預金連動型住宅ローンについて

自宅買換えで住宅ローン控除と譲渡損失控除の為、10年契約でこのローンを利用してる。
借り入れ＜預金で金利０％返済中。
現在このタイプのローンやってる銀行は少ないはず。

>>1
コメントありがとうございます。
1. ちなみにどこの銀行ですか？
2. 金利ゼロと言っても普通のローン以上に保証金とか取られますよね。借り入れ＜預金を維持すれば、住宅ローン控除以上に取られることはないですか？

４年まえに東京ｽﾀｰ銀行で、契約しました。
現金で購入予定でしたが、サラリーマンなので、住宅ローン減税控除のみに利用。
ローン残高と預金を同額なので金利ゼロ。
生命保険関係の何とかパック？が毎月とられるが、1％よりかなり低いのと、契約時のイニシャルコストを含めても現金購入よりローンを組んだほうが得でした。
死んでも失業しても安心ですし・・

東スタの以前の預金連動ローン（すでに終了）。
団信費用は年1％以下だったし、保証内容をを自分で選べたので気にならない。
ローン残高の所得控除1％より安いので、保険料と考えればすごくお得でした。

>>3
>>4
ありがとうございます。参考になります。
東京スター銀行以外で預金連動型を利用されている方はいらっしゃいますか？

預金連動型より

ネット銀行や信託銀行の0.6%未満と、
10年物国債や高格付社債で0.4%程度と
住宅ローン減税で、10年間実質利回0.7%ぐらいで運用できると思います。

>>6
国債や社債の運用しながら、いつでも自由に使える預金は確保できる？

使いたかったら売却すればよいです。
少なくとも手数料負けはしないです。

預金をキャッシュカードでおろす方が簡単で早い。
わざわざ債権化して預金の利便性を犠牲にする必要はない。

東京ｽﾀｰの預金連動は、使いやすかったので都市部の富裕層が結構利用した。
しかしお目当ての、富裕層は、今までの取引銀行、証券会社から、東京ｽﾀｰに乗り換えず、預金連動ローンだけ利用し、１０年たったらさっさと解約。
富裕層の取引顧客を増やして儲けようとしたが大失敗で、現在、預金連動ローンはやめました。

今は首都圏の顧客が利用できるその手のローンは無いと思う？？

普通預金やクレジットカードで足りなくて、キャッシュカードでおろすことってある？
というか数千万円はおろせないし・・・

＞しかしお目当ての、富裕層は、今までの取引銀行、証券会社から、東京ｽﾀｰに乗り換えず、預金連動ローンだけ利用し、１０年たったらさっさと解約。

そう。
私も10年少し前に東京スターのメンテパック導入前の真正金利０ローンを契約して元本のみダラダラ返済してた。
10年を超えると別の費用がかかることを忘れていたので、10年目で一括返済した。
今はこのスキームをやってる銀行を聞かないけど、少数の地銀が地域限定でやってたかな？

＞普通預金やクレジットカードで足りなくて、キャッシュカードでおろすことってある？
＞というか数千万円はおろせないし・・・

普通預金なので振り込みもできる。

>>12
愛媛銀行とか北日本銀行とか関西アーバン銀行とかあるけど、東京在住だと口座が開けないわけじゃないよね？

>>6
預金連動型も住宅ローン減税は受けられるので、それを除いた上で比較しないとね。社債で0.4%程度しか期待てきないなら、預金連動型の方が得になるのでは？

ローン関係スレには金融業者の書き込みが多い。
リスクがあるのに、金利を羅列してお得ですと言う。
住宅ローン金利を0にするのも確実な運用。
保険料も格安なので債権なんかよりメリットあり。

>>16
保険料というのは団信のことですか？
最近の住宅ローンは団信が無料のところをよく見かけますが。現在の変動利息が最安のソニーとかもそうですよね。

預金連動ローンでは金利0％の人が多いので、団信費用は別なんでしょう。

＞１７
今は、団信込みで金利０．５％程度、社債も円建だと０．４％程度ですが、
外債も混ぜれば数％の利回りは簡単。減税期間中は、手元資金があったほうが得ですね。
（少し前なら太陽光発電でより高利回りにもできた）

預金連動＋団信コストの場合、より有利な投資先があったとしても、選べない点がデメリット


あと、補足ですが減税目的なので１０年後繰上返済するので、
ソニー銀行みたいに手数料の高いネット銀行よりは
繰上すると保証料が返金される銀行ローンのほうがトータル得です。

>>14
ちなみに、東京ｽﾀｰ銀行は当時、支店から１時間以内に在住する条件がついてました。

＞預金連動＋団信コストの場合、より有利な投資先があったとしても、選べない点がデメリット

借りた人にはローン金利が変動しても「金利分相殺」という安定した運用と、
手元資金としていつでも自由に引出せるメリットがあった。

>>21
借入金利が0.5%と低いものと違って、預金連動型は引き出したら、
割高な2.5%程度の住宅ローン金利が負担になりますよね。

つまり、預金残高に連動した住宅ローンの優遇ということ、

比べると
借入以上に預金があったとしても、預金残高関係なく、優遇されてる、住宅ローンのほうが得になります。

預金を証券口座に振替ても、住宅ローンの優遇があるわけですから

＞借入以上に預金があったとしても、預金残高関係なく、優遇されてる、住宅ローンのほうが得になります。
＞預金を証券口座に振替ても、住宅ローンの優遇があるわけですから

余計な投資リスクなんか負わないでキャッシュで買えばいい。

ここ数年は金利手数料すべて含めても、住宅ローン減税額の方が多いから
キャッシュで購入するより、住宅ローンを利用したほうが支払額が少なくできます。

キャッシュで買う人、ローン審査が通らない人。

＞キャッシュで購入するより、住宅ローンを利用したほうが支払額が少なくできます。

サラリーマンは源泉徴収所得税が還付されるだけ。
支払額が少なくなる？

東京スター利用だけど、金利０円。
所得税ローン残高の1％返ってくる。
現金で買ったら、所得税帰ってこない。

東京スター利用者は、ローンと預金が同じ人がほとんどらしい。

>>28
それだと、借入時の手数料や団信分、現金支払いよりマイナスですよね？

手数料とメンテパックを加味しても、
百万単位で得でした。
団信まで含むと旨みは激減するが、
損はしないレベル。
東京スター銀行を利用する気満々で
今年赴任先から帰国しましたが、
サービス廃止で、あてが外れました。。。

>>29
ちなみに愛媛銀行は団信は無料です。
預金＞借入残高なら利息は全額戻ってきます。
保証料がかかりますが、0.1％だけ。つまり、実質0.1％で借りられ、住宅ローン控除最大1％の恩恵を受けられます。現金払いするより借りて10年後に繰上げ返済した方が300万円以上得になる計算。借りなきゃ損。

無職ですけど借り換えできませんか？
ローン以上のお金はあります

所得がなくローン控除不要なら現金買いのほうがお得。

愛媛銀行で新・愛の力を4000万で契約しました。
同時に4000万円を現金で入金しました。
http://www.himegin.co.jp/personal/service/loan/home_loan/ai/ai_tokucho...

他行の低金利0.9％（団信込）とシュミレーションで
他行で20年するば、520万円の利息負担が出ました。
利息520+手数料60+つなぎ融資80万-ローン減税350＝金利負担310万円。

愛の力だと、
4000万は塩漬けですが、それから、毎月引き落としで20年後に完済予定です。
行員に聞くに15年くらいで完済する方が多いようです。
私の場合は、20年までの満期で完済予定です。
もしもの時に、団信込なので、家と現金が残るため、繰り上げ返済はしないつもりです。

変動で3％ですが
銀行から半年単位でキャッシュバックがあるので、
実質20年間での金利負担は10万円くらい。
それと、最初の各手数料が60万円くらいです。

住宅ローン減税で、約350万円くらいを見込んでいます。
利息10+手数料60+つなぎ融資0円-ローン減税350＝金利利益280万円です。
4000万円を10年で280万円の利息で預けたと思えば、お得だと思いました。

また、愛の力は、つなぎ融資も不要でした。つなぎ融資は住宅メーカーで4000万を
借りると3％計算で6か月で諸経費込みで約80万円必要でした。

なによりも先に全額現金があるので、普段の生活に余裕ができ、ローンに振り回されることがありません。
新築で建てた後も、固定資産税の補てんとしても考えることができます。

これから住宅ローンを組まれる方は検討の余地ありです。

>>34
うーん…。
僕も当初は、預金担保で。と考えていたけど、
トヨタの種類株みたいのがあると、
そっちの方が、利ざやがデカイな。
と考える様になりました。

因みに、還付が4000万の1%なら、
もう少し多めに借りたほうが、
利ざやを稼げるってご存知です？

株式投資も考えましたが、友人が、住宅ローン残金3000万円を残して亡くなりました。団信込で、もし、何かあった場合に、家と現金4000万円が残ればと思いました。

>>36
なるほど…。
生命保険と比較し、
コストメリットが出ればありですね。
ただ、僕の場合、医療保険も必要な口なので（笑）