管理費の滞納問題について

やはり、共有部保守管理のプロを謳う会社に長年（紐付なら新築から）に渡り、月々安くない管理費を各戸専有に応じ、口座自動引落ですから、総会の契約更新時重説でも質問せず、不明点はそのままにするのではなく、この業務委託契約書記載のサービスは、どの範囲を？どのように？どのスパンで？報告は如何に？で、どう対処をするのか？をフロントや管理人（デイリーチェンジでも）日常的に質問をし、お互いの認識に出来れば良いですね。
聞かれた事すらも理解できない管理人、対処方法が判らず、放置がＮＯ1のフロントが多いと思います。

勿論、それをズバリと聞く役員（輪番であれば全住民の方々）が極めて少ない事も、原因と思います。
皆さん各々にそのサービスを毎日購入しながら、そこまで管理人に期待をしては、、、とか、、それは専有部の事だから、、それは理事会が、、、それは総会で、、、が多いと思います。
これは、組合の規約変更云々、、議案とか、、議決とか、、専門委員会設置がどうとか、の以前のベーシックな理解と思います。

　投稿しようとして、確認画面で間違いを見つけ、編集画面に戻りましたが、入力したものがそっくりなくなってしまいました。　他のスレでも不調が発生しているので、運営会社様には、各種妨害に屈せず、システムの正常化に向け取り組んでいただきたいと思います。　
「プロ住民対策どうしていますか？」他スレでも、投稿できない事態が発生しているため、同じく、運営会社様よろしくお願いします。

　管理会社のＨＰによると、毎月２０日までに、１０日までに納入された管理費等の納入状況が判明します。
　督促状も、納入日（口座振替日）の数日前に到着します。

　ＩＲＡＳマンション会計システムにより、２０日以後は、リアルタイムで情報が更新されます。
　１.月次収支報告書 ２.貸借対照表 ３.財産目録 ４.未収金明細表 ５.前受金明細 ６.未収状況報告書が、毎月「月次管理業務報告書」として「理事長に詳細に報告」されます。

　１４年前の第１期理事会では、１時間半程度の理事会で、最初に、２０分～３０分かけて、説明がありました。

　最近は、理事会開催日さえ分からず、１年ほど前の理事会でも、説明を聞いたことがありません。

　注目すべきは　「理事長に詳細に報告」　で、会計担当理事でさえ、未納を含む会計の状況が分からず、督促の状況も分かりません。　このような状況なので、１年以上の未納が発生しても、管理組合や理事会には分かりません。

理事が交代制で運営されている組合は繰越金の引き継ぎが曖昧になりまして、会計監査の費用が高くつくはめになる。築３０年のマンションの書類を調べるには至難の業である。書類（議案書、議事録、委託家委託書等。）組合室に山積はまだよい方で、組合室が無く書類の置き場所がその期の役員宅を訪ねて探し出すことから始める。現在の役員
は、管理会社の収支報告に疑いを持って数名のマンシぉン内に居住する管理のプロを噂をつてに探しだし３０年分を管理会社抜きで精査中である。

管理費引き落としは、SMBC等専門機関が組合員の銀行口座から【毎月複数回】引き落としできる様ですが以下の様な運用をされている管理組合が有りましたらご教授下さい。

1.引き落とし日に残高不足で引き落としできない場合、同月の異なる日に再度引き落としを行っている。
2.滞納金額がある場合、月２回引き落とし日を定めて滞納分の引き落としを行っている。
3.その他月複数日を引き落とし日として運用されている場合、その方法等の内容。
4.上記を実施する場合の管理規約改正等々必要とされる変更等について。
5.その他滞納額の簡便な回収方法(又は滞納者の支払い方法)について。

何としても管理費の滞納をゼロに近づけたい管理組合です。どうぞ宜しくお願い致します。
追伸、管理組合や管理会社、弁護士等が動く前段処理として、事務手続きで少しでも改善致したい。

管理費修繕積立金の滞納はどこのマンションでも発生していますね。
私もそれは許せません。

当方、築３３年、４１戸の小さなマンションですが、３名ほど。
それなりに催促したり、弁護士通じて内容証明郵便送ったりはしていると思いますが、解決していません。
だいたい８０万前後、もう既に１００万超えてるかも・・・

私は単なる組合員で、理事会のメンバーではないのですが、滞納していても普通に何の不自由もなく生活できるなんて納得出来ません。
大規模修繕実施時でも、滞納を理由にそこだけ行わないという事もなく、皆と同じように修繕し、エレベーター、駐輪場なども普通に使用しています。

何のペナルティもありません。

しかも困ったことに、当マンションは水道代をマンション一括で払っていて、その後、個別に検針して請求が来ます。
電気、ガスなどは個人で個別に支払いますから、滞納すれば止められますよね？
通常は水道代だって滞納すれば止められるのに、当マンションはそれが出来ないのです。
水道代は払わなくても、止められる事はないんです。

管理費修繕積立金と一緒に引き落とされますので、管理費修繕積立金を滞納してる人は当然水道代も滞納している事になります。

結局私達が負担してるんですよ。何で他の家族の水道代を私達の管理費から払わなくてはならないのか、全く納得出来ません。

個別に支払うようにすると、一戸当たり相当な費用がかかるようなので出来ないみたいです。

他のマンションでは滞納問題、どのように対処して解決しているのか、興味あります。
理事会に問題提起したいので、色々知りたいです。

　未納に対応できない管理会社など、管理会社としての資格がありません。　未納が１円でも発生すれば、直ちに対応できなければ、管理会社に管理委託する意味はありません。

１０９の管理だけど、窃盗団、８９３、反社会的人物、それ等に類する人物の
入居に目をつぶり、管理費等（簡易専用水道料、駐車場使用料、駐輪場使用料等々）
滞納しているのに催促は形だけにとどめ。最後は踏み倒されてにげられ、組合員
には請求せず、規約には特定（包括）承継人に請求して回収できるのに放置、する。
理事長には回収不能と伝えて総会で処分して滞納金をなきものにする。

当マンションの管理規約を簡単に説明

①　賃借人の専用水道代、駐車場使用料、その他の費用の滞納はその所有する組合
員に請求して回収できる決まりがある。組合員がこの滞納金を支払はない時は次の
賃借人が入居時に専用水道の給水を閉栓して、家主が、未納金を支払った時に水道
を開栓する

②　区分所有者が競売、任意売買の場合には取引業者に滞納金の請求の要請をする。
是でも新しい区分所有者が滞納金を支払わない時は専用水道を開栓しない。
支払後に開栓するようにしておく、

以上の未納金の回収方法があるにも係らず、真面目そうな滞納者にはこの手を説明
して回収している。

これ以外の反社会的人物等に対する回収方法は非常に優しく、逆に保護するような
未納金を総会で処分してなきものにしている。

この管理会社の管理物件は精査した方がよろしいかと思います。役員との共謀が多い。

一言纏め。
　　簡易専用水道のシステムを最大限に利用して必ず未収金を回収できる。

※、注意、入居後は未納金が有るからといって、簡易専用水道と言えども勝手に水道
　　を止めてはいけません。

　特定の管理会社の不正摘発は、管理会社の企業倫理部門へ。
　１０９が電鉄系管理会社なら、以前管理のマンションにいたことがあるが、そんなことは無いけど。

無くて良かったね。私の所は分譲時からの区分所有者名簿、入居者名簿、
駐車場契約、解約記録、規約、委託契約書、議案書、議事録、等の閲覧
で確認済みです。