マンション管理何でも相談コーナー　その３

規約とは異なる形で利用区画が決まったのであれば、明らかな規約違反です。
無効にする判例など必要ありません。

自転車を元に戻すとか、排除するとか、無効だからなんとかしろと言っても、応じない場合は、強制執行するのに判決文がいるんですよ。
離婚でも親権ないのに子供返さなかったら、執行官と、必要なら警官もくるんですよ。
判例とか言ってるのは、20年くらいほっといて無効主張しても無理かも？とかそういうことを聞きたいのであろう。

８４の元フロントの言うことは
どっちの意味？

総会議案の金額が適正か？工事の必要はあるのか？素人にはさっぱりわからないだろう。
しかし過剰工事ならまだましである、
せいぜい、月1000円か2000円余分に払うだけだから。
不作為でのスラム化のほうが問題は深刻である。

そんなことよりレベルが低いのか、逆に高いご指摘では？

人のいる立場によって、受け止め方が違う言葉であったかと、ただ何にも考えていない理事会は食い物にされても文句言えないでしょうね。

＞８４の元フロントの言うことは どっちの意味？

　おっしゃる通り、不作為でのスラム化のほうが問題は深刻である。 です。
　理事会が「管理会社に騙されない」との意識が強すぎ、何もしないのは大変な問題です。

　常に理事の人材がそろっているというのも、非現実的です。

　私は、関与している管理組合に「理事会運営細則」設置を提言しています。

　その内容は
　1.　理事の選任（非承認）の方法
　2.　理事会運営に関するマニュアル
　3.　工事発注に関する規定
　4.　管理会社に要求する事案の内容
　などです。

　この細則に従って理事会を運営すれば、スムーズに行き、工事発注に関する競争原理も働きます。
　全くの新人が理事長になっても、間違いのない「理事会運営」が出来るよう作っています。
　管理会社には「細則通りにやれ」というだけです。

　管理会社の言う通りにしたい理事長には「総会で細則違反を追及される可能性があります。」というだけでＯＫです。

そりゃそうですが、毎年、理事長が変わる場合、
追及しても、やめる人ですからね。。。

>私は、関与している管理組合に「理事会運営細則」設置を提言しています。
1.　理事の選任（非承認）の方法
2.　理事会運営に関するマニュアル
3.　工事発注に関する規定
4.　管理会社に要求する事案の内容

こんなフロント御免蒙ります。
管理規約で十分、余程雑な規約かな？
4なんか営業までしてる。本来、管理委託契約書に従うべきだ。
だから居場所がなくなり元となってしまったわけだね。

↑自分以外の区分所有者を信用してはならない。ま、きめたところで守りはしないが決めておくと文句がいいやすいだけ。

理事選人の細則がないと立候補を完全無視してもお咎めなし。

理事会運営の細則がないと、理事会をまったくやらないとか、委任状使ってひとりで理事会やるとか、無知による混乱が起きやすい。

工事発生の細則がないと相見積もりはとらないね。管理会社の見積もりで決まり。

管理会社に要求する事案とは、なんでしょうね？私がきいたことあるのは１０年間は値上げしないという覚え書きかな。

>理事選人の細則がないと立候補を完全無視してもお咎めなし。

掲示板に立候補宣言したら？

＞理事会運営の細則がないと、理事会をまったくやらないとか、委任状使ってひとりで理事会やるとか、無知による混乱が起きやすい。

理事会は規約による。委任状制度はありません。

＞工事発生の細則がないと相見積もりはとらないね。管理会社の見積もりで決まり。

規約で十分、管理費予算外の工事は総会決議によるのは当然。

↑予算の大枠だけとって業者選定、契約は理事会一任の総会決議やるのは管理会社の常套手段ですよ。

理事会に委任状がないのはわかるひとにはわかるんだか、輪番理事会には理解できないだろう。定足数をきっちり守るところは管理会社の指導がいいところ。わかんないだろうけどね。

９４は管理会社の指導がよくて
そこそこまともな運営が行われているマンションの住人であろう。
自分たちの意識が高いからではないんだか、そう思い込んでいる。

元フロントとは見識、視野が異なる。神と原住民くらいの差がある。

二回にも分けて陳腐なコメントは頂けないね。

＞こんなフロント御免蒙ります。
　フロントの時はしません。
　会社から叱られますから。

＞管理委託契約書に従うべきだ。
　委託契約書に書いてない、細かいことを文書で要求します。
　
　ま、理事会がしっかりしていれば、必要ありませんが、そうでない理事会が多いのです。

＞管理会社に要求する事案とは、なんでしょうね？
　もっと、細かいことです。
　例えば、
　1.年間の理事会が行うべき業務の一覧表
　2.議事録の作成、締切
　3.理事長が専決決済できる金額
　とか、もろもろ（理事が全員新人でも、するべきことがわかるように）

ここは僕がたてたスレだけど、まだ続いているんだね。
成りすまし君が1,000スレになったのは片っ端から新スレ
を立ち上げていたから、ここはやめたんだけどね。

元フロントはさすがである。

第5節 理事会
(理事会)
第51条 理事会は、理事をもって構成する。
2 理事会の議長は、理事長が務める。
(招集)
第52条 理事会は、理事長が招集する。
2 理事が○分の1以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
3 理事会の招集手続については、第43条(建替え決議を会議の目的とす る場合の第1項及び第4項から第7項までを除く。)の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。
(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する 。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
2 議事録については、第49条(第6項を除く。)の規定を準用する 。ただし、第49条第3項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
(議決事項)
第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四 その他の総会提出議案
五 第17条に定める承認又は不承認
六 第58条第3項に定める承認又は不承認
七 第60条第3項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
(イ)電磁的方法が利用可能な場合
訟その他法的措置の追行
八 第67条に定める勧告又は指示等
九 総会から付託された事項
(専門委員会の設置)
第55条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

↑わかってないね。

＞1.年間の理事会が行うべき業務の一覧表
元フロントが言っているのは、そんな総花的なものではなく、具体的な課題の一覧であろう。


＞2.議事録の作成、締切
議事録の作成、締切というのは大事。なおかつ、積極的に公開していかないと、開示請求があるまで書かなくていいという運用になりかねない。

＞3.理事長が専決決済できる金額
私はそんなものないと思いますね。修理なら保存行為だからいくらでもＯＫ。ポンプとか壊れたら何十万円だと思いますけど、理事会決議なんかいらないでしょう。

>元フロントが言っているのは、そんな総花的なものではなく、具体的な課題の一覧であろう。

あろう？は無知でも書ける。

＞議事録の作成、締切というのは大事。なおかつ、積極的に公開していかないと、開示請求があるまで書かなくていいという運用になりかねない。
当たり前。議事録が出来てはじめて実施するのが理解できていない。

↑意味がわかりませんねw

元フロントは極めて建設的なんだが
この人はボケてるのだろう。

＞私はそんなものないと思いますね。修理なら保存行為だからいくらでもＯＫ。ポンプとか壊れたら何十万円だと思いますけど、理事会決議なんかいらないでしょう

＞保存行為を理解している理事長は少ないと思います。かくいう私も、保存行為の範疇をあらゆるケースで正しく判断する自信はありません。

　理事長（タイプＡ）は、パソコン、洗濯機、テレビ、冷蔵庫、食器棚、黒板などの備品を勝手に購入
　　　　　　　　　　　　　勝手に工事。
　理事長（タイプＢ）は、理事会決議まで何も買わない。
　　　　　　　　　　　　　保存行為に当たらない、数万円程度の改良工事も理事会決議まで出来ない。


　他にも、「専有部改修は、理事会で承認する」など、運用に当たって非常に困る規約はたくさんあります。
　この規約があって、専有部改修を、理事会まで待ってもらうマンションは、ほとんどありません。
　ひどい所では、管理員が受付して、自動的に許可になっています。
　必要に応じて理事長一任の決議を事前に取っておかないと、いつの間にか規約違反をしています。