デュオヒルズつくばエンブレム

経験から、検討すると決めたら積極的にアプローチです。特に上層階を希望なら早いほうがいいでしょう。

どういう経験？

390だけど、つくば駅圏ではウェリスつくば竹園ってのも売ってるんだね。どっちも大規模で、これは売る側は大変かもね。
でも全然違うから客層はバッティングしないんじゃないの？
価格もそれなりに違うだろうし（当然こっちのほうが高いよね）。
自分は迷わずこっちだな。
このあたりみんな長谷工なら、それはそれでいいしね。免震だし（今住んでるけど効果抜群）。
パークハウスが鹿島というのは魅力だけど（これも免震？）、やっぱりつくば駅周辺がいいかな。

センター近くにある金融機関（みずほ銀行や三井住友銀行、野村證券など）やJTB、西武デパートなどの支店長達は会議などで都内への日参回数も多いだろうから、駅近／職場近のこのマンションは魅力だよね。資産勘定に載せたくない金融機関は多分購入はせずに賃貸するのだろうけど、代わりに「三井のリハウス」などが仲介したりしてね。まあ単身赴任の支店長さんあたりにはもってこいの物件だろうな。

>>402
今住んでいるマンションは、上層階の東南角住戸。
各デベロッパーの会員になっていたので、一般よりは早く情報もらい募集初日に希望住戸を押さえました。待っていてはダメ、準備と行動がないといい住戸は買えませんよ。

今回、２戸目をお買いになるということですか？

購入を煽っておいて、自分は静観て。
２戸目とか。ウケる。
あなただーれ？

401さんはいいアドバイスだと思うけどな。
マンション購入経験者がいい物件があれば買い替えるというのは珍しくもない。

はい、そう思います。

免震材、ここは、ブリヂストンだから、大丈夫ですね。

基準以下の性能だった東洋ゴム製を使った茨城県の二棟の住民は、俄に不安になっちゃうね。

歯がゆくないですか？

昨年から、「ここにタワーができる」と、近くのレーベン物件のスレで、「あれだけ書き込んでおいて」、何の進展もない。

「水面下で何かが起きているのでは？不安を感じてしまう」

常陽銀行北側にモデルルームらしきプレハブの建物を
つくってますね。

あそこがモデルルームになります。
詳細の公開はもう少し待って下さい。

>>415
近くのレーベンが完売まで少々苦戦を強いられてますからね
フージャとしては二の舞を踏みたくは無いはず
売れ残りを防ぐ為予定最多価格帯等色々試行錯誤してるのでは

消費者をバカにしたような広告戦略。
じらしているのがバレバレなのは、戦略ではないか、もはや、笑。

>>418
>> 二の舞を踏みたく

踏むのは二の足だろ？

4月下旬からモデルルームがオープンする予定ですよね。
それにしても何でこんなに情報が出ないのか。そんなにフージャースの中でエンブレムは優先順位低いの？

>>412
ここのはブリジストンだったんですか
知らなくて慌てて東洋ゴムに問い合わせの電話をしたら
茨城県つくば市のマンションの名前はございませんて言われた

ほっとしました。

広告費ってバカにならないはず。何これ？ばかでかくて、中身のない広告。
全て、マンションの値段に入っているはず。
そういうことを考えると、購入者をバカにしてるし、買おうとする購入者も見た目？の「つくば」につられて買う、プライドは高いが地に足がついてない？おバカな人たちの気がしてくる。
そういう人たちと一緒に住みたくないなあ。これは、頭もバブルな人々のマンションだ。

最初の頃の広告なんて、程度の違いはあるけど、そんなものじゃない？
万博記念公園のガレリア・ヴェールってマンションを売り出す時なんて、そもそもどこにできるマンションかわからないような広告だった気がする。
まずは目をひいて興味を持たれたところで具体的な情報を出していくんだと思うけど。

それはそうでしょうけど、それにしても情報が少ないですね、ってことではないでしょうか？来月モデルルームオープンのはずでしょ？

４月下旬モデルルームオープンで４月下旬販売開始ってすごいね。。。
このデベはそういう売り方？

>>426
そうやってわざと興味を引いているのだ。

こういう風に、通常では正常な検討もできない短期間で、契約までもっていこうとする売り方が下品だよ。
会社の販売スタイルは、「強引で、契約すれば戴き」、営業マンが求められているのは、高い目標の達成だけ。昔ながらの根性型。「ずるい」類に入るね。

まぁそれでも、買う人は買う。買わない人は買わない。それだけのことですよね。ウェリス竹園の売れ行きを気にして最後の最後まで時間ギリギリいっぱいまで販売価格帯やその他の詳細を詰めているのでは？

よく考えたら茨城やつくばに固執する必要はないと思って、
ウェリス南流山を見てみたけど、安い。
つくバブル価格に慣れてしまっている自分を再確認しました。
エンブレムも、費用対効果を慎重に見極めようと思います。

つくば市内のマンションは、他の地域と比べて広めだからね。
８５㎡位が中心でしょ。
千葉県内に入ると、７０㎡台中心で、坪単価で比較すると、結構高いね。
もっとも、７０㎡台でいいと思えば、そういう選択もある。

あとは、「住み心地」次第。

それが違うんですよ。ウェリス南流山のサイトを見てください。
物件概要を見ると、駅近南向き90平米で4700万円程度。
つくばの相場と同じ（レーベンツクバより少し安い。）
都内通勤者は南流山を選ぶと思います。

都内通勤で特に茨城やつくばに地縁とか思い入れがないのなら、都内で安いエリアを探した方がいいよ、
足立区あたり。坪単価150万で普通に買える。
南流山は遠すぎるだろ。

子どもがいるので、足立区はちょっと…。
南千住駅近ならギリギリ可ですかね。

そう思う人が多いから足立区は都内なのに安いんだろ。
マンションの価格は都内への通勤利便性だけで決まるものではなく、様々な住環境が関係するわけで。

南流山は以前仕事で通っていたが、街としてはつくばの圧勝じゃないか？
もちろん人それぞれだけど。

南流山みたいな街というのは首都圏内に腐るほどありますからね。
ああいう街が良いなら逆に南流山にこだわる理由もなくなります。
逆につくばみたいな環境って意外と無いですよ。
田舎で自然豊かなのに住民は田舎者じゃないっていう環境。
通勤圏なのに昼間人口が多くて都市機能がそこそこ充実しているのも良いですね。
あとは恵まれすぎてる道路環境とか。

妻が都内通勤で夫がつくば勤務なので、つくばエクスプレス沿線で探しています。
そのため、流山、守谷、つくばが競合物件です。

それなら、ラッシュ厳しい奥さんを気遣い流山より東京よりにしたらいい。ここに書き込みすることもそうだけど、思いやり足りないんじゃない。

そういう夫婦も結構いると思いますが、価格が南流山より安ければ、つくばを選ぶのでは？

ここはつくば駅近だから確かに購入層は都内通勤者が多いかもね。
家族で「住むならつくば」と思う人が価格に納得して買うんだろう。
価格に納得いかないのであれば、南流山や守谷のほうがいいと思う。
個人的には439さんに同感で、特にお子さんがいるなら奥さんが早く帰れるところを選んだほうがいいと思う。

産休制度も一般的だし、子ができたら即辞めるとは、男目線。
子ができる前に住まいを買うのなら、家族のスタイルに合わせて何度か買い替えも検討するかもしれないね。換価性も重要ですね。

税金の話だけれど、一人で年収1,000万円と二人で1,000万円の税金を比べると、一人で1,000万円の方がかなり税金高いんだよね。我が家は所得税、住民税を合わせると、月に12万円ほど、年間だと200万円位税金を納めてる。
不公平だ。世帯年収で税金かけてほしいな。

課税は世帯ではなく個人に対してなされるのがどう考えても正しいし公平だと思う。
あとは累進課税の結果というだけのこと。

公式サイト見たら、販売開始時期が5月下旬に変わってる。
何があったのか・・・。

予定と違う事情が何か生じたんでしょう。
工期でなく販売スケジュールの変更なので、周辺物件の販売状況が予想外に悪かったとかですかね。
レーベンツクバは、売れ残って、何戸か叩き売って形だけ完売にして、賃貸にまわったみたいです。
スーモで調べると80平米未満のレーベンツクバが何戸も出てきます。

モデルルームの公開は４月下旬のままですね

モデルルームの公開時期に変化はないのに、販売開始時期だけ遅らせる理由ってなんでしょうか？

販売時期遅らすのは良くあることですね。
要するに後だしじゃんけんでしょう？相手の出方を見るというやつですね
相手はＮＴＴのウェリスに絞られましたからレーベンの動向はもう関係ないでしょう
ＧＷ中にモデルルームにたくさん来てもらって
第一期である程度まとまった戸数を捌きたいのかな？
最近のやり口である小出しにするやり方なら4月下旬から良いのでしょうが
そうでないならＧＷ明けのほうが良いでしょうね。

販売するとなると人員を用意する必要があるわけですから
会社的にＧＷ中売り出しとなるとそのやりくりは結構大変かも。
自分がフージャースなら後もう少しで売り切ることができる物件に集中的に人員を充てますね。
レーベンが埋まってライバルが減ってここは焦る必要がなくなったということかもしれません。

４４９さん、４５０さんと同じです。
多くの検討・購入希望者にゆっくり検討してもらう時間を作るのは良いことだと思います。

ここのスレの書込みがデベさんに伝わったのでしょうか？
無駄な共有施設をやめて、シンプルだけれど住戸内の質感を高めた住戸を提供してほしいです。
もっと希望を書いてみましょう。

私は（オプションになるだろうけど）無垢材の床が欲しいですね。
壁紙は、真っ白だけじゃなくて、何色か用意してほしいです。
玄関のシューズラックは、天井までのフルラックではなく、花や額縁が置けるようハーフのものも選べたらと思います。
マンション内の事業利用には、強制力のある厳しい規約を作ってほしいです。

>>445
価格設定で、悩んでいるのかもしれませんね。
少し前に、ウェリス竹園の営業の方からセールスの電話がかかってきました。
販売を始めたばかりなのに、価格見直しで300万円下げたと言っていましたよ。
こことは競合物件ではありませんけどね。

>>446
スーモでレーベンツクバを調べてみました。
色々と検索しても、２戸しか出てきませんが？
レーベンにも興味があったので何度か問い合わせましたが、相当前に残り２戸になっていて、少し前には完売したと言われましたよ。
盛り過ぎは、ここを荒らす原因になりかねないので、気をつけたいものですね。

借り手が見つかったかレーベンスレで話題になって引っ込めたのでは
一度に沢山賃貸に出されると借り手から足元見られるので
2,3,6階は今でもスーモに出てますが(物件名をただのつくば等変えてる)
5階の物件等は無くなってますし 販売の方も少し苦戦してたのは事実でしょう
つくばの中では駅近自走式駐車場と好条件だったにも拘らず今年に入っても残りました
売れ残った物件がどのような間取り,価格帯かは当然フージャーズ側は調べてるはず
販売スケジュールが変更になったのも対策等なのではと邪推してしまいます

>>451
同じく、無駄な共有施設大反対！

レーベンも仮予約までしましたが、どう考えても共有施設が嫌で結局キャンセルしました。

それよりも各部屋の利便の充実にシフトして欲しい。
パントリー、シューズスペース、その他収納…
周辺環境が商業地区なので室内はナチュラル感を選択できるとか…

本当にいい物件はプライベートスペースの充実ではないでしょうか？

446ではないですが、５件出てきますよ。453さんの調べ方が悪いです。
つくば駅徒歩１０分、新築、マンション、70m2以上で検索してみてください。レーベン竹園の名前でない登録もあります。

>>455
つくば某リノベーションマンションでは地下のトランクルームが各部屋無料で利用できます。
残念ながらどうしても仕事上もう少し駅近でないとダメなので購入は諦めましたが、こうゆうのが理想です。
レーベンのモデルルームで「収納少ないですね」と言ったら、これを機会に物を減らしてくださいと言われました。
今でも結構物減らして暮らしてるけど何千マンのお金を出して家買うのにさらに収納難民になるって何かおかしくないですか？

共有施設をやめてトランクスペースをお願いいたします！

スーモ見ました。
5件出てきます。
家賃21.9万円の物件は、前に25万円で出ていたものでしょうか？

あとは、家賃18万円、家賃17．9万円、16.3万円が2物件。
16.3万円の物件は同一階ですが、異なる物件のようです。
入居時期がそれぞれ3月末日と4月上旬で異なっています。
大和マンションフォレストの方の物件は、取引態様が貸主になってますので、同社が買ったんでしょう。

>>458

同じ階で、同じ間取りの三件は、実際は１つの物件ですね。異なる不動産会社に登録されているだけで。

>>459
その通りですね。
レーベンの詳しいパンフレットを見ると、同一階に同じ間取りは存在しないので、３件分は重複しているのでしょう。

では、家賃や入居時期が異なるのはなぜ？

Home'Sの情報も合わせると４戸かな。
３階の物件は、取扱業者が重複しているだけで同じ物件。
２，３，４，６階の各１戸です。

南、西の物件も引き渡しと同時に賃貸が出る可能性がありますね。

いやいや、レーベンの動向はこちらにも影響するので、ぐっジョブです。

レーベンのおかげで、エンブレムの値段設定が安くなるんなら、良いことじゃん。
みんななんで騒いでるの？

４５６さんも、調べ方がわるかったのかな？

これからマンションを買う我々のために、ドンキホーテ君にはおおいに頑張っていただきたい。
健闘を祈る。

ドンキホーテは狂気の末、風車に戦いを挑んで返り討ちに合うんでしょう。ポジティブなイメージとはなんかちょっと違いますね。

じゃあ、ウィルアムテルで正しかったわけか（笑）。

「梨」でも射抜いてはどうでしょう。

つくばの２７年１月の地価公示価格は２年前に上昇に転じ、２年連続上昇。
この物件に一番近い地価公示価格（つくば５－３　竹園１丁目６番１）は、１．６%上昇し、２４７千円／㎡

国土交通省ＨＰ「土地総合情報システム」では、全部ではないですが、ここ数年の中古マンションの取引価格が見られます。
使い方は自分で考えてね。

因みに、昨年中の取引データ
「吾妻地区　平成２５年竣工マンション　９０㎡　４７００万円」
「竹園地区　平成１９年竣工マンション　８５㎡　２９００万円」

まだまだ下がる様相ではない。
建築コストが下がるのは、オリンピック後と言われていますが、原材料上昇、賃金上昇から、一層上がる傾向とも想像されます。、

>>465

価格設定が安くなる　＝　より良い部屋になる
という理解でよろしいのでしょうか。

マンションの分譲販売価格は、コストの積み重ねからはじき出しされるもの。儲からない価格設定はしないでしょう。赤字なら止めた方が得。価格を下げるのは、全ての質が下がるということ。躯体の質まで下げられたらたまったものではない。官舎宅ではない。

企業の目的は、継続的な維持拡大。赤字でマンション分譲するわけがない。運動競技場もそうだろう。公的機関だって赤字の施設はつくらない。企業活動を知らない奴はノーテンキでいいね。
マンションは業者が準備して販売するもの。
あとは、あなたが買うかどうかだけ。価格が合わないのならそれは資金面であなたの準備が足りないだけ。残念ですが、次を探してください。

んなこたぁーない。
必死だね。
マンションの原価率は３割程度。
エンブレムは、土地取得済みで着工済み、建築許可時に役所に図面も提出してる。今さら建物の構造や根本的な仕様等を変更するのは無理。
エンブレムに限っていえば、売出価格が設定が安くなっても建物の躯体等がチープになることはない。価格を下げた分は、デベの利益分（マンション価格の7割）を減らすことになる。購入者はその分得をする。
内装をチープなものに変更する可能性があるが、それもオプションでグレードを上げることはできるはず。

ただし、これから建つであろう官舎売却地の物件は、エンブレムの売れ具合を見て、最初からチープな物件を建てるか否かを決めるだろうね。

474さんの言ってるとおりだと思う。
デベは利益のでる価格設定をせざるを得ない。
需要に合わせた価格設定ではないから、多分苦戦するだろう。

「マンション 原価」で検索してみました。
土地代含めてもこんなに原価って低いんですね…。

>>478
マンションが完売するまでにかかる費用が入っていないよ。
０点！調べ直しだね。

広告宣伝費が心配です。
エンブレムは駅中に派手な広告を売ったりしてるので、その費用が物件価格に反映されないかが気がかりです。
正直、あんな広告打つくらいなら、トランクルーム等の設備費にまわしてほしいです。
デベさん、見てる〜？

>>437
所詮は茨城。
文化的・商業的な充実度は都内に遠く及ばない。
もちろん南流山も同じだけど、都内に気軽に出られるだけまだマシ。
家族４人でつくばから都内まで往復すると、交通費だけで8000円ぐらいかかるからね。

>>443
共働きはその分諸費用がかかるんだよ。
スーツだとか靴だとか昼食代だとか（だから基礎控除が２人分つく）。
労働人口が減っている中、労働力提供してるんだし、税金安くて当たり前。
世帯単位課税なんかにされたら、そっちの方が不公平だわ。

>>480
確かに、ここは広告宣伝費が他より掛かっているような感じを受けますよね。
一般的な場合でも、マンションの広告宣伝費は販売価格の５％とのこと。
つまり販売価格に含まれているのです。
という事は、例えば5000万円の物件なら、250万円を広告代に使われるようなもの。
全戸分の５％もしくはそれ以上なら、一体いくらを宣伝に費やしているのやら。

以前みたいに、即完売なら、販促費も人件費もモデルルームの賃借料も少なくて済むから儲かるだろうね。銀行からの借入利息も少ない。良いことづくめ。

マンションのプロジェクトは、2年3年かかるもの。先行する費用も大きい。例えば、土地取得費、ほとんど借入金。
先行投資の資金は、建設が始まり、販売開始、引き渡し時の代金入金まで増え続ける。何十億円のお金だ。
最終的な利益は10%〜5%！10%売れ残ったら赤字のリスキーな商売です。HPから、デベさんの決算諸表を覗いてみたらと思います。

>>474 「運動競技場もそうだろう。公的機関だって赤字の施設はつくらない。」

意味不明。
市が建設、運営する運動競技場が赤字と黒字とか、どういう事態を想定しているのだろう？

いやな感じの書き込みをする人が目立ちますね。
同じマンションの住民になる場合、共生できるか不安です。

そうですね。がっかり
デベさんは、これまでの経験を活かして、あとあとトラブルを起こしそうな人には、売らないでほしいですね。

>>あとあとトラブルを起こしそうな人には、売らないでほしいですね。

いやな感じの書き込みだなぁ。

>>488様
自分のことだと気付いたみたいですね。

荒れてるなぁ。デベの情報がなさすぎてみんながヒマしている。早くマンションギャラリーオープンさせ、てみんなの気をしずめておくれー

>>490
>>自分のことだと気付いたみたいですね。

さらに、いやな感じの書き込みだなぁ。

>>492
妄想おつかれさまでございます。
「フージャース」クラスのデベが、「つくば」レベルの街に作るマンションにそこまで妄想を膨らませる理由を理解しかねます。
「メジャー」デベが都内の駅近に作るマンションの実例をよく調べてみてはいかがでしょうか。

資料請求すると情報載ってるのかね？
価格はともかく、仕様とかデザイン（ランドスケープ含め）とか。

請求した資料にはホームページ以上の情報は特になかったですよ　間取り図が２つついてただけですけどね。

>>492さん、新しいパンフレットが届きました。なかなかデザインの効いた外観です。新しい情報はそれだけのパンフレットでした。

うちにも新しいパンフが届きました。
建物の形はL字で、クルマの出入口は西側の最北（常陽銀行駐車場出口のすぐ脇）。
マンション外観のフレームの形と色使いに特徴あり。
間取りは、西角と東角の構造を見る限り、かなり平凡（主要採光面以外は小さい窓がある程度か）。

建物の形とクルマの出入口の場所については、かなり前にこのスレで書き込まれていた通りの位置・構造でした。
あの書き込みは、内部者が書き込んだものだったんでしょう。

ＮＯ、４９７です。
新しいパンフレットには、敷地のレイアウト図がありましたが、その図で気づいたこと。
①間取りは、やや縦が長い長方形に見合えましたが、間取りの四隅とも柱が室内に出ていないアウトポールでした。
②アウトポールなので、その柱の分、玄関周りに余裕があります。
③エレベーター、階段は、影になったり、人の動きが大きく、プライバシー面でどうかと思いますが、ここでは、玄関の位置や入り方を変えてします。

入っていた案内から感じたことですが、欲しいと思っている人は、
「待ちではなく、積極的にデベさんにアプローチしたほうが良いと思います。」

私は、デベさんとの接触はありませんので、実際の進度は不明ですが、
「積極的に動いている人に対しては、情報提供が思ったより進んでいるかもしれません。」

因みに、私はつくばに戻れるのは５年程度先になりそうなので購入は見送りとしました。

おそらく100m2の部屋だと思いますが、玄関がシケインになっている間取りもありますね。なかなか良い。きっと手が届きませんが。