社としては、厳しく監理されたら困るからね。

>>281 匿名さん
見つからないようにするのが談合です。
大型マンションにはそれが目的で住んでいたり管理組合や自治会活動をしている不動産屋や建設会社やコンサル等が徘徊している。

>>287 口コミ知りたいさん
そんなことをしても何の役にも立ちませんよ。
談合をするためにマンションに住むことはないでしょう。
それに工事と全く関係のない自治会の話まで出ていますので
単なるうわさの書き込みですね。

大規模修繕工事をするときには、設計コンサルタントは
必要です。
特に同じ条件での相見積を取るときに必要な要項書の作成は
建築士でないとできませんから。
監理業務も大切なんですが、これは施工会社と馴れ合いになっている
可能性はあります。

談合はしているかもしれないが、その証拠はつかめない。
ということはやっていないのと同じことだよね。

しかし、談合を誘導する悪質なコンサルタントとか
よく言いますね。
設計コンサルタントを選定する時に、あなたは悪質なコンサルタント
ですかと質問しますか。

設計コンサルタントを募集するときに、胡散臭いコンサルタントは
外しておくべきです。
ただ、談合をするとかの噂のあるコンサルタントというのが分からない。

みんなうちは誠実なコンサルタントというだろうしね。

大規模修繕工事をするときは、優秀なマンションの大規模修繕工事のコンサルの経験のある者を選定しましょう。

うちのマンションは、行政アドバイザーやっているコンサルなら一応は安心だと思って依頼しました。

何事も経験です。
設計コンサルタントを選定するときはマンションでの大規模修繕工事の
コンサルの経験も大切です。
コンサルは監理業務、施工会社募集の際の要項書の作成ができなければ
だめですね。

それから、設計図面を基に数量調書から工事個所ごとの
設計概算書で工事費を算出する長期修繕計画書の作成も
つくれないとだめだな。

>>297 匿名さん

その作業に必要な費用を払おうとしない組合、
それが諸悪の根源では？

そうなんですよね、必要なお金は払わずに理想的な工事を
求める。
あつかましい限りだね。

長期修繕計画書を作成するには、建築士を雇い
専門委員会を設けて半年ぐらいかけて検討して
作成すべきだよ。

大規模修繕工事のときは、設計監理方式がいいでしょう。
ただ、その設計コンサルタントをどのようにして選定するかが
問題です。
見積り金額だけでなく、説明会できかなければならない点を
しっかり聞いて判断すべきですね。

悪いことをするコンサルもいるでしょう。
理事の中にもいるでしよう。
それは稀有なことだよ。

みなさんが理事になったときや管理会社に勤務したとして、
悪事を働こうと思いますか。

世の中の社会人は、みんなまじめですよ。
ごくごく一部の者が悪いことをするんです。

それに談合がされているかどうかも実際は分りません。
根拠のないうわさは流さないことです。

まともなマンション管理ができないので、外部のコンサルタントに
管理を委託するんだから、談合とかをするようなコンサルタントなら
解約すればいいでしょう。
それもできないなら、他仕様のことには目をつぶるしかない。

どこの世界にも悪いことをする者はいる。
それをいちいち取り上げていたらきりがない。

談合を誘導する悪質なコンサルタントがいるという
ことだが、その恩恵を受けるのは誰なの。

コンサルタントと工事業者

コンサルタントと工事業者の談合ですか。
本来なら１億円の工事だけど、１．５億円にして５，０００万円を
山分けですか。
しかし、相見積もりはやるんでしょう。

相見積を取れば談合はできなくなる。
施行会社に丸投げの随意契約なら簡単にできるけどね。

この相見積もりこそが曲者である。
それぞれの見積もり金額を談合によって決めている。

>>312 匿名さん
どこに相見積もりを頼んでいるか明かさなければいい
曲者は理事長や理事だったりすることもある

コンサルタントや理事長には悪いのもいるが、管理会社はピンハネ行為自体がビジネスであることを忘れてはいけない。

ピンハネと適正利潤はちがうんだけどね。

管理会社が個人で管理組合のお金をピンハネすることはない。
それをやれば犯罪で刑事事件になるよ。

管理会社不要論や性悪性は捨てた方が良い。

談合については、施工会社と設計コンサルタントが組めば
やろうと思えばやれるが、正当なものでないのをもらうと
いうのは気が引けるね。

マンションの工事ぐらいで談合はおきないよ。

設計コンサルタントに談合をさせないためには、施工会社選定時に
候補業者の推薦とか、先行の際にコンサルタントを会議に参加させ
ないことが大切です。
コンサルが作成した要項書に基づき相見積もりを提出してもらいますが、
出てきた見積書と儀容者説明会での評価で専門委員会で選考すれば
いいのです。まず、そこからスタートですね。

ただ、工事を進めていくためには、施工会社とコンサルタントの
話し合いは行われるので、ある程度は仕方ないこともある。

建設業界は不思議なとこでからね。
それに関係のない住民にとっては、常識の範疇が
違いますから。

談合をするコンサルタントがいれば、それができないように
すればいい。
それでもやるんなら仕方ないとあきらめることだね。
自分たちの能力のなさなんだからね。

談合というより、仕事に対する適正報酬と思っていいでょう。

>>324 匿名さん

そう！
そうなんですよ。
組合がちゃんとその金額を払う、ということが
守られれば談合もしくはバックマージンは不要なんです。
でも、バカ安の金額でコンサルを依頼しているうちは無理です。
潰れてしまいます。

考え方が異常。
談合は明確に禁止されている。安いコンサルを選ぶ管理組合に責任があるのではなく、仕方ない、みんなやっているからというコンプラの欠片もないコンサルの体質の問題。

まともな会社が生き残れない事も問題だが、徹底的に取り締まらないことが一番の原因。

談合はやっちゃだめだね。
談合した場合、その会計処理はどうしているんだろう。
理事長の場合は、会計処理はしてないだろうし、金額が
大きければ脱税にもなるけど。

>>327 匿名さん
談合であれば会計処理は普通に売上として処理されるよ。どの会社が契約取るか決まっているで、あとは公正を装うだけ。

バックマージンは手数料などの科目だろうね。もしくは交際費として紛れ込ませているか。理事長が飲食店経営していたらそこで飲み食いさせるだけで、正常な処理になる。
理事長がもらっている場合は脱税しているだろうね。

理事長の場合は脱税かあ。
やはり談合はだめだね。

この世の中から談合をなくすにはどうしたらいいんだろう。

こっそり裏でお金をもらうのをなんとも思わない者がいるんだね。

>>331 マンション検討中さん
そりゃあ貰ってる本人はオイシイんだから。

>>330 匿名さん
コンサルをある程度集め会社の規模を大きくし、管理しやすくするのがいいかな。会社が大きくなれば責任感も少しは芽生えると思う。

今は規模が小さすぎていちいち見てられない、倒産して逃げるが簡単でまたすぐ新しく社名を変えて復活が容易だから。

そんなことをしている者はいないよ。
永続性をみんな考えているからね。

>>334 匿名さん

永続性なんて考えてないわ！

会社に勤める場合、定年までそこに勤務するのが普通じゃないの。
若いうちは転職もいいけど、年取ってくると大変だしね。

>>336 匿名さん
転職の話ではない。自分で会社興すのだから。

それも転職の範疇だよ。

>>338 匿名さん
それを転職というならコンサルはやはり永続性を考えていない。大規模どころか中規模すらない、小規模ばかりなのがその証拠。

てか、会社を大きくする以外に談合を防止する方法があるなら提案して。

自分の会社を立ち上げ社員が増えて順調に推移してた時に
従業員が継続性や会社の成長は全く考えていない者ばかり
だと寂しくならない。

>>340 匿名さん
それを考えているものがいるなら、談合なんて違法なことする奴はいないはずだが？

>>340 匿名さん
創業時はほとんどそうだよ。
社員全員の為に創業時社長は働く羽目になる。
辛抱を重ねながら社員を育てて
戦力にするにはまさにライオンだよ。
頭でっかちのサラリーマン社長などとはレベルが違う。
マンションを良くしようと思えば理事長は創業社長の勢いが必要。

自分の会社なら寸暇を惜しんで働くが、サラリーマン、特に
エリートではない社員はやる気がない。

会社で出世するには、高学歴、特に東大、京大、阪大，名大、一ツ橋、
早慶卒でないと難しい。
管理会社ならＭＡＲＣＨクラスで十分だが。

管理会社のフロントにもいろんな考えをもった者がいる。
優秀なものもそうでない者も。
やる気のある者もやる気がない者も。
転職とか考えず会社の成長を考える者、そうでない者。

やはり、会社から給料をもらって生活しているのだから、
少なくともその間は一生懸命働らかなくちゃね。

関西系のコンサルはやめとけ

広島系はどうだろうか。

広島といえば、かの有名な合人社さんですか。

理事会の役員で悪いことをするのがほんとにいるの。
理事は交代するからね。
悪いことすれば、いつかばれるし、追及されるよ。