変動金利は怖くない！？その１４

>>178

全期間固定を選択する理由は色々有りますが、多くは返済額を固定して計画的な生活をって人が多いと思います。
しかし、その、「返済額を固定して計画的な生活を」を得る為には、変動対比、月々5万円などの利息という
保険料を支払わなければなりません。

しかしながら、繰上返済の際の、返済額軽減は、ほとんどお金の負担を掛けずに入れる保険なのです。
ですから、変動という、金利上昇による返済額増額のリスクを返済額軽減により、相殺出来、且つ、
それによる、お金の負担はほとんど無いわけです。
長期固定と変動＋長期固定との差額を繰上でシミュレーションして下さい。月々の返済額が
同じならば期間短縮と返済額軽減は完済時期も支払い利息もほぼ一緒になります。

リスクという面では全期間固定は借入初期のリスクから完済するまでそのリスクは
あまり変わらず、且つ金利負担がついて回りますが、変動＋返済額軽減繰上は、借入初期のリスクは全期間固定より
も高いかもしれませんが、低金利（というより、借入時の長期固定金利以下）の期間が長ければ長いほど、
リスクは軽減され、３～5年低金利が続けば、当初全期間固定を選ぶより、限りなく安全且つ破綻リスクの
少ない返済方法になるわけです。

>>178

ポイントは返済額軽減で繰上した場合、月々の返済額が減った分、繰上資金を増やすという事です。
繰上資金は増えても返済額は減っているので実質負担は変わりません。

それを続ければ、結果的に返済額軽減も期間短縮も支払総額も完済時期も一緒になるわけです。

唯一の違いは、一度短縮した返済期間は元には戻せませんが、返済額軽減＋繰上の場合、最悪の場合、
繰上金額を減らす事により、危機を乗り越えられるわけです。ようするに柔軟な対応が可能なわけです。

変動金利と言っても
結局半年固定の5年間支払い額固定特約＆金利上昇時上限支払い額125％特約付きと考えるとわかりやすい。

なるほど。変動派は賢いですね。
固定派の反論を聞きたいものです。

>>167
敢えて二重ローンを組んで、支払利息の１０倍かそれ以上の利益を得たということですか。借金はうまくやるものですね。

5～6年前ごろだったか、短期固定が変動金利を下回り、銀行のキャンペーンもすごくて、
「短期固定が一番得だ」っていう人が結構いたね。その頃は今ほど金利優遇も激しくなかったように思う。

で、プチバブルで金利がじりじり上がり始めて、「今、長期固定に借り替えないとやばい」
って人が多数派になった。たしか、その頃は、新規借入も長期固定が一番多かったような。

で、あわてて固定にしちゃった人が、最近変動に借り替えてるんでしょうか。

>>186
私もその一人です。数ヶ月前に変動に借り換えました。

ようするにその時その時の有利な商品（金利）を使っていくのがいいのではないかと思います。
ただ、最初から全期間固定を選ぶと変更しづらいというのは有ると思います。

未来の事は先になればなるほど解らない分、そのときそのときのベストな選択を選んで行ったほうが良い場合も
あるのではないでしょうか。特に成熟経済、少子高齢化、財政赤字と短期間では改善しづらい問題を抱えている
我が国では。

80年代の日本や、今の中国インドのような高インフレ高成長時期ならば長期にわたり、金利を固定する
メリットはすごく大きいでしょうが、今の日本は、何が有るか解らないとはいえ、近い将来バブルが起こる
とは考えづらいと思います。

バブルになるとどうなるの？バブルでは、固定と変動のどちらが安全ですか？

バブルになれば皆幸せ。バブルがはじければ皆不幸。

バブルが借金で経済のパイを膨らましたものだとすると
長期的に見ると今もバブルの様な気がする
国の借金で膨らました資本主義バブル…　誰かババを引くのか？　

>バブルになるとどうなるの？
土地の価格が高騰します。今買って持っている人は何も変わりません。
持っていなくて買いたい人が、不便な土地や遠くの駅前マンションを
高く買うはめになります。
地価高騰では、転売して金を稼ぐことができるのでお金を借りて土地を
買いたいという人が増えます。企業に貸し出すもっとも優遇された金利を
プライムレートと言いますが、プライムレートよりずっと高い金利で借りても
不動産を買おうという企業が増えて、一般に銀行の設定する貸し出し金利
は高くなります。
銀行とて多く貸し出して金利を稼ぎたいわけですから。
金利は、インフレで上がりデフレで下がるものです。インフレとバブルは
同じものではないです。チューリップバブルというのはオランダで起きた
チューリップへの投機による価格上昇です。
不動産バブルは、不動産価格だけが投機的買いによって高騰します。
同様に、資産デフレと消費者物価の下落は意味が違います。

＞バブルでは、固定と変動のどちらが安全ですか？
バブルで物価上昇がないとしたらどっちでも同じ。
バブルで金利が上がるなら（おそらくは上がるだろうけど）固定にしておいて
よかった・・・という話。

>>186さん
あの頃も今の変動のように「短期固定は危険」と叩かれていた。
でも一時期こそ金利が上がったとは言え長期固定に切り替えずそのまま変動金利型にした人は
今恩恵を受けている。
結局金利読みは市況を予想するように難しい。

>結局金利読みは市況を予想するように難しい

2001年のゼロ金利解除時も利上げは時期尚早と言われ、結局ITバブル崩壊に伴い再びゼロ金利。
2006年のゼロ金利解除時も個人消費は伸び悩み、物価上昇率も0近くをうろうろしていて、
小泉政権末期にデフレ脱却宣言が出るとの噂が流れましたが、結局鳩山政権でデフレ宣言を行った
ものの、それ以前に脱却宣言は出ていませんでした。

大方の予想は、日本の金利はそんなにすぐには上がらない、上がってもほんの少し、ゆっくりなペース、
と言われていました。もう10年以上前からです。

これは裏を返せば、日本はそんなに景気は良くならない、良くなってもほんの少し、ゆっくりなペース、
と、金利と景気を置き換えればぴったり一致します。「金利」という難しい言葉で考えると予測不能と
思いがちですが、景気という言葉に置き換えると分かりやすいと思います。会社が儲かってもそれは
人件費を抑えただけでは景気はあまり良くならない（金利はそんなに上がらない）

自分自身の向こう10年の将来を考えてみても、今の日本の現状ではそんなに豊かにはならないと誰もが
思っている（金利は上がらないと思ってる）

今は生活する為に、ブランドなんてどうでもいい、安い物を優先して買いたいと皆が思ってる。
その意識が、人より良い物が欲しい、おいしい物が食べたいと、皆が思って、実際に消費し出せば
景気は良くなって来るのでは（金利は上がって来るのでは）と思います。

円高還元セール、超安売りだって。デフレが循環。

デフレスパイラルですね

>今は生活する為に、ブランドなんてどうでもいい、安い物を優先して買いたいと皆が思ってる。

一握りの富裕層の為に、残りの皆んなが、汗水たらして安い報酬で働いているんだから、しょうがないね。
米と一緒だよ。
昔は違ったのになあ。どうにかならんかね、この社会構造。ねぇ民主党さま。

地価は最低なのでしょうが、良い物件が少ないような気がします。売れ残れを必死にさばこうとしている感じ。景気が良くなって地価も上昇しだすと魅力的な物件が出てくるけど、逆になると良い物件が少なくなると思うのは気のせいでしょうか。スレ違いかな。

地価は土地の供給量によってきまってくるわけで、景気の良し悪し
とは関係ないです。
デベロッパーが土地を買いあされば地価は上がる。それを抱えてしこって
も投売りしない限り地価は下がりません。
今の状況は、土地の供給も需要も少なくなったことによる品不足でしょう。
東京に限らずそもそもここ１０年のマンション供給は、工場、倉庫などの
土地が安く供給されたことと、森政権の「都市再生」小泉政権下の「規制緩和」で
開発のスピードが促進されたことが原因です。
それが、今は官製不況といわれるまでの規制強化、融資の厳格化でデベロッパー
の機能も停止状態なわけです。

物件の魅力は、需要が十分にあるなかで適度な競争・市場原理が働くなかで
生まれてきます。
地価が上昇すれば魅力的になるわけではありません。むしろ産業構造や経済の
変化の中で、土地が安く豊富に提供されることで魅力ある開発や物件の企画が
出てくるのではないでしょうか。
もちろん景気が回復すれば、マンション業界も復活するかもしれません。そうなれば
結果としてマンション需要を供給が上回り物件価格が上昇することはありえます。

期間短縮型と返済額軽減型の違い


ローンを組む場合、一番リスクが少ない借り方は、35年のMAXの長期間で借りることです。
極端な話、10年で返済するつもりでも、10年で返済するプランにするのは危険です。

仮に金利を無視したとして、
3500万の借金をしたなら、1年に100万円を35年で支払えば良いのです。
それを10年で返そうと思ってはじめから10年返済にして、1年に350万円ずつ返すのは、
万が一1年でも340万円しか返せなければそのとき、返済が滞り、物件を手放すことになります。

そこで、せっかく35年で借りたのに、期間短縮で、最後の1年や2年を減らしてしまうと、
支払う期間は34年や33年に減らせて、借金が減ったように見えて、実は、残り33年で返済をしなければ
いけないというリスクも増えています。

借り換えをするときも、基本的には残りの年数を同じにして借り換えをするので、
残りが25年まで減っていたら、借り換え後も25年です。
あとから30年には増やせません。

借金はなるべく長期間で借りることがリスクを軽減しているので、期間を減らすことは首をしめること
になります。

では、支払額軽減だと何が良いかですが、

3500万円を1年に100万円ずつ返済しているとして、今100万円を繰り上げ返済しようとしています。
ここで1年を減らすと、期間も減り、長く借りることのメリットを失いますので、
期間ではなく、月の支払いを減らします。
100万円を多く払うので、借金の総額が3400万円になります。
それを35年で返済するのです。
すると、月に支払いは、97万円になります。
すると35年で返済するのに、月に97万円ずつ払えばよくなります。
これは、かなりメリットですよね？

でも、今までと同じように月に100万円を支払うのです。
すると3万円を余分に返済しているので、次の月は、さらに支払額が減るのです。

それでもさらに100万円ずつしはらっていくと、どんどん必要支払額は減っている
のに、多めに払っているので、どんどん毎月の支払額が減っていきます。

すると、いつのまにか元金がなくなってしまうので、自然と期間も減ってしまうのです。

もっと言えば、100万円の支払いを最後の1ヶ月で使うより、返済額軽減で使った方が
結果的にもっと早く返済が終わる可能性が高くなります。


なので、
変動金利で0.9パーセントで借りて、3パーセントで支払ったと思って差額を毎月返済額軽減型の
繰り上げ返済をしていくと、
どんどん月の支払額が減り、
どんどん元金が減り、
借金が減っていくということになります。


ちなみに、固定で借りた人は、返済額軽減型の繰上げ返済ができない銀行が多いです。

これは、変動金利で借りた人をさらに有利にする為の支払方法です。

借りた当初に低金利で借りながら、少しでも返済額軽減型の繰上げ返済をしていくと
元金がすごいスピードで減っていきます。